我国房地产保险的需求和发展研究

1、我国房地产保险的需求和发展研究摘要：房地产保险的建立或发展，对房地产业的经营和管理提供了保障和支持。房地产商 品是一种高价值资产，在设计、营建、销售、分配和使用的各个环节中一旦遭受意外事故， 则损失巨大，但如果参加了房地产保险，这种损失就能降低到最低限度。因为房地产保险 将众多投保人的保险费集中到一起，建立起强大的经济后备，可以为遭受损失的投保单位 提供必要的资金补偿，从而为房地产资金的正常运用提供良好的条件，在一定程度上能起 到资金融通的作用。因此，房地产保险也是房地产金融的重要内容。房地产保险是整个社 会保险的组成部分，是指以房地产作为标的物，根据订立的经济合同，对特定的灾害事故 造成的经

2、济损失提供资金保障的一种经济形式，属于财产保险的范畴。所谓房地产保险， 主要是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保 险标的的保险。保险公司承担的房地产的风险是纯粹风险，即偶然性、意外性和可测定性。关键字：房地产保险财产索赔保险资金管理投资The needs and development research of Chinasreal estate in sura neeAbstract： The establishme nt of real estate devel opment or in sura nee to the real estate in du

3、stry, the op erati on and man ageme nt pro vided p rotecti on and supp ort. Real estate goods is a kind of high value assets,i n desig n, con struct ion, sales and distributi on and use in various links once suffered big losses accide nt, the n the real estate, but if atte nd in sura nee of can redu

4、ce the loss to the mi nimum. Because real estate in sura nee will be nu merous p olicy-holder in sura nee p remium come together, build a po werful econo mic back up, can for suffer loss of in sured un its pro vide the n ecessary funds compen sate, thus the no rmal use of the real estate funds pro v

5、ide favorable con diti ons, to a certa in exte nt, can p lay the role of the financing. Therefore, real estate in sura nee is the imp orta nt content of real estate finan ce.Keyword : Real estate in sura nee ； property in sura nee ； claim cap ital ；in vest ofman ageme nt目录1 房地产保险的概念，发展及其形式与特点 1.1 房地

6、产保险的概念发展及其内涵 . 1.1.1 房地产保险的产生，建立和发展 1.1.2 房地产保险在国内外的定义 2 我国房地产保险的发展状况 2.1 我国房地产发展现状简介 . 2.2 我国房地产保险的种类与特点介绍 . 2.2.1 房地产保险的种类 2.2.2 房地产保险的组成要素（房地产保险运行的必备条件）3. 国际上房地产保险经验介绍 . 3.1 美国房地产保险经验 . 3.1.1 美国产权保险的基本特点是： 3.1.2 美国房地产产权保险分为标准保险与全面保险两种3.2 发达国家和地区房地产保险的成功经验 . 4 我国房地产保险存在的问题及发展出路 4.1 我国房地产保险存在的问题 .

7、4.2 我国房地产保险的发展出路 . 4.2.1 中国房地产保险的发展需要整理思路重新定位 1112134.2.2 国外的房地产保险经验启示 4.2.3 综述 . 参考文献 . 后记 . 141房地产保险的概念，发展及其形式与特点1.1房地产保险的概念发展及其内涵1.1.1房地产保险的产生，建立和发展众所周知，房地产虽然风险较少，但并不是毫无风险。因自然灾害和意外事故造成房 屋毁损的可能性随时都存在。一旦这种可能性转化为现实性，那将会给房屋所有者带来经 济损失甚至人员伤亡。因此，为了尽量规避风险、减少经济损失，研究房地产保险就很必 要了。在房地产保险中，保险的当事人主要指房地产投保人、 保险人

8、、被保险人和受益人。 房地产投保人指的是房地产保险标的有可保利者，并与房地产保险人订立保险合同、按保 险合同负有支付保险费义务的人。房地产保险人指的是与房地产投保人订立保险合同，收 取保险费，并承担保险和即定的赔偿责任或者给付保险金责任的保险公司。房地产被保险 人是指其房屋等财产或人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人。受益人指房地产人 身保险合同中由投保人或被保险人指定的享有保险金请求权的人。投保人、被保险人均可 为受益人。房地产保险的建立或发展，对房地产业的经营和管理提供了保障和支持。房地产 商品是一种高价值资产，在设计、营建、销售、分配和使用的各个环节中一旦遭受意外事 故，贝啟失巨大，

