华夏幸福基业调查报告

1、lilelile目录1 .公司介绍22 .业务结构23 .开发模式34 .土地储备与拿地价格55 .拿地优势分析66 .收入分析87 .借鉴意义108 .总结12附录1-华夏幸福详细园区开发运作模式图13图表目录图表1 :园区+地产模式解读4图表2:华夏幸福部分竞得宗地数据（2014）6图表3:华夏幸福销售额占比（2014） 8图表4:华夏幸福主营收入分析表（2013） 9图表5:华夏幸福营业收入占比（2011-2013）1012一、公司介绍华夏幸福基业股份有限公司创立于 1998年，是中国领先的产 业新城投资开发运营集团。 其以推动中国产业升级为使命， 坚持 “以产促城，以城带产，产城共建，

2、城乡统筹，共同发展”的发展理念，在中国走出了一条建设产业新城、推动产业升级、践行 新型城镇化的实践之路。二、业务结构作为产业新城运营商，华夏幸福的核心产品是 产业新城。截至 目前，该公司投资运营的产业新城主要布局于 环渤海区域和长三 角区域，事业版图遍布北京、河北、天津、辽宁、江苏、浙江等 地，辐射全国近20个区域。公司业务包括 房地产开发和园区经营 两大块。如今，华夏幸福 基业间接控股的 京御地产成为实际的业务平台。京御地产负责房 地产二级开发与销售、配套物业服务业务，目前业务范围包括河 北省内的城市住宅开发、商业地产开发以及北京周边的城市低密 度住宅开发。京御地产的全资子公司 九通投资负责

3、园区开发业务，作为园 区开发与经营的业务平台， 对开发区域进行前期规划、 基础设施 投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发 展服务（招商引资服务）、物业管理、产房建设租赁等。弁形成了 一体化的园区开发招商运营模式，覆盖区域规划、产业定位、 区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种业 务形态。园区运营+地产开发，即公司以园区开发立项，地产开发随 行的模式，是其亮点与特色。该模式除了能确保低成本获取土地 外，还可以依靠其政府的影响力不断在园区周边获取土地，弁参与到城市综合体、酒店和旧改等多业态物业开发经营中，正因为如此，公司后期土地储备超预期的概率很大。这种开发模式

4、的精髓在于实现了企业与地方政府的“双赢”。与传统的园区开发不同，园区基本属于地方政府而不是华夏幸 福。华夏幸福同政府签订排他性的园区孵化协议，根据托管 分成协议，在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期维护工 作。从企业角度看，华夏幸福业绩增长的关键在于模式，即产业园与住宅开发联动，相对于单纯的产业 运营和住宅开发而言，具有互相反哺效应。其表现在以下四个方 面：1、由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整 体土地规划的了解，可以低成本锁定大量土地；2、土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入， 公司前期的地产销售回款可 以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持；3、园区发展带4、园区+

5、地产模式形成来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为 地产项目提供相对充足的目标客户群；协同效应。随着园区基础设施建设的日渐完善， 入驻企业数量的 不断增加，区域整体价值将获得有效提升，利用区域开发带动房地产开发的区域影响力和城市配套， 从而对房地产的销售形成强 劲的支撑。再利用房地产开发提升区域开发投资环境，弁弥补园区业务的现金流支出。其具体模式解读如下图：图表1:园区+地产模式解读区域整体开发赋予拿地优势现金流支持提升区域价值房地产开发从地方政府角度看，在前期零成本零投入的情况下，顺利实 现园区的正常开业和运作， 而且随着园区的逐步成熟， 入园企业 数量及投资将不断增加，政府

6、将实现财政收入和区域GDP的双重提升，还解决了地方人口的就业问题， 完美地契合了地方政府 的政治诉求。以固安工业园为例，固安县人民政府与九通投资签订开发建 设有关事项的委托协议 及补充协议，约定固安县人民政府委托九通投资子公司在固安工业区开发中提供工业区规划、基础设施建设、土地整理、产业发展服务等；该委托时排他性的、非经华夏幸福基业同意不可撤销或变更的；且委托期限长达50年。如今的固安已从一个落后的农业县脱落成为一座独具魅力的现代产业新城。正是因为这种双赢互惠的联动模式，使得公司不断扩展壮大，辐射全国，园区+地产模式显示很强的可复制 能力。四、土地储备与拿地价格华夏幸福其业务主要布局于 临北京

7、、环渤海和长三角区域。目 前，公司拥有一级土地储备（委托园区面积）71000万平方米，二 级开发规模达到1878万平方米，主要位于北京市区、天津、廊 坊及其他地区。实际上，从固安起步后，华夏幸福开始进行全国 战略布局，于2012年新拓展了 5个园区，分别位于河北香河、 辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范 区。2013年，具新拓展了 4个园区进行产业新城的开发建设， 分别位于环上海区域的嘉善与环北京区域的霸州、永清、香河。截止2013年末，公司年报显示期末 储备开发用地规划建筑面 积779万平方米。2014年1至6月份，公司又获得土地建筑面 积195万平米，同比下降 33%

