房地产开发项目设计阶段成本优化复习课程

1、设计阶段成本优化成本控制在设计阶段 （包括选材用料） 占有较大比重， 因此在设计阶段应选择客户认可 价值与支付代价最大差值的方案与部品，不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低成本。 一、前期规划1. 产品组合 实施原理：根据不同的产品组合，追求土地的价值最大化和项目的利润最大化。优化原则：根据项目获取前期七对眼睛的工作成果，综合确定规划设计中的最优产品组合。2. 成熟产品选用实施原理： 使用成熟产品不仅能够节约时间、 提高效率， 而且能够大幅度地减少后期的变更 签证费用，从而降低产品建造成本。成熟产品的大量使用是未来的一个发展方向。 优化原则：在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品。3. 建筑体

2、形 实施原理：建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低， 同时建筑体形对节能产生较大影响。优化原则：高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求。4. 土方工程实施原理： 外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力， 且为隐 性成本，对客户并无直接价值体现，应尽可能减少土方外运及外购量。优化原则：尽可能按原有地势建造产品， 例如在坡地上建造坡地建筑， 在洼地中建造地下室， 能有效减少动土量。5. 山地建筑 实施原理：山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。优化原则： （1）根据山体高差确定产品类型； （2） 山地建筑

3、赠送的地下室面积应根据地形设计 而不完全按营销要求。6. 合理确定组团大小实施原理：组团大小对成本的影响要点是： （ 1）每个组团一般需要 1-2 个出入口；（2）每个 组团均有围墙； （3）每个组团均要考虑消防要求； （4）每个组团出入口均需配备专门安全管 理与设施。现实中的经验是：如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加；如果组团布置过大，可能的 物业服务能力跟不上。优化原则：合理确定组团规模，避免组团规模过小；相对集中布置出入口。7. 路网应合理简洁实施原理： 道路(包括基层和面层) 造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织 的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道

4、路开支。优化原则：减少路网的不合理曲线和弯折，道路的设计应充分考虑客户的需求。8. 优化出入口布置实施原理： 每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用， 并且此类费用 将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。优化原则： 满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造 成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。9. 布置消防分区实施原理： 消防设计规范中有对消防分区的明确要求， 各消防分区之间的消防设备有明确要 求。一般而言应尽量最大限度的布置消防分区， 并使其布置的消防分区的面积尽量为其整数 倍。优化原则： (1)在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防

5、分区；(2)布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库(单体、复式)的区别。10. 控制地下室面积实施原理： 地下室造价高昂， 对建造地下室的要求是： 在满足人防要求的前提下能少建则少 建。优化原则：严格控制地下室面积。二、单体设计1. 建筑层高实施原理： 建筑层高直接影响建筑柱、墙体、 垂直向管道管线的工程量，一般来说建筑物每增加 0.1 米，单层建筑成本增加 2左右。在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生 较大影响。钢筋含量和混凝土含量是体现结构设计经济性的最终检验指标， 采用限额设计能有效地对设 计院的设计工作进行约束。优化原则：无特殊情况，层高采用 2.8 米。2. 结构设计 实施原理

6、：在结构设计中，结构荷载和承载力均有一定系数和取值范围，若不对其做要求， 设计院通常取值偏于保守，对其经济性考虑较少。常用的钢筋主要有一级钢、二级钢、 冷轧带肋钢、三级钢等，同样的构件使用不同的钢材其 经济性不同，应该对使用的钢材种类根据不同的构件进行匹配。优化原则：向设计院下发设计限额，跟进设计参数。3. 控制地下室层高实施原理： 在地下室层数确定的情况下， 地下室层高是决定地下室埋深的主要因素， 控制层 高能够减少埋深，从而降低地下室结构成本。地下室层高的确定一方面需考虑地下室停车和设备放置的需要， 另一方面应考虑机械车位设 置的可能性。优化原则：严格控制地下室层高。4. 减少地下室层数实

