38成都市购房者贾某某定金合同争议调解案

1、百度文库让每个人平等地捉升口我1138、成都市购房者贾某某定金合同争议调解案【案情】购房者贾某某于2012年3月3日与成都W新都置业 有限公司签订楼宇认购书，并向W公司交纳5万元走 金后，成功定购了W公司开发建设的W山庄项目5栋1单元02号别墅。同时，按照合同双方签订的楼 宇认购书中第三条（二） 项约走， 贾某某须在2012年3月9日前与W公司正式签订商品房买卖合同及 补充协议等。但当贾某某事后按照协议约走时间与W公司 正式协商签订商品房买卖合同时，发现W公司提供的 合同及补充协议中存在诸多霸王条款和不对等违约责任, 随即向W公司提出修改部分不合理、不平等条款的意见， 但W公司坚决不同意,并以

2、这是工商部门公司统一制走 的格式合同范本,所有购房者都必须签，不可能为你一个人 修改合同”你要么就签,要么视为你违约,工商部门将解除 合同，并按照定金罚则没收你支付的5万元走金等语言相 要挟。 贾某某顿感气愤， 坚决向W公司提出退房， 并要求W公司返还已付走金5万元，但遭到W公司坚决拒绝，最 终导致贾某某无法在约走期限内与W公司签订 商品房买 卖合同 。W公司按照楼宇认购书中条款没收了贾某某 支付的5万元走金,其理由是：贾某某与其签订的楼宇认 购书中明确约走买受人在与出卖人签订本认购书后，未 在认购书约走的期限内付清首期款/全款，或者拒绝签署商百度文库让每个人平等地捉升口我22品房买卖合同的，

3、则出卖人有权解除本认购书，并将买受 人已认购楼宇另行出售,买受人所付立约定金不予返还， 属贾某某违约，定金当然不予返还。因此，贾某某于2012年4月12日依法向成都市工商局市场处提出了合同行政调 解申请。随后,成都市工商局市场处在征得W公司同意调 解后,于2012年4月19日组织合同双方进行了现场调解。【调解结果】经成都市工商局调解,合同双方达成了一致意见，W公 司在20日内无息退还了贾某某支付的5万元走金。【评析】1.案件背景案件背景：当前，关于走金合同纠纷,日常生活中 比比皆是,在购车、购房、购物、月艮务等行业都普遍存在。 随着近几年房地产行业的迅猛发展,在商品房买卖中发生的 走金合同纠纷

4、更是较为普遍。许多购房者受开发商销售顾问 花言巧语的误导、承诺以及提供展示的宣传资料、样板房等 精美画面的诱惑,而一时冲动与开发商签订了认（走）购 书,并支付几万元的购房走金”但事后又因开发商虚假宣 传、无法实现承诺,以及因自身经济条件不允许、银行征信 度不佳、家人病故等诸多原因”造成无法与开发商订立买卖 主合同而违约。 因此，要么只有被开发商牵着鼻子走,忍气 吞声,硬着头皮接受”要么只好无奈地被开发商没收已支付 走金,白白损失几万元；或者花费大量的财力、精力、时间 通过司法诉讼来维护自身合法权益。2.争议焦点争议焦点：本案的争议焦点在于合同一方向另一方百度文库让每个人平等地捉升口我33支付走

5、金作为订立购房主合同担保时，因合同双方无法协 商签订购房主合同情形下，按照走金罚则，接受定金的一 方是否有权不返还对方已给付的定金。1定金涵义定金涵义: :走金是在合同订立或在履行之前支付一定 数额的金钱作为担保的,又称保证金。给的一方称为定金给 付方,接受定金的一方称为定金接受方。2定金的法律规制定金的法律规制：根据民法通则第89条规走: 给付走金方不履行的,无权请求返还定金；接受走金方不履 行合同义务的,双倍返还定金，俗称走金罚则。 合同 法第115条规定：给付走金的一方不履行约走的债务的， 无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约走的债务的, 应当双倍返还定金。关于贯彻执行 v 中华人民

