土地增值税清算税款鉴证报告资料22

1、附件一土地增值税清算 鉴 证 报 告 单位签章： 年 月 日土地增值税清算鉴证报告200 土增鉴字号公司：我们接受委托,于XX年XX月XX日至XX年XX月XX日,对贵单位工程土地增值税清算税款申报进行鉴证审核.贵单位的责任,对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证实材料的真实性、 合法性和完整性负责.我们的责任是,根据国家法律法规及有关规定,对所鉴证的 土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性,在进行职业判断和必要的 审核程序的根底上,出具真实、合法的鉴证报告.在审核过程中,我们本着独立、客观、公正的原那么,依据?中华人民共和国土 地增值税暂行条例?及其实施细那么、有关政策规定

2、,根据?土地增值税清算鉴证业 务准那么?的要求,实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序.现将鉴证结果报告 如下：一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况主要披露以下内容一简要评述与土地增值税清算税款有关的内部限制及其有效性.二简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关 性和可靠性.三简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算 和进行职业推断的情况.二、鉴证结论经对贵公司工程土地增值税清算税款申报进行审核,我们确认：1 .收入总额：元；2 .扣除工程金额：元；3 .增值额：元；4 .增值率增值额与扣除金额之比：%;5 .适用税率：%;6 .应缴土

3、地增值税税额：元；7 .已缴土地增值税税额：元；8 .应补退缴土地增值税税额：元.清算事项的具体情况详见附件.本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审核之用,不得作为其他用途.非法律、行政法规规定,鉴证报告的全部内容不得提供应其他任 何单位和个人.税务师事务所所长签名或盖章：中国注册税务师签名或盖章：地址：税务师事务所盖章年 月 日附件：1 .税务师事务所和注册税务师执业证书、北京市注册税务师协会备案证实复印件.2 .涉税鉴证业务约定书.3 .企业根本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明格式附后.4 .土地增值税纳税鉴证有关附表.具体包括：1?土地增值税清算税款鉴证主表?

4、2?土地增值税清算税款鉴证实细表一：普通住宅?3?土地增值税清算税款鉴证实细表二：其他商品房?第2页(4)?房地产转让收入鉴证表?(5)?清算中面积审核调整明细表?(6)?扣除工程汇总表?(7)?取得土地使用权所支付的金额鉴证表?(8)?土地征用及拆迁补偿费鉴证表?(9)?前期工程费鉴证表?(10)?建筑安装工程费鉴证表?(11)?根底设施费鉴证表?(12)?开发间接费用鉴证表?(13)?公共配套设施费鉴证表?(14)?利息支出鉴证表?(15)?与转让房地产有关的税金鉴证表?(16)?土地增值税缴款情况汇总表?5. 土地增值税清算税款申报审核事项有关证实材料(复印件)企业根本情况和土地增值税清

5、算税款申报审核事项说明 一、根本情况(一)企业根本情况1 .企业名称:2 .成立日期：3 .税务计算机代码：4 .税务登记证号：5 .地 址：6 .法人代表：7 .注册资本：8 .企业类型：9 .经营范围：10 .股东及股权比例情况：11 .其他：(二)工程根本情况12 工程名称及地址.13 工程概况.列明开发工程类型、占地面积、取得相关批文的情况、工程建筑 结构情况、工程装饰装修情况14 工程建设规模.列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套设施面积、总可售面积、总留用面积,并分别说明普通住宅、其他商品房、其他开发工程的建设 规模.15 普通住宅的判定情况:(1)工程规划容积率：(2)该工程

6、属于级土地,清算时该级别土地上商品房平均交易价格普通住宅销售价格上限元.(3)单栋号楼户均建筑面积及售价 号楼,共有套住房,总建筑面积米,总售价元,平均单价元. 号楼,共有套住房,总建筑面积米,总售价元,平均单价元. 号楼,共有套住房,总建筑面积米,总售价元,平均单价元. 号楼,共有套住房,总建筑面积平方米,总售价元,平均单价 元.元,平方米,户均建筑面积平方平方米,户均建筑面积平方平方米,户均建筑面积平方平方米,户均建筑面积5 .工程销售情况.列明取得预售许可证情况,实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积,已售面积占可售面积比例,已售面积占总建筑面积比 例等,并分别按普通住宅、其