9、但如果参加了房地产保险，这种损失就能降低到最低限度。因为房地产 保险将众多投保人的保险费集中到一起，建立起强大的经济后备，可以为遭受损失的投保 单位提供必要的资金补偿，从而为房地产资金的正常运用提供良好的条件，在一定程度上 能起到资金融通的作用。因此，房地产保险也是房地产金融的重要内容。1.1.2房地产保险在国内外的定义在我国，房地产保险是整个社会保险的组成部分，是指以房地产作为标的物，根据订 立的经济合同，对特定的灾害事故造成的经济损失提供资金保障的一种经济形式，属于财 产保险的范畴。所谓房地产保险，主要是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节 中的房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险

10、。保险公司承担的房地产的风险是纯粹风 险，即偶然性、意外性和可测定性。在国外，房地产保险是房地产金融的重要构成部分。 例如：美国房地产保险业务发达， 对房地产市场起着重要的作用。房地产保险一般指房产保险。在美国 ，买卖和拥有房屋的 人都离不开保险在物业交易中，产权保险是最基本的环节。在拥有房产之后，房主又必须 办理屋主保险和住户保险。美国现代房屋保险主要有产权保险和房屋保险 ，这两种保险又 各有几种不同的险种，构成完整的房地产保险体系。2我国房地产保险的发展状况2.1我国房地产发展现状简介目前，在我国的商品房交易过程中，办理房地产保险已经成为必须的一道手续。我国 各保险公司推出的与房地产业相关

11、的保险险种主要有：房屋建筑工程保险、房屋保险、个 人住房按揭保险、房地产财产保险和房地产责任保险。其中，与个人购房密切相关的是后四项。不仅是在购房时是必须的，而且由于房地产的使用时间一般在60年以上，也是在这个相当长的时间内保障你对房屋的使用权的一种有效措施。房屋保险属家庭财产保险范畴，主要保障火灾、爆炸、雷击等自然灾害和意外事故造 成的房屋损失。房屋保险一般由屋主或住户投保，保险费率为0.10.2 %，发生损失时,保险公司按房屋的实际价值计算赔偿，但以不超过保险金额为限。个人住房按揭保险近几年来，一些商业银行开办了住房抵押贷款业务，为了保障受押 人的利益，保证抵押的房屋在抵押期间若遭受灾害事

12、故损失时能得到相应的赔偿，各商业 银行都规定办理“个人住房按揭保险”作为获得抵押贷款的条件之一。“个人住房按揭保 险”与前述的家庭财产保险在保险内容方面无多大区别，它主要通过抵押条款规定了抵押 人在保险期内的权利和义务。“个人住房按揭保险”保险期限与贷款期限一致，并要求抵 押人在投保时一次性缴清保险费。自购公房保险是对居民因房改从而购买原租住的公房的险种。两种保险的责任相同， 因自然灾害而造成的保险财产损毁以及为防止灾害蔓延或因抢救、保护等必要措施而造成 的保险财产的损失。所保的财产只能是房屋及其附属设备和室内装修材料等财产，保险期 一般为一年，可续保，保险费由双方按规定约定。2.2我国房地产

13、保险的种类与特点介绍2.2.1房地产保险的种类房地产的风险主要来自于财产，责任，人身等方面，因此房地产保险的种类主要包括 这些方面的内容，在我国，房地产保险品种较多，一般投资大众或工薪阶层关心的与住房 有关的保险有：(1) 房地产财产保险。它属于财产保险的一种。投保人可以是团体、法人、自然人等， 与居民有关的主要是商品住宅保险和自购公有住房保险。(2) 房地产责任保险。在这里主要强调房屋所有人。出租人和承租人的责任保险，一般 称为房地产公众责任保险。它主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任。(3) 房地产人身保险。主要是指房屋被保险人遭受因房屋造成的意外伤害而死亡或永久 致残，由保险人支付保险

