对物业管理低收费、零收费的理性思考

1、对物业管理 低收费、零收费”的理性思考对物业管理 砥收费、零收费”的理性思考作者：佚名时间：2008-5-25浏览量：对物业管理砥收费、零收费”的理性思考一、对市场经济条件下的 砥收费、零收费”现象的透视 与分析1、价值规律是市场经济的基本规律，价值规律基本内 容和要求是商品的价值由生产商品的社会必要劳动时间所 决定，商品交换以价值为基础。价格围绕"等价交换价值点w上下波动，是价值规律作用的表现形式。中国物业管理是市场经济的产物，物业服务区别于传统房屋管理最显著 的特点，就是有偿服务，是一种可以在市场交换的商品。因 此，物业服务这种商品交换理应受到价值规律的制约。企业是以追求

2、利润最大化为目的的，牺牲自身利益而惠 于客户，以 砥收费、零收费”手段实施物业管理运作，显然 是与等价交换”原则相违背的，属市场经济运行中一种反常 现象，其究竟如何生存？这其中必有深层次和隐性的原因。或者是企业发展经营的竞争策略，或者就是有其他的隐性经济 收入和物业管理常规收费之外的经济。如若是企业竞争策 略，是一种短期经营行为，则无必要予以分析，但如若是后者则有深入剖析的必要。纵观 砥收费、零收费 "的多种表现形式，其共性特点是业 主少交或不交管理费， 但物业仍需维修、运行、维护和管理， 这说明物业管理费一定另有。或者是房地产开发商拨付，或 者是商业用房的租赁经营收入，再或者是利用

3、物业资源进行 商业运作收益，与其它企业不同的仅仅是渠道有异而已。问 题是这种和渠道是否可靠 ？是否存在问题？是否合法？由开发 商支付管理费，开发商为什么要向业主提供免费午餐工承担不应由其承担的费用 ？这在逻辑上和市场经济条件下是无 法自圆其说的。退一步而言，不去追究开发商的动机、 目的， 开发商如何兑现承诺，从实践效果看，由于缺乏保障机制， 结局往往是草草收场。以商业用房的租赁收入弥补管理费， 则涉及商业用房的产权归属，商业用房如果归属业主，则是 业主换了一种方式自行缴纳管理费。如果产权归房地产开发 商，那么仍然会产生前者所述的与开发商支付管理费同样的 矛盾。而借助物业管理平台， 进行商业运作

4、，获得额外利润， 以此弥补管理费缺失或不足，本是无可非议的，但如果这种 经营收入不能弥补，物业管理正常运行就无法维持，则会引 发业主和物业管理企业的新的矛盾，导致社会不安定因素的 产生，这对构建和谐社会是有害无益的。如果物业公司从中获利，那就是典型的寻租行为，寻租 就是对业主权利的侵犯。即便在个别物业项目上可能获得收 益，也并不具有可复制性。相反，从宏观角度来看，其浪费 社会资源、降低效率却是显而易见的。众所周知，社会分工 是商品经济的基础，在现代社会中，社会化大生产的基本发 展规律是社会分工越来越细，专业化程度越来越高。一个普 通物业管理企业，同时涉足多个专业化程度极高的领域，盲 目扩张和大

5、肆进入自己的非专业领域，不但将损失大量资金 和人才，更有可能会对主营业务造成强烈的连锁冲击。因此，物业管理的 砥收费、零收费 "既非物业管理模 式创新，也非正常的竞争策略，既没有预示物业管理发展方 向，也没有对行业发展做由任何贡献，不是进步而是倒退， 如不加以遏止，将对物业管理市场发育和行业发展产生消极 的和负面的影响。1 .低收费、零收费”是对消费者的误导和伤害客观上，物业管理服务产品的特性使交换双方存在严重的不对等”-是专业知识和信息量不对等，二是组织形式上的不对等，三是承担民事责任能力不对等。 在这样一个 不对等”的交换中, 低收费、零收费”势必误导业主对物业管理基本概念的认识

6、，认为物业管理可有可无，更多关注服务价格而非服务质量。 同时，由于消费者过分关注短期内的利益，相当程度上会忽 视对物业管理服务的监管，造成消费者对物业管理服务的反 应滞后，加上物业管理中的大量维修和养护工作实际是在业 主不可见状态下进行的，为了降低物业管理成本，实施所谓低收费、零收费”的企业很可能减少物业管理必不可少的维 修和养护工作，削减物业管理成本中的预防性支由，无形中 导致了物业的风险后置”，给尚在心安理得享受眼前利益最 大化的业主设置了 一个物业提前坏损的巨大风险的陷阱。2 .低收费、零收费”将削弱企业核心竞争力，增加运营 凤险砥收费、零收费”运作的物业企业一个重要的经济理论 支撑点是