7、他商品房、其他开发工程予以说明.6 .工程设计情况.说明设计方案是否由境外机构或境外人员提供,以及工程设 计的其他情况.二、主要会计政策和税收政策1 .公司执行会计准那么或?X x会计制度?及有关规定.2 .公司会计核算方法：3 .主要内部限制制度：4 .土地增值税清算条件：5 .开发产品完工的标准：6 .本钱费用的分配标准：7 .开发产品销售收入确认的标准：8 .开发产品视同销售确认收入的标准：9 .与土地增值税清算工程相关的税收政策:10 .其他政策：三、土地增值税的审核情况一土地增值税应税收入的审核截至XX年XX月XX日止,贵公司自报本工程土地增值税应税收 入元；经审核,确认土地增值税应

8、税收入为元,比自报数调增/调减元,其中：1 .销售普通标准住宅平方米,取得销售收入自报应税收入元；经审核,调增/调减收入元,确认收入元.2 .销售其他商品房工程平方米,取得销售收入自报应税收入元；经审核,调增/调减收入元,确认收入元.3 .视同销售房地产平方米,销售收入：1按本企业当月销售的同类房地产平均价格元；或2按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产平均价格 元；或3参照当地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确 定.自报应税收入元；经审核,调增/调减收入元,确认应税收入元.二土地增值税扣除工程的审核截至XX年XX月xx日止,贵公司自报本工程土地增值税应税扣除工程总额元；经审核,确认

9、土地增值税扣除工程总额元,比自报数调增/调减元,其中：1 .取得土地使用权所支付的金额.贵公司自报取得本工程的土地使用权支付金 额为元；经审核,由于XX原因,应调增 /调减元,确认允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为元.2 .房地产开发本钱.贵公司本工程自报房地产开发本钱元；经审核,由于XX原因,应调增 /调减元,确认允许扣除的房地产开发本钱为元.其中：3 1)贵公司自报土地征用及拆迁补偿元；经审核,由于XX原因,应调增/调减元,确认允许扣除的土地征用及拆迁补偿为元.4 2)贵公司自报前期工程费元；经审核,由于XX原因,应调增/调减元,确认允许扣除的前期工程费为元.(3)贵公司自报建筑安装工

10、程费元；经审核,由于XX原因,应调增/调减元,确认允许扣除的建筑安装工程费为元.(4)贵公司自报根底设施费元；经审核,由于XX原因,应调增/调减元,确认允许扣除的根底设施费为元.(5)贵公司自报公共配套设施费元；经审核,由于XX原因,应调增/调减元,确认允许扣除的公共配套设施费为元.(6)贵公司自报开发间接费元；经审核,由于xx原因,应调增/调减元,确认允许扣除的开发间接费为元.(7)四项本钱测算的说明：经测算,贵公司类商品房的前期工程费、建筑安装工程费、根底设施费、开发间接费之和高于税务机关核定标准.其中高层住 宅平方米,四项本钱元,每平方米元；多层住宅平方米,四项本钱 元,每平方米元.经审

11、核,无正当理由,应按税务机关核定标准扣除 元.(或经审核,由于xx原因,应据实扣除.)3.房地产开发费用.(1)本工程发生的财务费用中,借款利息支出能够全部提供金融机构票据证 明的,应据实扣除,扣除金额为元.其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额元与开发本钱元之和的5对口除 元.因此,贵公司此工程可扣除金额为元.第6页(2)本工程发生的财务费用中,借款利息支出未能全部提供金融机构票据的, 其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之和的10咐口除元.因此,贵公司此工程可扣除金额为元.4 .与转让房地产有关的税金.贵公司自报转让房地产有关税金为元；经审核,应调增/调减 元,调

12、整后贵公司可扣除的转让房地产有关税金为元.其中：(1)贵公司自报转让房地产有关营业税税金为元；经审核,应调增/调减元,调整后贵公司可扣除的转让房地产有关营业税税金为元.(2)贵公司自报转让房地产有关城市维护建设税税金为元；经审核,应调增/调减元,调整后贵公司可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为元.(3)贵公司自报转让房地产有关教育费附加费为元；经审核,应调增/调减元,调整后贵公司可扣除的转让房地产有关教育费附加费为元.5 .税收规定的其他扣除工程.贵公司根据税收有关规定,允许按取得土地使用权所支付金额元与开发本钱元之和的20对口计扣除.因此,贵公司其他扣除工程的金额为元.(三)增值额及增

