房地产商业代建模式分析及风险防范

1、【摘要】房地产代建模式是一种创新开发模式,分为商业代建和政府代建两类.其中商业代建存在与开展的根底在于合作双方对开发理念认知的一致性、代建方人才培养与输出的效率和质量以及委托方土地与资金的保证力度.商业代建的风险主要在于委托方干预风险、政府干预风险以及履约风险.代建合作双方应开掘代建模式的优势,躲避风险,以优化房地产市场的资源配置,促进市场健康有序开展.【关键词】房地产；代建.房地产代建是由拥有土地、资金的委托方发起诉求,由拥有工程开发建设经验的专业代建方承接,双方通过平等协商建立合作关系,最终实现共同盈利的一种商业模式.本文将着重探究房地产代建模式的定义与分类、商业代建的开展根底及风险防范.

2、一、房地产代建模式的定义及分类.基于委托方的不同性质,房地产代建模式可分为商业代建和政府代建两类,其中商业代建又分为工程代建和资本代建两类.1.1.商业代建.所谓商业代建,是由非政府类委托方委托,代建方进行开发建设的代建模式.工程代建和资本代建两种商业代建模式的主要不同在于标的地块是否已确权.(1)(1)工程代建.工程代建是指代建方与已经取得标的地块土地所有权证的委托方合作,由委托方承当全部或局部资金,代建方承当工程营造和销售任务,通过治理和品牌输出,为委托方提供工程开发全过程治理与效劳,并依据工程销售或利润总额收取佣金的代建模式.在工程代建运作过程中,委托方负责筹措工程开发所需全部资金,拥有

3、工程开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权,享有工程的投资收益,承当工程投资风险.代建方主要负责工程治理团队组建、规划设计治理、工程营造管理、本钱治理、营销治理、竣工交付治理等开发环节的全过程治理.(2)(2)资本代建.资本代建与工程代建的运作模式大体相同,其不同之处主要在于,资本代建的委托方多为外部资本,不一定存在实际经济主体,且并未获得标的地块的土地使用权,因而代建方的治理范畴中也会相应增加投资咨询、工程公司组建、前期治理等方面的内容.2.2.政府代建.政府代建,顾名思义,就是代建方与政府相关部门合作,承接安置房、限价房等保证性住房和大型公共效劳配套的建设治理与效劳,依据工程的投资、销

4、售或利润总额收取佣金的代建模式.相对于商业代建而言,政府代建工程的利润较低,但通过参与民生工程建设,代建方在赢得市场占有量的同时,也可获取更多的社会资源,不失为当下房地产开发企业生存与开展的良好载体.二、商业代建模式的开展根底.房地产代建模式表达了市场经济专业化分工的根本原那么,其中政府代建模式存在时间和成熟程度均较商业代建见长.但在当前房地产调控的政策环境下,房地产市场正逐步从卖方市场过渡到买方市场,产品(productproduct)()(productproduct) )品质日益受到重视,商业代建模式的合理性和可行性日渐凸显.因而本文仅讨论商业代建模式的存在根底与风险防范.1,1,合作双

5、方对开发理念认知的一致性.委托方对代建方产品(productproduct)()(productproduct) )开发理念的认同是代建合作存在的根基.目前,商业代建业务主要来自二三线城市,并以地方性龙头企业居多,局部拥有资金或土地资源的企业并没有房地产开发 或 高 端 物 业 营 造 的 经 验 , 需 要 更 具 影 响 力 的 房 地 产 品(productproduct)()(productproduct) )牌和产品3(product)(product)(product)(product)来保证工程的议价水平与盈利水平.因此,代建方通常是高端房产品(productproduct) )

6、(product(product) )营造的代表企业,其开发理念和相应的品质、本钱要求与委托方对于工程的认知存在着一定差距.故而,在确定合作关系前,委托方与代建方必须就产品(productproduct) )(product(product) )营造的各项标准达成高度一致,以保证工程正常运转.2 2 . .人才培养与输出的效率和质量.代建方品牌输出的高质量和一致性是代建商业模式存在的关键,而实现品牌输出最重要的因素便是工程治理团队的综合素质.代建方要实现规模化经营,必须高度重视内部人员招聘、培养和输出的质量和效率,以保证自身品牌的同质化输出.3 3 . .土地与资金的保证力度.虽然代建方不承当

7、工程的工程本钱、 土地本钱、人力成本以及相应的资金本钱,但为保证工程开发和销售节奏,确保工程开发按方案推进,工程规划条件、土地权属确实定以及委托方的资金支付水平仍是合作意向时期关注的重点.三、商业代建模式的风险与防范.目前,经过局部代建企业的经营与尝试,商业代建模式展现出良好的开展状况与开展前景,但也显露出一定的经营风险,主要包括委托方干预风险、政府干预风险以及履约风险,需要代建企业高度重视、有效防范.1 1 . .委托方干预风险与防范.上文中已经提到,委托方与代建方在产品(productproduct) )(product(product) )开发理念不可能完全一致.在工程实际运营过程中,存

8、在因委托方各类干预而影响工程推进的风险,双方在签约时应建立科学合理的决策机制,注重合约规划与本钱控制,保证双方利益最大化.2 2 . .政府干预风险与防范.目前,由于政府规划调整带来的设计、工程调整风险在工程实际推进过程中仍屡见不鲜.代建方须优化工程拓展渠道,选择土地、规划条件明晰的合作工程,同时尝试建立“政府-委托方-代建方三方合约机制,降低工程不确定性.3 3 . .合作履约风险与防范.商业代建需要委托方的资源支撑和承建方的实际劳动,因而代建合作履约风险主要来自委托方和承建方.在委托方层面,要依据工程开发节奏设计代建佣金收付款节奏,明确双方权责范围,同时慎用设计资源,保证企业知识产权；在承建方层面,要增强工程治理团队的执行力,严把质量关,同时选择优质承建方建立长期合作机制.综上所述,商业代建模式作为一种房地产开发的创新模式,在当前中国政策和市场环境下,其可行性和盈利水平是值得关注的,但其操作过程中也存在一定的风险.委托方、代建方应积极探索改进渠道,通过代建模式优化房地产市场资