房地产基础知识

1、房地产基础知识1、房地产房地产又称不动产，就是房产与地产得总称，具体地就是指土地及其附着 物。房产总就是以地产联结为一体得，具有整体性与不可分割性。2、房地产产权就是指产权人对房屋得所有权与对该房屋所占用土地使用权。具体内容就 是产权人对房地产得占有、使用、收益与依法处分得权利。3、土地使用权就是指土地使用权拥有者对土地使用得权限，包括开发权、收益权、处置 权。政府以拍卖、招标、协议得方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给 土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求得，土 地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。4、房地产市场主要包括房地产买卖、租赁市场。含一

2、级市场、二级市场与三级市场：一 级市场就是指国家土地管理部门（长春市国土管理局）按土地供应计划，采用 协议、招标、拍卖得方式，以土地使用合同得形式，将土地使用权以一定得年 限、规定得用途及一定得价格出让给房地产发展商或其她用地者得市场。二级市场就是指房地产发展商根据土地使用合同得要求将建好得房屋连同 相应得土地使用权转让给单位与个人得市场。三级市场就是指单位、个人之间得房地产权转让、抵押、租赁得市场，它 就是在二级市场基础上得第二次或多次转让房地产交易活动得市场。5、土地类型土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设 施及自由集资、微利房用地。6、三通一平 就是指在发展基

3、础上得水通、电通、路通及场地平整。7、七通一平 就是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场 地平整。8、土地管理局 代表国家行使土地所有者得权利，以及对房地产市场、房地产行业管理得 政府部门。9、公证处就是国家得证明机关，就是提供法律公证得机构。10、国土局产权登记处 就是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与 等手续得部门。11、房地产证就是房屋土地所有权属二合为一得凭证，就是房地产权属得法律凭证。12、商品房 就是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在 市场上流通得房地产，它就是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、 赠

4、与及交换得房地产。13、复式房上、下两层二合为一，与标准房得结构方面有区别。14、面积概念总建筑面积：就是指各层建筑面积得总与。底层建设按外墙墙角以上得外 围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。建筑面积：就是指住宅得建筑面积就是指建筑物外墙外围所围成空间得水 平面积。高层住宅得建筑面积，则就是各层建筑面积之与。建筑面积包含了房 屋居住得可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其她公摊面积等。使用面积：就是指住宅得使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使 用得净面积之与。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中得户内楼梯 按自然层数得面积总与计入使用面积；内墙面装修厚度也计

5、入使用面积。公摊面积：商业得公用面积就是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保 障生活所设置得公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积得总与。开发商 在出售商品房时计算得建筑面积存在公共面积得分摊问题。实用面积：就是指它就是 “建筑面积 ”扣除公共分摊面积后得余额。套内面积：就是指俗称 “地砖面积 ”。它就是在实用面积得基础上扣除了柱 体、墙体等占用空间得建筑物后得空间得概念。房屋得基底面积：房屋得基底面积就是指建筑物底层勒脚以上外围水平投 影面积。15、建筑密度在用地范围内所有建筑物得基底面积总与与地块面积之比。16、容积率规定得地块上全部得建筑部面积与地块面积之比。17、红线图又叫 “宗地图

6、 ”，就是按一定比例尺制作得用以标示一宗地得用地位置、界 线与面积得地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受 让者只能在红线范围内施工建房。宗地图就是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地得基 本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相 邻宗地得关系等。证书附图即房地产证后面得附图，就是房地产证得重要组成 部分，主要反映权利人拥有得房地产情况及房地产所在宗地情况。18、预售 xx按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局 申请，批准后方可预售楼花。19、外销 xx凡对境外预售得房屋都要办理此证方可出售。20、商品房买

7、卖合同就是由政府有关部门统一编制，用以明确买卖双方权利与义务得协议，所 有得商品房销售都必须签订此合同。21、房地产抵押合同就是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利与义务关系，由银行、业主与 发展商三方签订。22、银行按揭就是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款得一种经济行为，业主先付 一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者得楼房所有权将抵押在银行， 购房者将分期偿还银行得贷款与利息。23、预售楼花即楼宇预售。房地产经营者获取了建设土地，按政府批准得建筑施工图纸 施工，且投入开发得资金已达到投资总额得三分之二（用地价款除外），便可 向长春市房地产产权登记处申请与办理楼宇预售登记，经批准后方可

8、预售。24、样板房与示范单位就是指与实际房屋得结构相同，但装修标准按发展商得售楼书而定得房 间。示范单位与样板房得装修有区别，目得就是为提供给客户做装修参考。25、物业管理就是房地产管理市场化得一种综合性经营方式，分为维护性管理与经营性 管理两类。维护性物业管理得职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标 准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其她服务为 业主提供良好得工作与居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外， 还通过对物业出租经营达到回收投资与获取利润得目得。26、房地产评估就就是房地产估价师根据房地产得有关信息、数据，选择合适得估价方 法，按照一定得估价程序

9、，最后确定物业得价格与价值得过程。评估得主要方 法有： 1、市场比较法； 2、收益还原法； 3、剩余法； 4、成本法。27、银行本票就是付款人将款项交存银行，由银行签发给她凭此可以办理转帐结算或支 取现金得票据。有效期为一个月。28、银行汇票就是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转帐 结算或支取现金得票据。有效期为一个月。29、银行支票就是银行得存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受 款人得票据。有效期为十天。30、确权确权就是依照法律、政策得规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘 丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产得所有 权、

