房地产估价师房地产基本制度与政策-4-1

1、房地产基本制度与政策 -4-1（ 总分： 100.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、选择题 （总题数： 23，分数： 55.00）1. 住宅专项维修资金的使用须经 同意。（分数： 1.00 ）A. 房产管理部门B. 物业服务企业C. 业主委员会D. 业主大会V解析： 解析 业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。住宅专项维修资金的使用须经业主大会同意。未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同 意。2. 出售公有住房时， 售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金， 高层住宅不低于售房款的 （分数： 1.50 ）A. 5%B. 10%C

2、. 20% VD. 30%解析： 解析 出售公有住房的标准：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建 筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。3. 业主交存的住宅专项维修资金属于 所有。（分数： 2.50 ）A. 业主 VB. 业主大会C. 业主委员会D. 物业服务企业解析：4. 预售商品房项目应当在 之前完成选聘物业服务企业。（分数： 2.50 ）A. 取得土地使用证B. 取得施工许可证C. 取得房屋所有权证D. 取得商品房预售许可证V解析：5

3、. 前期物业服务合同是 签订的（分数： 2.50 ）A. 业主与物业服务企业B. 业主委员会与建设单位C. 建设单位与物业服务企业 VD. 业主大会与物业服务企业解析：6. 实行包干制的物业服务费，其构成不包括 。（分数： 2.50 ）A. 物业服务成本B. 法定税费C. 物业服务企业的酬金 VD. 物业服务企业的利润解析： 解析 实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务 企业的利润。C项，物业服务企业的酬金是酬金制的内容。7. 物业管理条例确立的基本制度，包括 。（分数： 2.50 ）A. 业主大会制度 VB. 物业承接验收制度VC. 住宅专项维修资金

4、制度 VD. 住宅小区综合验收制度E. 物业服务专业人员职业资格制度 V解析： 解析 物业服务的基本制度：业主大会制度、管理规约制度、物业服务招投标制度、物业承接验收 制度、物业服务企业资质管理制度、物业服务专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。8. 实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括 。（分数： 2.50 ）A. 法定税费 VB. 物业服务成本 VC. 物业服务支出D. 物业服务企业的酬金E. 物业服务企业的利润 V解析： 解析 实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务 企业的利润。9. 下列选项中，可以从住宅专项维修资金中使用的是

5、 。（分数： 2.50 ）A. 有线电视管线的养护费用B. 保修期满后共用设施设备的维修费用 VC. 人为损坏住宅共用部位所需的修复费用D. 住宅维修期满后共用部位的改造费用 VE. 由建设单位承担的住宅共用部分的更新费用解析： 解析 住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改 造的资金。10. 实施加成征税，加二成等于加正税的 。（分数： 2.50 ）A. 10%B. 20% VC. 30%D. 40%解析： 解析 加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加正税的10%，加二成等于加正税的 20%，依此类推。11. 甲公司的自营地下商

6、场原价 2000万元，当地类似物业的年租金为 200 万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是 万元。（分数： 2.50 ）A. 8.00B. 11.76 VC. 16.80D. 24.00解析：解析自用的地下建筑中，商业和其他用途房产，以房屋原价的 70% 80%乍为应税房产原值。应 纳房产税的税额=应税房产原值X 1 -（10%30%） X 1.2%。若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定： 2000 万元X 70%X1 -30%X1.2%=11.76 万元。12. 耕地占用税的计税依据是纳税人 面积。（分数： 2.50 ）A. 经批准占用的耕地B. 经批准

7、占用的土地C. 实际占用的耕地VD. 实际占用的建设用地解析： 解析 耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。13. 城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有 。（分数： 2.50 ）A. 名胜古迹自用的房产B. 寺庙出租的经营用房产 VC. 校办工厂的房产 VD. 房地产开发企业建造未售但自用的房产 VE. 地下停车场 V解析：解析下述房产免征房产税：国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房 产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。由国家财政部门拨付事业经费的单位自用 的房产。 宗教寺庙、 公园、名胜古迹自用的房产。 但

8、其附设的营业用房及出租的房产， 不属于免税范围。 个人所有非营业用的房产。14. 某企业自用的地下商业用房，应税房屋原值为 200 万元，则应纳房产税最低税额为 万元。（分数： 2.50 ）A. 1.44B. 1.68 VC. 1.92D. 2.16解析：解析自用的地下建筑中，商业和其他用途房产，以房屋原价的70% 80%乍为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值X 1 -（10%-30%） X 1.2%。应纳房产税最低税额：200万元X1 -30%X1.2%=1.68 万元。15. 下列行为中，应征土地增值税的是 。（分数： 2.50 ）A. 继承房地产B. 赠予房地产C. 出售房地产

9、 VD. 出租房地产解析： 解析 土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有 土地使用权、 地上建筑物和其他附着物产权的行为。 不包括通过继承、 赠予等方式无偿转让房地产的行为。16. 某房地产开发企业 2010 年销售收入为 8000 万元人民币，扣除项目金额为 5000 万元，应缴土地增值税为 万元。（分数： 2.50 ）A. 500B. 750C. 900D. 950 V解析： 解析 a 土地增值额 =8000 万元 -5000 万元 =3000 万元。b.适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50%未超过100%勺，应纳税额：土地增值额X 40%-扣

