房地产协理综合能力

1、实用文案房地产特性：1 1.不可移动 2 2.独一无二 3 3.寿命长久 4 4.供应有限5 5.价值较大 6 6.用途多样 7 7.相互影响 8 8.易受限制 9 9.难以变现 1010.保值增值房地产种类：按开发程度分类：1 1 .生地：不具有城市根底设施农用地,未利用地2 2 . .毛地：具有一定的城市根底设施有地上物,需要迁移但未迁移的土地3 3 . .熟地：具有较完善的城市根底设施且场地平整,可直接建设.三通一平通路,通水,通电,场地平整五通一平道路,供水,排水,电力,通信,场地平整七通一平道路,供水,排水,电力,通信,燃气,热力,场地平整二.建筑根底知识建筑按高度分类：低层1-31

2、-3 层.多层4-64-6 层.中局层7-97-9层.局层1010 层以上.文案大全实用文案按设计使用年限:类别设计使用年限例如1 15 5临时建筑2 22525易于替换结构构件的建筑3 35050普通建筑4 4100100纪念性建筑和特别重要的建筑三.识图四.房地产面积面积含义：建筑面积：2.22.2 米以上的各层水平投影面积,包括阳台,挑廊,地下室,室外楼梯使用面积：屋内可使用空间面积套内面积：由使用面积,套内墙体面积,套内阳台面积计算一半建筑面积的范围：1 1 . .与房屋相连有上盖的走廊,檐廊2 2 . .独立柱,单排柱的门廊,车棚,货棚3 3 . .未封闭的阳台,挑廊封闭按全面积计算

3、4 4 . .无顶盖的室外楼梯5 5 . .有顶盖不封闭的永久性的架空通廊文案大全实用文案不计算建筑面积:1 1 . .层上下于 2.202.20 米2 2 . .房屋之间无上盖的架空走廊如天桥3 3 . .骑楼,过街楼的底层用作道路街巷通行的局部4 4 . .与室内不相同类似阳台,挑廊建筑面积=套内面积+分摊的共有建筑面积套内面积二套内使用面积十套内墙体面积十套内阳台面积第二章.房地产经纪行业经纪是指人或组织通过居间,代理经纪人在受托权限内,以委托人的名义进行交易,由委托人承当相应法律责任的经纪行为,行名己受委托人委托以自己的名义与第三方交易,并承当规定的法律责任； 1 1.经委托人同意,或

4、双方约定,经纪人可以以低于或高于委托人指定的价格买入或卖出,并因此增加报酬；2 2.除非委托人不同意,对具有市场定价的商品经纪人自己可以作为买受人或出卖人效劳方式促成委托人与他人交易弁向委托人收取佣金经纪、经销、行纪的区别概念同交易标的之间关系报酬的形式同交易主题之间的关系经纪不占有交易标的佣金以交易标的所有者的名义进行交易 1 1经销占后交易标的差价以自己的名义进行活动行纪不占有交易标的差价以自己的名义进行活动,但受到一定限制的形包纪殊1行特式的不占有交易标的佣金ME价以交易标的所有者的名义进行交易,行为受到 f 限制文案大全实用文案经纪的特性：1 1.主体专业性 2 2.地位的中介性 3

5、3.内容的效劳性 4 4.收入的后验性房地产经纪的特性：1 1.范围的地域性 2 2.后果的社会性房地产经纪的必要性：1 1.房地产经纪的特殊性1 1.不可移动 2.2.构成要素复杂,专业的缺陷 3 3.价值大不好囤货,需要专业媒介2 2.房地产经纪交易的复杂性1 1.提升信息搜集效率,降低信息搜寻本钱 2 2.谈判和决策非常困难 3 3.交易主体缺乏经验,独立操作难以保证交易平安3 3.房地产信息的不对称,性1 1 催生欺诈、寻租等时机主义 2 2.价值大,交易中隐含经济风险房地产经纪的重要作用：1.降低交易本钱,提升效率2.交易标准,保证平安3.促进公平交易,维护合法权益房地产经纪专业人员