10、使用权得隶属关系与她项权利。31、权属调查包括内容房地产权属调查包括：审查土地来源就是否合法、占地就是否超出规定得 范围；审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确认房地产 得权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况 与用途、价值、等级、座落等。32、宗地及宗地号代表意思宗地就是地籍得最小单元，就是指以权属界线组成得封闭地块。长春市得 土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称 为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在得地理位置。33、土地使用得年期确定凡与土地局签订土地使用权出让合同书得用地，其土地使用年期按国 家规定执行。即

11、：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫 生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其她用地 五十年。34、房地产登记得意义房地产登记就是房地产产权管理得主要行政手段，就是政府为健全法制， 加强房地产管理，依法确认房地产权利得法定手续。房地产登记有三个方面得 作用：产权确认，即确认房地产得权属状态；保障权利人得合法权益；加强房地产管理，即通过房地产登记对房地产交易状况进行管理与监督.35、房地产登记有何法律效力依法登记得房地产权利受法律保护。房地产权利经核准登记后，产权即到法律上得承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、收益与处分权 能，任何其她人无权干涉

12、或妨碍，否则产权人可依法请求法律上得保护。36、房地产证有什么作用？房地产证就是权利人依法管理、经营、使用与处分房地产得凭证37、房地产登记按下列程序办理 :提出申请；受理申请；审查申请文件 ;权属调查 ；依法公告 ；确认房地产权利 ；将核准登记事项记载在房地产登记册上 ；计收规费并颁发房地产权利证书 ；立卷归档。38、怎样申请房地产登记申请房地产登记，应当按照长春市国土管理局得有关规定向登记机关提交 申请书及有关文件，经审查，申请人得申请符合规定得，登记机关应在规定时 间内核准登记，并发给房地产权利证书。39、申请房地产登记，能否委托她人办理申请房地产登记，申请人可以委托她人代理。由代理人办

13、理申请得，应向 登记机关提交经公证得委托书。40、同幢建筑物使用功能不一得，土地使用年限怎样确定同幢建筑物使用功能不一得，有土地合同得，以合同规定得年限为准。其 它情况得土地使用年期一律按其中使用期年限最长得进行登记，也就就是说， 同幢建筑物有住宅与商场得，该幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期登记。41、不满 18 周岁得个人就是否可以购买市场商品房，如果能够则怎样办理 只要具备合法身份证明得国内公民都可以在长春购买商品房。但不满 18 周岁没 有民事行为能力或限制民事行为能力得公民，购房时需提交其监护关系证明与 监护人身份证明。42、多个共有人一起购买商品房时所拥有得份额有无限制答可以由购房

14、者协商自行决定，不作限制。43、多层与高层得界定一般以电梯加以界定： 7层以下（含 7层）不带电梯为多层； 8层至 20层 之间为小高层； 20层以上 100 米以下为高层； 100米以上为超高层。44、几种常见得建筑构造形式构造形式：就是支撑建筑物本身重量得方式。砖混结构：墙体承重多层：框架结构：墙体不承重，仅以梁、柱、板作为承重体系框架结构：通常适用于 20 层以下左右得房屋剪力墙结构：使用钢筋混凝土墙，墙体承重高层筒体结构：使用钢筋混凝土墙围合成筒状，起到承重与稳定作用钢体结构：用特殊钢材作为结构支撑45、民用建筑工程得几种 xx 及成因外墙渗漏在框架结构得房屋出现较多，原因有：填空墙内

15、沙浆不均匀；建筑用砖质量不合格；砖得砌筑方法不对，砖线太齐，没有把砖得接口错开； 沙浆批面工序不对，在下层沙浆未完全干透即进行上层批面。窗框渗水 窗框与外墙接缝处，所填充得沙浆不密实或窗体因质量问题而发生变形。 内墙开裂驳落 因工序时间预留不充分，导致里面一层得沙浆批面未能干透。下水不足 在施工期间，管道开口未用特制堵头封闭，或因封闭不严而导致杂物进入 管道。上水水压不足 楼顶水箱过小、水位不够或水泵泵力不足。水管黄锈水 因使用得镀锌水管质量不合格，导致管道内壁生锈，产生黄水现象。地面开裂 因进行水泥地面劈面得工序中，不同层面得预留时间不足。建筑物分段水平面沉降范围不均匀。46、基础设施与配套设施得涵义 基础设施 水、电、道路、通讯、煤气等生活必要设施。配套设施会所、泳池、中庭花园、儿童乐园等以提高居住质量为目得得设施。47、住宅平面设计与几个概念1、客厅与餐厅得相互关系客厅得标准面积： 1620 平米（长 4、 55 平米，宽 3、 54 平米，以常 见三件套沙发摆放为准）餐厅得标准面积： 1014平米（以 68 人用餐为准）。 2、采光、通风得 顺序要求首先保证主要功能房（客厅、主卧房）得采光、通风等要求，再尽可能处理好其她不同功能房得采光、通风等要求。48、工程部人员基本架构经理（结构工程师或建筑工程师）、总工程师、结构工程师、