14、金额的险种。(4) 贷款抵押房屋保险。它属于房地产融资保险的一种，是为了保障贷款资金安全而由 借款人作相关投保的一种房地产保险。2.2.2房地产保险的组成要素(房地产保险运行的必备条件)(1) 建立保险基金保险基金的建立是保险人履行赔偿义务的重要物质基础，是房地产保险业务经营的必 要条件。房地产保险基金是房地产保险公司向投保人收取的保险费，或称保险付款的总和,是专为应付意外事故的损失而作经济补偿之用的特殊资金。保险费的确定主要根据房地产 的保险金额、保险费率及保险期限。(2) 房地产投保人房地产投保人是指对保险房地产具有保险利益，与保险人订立保险契约，并交纳保险 费的人，可以是法人，也可以是公

15、民自然人。房地产投保人必须是被保险房地产的所有人 或经营管理人，或者是对保险房地产有利害关系的人。 房地产投保人具有以下义务：按期如数交纳保险费；被保险房地产一旦出险，如实向保险人报告发生危险的情况；在房地产保险中，投保人应当及时维护被保险房地产的安全，并接受保险人对房地产安全 的监督和合理建议，切实做好安全防灾工作；房地产保险范围内事故发生后，投保人应及时通知保险人； 投保人当事故发生时，应积极采取措施，以防止损失的扩大；如果投保人将房地产出售或转让给第三人，当保险责任范围内的自然灾害和不幸事故发生而造成 经济损失时，如按合同规定，需要通知保险人的，应及时通知。投保人有权按保险契约向保险人索

16、赔，获得约定的保险赔偿。（3）房地产保险人房地产保险人即是与房地产投保人订立保险契约，收取保险费和在房地产出险后负责 赔偿的人，如保险公司。房地产保险公司以及承办保险业务的银行等金融机构。保险人的义务是：在约定的保险事故发生后，承担赔偿责任，支付按照合同规定并进行调查后审定的损 失费，叫做保险赔偿，又称理赔；当保险事故发生后，保险人应该立即履行 对投保人承担的义务，查勘现场，并根据损失的实际情况，核算确定经济补偿金额予以赔偿； 积极开展保险房地产的防损工作，及时检查房地产可能发生的危险隐患，予以消除。保险人的权利有：按照合同收取保险费，这是保险人最基本的权利；保险人有要求房地产投保人按合同履行

17、义务的权利； 有适当灵活使用保险金的权利。（4）房地产保险的可保风险在房地产经营的各个环节，不可避免地存在诸多风险，会引起巨大损失，保险是减少 风险的一种有效手段，但并不是所有风险都可以通过购买保险方式转嫁给投保人。保险人 承保的风险是有一定条件和一定范围的，房地产保险的可保风险条件有以下几点： 风险必须是偶然的 指风险导致的损失具有不确定性，既有发生的可能性，又不是 必然发生的。就某一具体的保险标的物而言，什么时候发生损失，以及发生损失后损失的 程度，人们都无法事先预知。 风险导致的损失必须是意外的意料之中的损失是不能保险的，如房屋折旧，另外， 被保险人故意行为造成的损失也是不予承保的，如被

18、保险人故意或唆使他人纵火。 风险属于纯粹风险，而不是投机风险投机风险是指那些风险发生的后果既有损失机 会又有获利可能的风险，如房地产经营本身既有赚钱也有亏损的可能，房地产市场价格波 动，也会使有的人亏本或获利；纯粹风险是指那些只有损失的机会而无获利可能的风险， 如房屋遭受火灾、水灾等。保险承保的风险必须是纯粹风险。 风险必须是大量的同类标的物均有遭受同类风险损失的可能性大数法则是保险赖以建立的数理基础，大量同类风险的发生，才可能使保险费率制定建立在可靠的数理统 计基础上，也就 是说，风险具有宏观的确定性与微观上的不确定性。 风险损失必须是能以货币衡量的，具有较大损失的可能性保险本身实际上是经济

19、上的风险转移行为，不能明显地表现为经济损失的风险，不能以货币衡量的风险，造成损 失轻微的风险，是无法承保和投保的。房地产风险种类众多，但只有符合以上条件的特定的。可保的风险才能以保险责任的形式，反映在各种保险的条款之中，保险人只对保险责 任范围内的风险事故或约定事件所遭受的损失负责。（5）房地产保险合同房地产保险合同又称保险单。保险契约，是保险双方当事人之间订立的明确双方权利 和义务的协议，属于经济合同的一种。它的主要内容包括： 保险标的及金额 保险标的是指保险载明的特定的投保对象，它是确定保险关系 和保险责任的依据；保险标的金额即保险金额，是指当事人约定在保险事故发生后，保险 人负责赔偿的最

