中国未来房地产的发展趋势

1、21世纪的10年代已经开启,然而,这个 新时代开始的冬天对于热了好几年的中 国房地产来说,似乎有些严寒.在最近的一个多月里,中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地 产调控政策.证券时报发表中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员李春顶博士文章表示, 中国房地 产在新的时代将经历怎样的变化和开展,未来的走向如何,是一个重要问题.房地产对中国经济奉献卓著文章称,已经过去的10年,是中国房地产取得飞速开展和巨大成就的 10年. 自1998年中国住房制度改革以来,正式确立了房地产的全面市场化方向,方案和分配时代长期积聚的需求 得到了极大释放,加上中国经济的高速增长和 城市化步伐的迈进,推动了中国房

2、地产业的大开展,房地产 规模和建筑面积逐年递增.同时,房地产市场逐步形成、完善和成熟,当前的房地产业已经开展成为包含 土地、建筑、交易和金融效劳的多链条、多部门的重要产业,同时房地产的投资和投机属性也已充分的显 现和发挥作用.在过去的10年中,房地产对于中国的经济增长奉献卓著. 在消费、投资和出 口贸易这三大经济增长的动力中,投资和出口构成了中国增长的核心,其中房地产是投资中的重要力量. 整个循环的过程是,出口形成了国内实体经济的开展、解决了就业,增加了居民收入、也给国家带来了巨 额的外汇储藏和税收收入,政府转而将这些收入转化为政府投资用于 根底设施和民生建设；实体经济开展、 根底设施建设和人

3、民收入水平的提升形成了对城市化的需求, 从而推动了房地产的快速开展,进而又推 动了经济的增长.所以,可以说,在“中国式增长的动力中,出口、政府投资和房地产是三大重要力量.出口增加了政府和居民收入,政府收入用于投资,居民收入转化为储蓄和房地产需求, 同时房地产又给了政 府土地财政,逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄,让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时,同样能够 取得惊人的经济增长.中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态,即使保持了年均20肠的增长速度,但仍然难以满足不断增加的需求.原因是一方面由于中国经济的高速开展, 城市化的进程带动 了城市的就业和人口增加,以与人们收入水平的提升,加上商业

4、和效劳业的开展,都形成对房地产的大量 需求；另一方面,房地产已经开展成为重要的投资品,在房价上涨的预期下,投资和投机需求铺天盖地的 进入市场.目前,投资和投机已经过度,推动房价一路非理性快速上涨,严重脱离了经济增长和人民收入 水平的增长速度.房价泡沫毋庸置疑,近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位、其中蕴涵的风险不可 小觑.未来10年开展趋势和特点文章指出,展望10年代,房地产的开展空间依然很大,中国的城市化比率和 国外相差甚远,“居者有其屋的目标远没有实现,房地产仍然可以成为经济增长的重要动力. 然而,当前 问题的重点,是 高房价的风险与其带来的一系列隐患.首先,高房价带来的资产泡沫一旦破灭

5、, 将影响房地 产相关的产业链,严重影响经济增长和金融平安；其次,高房价不利于房地产的进一步开展和发挥对经济 增长的推动作用,过高的 价格将阻碍正常需求,不利于中国城市化推进；再次,高房价剥夺了居民的收入,不利于启动内需和消费 的增长可以预期的是,2022与之后的中国房地产将呈现以下的开展趋势和特点：第一,房价将逐步回归理性,呈现平稳渐进开展的趋势.如果相关调控政策与时有力,化解了当前房地产泡沫的风险,并推动其健康开展,那么会实现平稳的过渡；而如果任由房价按 照目前趋势推进,那么未来的下行和危机难以预防；预计房价在 10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过 程,而后再逐步平稳健康发展,但下跌的幅