6、职业资格制度在房地产交易活动中,从事促成房地产公平交易,从事存量房和新建商品房居间、代理等专业活动人员都属于房地产经纪人员.房地产经纪人员资格分为：房地产经纪协理,房地产经纪人,高级房地产经纪人资格取得方式：房地产经纪协理和房地产经纪人职业资格实行统一测试的评价方式,高级房地产经纪人另行规定.文案大全实用文案继续教育：每年累计不少于 9090 学时.专业客户不少于总学时的2/32/3房地产经纪人协理的工作责任：1 1 .协助经纪人做好客户接待,咨询工作,提供专业咨询效劳2 2 .协助经纪人陪同看房,促成交易3 3 . .协助经纪人开发和积累房源,与客户建立良好关系房地产经纪人协理的职业技能：1

7、 1 .了解行业法规和治理规定2 2 .根本掌握交易流程,具有一定交易运作水平3 3 .独立完成经纪业务一般性工作4 4 .在经纪人指导下完成较复杂经纪业务新中国房地产经纪行业开展概况1 1 复苏阶段(1978-1992)1978-1992)2 2 初步开展阶段(1992-2001)1992-2001)3 3 快速开展阶段(20012001 至今)房地产经纪行业的重要地位1 1 . .促进房地产交易标准、平安、高效进行2 2 . .促进房地产开发投资科学进行3 3 . .为社会提供新型就业岗位,促进现代效劳业开展文案大全实用文案房地产经纪行业开展趋势和前景1 1 .行业形象和地位将进一步提升2

8、 2 .资本、信息、知识成为推动房地产经纪业开展的重要支柱3 3 .房地产经纪效劳方式不断改良,经纪效劳效率和质量进一步提升4 4 .运营模式不断创新,业务逐渐由传统经纪业务向现代经纪业务转变5 5 . .以互联网为依托的新型房地产经纪业态将迅速开展6 6 .由传统效劳业向现代效劳业转变的产业升级将全面呈现第三章,房地产经纪治理房地产经纪机构是指,依法设立,从事房地产经纪活动的中介服务机构.房地产经纪机构的类型1 1 . .按组织形式划分：1 1.公司企业1 1.有限责任公司 2 2.股份2 2 .合伙企业 3 3.个体工商户 4 4.独资企业2 2 . .按注册资金来源划分：1 1.中资企业

9、 2 2.外资企业1 1.外商独资 2 2.中外合资3 3 . .按经营模式划分：1 1.无店经营模式 2 2.有店经营模式有店经营模式经营模式扩张速度扩张投入收益直营连锁模式慢大高容易特许经营模式快小低相对较难混合模式中中中相对较难收购&参股模式快大高适中4 4 .根据主营业务划分：1 1.新建商品房销售代理机构 2 2.存量房二手房经纪机构 3 3.综合型经纪机构文案大全实用文案1 1 .经纪机构的设立条件1 1 .有自己的名称和组织机构2 2 .有固定效劳场所3 3 .有必要的财产和经费4 4 .有足够数量的专业人员5 5 .法律、行政法规规定的其他条件6 6 .个人工商户性质的

10、房地产经纪机构不可以设立分支机构2 2 .经纪机构的备案：领取营业执照 3030 日内到所在直辖市,市,县人民政府建设房地产主管部门主管部门应公示的内容：1 1 .房地产经纪机构及其分支结构的名称2 2 .住所3 3 .法定代表人执行合伙人或者负责人4 4 .注册资本5 5 .房地产经纪人员文案大全实用文案房地产经纪机构应公示内容1 1 .营业执照和备案证实文件2 2 .效劳工程,内容和标准3 3 .业务流程4 4 .房地产经纪收费5 5 .交易资金监管方式6 6 .信用档案查询方式,投诉及 1235812358 价格举报7 7 .经纪效劳合同,买卖合同和租赁合同示范文本8 8 .法律、法规、

11、规章规定的其他事项3 3 . .房地产机构与房地产经纪人员的法律关系1.1.劳动关系；只能在一家经纪机构工作劳动合同2.2.合作关系4 4 .房地产经纪活动当事人之间的法律关系委托人和受托人的法律关系1 1 .委托关系是产生代理、行纪、居间等一切委托事项的根底委托人的权利：1 1.请求受托人处理委托事务的权利,指示受托人委托事务的权利委托人的义务：1 1.支付处理委托事务费用2 2 .支付报酬文案大全实用文案受托人的权利：1 1.费用请求权,报酬请求权,2 2.风险损失赔偿请求权受托人的义务：1 1.根据委托人的指示处理委托事务2 2.亲自处理委托事务2 2.居间关系居间合同是居间人向委托人报