8、拿地趋于谨慎。拿地金额 37亿 元，同比增长10%拿地单价约为1900元/平米，同比增长63% 为了进一步提升公司未来的经营业绩，保障公司房地产开发业务 实现可持续发展。2014年7月份，公司又竞得宗地面积共约 22.45 万平方米：其在固安县国土资源局举办的国有土地使用权招标出 让活动中竞得五宗土地使用权，本次成交宗地总面积约为16万 平方米，总价为53,579万元，单价为3338.72元/平方米；又 在霸州市国土资源局举办的国有建设用地使用权拍卖出让活动 中竞得编号为霸土（2014）9号公告49号的一宗土地，弁签署了拍卖成交确认书。本次成交宗地面积 6.4万平方米，成交金 额为8,704万

9、元，单价为1360元/平方米。下表选取了 2014年 度华夏幸福成交宗地的部分数据。图表2:华夏幸福部分竞得宗地数据（2014）日期地区面积（平方米）总价（万 元）单价（元/ 平方米）土地用途7月14日河北固安县160,47753,5793338.72开发7月3日河北霸州市64,0008,7041360住宅6月30日河北怀来县88,00011,9001352.27住宅6月24日河北廊坊市143,80030,2002100住宅6月23日江苏镇江巾26,70048001797.7生产研发5月28日江苏无锡市48,70047,7009794.66商业五、拿地优势分析再通过一组数据可见一斑：2011年

10、10月到2013年8月间, 华夏幸福在廊坊和固安的土地获取楼面价仅为1381元/平米和734元/平米，分别为2012年廊坊房价（5790元/平米）和固安 房价（ 5770元/平米）的23.8%和12.7%;同期，平均拿地成本 分别是万科、保利、金地、招商的35% 33% 29% 25%与同级别竞争对手荣盛发展对比，公司三年平均拿地成本为荣盛发展 的68%公司拿地成本低的原因多来源于 与政府共赢的关系建立：从公司方面分析，其先帮助政府做开发，政府会给予10%-15%的回报，然后招商引资也会有相应的回报。这样，华夏幸福便与其他公司有了差别化的竞争， 与其他公司相比， 这种差异化优势也是比较明显的。

11、 华夏幸福通过与当地政府合作过程中， 通过独特的园区+地产模式，前期开发运营工业园，后带动房地产开发建设。公司与当地政府签订排他性协议，自己开发产业园区，其他公司介入进行房地产开发的可能性极小，中标、 招拍挂都华夏幸福自己完成，因此拿地成本极低。同时，与政府共赢关系受益渗透于华夏幸福各个土地开发流程，让其低成本拿地。 以其孔雀城的别墅楼盘为例，这4个楼盘的运作模式，华夏幸福都是以工业用地名义拿到土地之后， 通过向地方政府公关 将土地性质变更为住宅建设用地。 这种开发模式不仅可以有效避开500 亩建设用地出让必须上报国土部的规定， 还可以通过定向招拍挂， 使地方政府与开发商顺利达成默契合作。对于

12、政府来说， 愿意与华夏幸福基业合作， 是因为其有着鲜明的特色和优势， 其既能够在前期投入基础建设， 又能够导入产业和相关企业， 同时兼顾开发住宅项目， 并能够为区域带来源源不断的税收，促进当地经济发展。目前看来，能如此成熟运作产业园区的企业寥寥无几。 而各地政府希望建立产业园区提高城市整体生产总值的欲望又非常强烈。 再此背景下， 华夏幸福在拿地过程中攻城拔寨，所向披靡。2011-2013 年三年间，华夏幸福共计新拓展16个产业园区进行产业新城开发建设o六、收入分析华夏幸福2014年1-6月份销售额共完成242.13亿元，同比增 长52.2%;实现签约销售面积 244.08平方米，完成2014年

13、度500 亿元销售目标的48%销售额主要由 产业新城业务（园区开发业 务、产业园区配套住宅）、城市地产签约、其他业务（物业、酒 店）构成。其中，产业新城业务销售额共计208.91亿元（含园区开发业务结算回款47.66亿元，产业园区配套住宅签约销售额161.25亿元），城市地产签约销售额 29.15亿元，其他业务（物业、酒 店）销售额4.07亿元。由此可见其主要销售额来源于 产业园区 配套住宅签约销售额，占66% 产业园区一般有30%主宅规划用 地，随着产业园区成长为一个大的就业中心，其配套住宅的价值梯度也实现更多的增值。下图为华夏幸福2014销售额各部分的占比情况:图表3:华夏幸福销售额占比（