20、高限额，它既是保险人赔付的依据，又是计算保险费的基础，一般是通过 对保险房地产的估价确定的。房地产投保当时的实际价值就是保险价值，保险人和投保人 在保险价值内，根据投保人对该标的物存在的利益程度和保障愿望，确定保险金额，作为保险保障的最高限额。比如，一幢价值100万元的别墅，如投保100万元，则是足额投保， 如投保50万元则是部分投保，假设在一次火灾中别墅损失80%,则前者可获赔80万元（100 万元X 80%），后者获赔40万元（50万元X 80%）。在保险合同中，对于保险标的的有 关事项，如位置。结构。构造、面积等，必须按合同要求详细填写。 保险费 保险费是房地产投保人为请求保险人对其保险

21、的物业及利益承担保险风险而支付的与保险责任大小相适应的价金。房地产保险费一般以千元为单位，即每千元房屋保险金额交纳若干元保险费，它根据具体的保险范围。保险责任以及险种来确定。 如一套价值50万元的商品房全额投保，保险费为 元/千元调年，则1年应交保险费 500000X1元/千元调年=500元。另外，也可采取保险储金形式来交纳保险费，即在投保 时存一笔储金，保险期 满，保险公司只退还储金的本金，相当于以储金的利息作保险费。 保险责任保险人所承担的风险项目在房地产保险合同中称为保险责任，或叫责任条款。责任条款列明保险人承担的风险种类， 叫保险风险。保险标的因保险风险而遭损害， 叫保险事故或保险事件

22、。保险责任就是当保险事故发生时，根据保险房地产的损害程度， 保险人在保险金额限度内应负的经济赔偿责任。 保险期限 指房地产保险合同的成立和终止时间，保险合同从生效到终止日的期 间。在这一期间内发生的保险事故，保险人负经济责任。为了确保保险合同的效力，投保 人和保险人双方在订立房地产保险合同时，必须对期限达成协议，在房地产保险合同中载 明。房地产保险期限一般以一年为期，但也有长期和短期保单。 违约责任房地产保险在合同中明确规定违约责任是相当重要的。因为房地产保险合同是最大诚信合同，双方当事人任何一方不履行义务的行为， 都会造成种种不利后果，所以房地产保险合同应把违约责任列入。房地产保险合同的订立

23、一般先由投保人到保险公 司提出申请，填写投保单，交清保险费，然后由保险公司发给保险单或保险凭证，这时保 险合同即告成立。3. 国际上房地产保险经验介绍3.1 美国房地产保险经验 美国房地产保险是房地产金融的重要构成部分。美国房地产保险业务发达 , 对房地产 市场起着重要的作用。房地产保险一般指房产保险。在美国 , 买卖和拥有房屋的人都离不 开保险在物业交易中 , 产权保险是最基本的环节。在拥有房产之后 , 房主又必须办理屋主 保险和住户保险。美国现代房屋保险主要有产权保险和房屋保险 , 这两种保险又各有几种 不同的险种 , 构成完整的房地产保险体系。房地产产权保险。产权保险的标的是地产产权 ,

24、 故产权保险实际上是房屋产权契约保 险。产权保险的保险人向买主保证其所购置的物业是完全合法的 , 保证该物业无其他债务 的牵连 , 即没有任何别人再拥有此物业的任何部分。对任何未发现而应该分清责权有任何 诉讼纠纷或损害时 , 房地产保险公司承担一切风险。产权保险增加了房地产交易中的可信 度 , 深受交易双方欢迎。3.1.1 美国产权保险的基本特点是： 房地产产权保险有效期从投保开始到物业产权下一次移转变更时为止 , 在此期间 产权保险不得转移。 房地产产权保险对租户与房东的权益部分或其他琐细权责等并不负有责任。 房地产产权保险费通常按保险物业的价值确定 , 一般为物业价值的 0.075%， 保

