CPA15年东奥税法第8章讲义_j

1、第八章 房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法本章考情分析本章包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、和契税，均属于CPA考试的小税种，易出单选、多选题型，本章税种税收优惠政策较多，经常性考点往往出自税收优惠和税额计算结合，也常与所得税等税种混合出计算题或综合题型。近三年本章的四个税种平均分值大约8分左右。2015年教材的主要变化1.删减房产税的税收优惠政策；2.增加地下建筑用地征收城镇土地使用税的规定；3.大量删减城镇土地使用税的税收优惠政策；4.增加“公租房经营单位购买住房作为公租房的，免征契税”的规定；5.删减契税的税收优惠政策；6.明确“国家税务总局决定，各级征收机关要在20

2、05年1月1日后停止代征委托，直接征收契税”。第一节 房产税法房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。一、纳税义务人与征税范围（熟悉，能力等级2）（一）纳税义务人房产税的纳税义务人是征税范围内房屋产权所有人。具体包括：1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；2.产权出典的由承典人缴纳；3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳；5.无租使用其它单位房产的单位和个人，使用人代为缴纳房产税（按照房产余值）。6.2009

3、年1月1日，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，也纳入了房产税的征收管理范围。【例题·多选题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（ ）。（2013年）A.房屋产权未确定的B.房屋产权所有人不在房屋所在地的C.房屋租典纠纷未解决的D.房屋承典人不在房屋所在地的【答案】ABCD（二）征税范围1.房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。【提示】要注意房产不等于建筑物。2.征税范围（熟悉，能力等级2）城市、县城、建制镇、工矿区。【例题·单选题】下列房屋及建筑物中，

4、属于房产税征税范围的是（ ）。（2014年）A.农村的居住用房B.建在室外的露天游泳池C.个人拥有的市区经营性用房D.尚未使用或出租而待售的商品房【答案】C二、税率、计税依据与应纳税额的计算（掌握）（一）税率（要求记忆，能力等级3）房产税采用比例税率，有两档规定税率，另有一档优惠税率：税率适用情况1.2%的规定税率自有房产用于生产经营12%的规定税率出租非居住的房产取得租金收入4%的优惠税率个人出租住房（不分出租后用途）【特别归纳】个人出租住房，应缴纳的税种及对应税率如下（未考虑城建税及教育费附加、地方教育附加，免征印花税和城镇土地使用税）：税种税率营业税3%税率减半房产税4%个人所得税10%

5、【例题·多选题】下列有关房产税税率的表述，符合现行规定的有（ ）。A.工厂拥有并使用的车间适用1.2%的房产税税率B.个体户房屋用于自办小卖部的适用1.2%的房产税税率C.个人出租住房用于美容机构开设连锁店的适用12%的房产税税率D.个人出租住房，不区分用途，按照4%的房产税优惠税率计税【答案】ABD（二）计税依据与应纳税额的计算（掌握，能力等级3）从价计征与从租计征计税方法计税依据税率计税公式从价计征基本规定：按照房产原值（包括地价）一次减除10%-30%损耗后的余值扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定独立地下建筑物进行原值调整原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机

6、关参考同类房屋的价值核定年税率1.2%应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%（这样计算出的是年税额）【特别提示】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。【案例】某企业用2800万元购得一宗1500平方米的土地，投入200万元做土地开发，并在这宗土地上建立一座建筑面积600平方米的车间，则计入该车间计征房产税的房产原值的地价=600×2×（2800+200）÷150

7、0=2400（万元）。【例题·单选题】2013年某企业支付8000万元取得10万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积6万平方米，工程成本2000万元，2014年年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是（ ）万元。A.2000B.6400C.8000D.10000【答案】D【解析】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。对该企业征收房产税的房产原值=8000+2000=10000（万元）。【特别提示】地上房产与地下建筑物房产税从价计税的税额计算步骤。【归纳1】地上房产按照三个步骤计算房产税：第1步

8、是确定计税余值：需要减除规定比例的损耗来确定计税余值第2步是计算年税额：用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额（此步计算时也要结合税收优惠规定）第3步是计算当期应纳税额：按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定（由年税额折算成应履行纳税义务期间的应纳税额）【归纳2】地下建筑物分为两大类与地上房屋相连的地下建筑物和独立的地下建筑物，有不同的征税规则：与地上房屋相连的地下建筑物，要将地上地下视为一个整体，按照地上房屋建筑物的规定分三个步骤计算房产税；单独的地下建筑物在从价计税时分四个步骤计算房产税。第1步是确定应税原值：按照工业用途或商业用途及其他用途进行规定比例的应税原值确认第2步确定计税