6、度和引起的危机程度那么取决于市场和政策的组合作用.第二,保证性住房将得到增强.从目前的政策举措看,未来中国将加大保证 性住房的建设,但中国人口众多的实际和方案供应带来的分配畸形和无效率决定了依靠保证难以解决中 国住房的民生问题.第三,中国房地产在10年代会经历较快的开展过程.这是由未来中国经济增 长和城市化开展的现实需 要决定的,所以中国房地产预计不会出现如 XX和日本的一旦下跌那么一蹶不振的 局面.第四,目前的房地产价格根本已经到达高位顶点.2022年继续大幅上涨的局 面应该不会出现,原因是政策已经开始对房地产发力,人们的预期和观望情绪业已出现.当前调控应关注两个层面文章认为,从中国房地产当

7、前的形势看,2022年的调控政策应该重点关注两 个层面,一是严厉打击房地产投资和投机,限制房价,预防泡沫的继续扩大；二是预防房地产泡沫破灭引 发危机和风险,保持房地产和房价的健康稳定开展.政策可行的路径是,一方面限制投资和投机以限制房 价,另一方面通过保证住房缓解自住需求,同时加快经济增长和 城市化进程,逐步挤压房地产中的泡沫. 近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注, 营业税优惠政策调整、“国四条出台、土 地出让收支治理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机,保证住房建设等增加了供应和解决了民生. 沿着这样的政策路线开展,10年代的中国房地产将会更加健康稳定和成熟.答复人的

8、补充 2022-08-29 02:43中国未来房地产可能的开展趋势和特点中国房地产近年来日益成为一个全社会关注的话题,它不仅是国家和政府面临的政治、经济问题,也是全社会和整个民族面临的社会问题和严峻的考验.由于中国特殊的国情和现状,任何有关住房问题的话题都会引起国人乃至国际关注,尤 其是近年来中国房价的不断攀升,房地产市场充满了诸多的不合理因素和利益争 夺,价值市场需求与供应出现的矛盾,房地产开发与经营商和房地产消费者的矛 盾和平衡问题,中国房地产在经历众多的严峻考验中,在社会经济的向前开展中, 也会出现利好的局面.而评价房地产形势的指标主要为：1、房价收入比家庭年均收入和平均房价的比值,用以

9、评价房价的相对上下.世界银行给出的标 准上限是5: 1,也就是一个地区年均家庭的收入的 5倍不能买到一个可满足居 住90平米的房子的话,房价就太高了,对于一个中低收入家庭来说,这是 极其不利的局面,对尚未健全社会保险制度的国家和地区来说, 无疑是一个重大 的、亟需解决好的问题 .2、房租收益率房子总价格和每月的房租的比值,用以评价房产的投资价值.国际公认的房租收 益率应该在150至I 230之间.而,XX, XX, XX的房租收益率一般都在360以上, 而且房租的上涨速度远远低于房价上涨速度,这一数字还在不停的增大.低的房租收益率一方面反映了租房市场的供求关系,另一方面也反映了租房者的 消费水

10、平.租房者多是那些农民打工者,或者出身农村的高校毕业学生. 他们往 往被认为是城市化的执行者,而在目前的情况下,前者是不会考虑在城市定居的, 而后者没有了退回农村的路,也没有水平在城市定居,只能漂在城市里.之所以会出现这么低的房租收益率,是由于绝大多数买来的房子不是用来住的,而是用来炒作,所以才导致了租房市场的供大于求. 同时,这也是由于人们把房 地产投资的目光盯在其自身的升值, 而不是房租,这也反映了当前中国房地产的 消费状况.3、空置率空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率.根据国际通行惯例,商品房空置率在5%-10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健 康开展；空置

11、率在10%-20%之间为空置危险区,要采取一定举措,加大商品房 销售的力度,以保证房地产市场的正常开展和国民经济的正常运行；空置率在 20%；上为商品房严重积压区.中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题, 不同目的的持有者对空置率的数据 分歧很大.造成如此高的空置率显然是房地产的过度投资造成的.4、还贷/收入比 居民平均用来还分期贷款支出占收入比例, 具包括各种各样的按揭贷款,而对中 国人来讲根本上就是房贷,这项指标用以衡量房地产贷款的金融风险. 一般来讲, 国际上公认的还贷收入比平安上线是 28%超出了这个线,对于个人来讲还款压 力大,幸福指数降低；对于整个金融系统业存在巨大的平安隐患.一旦