13、值率的审核贵公司自报转让房地产土地增值税的增值额为元；经审核,应缴土地增值税的增值额为元.其中：普通住宅土地增值税的增值额为元,增值率为% (计算公式)其他商品房土地增值税的增值额为元,增值率为 (计算公式)(四)应缴土地增值税的审核贵公司自报转让房地产土地增值税税额为元；经审核,应缴土地增值税税额为元,已缴税款为元,免缴税额为元;应补退税额为元.其中：1 .普通住宅应缴土地增值税税额为元；已缴税额为元,免缴税额为元,应补退税额为元.2 .其他商品房应缴土地增值税税额为元；已缴税额为元,免缴税额为元,应补退税额为元.五清算时单位建筑面积本钱费用：经测算,该工程清算时单位建筑面积本钱费用为元.清

14、算时单位建筑面积本钱费用=清算时允许扣除工程总金额/清算总面积四、应当披露的其他事项：附表1土地增值税清算税款鉴证主表清算截止日期：年月日金额单位：元纳税人名 称计算机 代码工程名称工程地 址工程行次审核数一、转让房地产收入总额1其 中转让土地收入2转让地上建筑物及其附着物收 入3二、扣除工程金额合计41.取得土地使用权所支付的金额52.房地产开发本钱6其 中土地征用及拆迁补偿费7前期工程费8建筑安装工程费9根底设施费10公共配套设施费11开发间接费用12按核定标准扣除的四项本钱数133、房地产升发费用14其 中利息支出15其他房地产欠发费用164、与转让房地产有关的税金17其 中营业税18城

15、市维护建设税19教育费附加205、财政部规定的加计20咐口除数21三、增值额22四、增值额与扣除工程金额之比%23五、适用税率%24六、速算扣除系数%25七、应缴土地增值税税款26八、免缴土地增值税税款27九、已缴土地增值税税款28十、工程清算应补退土地增值 税税额29一、工程单位建筑面积本钱费用30填表说明：1、清算工程直接转让土地使用权、全部为普通住宅或其他商品房、在建工程工程 整体转让的,只填写本表,不需填写明细表.2、如四项本钱按核定标准扣除,填入本表第13行,那么第8、9、10、12行填“ 03、本表第30行：工程单位建筑面积本钱费用 =允许扣除工程总金额/清算总面积.附表2土地增值

16、税清算税款鉴证实细表一：普通住宅清算截止日期：年 月 日金额单位：元、平方米纳税人名 称计算机代码工程名称工程地 址工程容积 率工程所在土地 级别该级别普通住宅单价 上限楼号总套 数住宅总建筑面 积户均建筑面 积总售价平均单价已售面 积清算的普通住宅面 积普通住宅应分配本钱 比例%工程行次审核数一、转让房地产收入总额1二、扣除工程金额合计21.取得土地使用权所支付的金额P 32.房地产升发本钱4其 中土地征用及拆迁补偿费P 5前期工程费6建筑安装工程费7根底设施费8公共配套设施费P 9开发间接费用10按核定标准扣除的四项本钱数113、房地产升发费用12其 中利息支出13其他房地产欠发费用144

17、、与转让房地产有关的税金P 15其 中营业税16城市维护建设税17教育费附加185、财政部规定的加计20咐口除数19三、增值额:20四、增值额与扣除工程金额之比%21五、适用税率%22六、速算扣除系数%23七、应缴土地增值税税款24八、免缴土地增值税税款r 25九、已缴土地增值税税款26十、工程清算应补退土地增值 税税额27填表说明：1、已售面积是指本次清算的已售建筑面积总数；清算的普通住宅面积是指本次清 算的已售普通住宅建筑面积总数.2、普通住宅应分配本钱比例 =清算的普通住宅面积/已售面积3、 “楼号按单栋号填写,所需行次不够的,可自行增加.附表3土地增值税清算税款鉴证实细表二：其他商品房

18、纳税人名 称计算机 代码工程名称工程地 址已售面积清算的其他 商品房面积其他商 品房应 分配成 本比例%工程行次审核数一、转让房地产收入总额1二、扣除工程金额合计21.取得土地使用权所支付的金额32.房地产升发本钱4其 中土地征用及拆迁补偿费5前期工程费6建筑安装工程费7根底设施费8公共配套设施费9开发间接费用10按核定标准扣除的四项本钱 数113、房地产升发费用12其 中利息支出13其他房地产欠发费用144、与转让房地产有关的税金15其 中营业税16城市维护建设税17教育费附加185、财政部规定的加计20咐口除数19三、增值额20四、增值额与扣除工程金额之比%21五、适用税率%22六、速算扣