25、险 费一次付清。 产权保险公司的帐单上有数种由买主和卖主支付的税金。买主支付贷款税，纽约市税率为1.5%, 其他地方一般为 1%。卖主支付印花税、地产转移税 , 印花税率为 0.4%左右, 地产转移税率 , 房价50万美元以下的为 1%（纽约） 。 产权保险公司一般还收取有关服务费。如记录费 ，第一页付10美元，其余每页付1 美元。3.1.2 美国房地产产权保险分为标准保险与全面保险两种 标准保险的范围通常是保护一般房屋产权的登记 , 检查物业产权 , 防止任何法律文 件伪造或缺失提供有关产权的报告 , 其内容包括产的范围、所有权人、当地财产登记局文 件上所标明的各项权贵、变迁及其他有关事项。

26、全面保险除了包含标准保险的所有内容之 外, 还包括物业产权的丈量 , 尚未登记的留置权、地役权 , 有关产权侵占等方面的检查。 房且保险。该保险分为屋主保险、住户保险与地展险。屋主保险：保险公司只对屋主日常 居住的房屋提供屋主保险 , 一个人只可买一个屋主保险。拥有几栋房屋的屋主 , 对住所以 外的房屋不能买屋主呆险 , 只能买火灾保险或房地产保险。屋主保险有基本保险、综合保 险、特别保险和全面保险等四种。全面保险包括房屋内外各种损害的赔偿 , 而特别保险仅限于条款中所指明的水险、风 险等。共有公寓建筑物一般已经投保房屋保险 , 居住者只需买室内财产保险。住户保险。 住户保险种类繁多 , 包括

27、基本住户保险、全面住户保险、特别保险、租户保险、综合保险、 共有公寓住户保险、老旧房屋保险等。住户保险的范围包括除水灾、地震、战争、核能等 意外灾害之外的各种灾害和意外损失。地震险在美国 , 地震险可以在一般保险条款之下列 出 , 也可专门设立地震险一项。美国有 70%的房屋地震险在西岸的加州售出 , 因为加州地 展灾害较多 , 该州法律规定保险业者必须提供地震保险。在加州 , 一栋价值 .20万美元的 房屋 , 每年的地震保险费 400600美元, 相当于屋主正常的房屋保险费。在地震较少的地 区 , 保险费相对要便宜得多。3.2 发达国家和地区房地产保险的成功经验（1）房地产保险险种众多、齐

28、全。如英国房地产保险险种包括了房屋保险、产权保险、抵 押贷款保险、委托保险、从业人员人身保险、交易保险等十几种险种，而且在险种的开发 和应用上体现了普通公众意识，即在险种的选择、设计上迎合了广大投保人的利益需要。 因而房地产保险对投保人有很强的吸引力，普通民众对房地产保险反应亦十分强烈，房地 产保险现已成为美国人生活中不可或缺的一部分。（2）建立了十分完善的住宅抵押贷款保险体系。以英国为例，首先，政府凭借实力雄厚 的国家信用，积极牵头，实行双管齐下的保险策略，一方面，联邦住宅管理局和退伍军人 管理局积极为广大借款人提供担保，有力地增强金融机构的贷款信心；另一方面，皇家储 蓄保险公司（专门从事住

29、宅金融保险业务 的公司）同时为金融机构提供存款保险，保证居民储蓄的安全，有力吸引了资金向住宅抵 押市场流动，保证了资金的来源。其次，私人住宅抵押保险公司在政府政策和法律保证下 蓬勃发展，现已成为英国住宅抵押贷款保险体系中的重要成员。（3）推出新的金融工具荷兰实行住房贷款利息和人寿保险收入免征税政策。一般住房抵 押贷款是借款人从银行获得贷款的同时，将住房抵押给银行，然后每月还银行一笔固定的 金额，若干年后房子就是自己的了。在荷兰，住房抵押贷款是采取住房抵押贷款与人寿保 险相结合国外房地产保险的成功经验及借鉴港澳台与国外的办法，借款人将贷款利息按期 还给银行，不偿还贷款本金，但要购买一份与抵押贷款

30、期限相同、本金数额相等的人寿保 险，借款人按月付给银行贷款利息，同时将本金交给保险公司，由保险公司不断地增值运 用，由于保险公司按复利计息，同时又有增值手段，最后这笔钱支付本金后还可有一笔盈 余（盈余的多少视贷款利率、期限和保险公司的经营业绩） ，这笔钱既可充当意外保险费， 也可返还借款人。贷款到期后，借款人所购买的人寿保险正好到期，由保险公司一次将本 金还给银行。这样借款人在还本付息总量不变的情况下，还可有一笔收入，若出现符合保 险条件的原因不能还款时，可由保险公司代借款人偿还贷款。对于保险公司来说，则大大 扩展了业务空间。对贷款银行来说，放款目的是为了赚取利息，因此更为关心的是定期收 回利