6、共和国担 保法若干问题的解释第115条规定:W公司约定以交 付走金作为订立主合同担保的，给付走金的一方拒绝订立 主合同的，无权要求返还走金；收受定金的一方拒绝订立 合同的，应双倍返还定金。最高人民法院关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第4条规走: 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受走金作为 订立商品房买卖合同担保的，如果因W公司一方原因未能 订立商品房买卖合同,应当按照法律关于走金的规走处理； 因不可归责于W公司双方的事由，导致商品房买卖合同未 能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。本案中,贾某某与W公司签订了楼宇认购书,并 按约走向W公司实际支付了5万元走金作为

7、双方订立商百度文库让每个人平等地捉升口我44品房买卖合同及补充协议的担保。按照走金罚则适用条件, 当贾某某未按楼宇认购书约定，在规走期限内履行与W公司订立房屋买卖主合同义务时，属贾某某违约，W公司应 当有权不返还其已支付的5万元定金。但本案中,按照合 同法平等、自由、公平、诚实信用原则和格式条款的 要求以及消费者权益保护法有关规走，贾某某有权与W公司就合同中条款约定进行协商约走，W公司也不能因提供 的是格式合同文本而拒绝与贾某某进行协商修改。因此”造 成合同双方未如期订立商品房买卖主合同的根本原因是双 方就W公司单方面提供的商品房买卖主合同中的部分格式 条款协商不能达成一致意见,并非归责于贾某

8、某单方面。根 据关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释第4条因不可归责于W公司双方的事由z导 致商品房买卖主合同未能订立的，出卖人应当将定金返还 买受人。规定，W公司应当将贾某某支付的5万元走 金返还。3.调解技巧调解技巧：调解过程中，对于开发商是否同意返 还贾某某走金，工商机关虽无法像司法机关一样能作出裁 决和宣判，但关键是看否能正确把握好尺度，控制好节塞， 以相关法律法规依据为强力支撑，找准问题的突破口，见 招拆招，同样能达到事半功倍的效果，促进双方和解。因 此,鉴于一般开发商主要负责人或委托人对合同涉及的相关 法律法规认知不足，甚至存在只懂企业营销管理,不懂合同 法规的情

9、况,为避免调解过程中出现道理讲一堆,对方一百度文库让每个人平等地捉升口我55头蒙，或者以法律搞不懂，回去再商量等为借口搪塞、拒绝调解的尴尬局面。为此，成都市工商局市场处合同专管 员找准开发商关键人物”法律顾问（律师），主动要 求开发商法律顾问（律师）一同参与调解，并以此为突破口, 按照对照相关法律法规，分析直找争议焦点，提出合理化 意见，促成双方和解的处理步骤,积极开展合同行政调解。 在以法以理说服开发商法律顾问（律师）” 旁敲侧击开 发商主要负责人”确保其能真正安心参与调解,用心解决问 题的同时，再通过法律顾问（律师）说服开发商主要负 责人,从而促成双方w公司和解,达到调解目的。本案虽 然案情不复杂，但最终在W公司顾问（律师）到场的情况 下，成都市工商局成功调解。4.调解体会调解体会：本案仅是成都市工商局近一两年来受理的近百起商品房买卖合同纠纷案件中的一起，但却有现实意 义和代表性。 在工商机关受理的商品房买卖合同纠纷案件 中,95%的案件都是关于返还定金的纠纷。本案中，虽然W公司行为违反了合同法及最高人民法院司法解释的有关 规定,而工商机关作为合同行政监督部门”也不具有合同效 力的最终裁决权，但通过工商部门采取正确的调解方法”找 准问题要害,突破关键人员，善于借用他力，同样达到了通 过法院解决的合同纠纷结果。因此，上述作法不仅为工商部 门积累和丰富了调