12、告订立合同的时机或者提供订立合同的媒介效劳,委托人支付报酬的合同委托人的权利：请求受托人处理委托事务的权利,指示受托人委托事务的权利委托人的义务：1 1.按约定支付报酬2 2 .支付从事居间活动支出的必要费用居间人的权利：1 1.报酬请求权 2 2.费用归还请求权有约定按约定,没有约定由居间人自行承当居间人的义务：1 1.报告有关订立合同的事项 2 2.负担居间活动的费用3 3 .代理关系代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为,被代理人对代理人的代理行为,承当民事责任我国只成认单边代理1 1 .经纪机构代理行为的法律效果直接归属委托人,委托人对经纪机构的代理行为承当民事责任经纪机

13、构与委托人2 2 .经纪机构以委托人的名义进行独立意思表达,对自己的行为承当连带责任经纪机构与交易相对人文案大全实用文案代理类型：1 1.开放式代理多家经纪机构共同代理,谁先交易成功谁获取效劳费用2 2.独家代理1 1.交易权共享的独家代理：委托人只委托一家经纪机构,同时保存自行成交的权利 2 2.交易权独享的独家代理：委托人只委托一家经纪机构,放弃自行成交的权利4 4.三类法律关系比拟共性：1 1 .都是依据效劳合同确立2 2 .都是有偿效劳3 3 .行为结果房价款、溢价、法律责任都之间归属委托人不同之处：名义不同1 1 .委托关系：受托人可以以自己的名字,也可以以受托人的名义2 2 .代理

14、关系：代理人只能以被代理人的名义从事活动3 3 .居间关系：不代表任何一方立场文案大全实用文案法律性质不同1 1 .委托关系：适用最广,可以具有法律意义的不动产交易委托,也可以简单手续代办2 2 .代理关系：代理的事务内容必须具有法律意义3 3 .居间关系：只是中间人,不具有法律意义收益方,报酬支付方和效劳完成标准不同1 1 .委托关系：谁委托谁负责的原那么2 2 .代理关系：被代理人向代理人支付费用3 3 .居间关系：报告居间受益方式委托人,媒介间的受益人是交易双方,房地产交易合同依法签订是房地产居间效劳完成的唯一标准,只有房地产交易合同签订后,经纪机构才可以向委托人或者交易双方收取居间效劳

15、费用.文案大全实用文案房屋租赁市场的类型：按住宅用途划分：1 1.住宅租赁市场2 2.非住宅租赁市场根据租赁目的划分：1 1.自住租赁市场2 2.转租用于投资租赁市场按住宅性质划分：1 1.商品住房租赁市场2 2.保证性住房租赁市场按租赁期长短划分：1 1.短租租赁市场2 2.长租租赁市场1.1.租赁市场的特点:1 1 .租赁价格相对稳定2 2 .季节性变化明显3 3 .交易更为频繁4 4 .属地区性市场文案大全第四章,房屋租赁实用文案房屋租赁合同是不动产租赁合同2 2.租赁合同主要内容：1 1 .当事人姓名和住所2 2 .标的物3 3 .租金和押金数额4 4 .租赁用途和房屋使用要求5 5

16、.房屋和室内设施的平安性能6 6 .租赁期限最多 2020 年,超出 2020 年局部无效7 7 .房屋维修责任8 8 .物业效劳,水电缴纳9 9 .争议解决方法和违约责任2 2 . .签订合同时考前须知：1 1 租赁合同的主体价格 2 2.应为书面合同3 3 .合同标的物依法能够出租 4 4.对转租特别约定4 4 .房屋出租的条件：一房屋可以依法出租不得出租情形1 1.属于违法建筑的；2 2.不符合平安、防灾等工程建设强制性标准的；3 3.违反规定改变房屋使用性质的；4 4.法律、法规规定禁止出租的其他情形的.5 5.转租的条件1 1 .须经出租人书面同意2 2.转租期限不得超过原合同规定的

17、期限6 6.租赁合同无效的认定：1 1 . .出租人未取得建设工程规划的房屋与承租人订立的合同但在一审法庭辩论终结前取得,认定有效；2 2 . .出租人未根据批准内容建设的临时建筑与承租人订立的合同但在一审法庭辩论终结前经批准,认定有效；文案大全实用文案3.租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过局部无效但在一审法庭辩论终结前经批准延长,认定有效；4.当事人以租赁合同未备案为由请求确认合同无效,不予支持.7 7 . .租赁合同的解除；1 1.依法查封；2 2.权属有争议；3 3.违反强制性规定；8 8 .承租人优先权：法院予以支持继续履行租赁合同的情况1.以合伙人承租,一方承租人死亡,其共同承租人