31、息，到一定时间再收回本金是完全可以接受的。这种将“住房抵押贷款与人寿保险相 结合”的思路是利用保险长期资金的增值优势，将抵押贷款的还款分解操作。4 我国房地产保险存在的问题及发展出路4.1 我国房地产保险存在的问题：（ 1）房地产保险品种单一。几乎仅限于住房抵押贷款保险 , 这种保险是购房者按提供抵 押贷款银行的要求向保险公司投保的一种保险 , 抵押的住房在火灾等自然灾害或意外事 故中所遭受的保险责任内的损失由保险公司赔付 , 这实际上是购房者花钱使银行的利益 得到保障。银行在为贷款风险得到无代价转移的同时 , 购房者对这种单一品种的房地产保 险却反应冷淡 , 甚至颇有怨言。（ 2）消费者保险

32、意识不强。不少消费者认为住房作为一种难以移动的实体, 不可能丢失 ,所以 , 其风险很小 , 而且购房时的抵押贷款有房屋可作抵押 , 为抵押住房投保是一种增 加购房者负担的多此一举的行为 , 且银行是受益者 , 要投保也该由银行来支付保费 , 个 人没有投保的必要。这种由险种单一而引致对房地产保险的片面认识严重地抑制了房地产 保险的需求。（ 3）目前推出的房地产抵押贷款保险保险责任的范围狭窄、保费厘定过高。比如, 银行最为关心的购房者因市场行情的变化主动放弃住房的风险被列为除外责任 ; 保险公司代 购房者还贷的时间太短、保费太高等等都是房地产保险制度本身的抑制因素。（4）法律环境缺乏。比如按保

33、险合同保险公司在赔偿后取得抵押房屋处理权的规定没有 法律依据 , 增大了保险公司风险 , 从而抑制了房地产保险的发展。4.2 我国房地产保险的发展出路4.2.1 中国房地产保险的发展需要整理思路重新定位 基于以上分析房地产保险的发展应从以下几个方面着眼 :（1）保险公司应多角度、全方位地拓展房地产保险业务 , 努力开发与大力发展新险种。根 据国际经验和我国保险业与房地产市场发展的具体情况分析 , 这些险种应该包括 : 房地产质量保险。由房地产开发商向保险公司投保质量险 , 当商品房在保险责任规定 的质量标准内发生质量问题 , 可直接由保险公司向购房者承担赔偿责任 , 这样既确保了购 房者的利益

34、又可提高开发商的信誉 , 保险公司对建筑工程质量的有力监督也可促进往宅 工程质量的改进 , 保险公司本身也可借些开拓一揽子保险业务。 住房信用保险和住房保证保险。信用保险和保证保险是指由保险人承担商业信用中的 信用风险的一类新型财产保险业务。 凡权利人要求保险人、 担保债务人或买方信用的保险 , 属于信用保险 , 凡被保证人根据权利人的要求保险人担保自己信用的保险 , 属于保证保 险。尽管二者有严格的区别 , 但日常通称信用保证保险 , 在西方国家 , 住房信用保证保险 非常发达 , 在保险市场与房地产市场上都占有重要地位。从银行的角度来看 , 其放贷风险 主要集中在两个方面 , 一是房地产开

35、发商的信用风险 , 房地产开发商在建造、出售住宅的 过程中会遇到诸如自然、经济、技术、政策、市场等多种风险的威胁 , 使房地产的开发活 动前功尽弃、功败垂成 , 造成难以承受的损失。二是购房者的信用风险。购房者由于自然 灾害、意外事故或市场风险等原因造成伤残、疾病、失业等后果 , 致使收入流量减少或终 止 , 而不再具有偿还贷款的能力时 , 银行也将面临收入损失的风险。为降低或消除购房者 的信用风险 , 银行一般要求购房者以所购房产作为贷款的抵押物 , 目前我国个人住房抵押 贷款额度最高不超过评估房价的 70 % , 余下的30 %以上由购房者以首期付款的方式支付给 售房者。然而 , 尽管银行

