房地产估价理论与方法模拟19

1、 模拟 房地产估价理论与方法模拟 19单项选择题第 1 题： 国外和中国香港、中国台湾地区对房地产估价的 ( ) 不尽相同A. 意义B. 称谓C. 定义D .称谓和定义参考答案： D答案解析： 第 2 题： 下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型 ( )A. 出租的房地产B. 自用的房地产C .餐饮的房地产D .营业的房地产参考答案： C答案解析： 第 3 题： 房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以 ( ) 为前提来进行 工作。A. 公正B. 公平C. 公开D. 估价对象的合法权益 参考答案： D答案解析：第 4 题： 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的

2、城市规划属于 () 方面的制约。A. 建筑技术B. 土地权利设置C. 相邻关系D. 土地使用管制 参考答案： D答案解析：第 5 题： 在房地产权利中，属于用益物权的是 ()A. 自物权B. 划拨土地使用权C. 抵押权D. 租赁权参考答案： B答案解析： 第 6 题：A. 78 万元B. 882 万元C. 1210 万元D. 1272 万元参考答案： D答案解析： 第 7 题：A. 4400 元/m²B. 4409 元/m²C. 4445 元/m²D. 44

3、55 元/m²参考答案：答案解析： 第 8 题：30.16 万元20 万元20 万元30.16 万元A. 实际单价为2000元/m²,实际总价为B. 实际单价为1950元/m²,实际总价为C. 实际单价为2000元/m²,实际总价为D. 实际单价为2200元/m²,实际总价为参考答案：答案解析： 第 9 题：同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为 10%时，

4、需求量变化百 分比分别为 30%、10%、 0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类 型分别是 ( ) 。A. 富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B. 完全弹性、单一弹性、完全无弹性C. 完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D. 富有弹性、单一弹性、完全无弹性 参考答案： D答案解析： 第 10 题： 现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为 ( ) 。A. 存量 +新开发量 +其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换 为其他种类房地产量一拆毁量B. 存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C. 存量+新开发量+空置房量-拆毁量D. 存量+新增竣工量-拆毁量

5、参考答案： A答案解析： 第 11 题： 市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实 例的个别因素优于标准个别因素得 103 分，估价对象的个别因素劣于标准个别 因素得 98 分，则个别因素修正系数为 ( ) 。A. 1.05B. 0.98C. 0.95D. 1.03参考答案： C 答案解析：第 12 题： 征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括 ()A. 征地管理费B. 耕地占用税C. 安置补助费D. 耕地开垦费参考答案： C答案解析： 第 13 题：A. 3507B. 3592C. 3627D. 3558参考答案： D答案解析： 第 14 题：A. 3401

6、.36B. 3398.64C. 3538.78D. 3266.67参考答案： A答案解析： 第 15 题：报酬率为 ( ) 与所投人的资本的比率A. 净收益B. 投资回收C. 投资回报D. 收益参考答案： C答案解析： 第 16 题：某估价机构于 2003年 6月 10日至 20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点 为 2003年 6月15日。因估价结果有争议， 2003年 8月 15日进行复估，则复 估的估价时点为 ( ) 。A. 2003 年 6 月 15 日B. 2003 年 8 月 15 日C. 签订估价委托合同之日D. 估价人员与委托人商定的某日 参考答案： A答案解析： 第 17

7、题： 下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是 ( ) 。A. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B. 建筑物的经济寿命长于自然寿命， 有效经过年数也可能长于实际经过年数 C .建筑物的经济寿命与自然寿命相等， 有效经过年数与实际经过年数也相等D. 建筑物的经济寿命短于自然寿命， 有效经过年数可能短于也可能长于实际 经过年数 参考答案： D答案解析： 第 18 题：某商业房地产，在取得 40 年土地使用权的当年开始建造，建造期 3 年，建筑物 经济寿命 60 年，则该商业房地产的折旧年限是 () 年。A. 37B. 40C. 60D. 63参考答案： A答案解析

8、： 第 19 题： 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于 ( ) 。A. 自然折旧B. 物质折旧C. 功能折旧D. 经济折旧 参考答案： C答案解析： 第 20 题： 通常房地产开发投资利润率的计算基数为 ( ) 。A. 土地取得成本 +开发成本B. 土地取得成本 +开发成本 +管理费用C. 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D. 开发完成后的房地产价值 参考答案： D答案解析：第 21 题： 下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为 ()A. 新开发房地产项目B. 用于出售用途的房地产项目C. 具有投资开发或再开发潜力的房地产D .用于投资或再开发的房地产

9、参考答案： C答案解析：第 22 题： 长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是 () 和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。A. 指数平滑分析B. 趋势拟合分析C. 时间序列分析D. 相关分析 参考答案： C答案解析：第 23 题： 开发经营期的起点是假设的 () 。A. 开工日期B. 取得估价对象的日期C. 取得待开发土地的日期D. 开始出售开发完成后的房地产的日期 参考答案： B答案解析：第 24 题：直线趋势法公式中的常数 a、b 是由 （ ） 决定的A. 房地产的历史价格资料B. 房地产的预测价格资料C. 房地产的现时价格资料D. 估价人员选取的价格资料 参考答案：

10、 A答案解析： 第 25 题：A. 1700B. 2000C. 2100D. 2 400参考答案： C答案解析： 第 26 题：某临街深度30.48 m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为1500万 元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为 15.24 m（ 即 50英尺） 、临街宽 度20m的矩形土地的总价为（）万元。A. 1200B. 1150C. 1100D. 1050参考答案： D答案解析： 第 27 题：从事房地产估价，首先要有房地产 （）A. 估价业务B. 估价目的C. 估价对象D. 估价程序 参考答案： A答案解析： 第 28 题： 通过土地重划或调整后，土地利用