18、请求按原合同履行；2.在租赁期间所有权变动,承租人请求继续履行的；9.9.房屋租赁合同备案：房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到房屋租赁所在地直辖市、市、县人民政府地产主管部门办理房屋租赁登记备案.1 1 . .房屋租赁登记备案材料：1.房屋租赁合同；2 .房屋租赁当事人身份证实；3 .房屋所有权证书或者其他合法权属证实；4 .直辖市、市、县人民政府建设房地产主管部门文案大全实用文案规定的其他材料.2,2,房屋租赁登记备案办理：1 1.材料齐全并符合法定形式；2,2,出租人与房屋所有权证书或其他权属证实的权属一致；3 3.不属于?商品房租赁治理方法?规定不得出租的房屋；直辖市、市、

19、县人民政府建设房地产主管部门应当在 3 3 个工作日内办理租赁登记备案材料不齐或不符合法定形式的直辖市、市、县人民政府建设房地产主管部门应当告知当事人需要补正的内容3,3,房屋租赁登记备案证实：载明内容：1 1,出租人姓名名称2,2,承租人姓名名称3.3.有效身份证件种类和号4,4,出租房屋的坐落5 5.租赁用途、 租金数额、 租赁期限等房屋租赁备案内容发生变化、续租或租赁终止的,当事人应当在三十日内到原租赁登记备案的部门办理变更、延续或者注销手续.4 4,房屋租赁登记备案的效力：1,1,是否办理备案登记不影响合同效力；2,2,出租人就同意房屋订立多份租赁合同除承租人已合法占有房屋的外,办理备

20、案登记的合同优先成立；3,3,保护优先购置权,优先承租权,买卖不破租赁等权益；10,租赁环节的税费：增值税,城市维护建设费,教育附加,房产税 4 4%,城建土地使用税,印花税,个人所得税20222022 前 20%202220%2022 后 10%10%1111 房屋租赁的禁止行为1 1 .出租人：1,1,违反规定分割出租；2 2 厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租文案大全实用文案供人员居住；3 3.将经济适用住房、廉租房出租或转租给他人使用；4 4.在房屋租赁合同期内,出租人单方面随意提升租金水平；5 5.企业单位、个人将非居住用房出租给他人居住使用.2 2.承租人：1 1 .保证性住房转租

21、；2 2.违反租赁用途和使用要求使用房屋；3.3.擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施；4 4.不得损害其他业主和使用人的合法权益；5 5.严禁利用出租房屋进行各类违法犯罪活动.第五章.房屋买卖1 1 . .房地产的特性有：不可移动性、独一无二、价值较大垄断竞争性,区域性,周期性,易于形成泡沫2 2 .商品房预售的条件：1 1.已交全部出让金,取得土地使用权证书2 2 .有工程规划许可证和施工许可证3 3 .投入资金达总投资 25%25%以上弁已确定施工进度和竣工交付日期4 4 .取得商品房预售许可证3 3.商品房现售条件：1 1.具有法人营业执照和开发企业资质证书2 2 .取得土地使用权证书或

22、使用土地的批准文件3 3 . .有工程规划许可证和施工许可4 4 .通过竣工验收文案大全实用文案5 5 .拆迁安置已落实6 6 .配套设施具备交付使用条件7 7 .物业治理方案已落实4.4.房地产价格的影响因素1.供求关系2 .经济因素：经济开展、物价、居民收入3 .人口因素4 .社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化5.行政因素：土地制度、住房制度、城市开展战略、房地产价格政策、税收政策文案大全实用文案第五章房屋买卖1 1.房屋买卖市场的类型：1 1.新房市场和存量房市场2 2 .居住房地产市场别墅市场、高级公寓市场、普通商品房市场和非居住房地产市场3 3 .现房市场和期房市场4 4 .高档、中档、低档房地产市场2 2 .房屋买卖市场的参与者：1 1.买方 2 2.卖方 3 3.经纪机构 4 4.其他专业效劳机构 5 5.房地产市场治理者3 3 .房屋买卖市场的特点：1 1.垄断竞争性2 2 .区域性3 3 .周期性4 4