12、有宏观经 济的波动,往往会造成大面积的不良贷款. 而对于目前数量巨大的房奴,还贷收 入比恐怕已经远远超过了这个警戒线.结合房地产贷款占贷款总比例,可以算出整体的金融风险.比方在 2022年底, 中国房地产贷款占整个贷款的40%目前这个比例保守估计应该有 55%而买房 的人,用于投资的比例不会低于35%这样来算,用于投资的住房贷款占所有贷 款的比例应该在15.75%.一旦出现房价下降,投资用购房的人一定不会继续还 款,这笔钱将由银行来买单.这将花完中国的存款准备金率.5、房地产投资占GDP比例这个指标反映整体经济对房地产的依赖程度.在大国的房地产历史上,美国在 1950年出现过6.98%的最高比

13、例,然后一品&小幅波动,直到 1991年从3.42%开 始,一路上扬至2022年的6.2%,随后发生了次贷危机.而日本在 70年代中期 由最高的8流右一直降低,到1985年广场协议的签订,房地产在日本开始过热, 房地产投资占GDP比重在1989年到1991年的最高点期间约5.5%,这时候日本 的房地产崩盘了,从此日本进入了长达十几年的低迷,被称为“失去的十年.而中国从有据可查的记录来看,从1997年的4.02%开始一路上涨,到2022年时 这个比例到了 10.13%,这是任何国家任何时候都没出现过的高度.考虑房地产 对相关经济的带动作用,其对 GDP勺影响将高达3.15*10.13%=

14、32%所以说房地 产绑架了 GDP 一点都不夸X.以上种种指标说明,中国的房价已经高到了非常严重的地步.关于中国的高房价, 支持者会有诸如以下的种种理由,认为中国的房地产市场是特殊的,可以不符合 国际惯例的.高房价的第一个危害是抑制其它方面的需求,造成畸形经济结构.高房价造就了 众多的房奴,他们大多从农村走来,十多年学校生涯之后,他们取得了进入大城 市的门票一一大学文凭,同时也花光父母一生的收入.毕业之后的他们一方面要 赡养父母,另一方面要攒钱买房子,因此他们会尽可能的压缩开支,然而他们又 是工薪阶层中的高收入者,也就是未来的中产阶级,他们不消费,整个社会的消 费就没有了支撑.第二危害就是抑制

15、其它方面投资,造成畸形开展.目前我国各种尖端技术的落后 和房地产过热不无关系,资本总是流向利润率最高的地方,房地产的行业的暴利 吸引了过多的社会资本,从而削弱了其他方面的投资.经济结构对不动产过强依 赖,降低了我们在国际经济环境中的竞争力.实际上GDM不动产的成分是虚假的,由于其不能流动,就失去了价值衡量的统 一标准,其价值也是得不到国际公认的. 而且由于其不流动性,价格的升高也只 是数字的变更,不代表持有人可以享受的物质的增多.比方说 XX的房产价格比 卢森堡的要贵很多,那是否意味着在 XX拥有一套120平米的公寓的人比在卢森 堡拥有一栋别墅的人幸福的多呢？ 第三就是影响社会和谐,这一点应该