7、规模收益正比增长。按照权威的新包格拉夫经济 学辞典的解释。对于莫一产品，如果在莫些产量范围内平 均成本是下降或上升的话，我们就认为存在着规模经济或规 模不经济。”即生产和服务规模的扩大， 并不一定会使平均成 本下降，利润也相应的不一定会上开。 作为规模经济的 孥生 兄弟”规模不经济，规模扩大，成本上升，利润下降，更是客观存在的。如以电子商务为例，规模的扩大固然能使企业 在采购上拥有更多话语权，但随之而来的是更为昂贵更为复 杂的大型电子商务平台的建设，电子商务人员的薪酬支由更 非普通物业人员能比，加上大型物流业的运输成本，日趋庞 大的运营和管理协调机构支由，上述任何一项开支部极有可 能抵消商品采

8、购所带来的微薄收益，甚至造成巨额的亏损。物业管理开展多种经营，是丰富物业服务内对物业管理 砥收费、零收费”的理性思考作者：佚名时间：2008-5-25 浏览量：容，弥补管理费不足，弱化物业管理交换双方矛盾 的一个策略，但如果本末倒置，主次不分，则是十分危险的。3 .低收费、零收费”将使行业发展误入歧途当一个 砥收费、零收费”物业管理进入小区， 其 洼地效 应”必然会导致周边小区物业管理收费的大幅下降，物业管理企业若不降价，很可能会被业主解聘，必然造成更大的损失。 对于个体来说，这种无奈的选择是理性的，但却引发集体选 择的非理性。因为一旦当整个物业管理行业的降价成为习 愤，消费者所关心和追逐的永

9、远只会是谁的物业管理费收得 更低。在如此一个信息不对称的低价市场里，消费者只关心 价格，市场资源将惟低价者得，也反过来迫使厂商不断降低 各方面成本甚至不惜牺牲服务质量，因为在低价，甚至超低 价上，提供质次商品显然是更经济的行为。如此，则成本较 高的优质商品和服务，很可能被劣质商品和服务淘汰由市 场，形成 劣币驱逐良币”的恶果。市场交易的结果使得优胜 劣汰的原则被违背，好产品在竞争中失败，而次品获胜，形 成消费者心理和消费行为的 逆向选择”。在物业管理服务市场上，逆向选择”导致了市场的低效率和市场失灵， 低收费、零收费”服务不受到遏制，不但整 个物业管理行业经过多年努力所构筑的物业管理服务消费

10、意识和消费理念将趋于瓦解，而且逆向选择”将使得物业管 理服务价格和质量不断下降，最终导致市场严重萎缩甚至消失。二、法律层面的 砥收费、零收费”的审视与考量1 .低收费、零收费”违背公平和等价有偿原则从民法的基本原则公平和等价有偿的原则看，物业管理低收费、零收费”现象是不符合这一基本原则的。民法通则 第4条规定了这一原则，是指民事主体在从事移转财产等的 民事活动中，要实行等价交换，一方享有权利应向对方履 行相应的义务，任何一方不得无偿占有。剥夺他方的财产和 侵害他方的利益。也就是说在民事法律关系中，民事主体的 权利与义务是同时存在、相辅相成的，且权利义务对等、并 按价值规律的要求进行等价交换，取

11、得他人财产利益或得到 他人提供的劳务应与其付由的代价相适应。合同法是民法的子法，当然也应遵循公平和等价有偿的 基本原则，物业服务合同作为合同的一种更是要体现该原 则。物业服务合同作为物业管理活动的基础，是建立业主与 物业管理企业法律关系的惟一的法律依据，在整个物业管理 活动中处于核心地位。这一原则在物业服务合同中体现为从 业主这一方面来讲，交纳物业管理费的义务应与其享受到的 物业管理服务的权利是对等和等价的，如果业主没有享受到 这一服务或享受的服务与自己所交纳的服务费不对等，其有 权追究物业管理企业的违约责任。但是在物业管理 砥收费、零收费”中，业主没有交纳物 业管理费，就失去了要求物业管理企