14、2014）2013年，华夏幸福实现营业收入共 210.6亿元，比上年同期 增长74.38%。；实现主营利润35.81亿元，同比增长48.23%;实 现归属于母公司所有者净利润 27.15亿元，同比增长52.21%,其中，园区住宅配套收入比例达到 62.15%。产业发展服务' 也占总营业收入的11.23%,且毛利率达到97.58%,位居第一， 华夏幸福提供的产业发展服务，实为招商引资服务。招商成 功落地后，九通投资即可从管委会获得一定比例的佣金（为新增落地投资金额的 45% ,这也是公司担任园区运营方面功能的体 现。其详细主营收入分析与收入对比如下图：图表4:华夏幸福主营收入分析表（20

15、13）收入构成主营收入 （元）收入比例主营成本成本比例毛利率园区住宅配套131亿62.15%95.3 亿68.40%27.15%产业发展服务23.6 亿11.23%5725 万0.41%97.58%城巾地产开发23.4 亿11.10%18.8 亿13.48%19.65%土地整理20.5 亿9.75%14.6 亿10.46%28.97%基础设施建设9.90 亿4.70%7.79 亿5.59%21.30%物业管理服务1.11 亿0.53%9374 万0.67%15.87%综合服务4367 万0.21%3127 万0.22%28.42%其他4099 万0.19%4975 万0.36%21.36%其他

16、（补充）2883 万0.14%5595 万0.40%94.03%注：产业发展服务是指在委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、 招商引资、投资服务等产业发展服务；综合服务是指在委托工业园区内进行绿化、 保洁、公共项目经营与维护等业务。从2011年到2013年华夏幸福基业的整体营业收入构成来看,园区住宅配套营业收入逐渐占比 上升，而园区业务收入比 下降。公司也承认将近7成的收入来自房地产的开发。下图显示了 2011 到2013年华夏幸福在园区住宅与园区业务营业收入的占比。华夏幸福营业收入占比(2011-2013)图表5:华夏幸福营业收入占比(2011-2013)七、借签意义本报告以华夏幸

17、福公司情况、业务结构为切入点，分析了其特有的开发模式、土地储备、拿地优势和收入结构。其可以提供如下借鉴：?合理选区，提前布局华夏基业从90年代初即开始布局，目前开发的三大园区已经形成了环北京的包围圈，这样的区位分布，一方面适应京津冀都市圈的未来发展趋势，另一方面，因邻近京津地区，能够顺利承接上述两地的产业转移，为未来园区招商带来便利。?与政府良好合作关系尽管华夏幸福基业是一家民营企业，但其实际控制人王文学本人为廊坊市工商联常委、政协常委，河北省人大代表，与园区所在地政府联系密切，具有良好的合作关系。? 提早介入区域规划，积累完整的园区开发建设经验鉴于与地方政府良好的合作关系，华夏幸福基业从前期

18、土地整理即开始介入开发项目，甚至直接参与区域规划的研究和制定， 为进一步获取资源奠定了坚实的基础。 聚焦区域拓展战略布局，以打造标杆和拳头产品为目标，以业务标准化为手段，实现跨越发展。? 具有主动的招商意识和强大的招商能力华夏幸福基业具有主动的招商意识和强大的招商能力， 把“招商” 作为和政府合作的最大对接点。 该公司有数量多达上千人的庞大的招商团队，专门负责园区招商。? 提供园区运营一体化服务华夏幸福基业提供从投资、生产到生活的全程的园区运营服务， 协助入园企业处理与政府各有关部门相关事宜， 包括帮助入园企业进行设立登记、各项审批、土地、房产证办理、营业执照年检、纳税申报、户口迁移、员工子女

19、入学，解除企业入园的后顾之忧， 加快各项事宜的办理进度， 也成为公司招商的强大支撑。? 为园区企业解决融资难题华夏幸福基业采用市场化手段，综合运用银行、信托、基金等多渠道融资， 与国内各大商业银行、 国家开发等政策性银行和信托、证券、基金公司建立了稳定的信贷合作关系，形成有力的资金保障，协助入园企业解决融资问题。同时，该公司旗下拥有一家担保公司， 为入园企业提供融资担保服务， 以提升园区服务，增加园区吸引力。八、总结华夏幸福基业正是因为有着与一般性地产公司不同的商业模式，所以其商业故事也演绎得大不同。公司的园区 +地产模式具有很强的复制能力，其产业新城的开发业务由临北京、 环渤海再扩展到长三角乃至辐射全国， 大量新增项目的获取为其持续高增长奠定了基础。 因为其独特的商业模式，华夏幸福最终可在一级开发、园区经营、房地产销售及政府返还