10、除项目金额X 5%=3000万元X 40%5000万元X 5%=950万元。17. 程某出租一套自有住房，月租金为 3000元，每年空置期为 1 个月，年应缴纳的房产税为 元。（分数： 2.50 ）A. 1320B. 1440 VC. 3960D. 4320解析： 解析 对于出租的房产，以房产租金收入为房产税的计税依据。按房产租金收入计征的，税率为 12%。2008 年 3 月 1 日起，对个人出租住房取得的收入， 不区分用途， 在 3%税率的基础上减半征收营业税， 按 4%的税率征收房产税， 免征城镇土地使用税。 空置期不属于免征房产税范围。 其年应缴纳的房产税 =3000 元X 12X4%

11、=1440 元。18. 国有土地使用权转让人应缴纳的税费有 。（分数： 2.50 ）A. 土地增值税B. 教育费附加VC. 营业税 VD. 城市维护建设税 VE. 契税解析：解析A项是土地使用权受让人应缴纳的税费。E项是对产权承受人征收的一种税。19. 李某将其在某建制镇的营业用房以1 00万元出售，应缴纳城市维护建设税 元。（分数： 2.50 ）A. 500B. 2500 VC. 3500D. 6000解析：解析李某应缴纳的城市维护建设税为100万元X 5%<5%=2500元。20. 通过划拨方式取得建设用地使用权的单位， 在计算土地增值税扣减项目时， 应对作为取得建设用地使用权所支付

12、的金额。（分数： 2.50 ）A. 使用土地期间投入的基础实施费B. 使用土地期间投入的公共配套设施费C. 转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用VD. 取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用解析： 解析 土地增值税的扣除项目内容中，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用 权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和 单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。21.2012年3月，李某购买一套普通住房，建筑面积为80m 2，单价为5000元/m 2，该住房属于李某家庭

13、唯一的住房。李某应缴纳契税 元。（分数： 2.50 ）A. 4000 VB. 6000C. 12000D. 16000解析： 解析 自 2010 年 10 月 1 日起，对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的， 减半征收契税。 对个人购买 90m 2 及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。李某应缴纳契税=5000X80X1%=4000 元。22. 王某已有一套住房， 2006年又接受赠予一套价值为 100万元的住房，并交纳契税、公证费、手续费等 相关税费等相关税费 5万元。 2012年7月1日，王某将该住房以 125万元转让，应交纳个人所得税 万元。（分数：

14、2.50 ）A. 0B. 4C. 24 VD. 25解析： 解析 受赠人取得赠予人无偿赠予的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以 财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的金额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。应缴纳个人所得税=（125-5）万元X 20%=24万元。23. 下列税种中，采用比例税率的有 。（分数： 2.50 ）A. 契税 VB. 房产税 VC. 耕地占用税D. 土地增值税 VE. 城镇土地使用税解析：解析契税的税率为3%- 5%房产税采用比例税率，按房产余值计征的，税率为1.2%，按房产租金收入计征的，税率为 12%

15、；土地增值税实行四级超额累进税率。二、判断题 （总题数： 18，分数： 45.00）24. 物业共用设施的更新、改造费用，可计入物业服务成本。（分数： 2.50 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支， 不得计入物业服务支出或者物业服务成本。25. 住宅小区内的非住宅业主不必缴纳住宅专项维修资金。（分数： 2.50 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。26. 住宅专项维修资金应专项用于住宅共用部位、共用设备设施交付使用后的维修、更新、改造，不

16、得挪作 他用。（分数： 2.50 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改 造的资金。27. 物业服务企业资质等级分为甲级、乙级、丙级和丁级。（分数： 2.50 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级。28. 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；可以放弃权利不履行义务。（分数： 2.50 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 业主对建筑物专有部分以外的共有部分， 享有权利， 承担义务； 不得以放弃权利不履行义务。29. 物业服务收费应当区分不同物业的性

17、质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。分数： 2.50 ）A. 正确 VB. 错误解析：30. 加成只对特定的纳税人征收，附加是对所有纳税人征收。（分数： 2.50 ）A. 正确 VB. 错误解析：31. 学校兴办的招待所用房可免征房产税。（分数： 2.50 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工 厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。32. 土地增值税的正税范围包括通过继承、赠予等方式无偿转让房地产的行为。（分数： 2.50 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 土地增值税的征税范围包括国有

18、土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有 土地使用权、 地上建筑物和其他附着物产权的行为。 不包括通过继承、 赠予等方式无偿转让房地产的行为。33. 某经营性房地产转让后， 出售方获得了现金 100 万元、有价证券若干， 计算土地增值税时的房地产所得 收入应为 100 万元。（分数： 2.50 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他 收入。34. 加成征收只是针对特定的纳税人，附加是对所有纳税人加征。（分数： 2.50 ）A. 正确 VB. 错误解析：35. 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的土地，暂不缴纳城镇土地使用税。（分数： 2.50 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确 定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。36. 个人独资企业、合伙企业不适用中华人民共和国企业所得税法。（分数： 2.50 ）A. 正确 VB. 错误解析：37. 自 2010年 9月 27日起，对公租房经营管理单位购