7、施原理： 地下室层数、 层高以及室外地坪标高共同决定地下室埋深， 从而影响地下室建造 成本。如果通过对地下停车布置的优化，能在两（一）层地下室内解决三（二）层地下室的 停车要求，无疑应减少地下室层数。优化原则：严格控制地下室层数。5. 优化转换层实施原理： 转换层是指柱网的转换， 高层建筑中由于地下室柱网与上部住宅柱网的布置差异 巨大， 一般设置转换层。 转换层由于承受上部全部荷载， 往往出现界面巨大的转换梁， 转换 层用钢量与混凝土用量一般而言非常大，设计中应予以关注。优化原则：优化转换层6. 铝合金门窗实施原理： 同样面积的门窗造价远高于建筑外墙造价， 且直接影响建筑能耗。 控制门窗面积

8、不仅是建筑成本的要求，也是建筑节能的需要。优化原则： 通过节能测算指标来控制窗墙比； 避免大面积西晒玻璃的使用， 日落之前可获得 较好的采光条件， 但是进行空气调节的费用很高。 在考虑满足通风要求的条件下尽量减少开 启扇数量，并注意防止空气渗漏以及紧急出口设置， 平开窗可以较推拉窗获得高的通风能力， 但是开启形式设计需要考虑风压作用。根据门窗系统（木、铝、塑） 、项目产品定位、建设期和使用期全寿命周期费用综合选择门 窗五金件系统。避免功能不足或过剩。慎重选择非标门窗系统，减少开模费用。7. 栏杆栏板实施原理： 栏杆作为建筑中的重要构件， 但却往往容易被忽视， 采用 300 元/米的栏杆与 20

9、0 元/米的栏杆总造价可能相差数十万。因此，一方面应根据客户需求确定栏杆档次，另一方 面应尽量使用标准化栏杆，提高采购效率并降低成本。优化原则：（1）尽量使用标准化栏杆； （ 2）栏杆、栏板档次规范化； （3）兼顾后期的维护费 用。8. 外墙装饰 实施原理：外墙装饰主要是建筑外立面用材，包括石材、面砖、涂料的使用以及外挂件（木 材、钢构件、陶制品）等。一般来说， 外立面讲究装饰精致， 能起到大幅提高建筑观感效果的作用。 同时也切忌外墙装 饰材料的堆砌，万科就曾经有分公司的建筑立面方案被当地规划部门要求简化的例子； 建筑装饰另一个不能忽视的部分是： 要考虑装饰材料的耐久性与后期维护成本。 木制品

10、容易 开裂脱漆，钢制品易生锈，这些都是后期客户投诉的隐患。优化原则：多方面比较，实现价值最大化。9. 金属构件尽量标准化 实施原理：金属构件主要包括住宅的阳台栏杆、围墙栏杆、空调百叶、小院门等，金属构件 的标准化不仅能够减少设计、 招标次数， 体现规模效益， 还有利于性价比较高的金属构件的 定型。优化原则：金属构件尽量标准化。四、景观工程10. 景观方案实施原理： 景观工程是项目中最能让客户产生好感的内容之一。 在景观工程中的几个重要法 则是：（1）硬景成本比软景高得多； （ 2）景观中花钱多并不一定效果好； （ 3）绝大多数的客户对 绿化的感觉比硬地铺装要好； （ 4）景观中的软硬景比例是重

11、要的指标； （ 5）水景让人感受亲 切，同样存在夜间噪音大、夏日蚊蝇多、后期维护管理费用高的缺点。优化原则： 对景观设计的优化决不能简单化 - 怎么省钱怎么来； 更多的要与设计销售在沟通 中与效果的把握中达到共识。另需关注细节， 会有出其不意的效果 （如残疾人通道、门槛斜 坡等）。11. 景观标准做法实施原理： 拥有多年经验的累计， 万科有能力形成自己的兼备经济性与功能要求的标准景观 做法，以避免在后期的各项目设计中出现不同的设计方案，增加优化工作量。优化原则：提供软硬景观标准做法表（如草坪、绿篱、道路、石材、砌块）及相应价格表。12. 控制景观构筑物的数量与体形 实施原理：景观构筑物主要包括景观桥、墙、亭、台、廊、雕塑等。这类构筑物造价往往较 高，使用过多对景观效果会产生不利影响。优化原则：控制景观构筑物的数量与体形。13. 停车方式实施原理：