11、价值会提高，地价会立即随之上涨这反过 来也说明了 ( ) 对地价的影响。A. 土地面积B. 地质条件C. 土地位置D. 土地形状 参考答案： D答案解析： 第 29 题： 资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指 ( )A. 房地产开发企业自有资金周转的速度B. 估价对象房地产交为现金的速度C. 估价对象房地产带来净收益的速度D. 房地产开发企业流动资金周转的速度 参考答案： B答案解析： 第 30 题：A. 18%B. 20%C. 15%D. 25%参考答案： A答案解析：第 31 题： 下列关于路线价法中，不正确的是 () 。A. 路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价

12、格形 成的替代原理B. 路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C. 运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D. 路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求基平均价格参考答案： D答案解析： 第 32 题：A. 824B. 864C. 882D. 904参考答案： A答案解析： 第 33 题：A. 2.4%B. 3.0%C. 3.8%D. 7.2%参考答案： C答案解析： 第 34 题： 影响房地产价格的环境因素不包括A. 大气环境B. 声觉环境C. 卫生环境D. 治安环境参考答案： D答案解析：城市化”属于 ( )第 35 题： 在影响房地产价

13、格的各种因素中，A. 社会因素B. 环境因素C. 人口因素D. 行政因素 参考答案： A答案解析：多项选择题第 36 题： 不同的估价目的将影响估价结果，是因为 ( )A. 估价目的不同，估价对象的范围可能不同B. 估价委托机构的不同，估价的性质可能不同C. 估价时点的不同，估价方法也可能不同D. 估价时点的不同，评估的价值类型可能不同E. 估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同 参考答案： BCD答案解析： 第 37 题： 建筑物区分所有权包括 ( ) 等。A. 按份共有所有权B. 专有部分所有权C. 共同关系成员权D. 共用部分持份权E .长期使用和租赁参考答案： AC答案解析：第 38

14、题： 房地产的最高最佳使用状态应该包括 ()A. 最佳区位B. 最佳规模C. 最佳用途D. 最佳集约度E. 最佳收益 参考答案： CE答案解析：第 39 题： 在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有 ()A. 农用地改为非农建设用地B. 在写字楼旁新建大型游乐场C. 住宅区道路禁止货车通行D. 在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路E. 常常遭受洪水威胁 参考答案： BCDE答案解析：第 40 题： 估价项目完成后，应归档的估价资料包括 ()A. 实地查勘记录B .委托人名片C. 估价项目来源和接洽情况D .估价中的不同意见E. 估价报告定稿之前的重大调整或修改意见参考答案： AC答案解析：第

15、 41 题： 下列关于可比实例的说法中，正确的有 () 。A. 可比实例一定是交易实例B .可比实例不一定是交易实例C. 交易实例一定是可比实例D. 交易实例不一定是可比实例E. 可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例 参考答案： ABCD答案解析：第 42 题： 房地产价格构成中的开发成本包括 ()A. 取得土地使用权时的出让金或转让金B .基础设施建设费C. 公共配套设施建设费D. 勘察设计和前期工程费E. 管理费参考答案： ABDE答案解析：第 43 题： 运用路线价法估价的步骤包括 ( ) 等。A. 调查评估路线价B. 计算临街土地的价值C .求取可比实例价格D. 划分路线价区段E

16、. 交易情况修正 参考答案： ABCD答案解析： 第 44 题： 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的 损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有 ( ) 等。A. 意外破坏的损毁B. 市场供给的过量C .建筑设计的缺陷D .人们消费观念的改变E. 周围环境条件恶化 参考答案： BDE答案解析：第 45 题： 下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有 () 。A. 估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B. 建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C. 建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D. 建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价

17、值之间 的差额E. 建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧参考答案： ABCD 答案解析：第 46 题： 长期趋势法包括 () 等方法。A.数学曲线拟台法B .平均增减量法C. 平均发展速度法D. 年限法E. 指数修匀法 参考答案： ABD答案解析： 第 47 题： 在划分路线价区段时，应符合的条件包括 ( )A. 形状相似B. 在同一条街道上只有一个路线价区段C. 面积接近D. 地块相连E. 可及性相当 参考答案： BCD答案解析：第 48 题： 房地产估价所评估的是房地产的 ()A. 投资价值B. 账面价值C. 市场价值D. 使用价值E. 交换价值参考答案： ABDE答案解析：第 4

18、9 题： 直接资本化法的优点不包括 () 。A. 不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B. 指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C. 每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D. 不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当 的资本化率E. 资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能 较好地反映市场的实际情况 参考答案： ACE答案解析：第 50 题： 不属于环境景观的是 ( )A. 大气环境B. 水文环境C. 声觉环境D. 地质环

19、境E. 地理环境 参考答案： ACDE答案解析：判断题第 51 题： 估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要，但不 能肯定而又必须予以明确的前提条件作出的假定。 ( )A. 正确B. 错误参考答案： A答案解析： 第 52 题：如果一个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来危害，但他自己却并不为 此而支付足够抵偿这种危害的成本，此时这个人从其经济活动中所付出的私人 成本就小于该项经济活动所造成的社会成本，这种性质的外部影响被称为外部 经济。 ()A. 正确B. 错误参考答案： B答案解析： 第 53 题： 现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值， 比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市拆迁房屋估价不应采用公开市场价 值。 ( )A. 正确B. 错误参考答案： B答案解析： 第 54 题： 就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。( )A. 正确B. 错误参考答案： A答案解析： 第 55 题： 在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地 产的估价时点下的房地产状况。 ( )A. 正确B. 错误 参考答案： B答案解析： 第 56 题： 在同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。 ( )A. 正确B. 错误