12、业达到期望的服务水平 权利的依据。从物业管理企业这一方面讲，物业管理"低收费、零收费&quot；已经使物业管理部分或全部成为一种 附赠品，因而注定物业管理服务的质量是无法保证的。同时,由于物业管理企业向业主提供的是超低价或免费服务，在相 当程度上不会顾及业主的反应和要求。而业主享受的超低价或免费服务，也缺少参与管理的积 极性及维护自身权益的主动性。2 .低收费、零收费”违背中华人民共和国反不正当竞 争法的规定物业管理砥收费、零收费”归根结底采用的是一种价格 竞争手段，这是一种不正当竞争，违背了中华人民共和国 反不正当竞争法第11条 经营者不得以排挤对手为目的， 以低于

13、成本的价格销售商品”的规定。该条款包括两个方面， 一是主观标准，以物业管理砥收费、零收费”这样一种营销手段进入市场，其动机不能排除是为了抢占市场份额从而达 到排挤对手的目的，二是客观标准，即以低于成本的价格销 售商品。物业管理是种特殊的商品， 一种准公共性服务商品， 实行物业管理是为了确保物业的正常使用，必须支付必要的 成本，物业服务收费管理办法第 11条也对物业服务成本 作了具体的界定。而 砥收费、零收费”是不收费或严重背离 成本的一种定价方式，以低于戚本的价格销售物业管理这种 特殊的商品，无疑是违背了中华人民共和国反不正当竞争 法的规定。3 .低收费、零收费”现象违背了物业管理条例的基 本

14、精神物业管理条例第 41条规定，物业服务收费应当遵 循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同 物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格 主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收 费办法，在物业服务合同中约定。物业服务收费管理办法第5条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及与服务 水平相适应的原则。合理原则是指物业管理收费应因地制 宜，以服务发生的成本为基础，针对不同类型的物业、不同 对象、不同消费水平，合理地核定收费水平。 质价相符原则， 指物业管理服务的收费标准应与服务质量相适应。这些原则 的目的就是要形成 质价相符”的物业管理收费机制，砥收费、零收费”的

15、本质否定了在成本基础上的合理定价，否定了质价相符的原则。如前所述，低收费、零收费”偷换了物业 管理”的概念，抹去了业主应承担的全部或部分义务，践踏了物业管理质价相符的收费原则，使初步培育由来的物业管理 消费观念，倒退到对物业管理 砥收费、零收费”的理性思考作者：佚名 时间：2008-5-25浏览量：计划经济福利性低房租、房屋管理的陈旧观念。砥收费、零收费”之所以卷土重来，绝非偶然，是有其 深刻的社会历史原因的。目前我国物业管理行业是一个劳动 密集型、技术含量不高，技术壁垒比较低的行业，物业管理 企业大多是房地产开发公司派生由来的，基本沿袭的是 谁开发，谁建设”的旧模式，加之当前广大业主的维权意

16、识空前高 涨，而物业管理消费意识和服务意识都不到位，物业管理法 律法规相对滞后，在这样社会经济面临转型，物业管理市场 竞争日益激烈，物业管理行业高速发展的社会历史大背景 下，砥收费、零收费”的由现是必然的。三、砥收费、零收费”的对策思考1 .完善法制建设法制建设是物业管理行业规范、长足发展的根本保障， 针对我国目前物业管理不断发展的情况及我国相关立法进 程，有必要对现行法律法规进行系统梳理、补充、修订和完 善，通过完善法制建设，进一步规范物业管理各主体在物业 管理活动中的行为。2 .强化行业自律行业自律是市场经济中企业诚实信用"原则的突生体现，物业管理协会在行业自律中应起到组织、监督的主导 作用。因此行业协会应及时、有效地建立会员强制入会、训 诫、通报批评、公开谴责和取消会员资格、会员诚信记录档 案等相关自律制度。通过行业自律制度，提升物业管理行业 协会的社会地位和信誉。3 .加强理论研究物业管理理论研究是行业发展的不竭源泉，也是法律法 规制订的重要前提，加强理论研究，突生理论研究在行业发 展中的地位和作用，广泛开展多层次多学科的理论研究，建 立一支行业内专、兼职相结合的宏大的理论研究队伍，是物 业管理科学发展的重要基石。4 .创新制度设计创新是发展的灵魂，创新制度设计是物业管理健康发展 的必要保障。在物业管理的外部，引入发达国家物业管理制度，如类 似