16、是有目共睹的,目前网络上流行着一种愤怒, 仇恨的情绪,高房价是其一个重要因素.高房价剥夺了众多房奴的幸福感,消灭 了他们十几年寒窗的梦想,让他们失去了消费的水平的同时,也将他们仅有的业 余时间拉到了低本钱的网络上,在本应该喝咖啡的时间里在网上发着牢骚.第四个危害是投机盛行,影响社会的创造力,这是任何一种暴利行业的通病.只 要社会结构中存在一种暴利行业,人们就会对之产生向往,而当这种暴利的收入 远远高于其他社会普通收入的时侯,就会造成投机盛行.而劳动是价值创造的唯 一源泉,当劳动所得占整体社会的收入过低,甚至不能满足劳动者根本生存的时 候,人们就不会再劳动,社会也就失去了开展的原动力.作为业者,

17、我认为随着经济的进步和社会的成熟,当地产市场将来必然走向规X化、法制化、公开化、协调化,而我国国房地产业在未来一段时间内将会逐步出 现如下特点：1、房地产业开展与社会经济开展比拟协调当前我国房地产业的开展与整体经济开展并不协调. 之所以如此,主 要是房地产投资者的风险意识不强, 投资决策不科学,对经济开展与房地产业的关系不能准确把握.在未来的规 X、科学的房地产市场中,投资者在决定房地产 投资的每一项决策之前,往往要作大量的分析研究,从人口增长、就业情况、供 求关系、投资时机等等作大量的研究,有时研究时间跨度前后十年,对前十年的 情况和后十年的预测都要仔细研究,然后在研究的根底上,设计投资数学

18、模型, 进行模拟的资金流量检验.加之合理的政府监管,因此,我国房地产虽然也有周 期性波动,但涨跌幅较小,很少有象日本、XX那样的大起大落.房地产业开展与经济开展的协调性还表达在对住宅购置力的分析方面.随着我国房贷市场的成熟和国民收入的不断增加, 房地产开发商根据相应的 指标,结合对民众收入的调查,对住宅价格进行定位,就可以较好地保证所建设 的房屋与民众购置力相协调.2、商业房地产以租赁作为主要经营方式未来中国商场、办公楼、工厂等商业房地产主要以租赁为主要经营 方式,虽然有买卖,但比例比拟小,而且买卖往往是整幢转让,受让者再分租, 分割出售的很少见.房地产以租赁为主要经营方式,有如下优点：有利于

19、房地产 的专业化规模化经营；可以减少了公共局部产权分割带来的许多麻项； 有利于租 户盘活资金,资金不会被套在房地产上,且进退容易；有利于房地产证券化的发 展.房地产租赁经营的另一个好处是, 提升房地产市场分析的“效率性, 由于 房地产租金水平能比拟准确地反映房地产市场的供求关系以与社会整体经济形 势,租赁经营将使房地产价格的透明度增加, 收集信息的效率提升,克服了房地 产售价的易变和不可捉摸性.经济学家认为正常的房地产市场,从投资角度来看, 某一房地产是否值得投资,很大程度上依赖于其产生租金的水平. 这就是为什么 有关房地产经济的理论、估价方法等一般都是建立在租金分析的根底上的,而比较少用售价

20、来分析.3、房地产业经营的规模化专业化程度高现代社会的开展导致了社会化、专业化分工,我国房地产行业的发 展趋势也必将表达这一特色.比方美国,具房地产行业分工明确,有专门的土地 开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押效劳等机构.土地开发商负责土地 开发,地块划分商Subdivider ,负责地块的规划设计,中介经纪负责市场销 售筹划,保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险,抵押效劳那么负 责抵押贷款的后续治理.由于分工细,每一市场参与者都对本行有丰富的经验和 知识,而且实力雄厚,往往都是跨州、甚至跨国的集团公司比方北美地产网的 母公司爱伊地利集团,开发的房地产上规模、上档次,房地产治

21、理也上档次、 高效率.美国房地产投资的专业化还表达在用房的不建房, 建房管房的不用房方 面,例如大型商业中央,一般都是由大型房地产公司或基金开发并持有产权, 然后由商家租赁经营.4、房地产贷款结构以消费市场为主当今世界第一强国一一美国的房地产抵押贷款以消费市场为主,主 要是为个人买房提供资金.2022年上半年统计,个人购房按揭贷款总额占房地产全部抵押贷款总额的76%如果加上多户型住宅,那么比例高达 82.4%.其它贷 款包括开发贷款、建设贷款、商业楼贷款、农场贷款等等加起来才占17.6%.这种贷款结构的理由很简单：只有购房者买得起,开发的商品房才能卖得出去.商 品房卖得出去,房地产开发商有了资