36、为了避免坏帐风险把贷款与房价比率压到 70 %而把自己的风险转 移给了购买者 , 但贷款额以外的房价要购房者以首期付款的形式支付给房地产商 , 这笔 高额的首期付款超出了大多数居民的承受能力 , 从而也大大抑制了居民的贷款购买热情 , 银行面临着要么提高贷款比率降低首期付款额 , 而面对更大的贷款坏帐的风险 ; 要么缩 减住房贷款额度在房地产市场外徘徊的两难选择。在这种情况下 , 房地产信用保证保险的 重要作用便极其明显了 , 购买者只需缴纳少量的保费 , 在其收入流中断时期 , 保险公司 便可代替购买者向银行归还这段时期的贷款本息 , 化解了购房者的房产被低价拍卖的风 险 , 银行也会因为有

37、了保险公司的还款保证而较大幅度地提高贷款与房价的比率。 住房抵押贷款寿险。住房抵押贷款保险是与住房信用保证保险密不可分彼此互补的一 种保险业务。如果说前者主要保障的是银行的信用风险损失 , 而后者的保障对象则是购房 者的利益 , 保险公司按信用保证保险条款在购房者连续三个月无法按贷款合同规定还本 付息而代为还贷 , 一段时期之后 , 保险公司要向借款人追偿代付的欠款和利息 , 如购房 人无力偿还债务 , 则保险公司有权处置抵押房产 , 这时购房人将在遭受导致收入中断的 天灾人祸之后 , 面临着房产被抵押拍卖及流离失所的悲惨境地 , 而这时能够避免这种悲 剧发生的险种就是“住房抵押贷款寿险” ,

38、 该项保险保障购房者因疾病或意外事故导致 身故或伤残时 , 其家庭其他成员可使用保险公司所提供的保证金继续按月归还贷款 , 直 至本息归还完毕。 房屋财产保险。房屋财产保险是以房屋及其附属设备为保险标的保险。在商品化的住 宅市场上 , 房屋财产保险应分为屋主保险和住户保险 , 分别为房屋所有者和使用者提供 保险保障 , 承担保险期内发生的火灾、爆炸、暴风暴雨、洪水、地震等意外灾害造成的房 屋损失赔偿。 住宅已逐渐成为中国居民拥有的价值最高的家庭财产。 在目前的工资水平下 , 一套住宅可能要经居民整个一生或几代人的积累 , 一旦发生重大的灾害事故 , 可能使一 家人的心血毁于一旦 , 所以房屋财

39、产保险无论对居民个人还是对整个社会的祥和稳定来 说都是极其重要的 , 暴风、暴雨、洪水、地震等巨灾风险的出险率极低 , 但损失面巨大 , 只有全国性的保险公司才有实力在全国乃至整个世界 （通过国际再保险业务 ） 分散化解这种巨灾风险 , 开办此类险种既是保险公司自身实力的展现也是带动其它家庭 保险飞速发展的良好动力。 建筑工程险。分为建筑工程险和安装工程险两类。承建单位在承接了开发企业的房地 产项目后 , 可向保险公司投保工程险 , 寻求对在建工程因自然灾害、意外事故导致在建房 地产灭失或损毁所受损失的保障 , 此类险种各家保险公司已多有开办 , 但尚远未满足市 场需求。此外 , 保险公司还可

40、开发出建筑工人人身意外伤害险、装修工程质量保证保险、 建筑工程责任保险、外地民工综合责任保险等险种 , 以适应市场的需求并拓宽自己的业务 领域。 设计更符合市场需求的保险条款 , 合理厘定保险费率。我们知道 , 我国的房地产市场尚 处于发育初期 , 房地产价格与房地产开发企业的经营业绩波动剧烈。按揭贷款金额、期限 与居民收入的距离很大 , 社会经济转型中失业、亏损及其它风险骤增 , 保险公司很难不考 虑社会道德危险 , 以免自身面临更多的难以规避的风险 , 但这些因素不应该成为保险公 司在房地产保险中裹足不前的理由。保险公司在积极地向房地产领域拓展保险市场的同时 更应该注意有关专业人才的培养与