19、除系数%23七、应缴土地增值税税款24八、免缴土地增值税税款25九、已缴土地增值税税款26清算截止日期：年月金额单位：元十、工程清算应# 退土地增值 税税额27填表说明：1、其他商品房包括普通住宅以外的各类商品房.2、已售面积是指本次清算的已售建筑面积总数；清算的其他商品房面积是指本次 清算的已售普通住宅以外的各类商品房建筑面积总数.3、其他商品房应分配本钱比例 =清算的其他商品房面积/已售面积附表4房地产转让收入鉴证表取得收入起止日期： 年 月 日至 年 月 日 金额单位：元纳税人 名称计算机 代码工程名 称工程地 址开发商品房收入类别普通住房其他商品 房其他工程合计销售货币金额换取非货币性

20、资产作 价金额分配股东作价金额分配投资人作价金额用于职工福利作价金 额用于职工奖励作价金 额对外投资金额抵偿债务金额取得其他收益金额合计填表说明：1、直接转让土地使用权、在建工程整体转让的清算工程,收入数填入其他工程栏 中.附表5清算中面积审核调整明细表单位：平方米纳税人名 称计算机 代码工程名称工程地 址工程行 次面积数据来源备注一、总建筑面积 1=2+61二、可售面积2=3+4+52其 中已售回积3已自用囿积4未售用面积5三、不可售面积6=7+86其 中允许扣除的公共 配套设施面积7其他面积8四、清算本钱分摊比 例 9=3/19%五、本期清算面积 10=3+7*910填表说明：1、只转让土

21、地使用权或在建工程整体转让的工程不填写此表.2、数据来源是指获取面积数据依据的资料,如政府主管部门文件、权属证书、规划证书、销售证书、测绘数据、销售合同等.3、已自用面积指已出租或自用一年以上的房产.4、如允许扣除的公共配套设施为出让用地,那么“取得土地使用权所支付的金额和“土地征用及拆迁补偿费分摊的比例应单独计算,公式为：清算本钱分摊比例=本期清算面积/总建筑面积附表6扣除工程汇总表金额单位：元纳税人名 称计算机 代码工程名称工程地 址工程后效凭证金 额清算本钱 分摊比例本次扣 除金额本次未扣 除金额1.取得土地使用权所支付的 金额2.房地产升发本钱其 中土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安

22、装工程费根底设施费公共配套设施费开发间接费用按四项本钱核定数扣除3.房地产升发费用其 中利息支出其他房地产欠发费用4.与转让房地产有关的税金其 中营业税城市维护建设税教育费附加5.财政部规定的加计20咐口 除数合计附表7取得土地使用权所支付的金额鉴证表纳税人名称计算机 代码工程名称工程地 址工程后效凭证金 额清算本钱 分摊比例本次扣除金额本次未扣除 金额支付的土地出让金支付地价款金额交纳的有关税费其中：合计金额单位：元附表8土地征用及拆迁补偿费鉴证表金额单位：元纳税人名 称计算机 代码工程名称工程地 址工程名称有效凭证金额清算本钱 分摊比例本次扣除金额本次未扣 除金额土地征用费用耕地占用税劳动

23、力安置费安置动迁用房支出拆迁补偿款纳税人名称计算机 代码工程名称工程地 址工程名称有效凭证金额清算本钱分 摊比例本次扣除金额本次未扣 除金额规划费用设计费用工程可行性研究费用水文费用地质费用勘探费用测绘费用七通一平支出合计合计附表9前期工程费鉴证表金额单位：元附表10建筑安装工程费鉴证表金额单位：元纳税人名称计算机 代码工程名称工程地 址工程名称后效凭证金 额清算本钱分 摊比例本次扣除金额本次未扣 除金额建筑工程费用安装工程费用支付给承包方费用其他建筑安装工程费 用其 中合计附表11根底设施费鉴证表金额单位：元纳税人名称计算机代 码工程名称工程地址工程后效凭证金 额清算本钱 分摊比例本次扣除金额本次未 扣除金 额开