22、金,就等于支持了开发商.相反,如果把钱 贷给开发商,购房者没有资金支持,只能是房越建越多,积压越来越多,结果只 能是房地产公司经营困难,金融机构的烂账坏账越来越多,最后危与金融市场的 平安.另外,贷款流向开发市场的结果也可能会使没有资金实力的房地产开发公 司,玩空手套进入房地产市场,影响房地产市场稳定.实践证实,美国的这种贷 款结构是非常合理的,这也是抵押证券化的基石.中国也可以参照美国房地产建 设的经验和合理局部,实现中国房地产贷款结构以消费市场为主.5、有健全的房地产保险制度虽然2022年的次贷风暴对美国的房地产市场造成了很大的冲击,但是如果不是有着健全的保险制度,这次风暴的影响力将会更大

23、.这也使为什么首 当其冲的会是美国最大的保险公司 AIG的原因,而美国政府第一个注资担保的, 也是AIG.保险业在我国房地产业开展过程中会扮演着重要角色,是房地产 市场健康开展的保证,房地产市场的运作靠保险业来分散和预防风险.有关房地 产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、抵押证券发行 担保、产权保险等方方面面.健全的保险制度分散了房地产投资风险,使房地产 投资、买卖、房地产抵押等平安可靠,房地产成为一项收益稳定,风险有保证的 投资工具.6、集约用地,土地利用效率高虽然我国地大物博,但人口密度极高,人口过多而土地供应缺乏,这 就要求我国在土地利用方面充分显示出经济家的精打细

24、想,充分合理利用每寸土地,实现土地的集约化程度和利用效率很高.美国的城市用地的开发比拟注重内 部挖潜,而不追求外延扩展,除住宅建设按美国人的习惯一般一户一幢外,商业房地产那么集中在市中央区,全都是高楼大厦,然后在市中央周围留足充分的绿化 用地、休闲用地,使城市既环境优美,又生机勃勃.借鉴美国成功的房地产经验, 我国可以利用其先进的技术、科学的治理方法,实现我国房地产业的专业化.7、房地产电子商在我国的应用电子商务是计算机技术、网络通信技术与现代商业的有机结合, 而房地产电 子商务即电子商务理论和技术在房地产业中的应用,其应用X围广泛,包括：房地产建设、材料采购、房地产营销、房地产中介和物业治理

25、等领域.目前房地产 电子商务在我国的应用可概括为以下几个方面：1) .房地产门户综合站点的建立为消费者提供了专业知识参考. 这类主要 面向购房群体,以销售为导向,提供内容主要为物业开展、业主论坛等相关内容. 目前这类是国内房地产中创立思路最集中的局部,影响很大.2) .电子商务应用到房地产销售过程中,方便顾客,提升效率,增强销售能 力.房产销售治理和售楼促销系统的建设, 可以实现网上实景浏览、小区规划展 示、在线选房和按揭理财等多方面的功能.开展商以电子地图结合三维动画技术, 展示楼盘的根本资讯,包含社区内环境、社区智能化、会所与周围环境、市政、 商业、文化设施.客户可以在网上身临其境地观看楼盘样板房和各种现场实景, 通过与时更新的图像,了解楼盘的建设进度；可查看平面布置、户型、装修效果 等资料；可上网查询楼盘的单位销售情况并随时下订；还可查询各种按揭方式的 付款情况,以便安排资金确定适宜的置业投资方式.3) .房地产公司建立自己的门户,扩大宣传,树立企业品牌形象.房地产开 发企业的品牌形象至关重要.以