41、选用 , 周密地做好承保前的调查研究工作 , 切实制定 既有利于拓展业务又可有效加强风险控制的条款和合理地厘定保险费率。同时 , 保险公司 要善于运用再保险机制把业务初期的风险大量转移出去。这才是利于长远发展的积极的策 略。(2) 积极创造符合房地产保险发展的法律环境。 保险业与银行业、 房地产业应加强合作 , 多 方沟通 , 努力创造互利互惠的多赢局面。(3) 加强房地产保险的宣传工作 , 让购买者看清自己所面临的各种各样的风险是刺激房地 产保险需求的关键所在 。从宏观的层面看，政府有必要组建政策性的房地产抵押贷款保险公司，以政府信用为 基产抵押贷款保险的政策性经营方式，可以利用政策性业务的

42、强制性遏制保险中的逆选 择，使房地产保险中的信用风险在更广阔的时间和空间上得以分散，从而也大大降低保险 费率，维持保险制度的稳定，保证房地产抵押贷款保险走上良性发展的轨道。 具体思路是政府从目前国有商业性的保险公司中撤出一部分国有资本组建政策性保险公 司，这样既可解决政策性保险资金严重不足的问题，推动政策性保险业务的发展，也使国 有保险公司的所有权结构发生一定程度的转变，最终从根本上解决国有保险公司所有者缺 位、委托代理关系扭曲、内部人控制所引起的国有企业的诸多通病，从而提高效率，提升 其国际竞争力。 在政府介入房地产保险市场的同时，应允许和鼓励保险公司 ( 包括财险公 司、寿险公司和再保险公

43、司 ) 全面介入各种类型的房地产保险业务，对具有正的外部性的 业务应给予税收及再保险方面的优惠，扶持其发展。同时，立法机构和保险监管部门应及 时制定和出台各种规范性的法律、法规，保证房地产保险发展有一个健康的法律环境。从微观的层面看，房地产抵押贷款保险应该严格分为信用保险和保证保险两笔责权 明晰的业务，理顺利益关系，保证投保人的权利。同时，保险公司、银行、房地产公司宜 相互配合，认清并合理地划分各自所承担的风险，通力合作，简化手续，降低费率，共同 构筑房地产保险的堤坝，争取多赢格局的早日形成。4.2.2 国外的房地产保险经验启示美国房地产运营有其独特方式 , 房地产保险的完善与其高度发达的市场

44、经济体制密 不可分。借鉴美国的一些做法 , 结合我国实际情况 , 我们谈几点建议。深化对房地产保险 的认识 , 大力发展我国房地产保险 , 减少房地产开发经曹的风险。房地产在生产、分配、 交换、消费过程中时时刻刻受到各种风险的威胁 , 风险事故有可能造成房屋的损失甚至灭 失 , 或者可产生某种责任 , 保险可以使房地产所有人获得一定的经济补偿 , 为房地产开 发经营提供安全保障。因此 , 我国大力发展房地产保险势在必行。保险是一种经济合作制 度 , 它将大的、不确定的损失变为小的、确定的损失。适时组成专业房地产保险公司 , 开拓我国房地产保险业务。组建专门的房地产保险 公司或房地产保险分公司

45、, 专司房地产保险之职 - 加快房地产保险技术规范、行业准则、 投保程序与赔偿制度的制定 , 及有关房地产保险的法规建设 , 使我国房地产保险更加有 章可循大力培育我国房地产保险市场。房地产保险在我国将有较大的生存空间 , 培育统一 开放和竞争有序的房地产保险市场应提上重要日程。普通住宅将是我国今后房地产开发的 重头戏 , 一些大中城市住宅开发势头锐不可挡保险市场前景可观 - 随着宏观环境的逐步改 善 , 城市化、工业化进程的加快 , 我国商品房、写字楼市场需求从总体上来看 , 仍将不断 增加 , 商品房、写字楼保险看好。再从保险结构来看 , 借鉴美国的经验 , 我们也应大力发 展产权保险 , 降低产权合同纠纷可能造成的损失。同时 , 要发挥保险中介的作用 , 房地产 开发、房地产融资应成龙配套。4.2.3 综述今后及未来的一段时间 , 是我国国民经济发展的重要时期 , 也是我国保险业发展变化 的重要时期。根据国民经济发展的需求 , 不断拓宽保险资金运用的渠道和范围