9、余值：用调整好的地下建筑物应税原值减除规定比率的损耗率计算确定计税余值第3步是计算年税额：用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额（此步计算时也要结合税收优惠规定）第4步是计算当期应纳税额：按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定（由年税额折算成应履行纳税期间的应纳税额）。【例题·计算问答题】2014年4月，某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间，停车场原值100万元，地下建筑物原价200万元，该企业所在省财政和地方税务部门确定的地下建筑物的房产原价折算比例为50%，房产原值减除比例为30%。该企业以上两处地下建筑物2014年4月至12月份应缴纳

10、房产税多少万元。【答案及解析】与地上房屋相连的地下建筑物，要将地上地下视为一个整体，按照地上房屋建筑物的规定计税；独立的地下建筑物作为工业用途的，需要用房屋原价的一定比例折算为应税房产原值，再减除损耗价值计税。2014年4月至12月份应缴纳房产税=（100+200×50%）×（1-30%）×1.2%×9/12=1.26（万元）。从租计征房产税计税依据和税率、计税公式：（续表）计税方法计税依据税率计税公式从租计征租金收入（包括实物收入和货币收入）以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有关规定计税12%

11、应纳税额=租金收入×12%或4%个人按市场价格出租的居民住房（出租后不论是否用于居住）4%【例题·单选题】某公司办公大楼原值30000万元，2010年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元。当地规定房产原值减除比例为20%，2010年该公司应缴纳房房产税（ ）。（2011年）A.288万元B.340万元C.348万元D.360万元【答案】C【解析】应纳房产税=（30000-5000）×（1-20%）×1.2%5000×（1-20%）×1.2%×2/121000×

12、;10/12×12%=348（万元）。（三）在确定房产税的计税依据时需注意的几个特殊规定1.对投资联营的房产的规定对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。【特别归纳】不同投资联营方式的相关税费计税规定辨析：方式1.以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的营业税：不征收城建税和教育费附加、地方教育附加：不涉及土地增值税：联营双方

13、均为非房地产企业的，暂免征收；联营的企业属于房地产企业的，或房地产开发企业以其建造的商品房投资联营的，应当征收土地增值税契税：以房产作投资、入股，视同房屋买卖，由产权承受方计算缴纳契税房产税：按照房产计税余值从价计征方式2.只收取固定收入，不承担联营风险的营业税：按照“服务业租赁业”的5%税率计征城建税和教育费附加、地方教育附加：按照营业税税额及法定税率、征收比率计征土地增值税：视同房地产出租，如果产权未发生转移，不征收土地增值税契税：视同房地产出租，如果产权未发生转移，不征收契税房产税：按照房产租金收入从租计征【例题·单选题】某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资

14、联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为（ ）。（2010年）A.21.2万元 B.27.6万元 C.29.7万元 D.44.4万元【答案】B【解析】应纳房产税=3000×（1-30%）×1.2%×4/12+160×12%=8.4+19.2=27.6（万元）。2.对融资租赁房屋应纳房产税的规定根据财税2009128号文件的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承

15、租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。【例题·单选题】下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据的是（ ）。（2011年）A.房产售价 B.房产余值C.房产原值 D.房产租金【答案】B3.关于附属设备和配套设施的计税规定一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常

16、更换的零配件，更新后不再计入房产原值。【例题1·单选题】某上市公司2013年以5000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2013年底改建完毕并对外营业。当地规定计算房产余值扣除比例为30%，2014年该会所应纳房产税（ ）。A.42万元 B.48.72万元 C.50.4万元 D.54.6万元【答案】B【解析】2014年该会所应纳房产税=5000+500+（500-200）×（1-30%）×1.2%=48.72（万元）。【

17、例题2·单选题】某企业有一栋厂房原值200万元，2014年年初对该厂房进行扩建，2014年8月底完工并办理验收手续，增加了房产原值45万元，另外对厂房安装了价值15万元的排水设备并单独作为固定资产核算。已知当地政府规定计算房产余值的扣除比例为20%，2014年度该企业应缴纳房产税（ ）元。A.20640 B.21000 C.21120 D.21600【答案】C【解析】应纳房产税=200×（1-20%）×1.2%÷12×8×10000+（200+45+15）×（1-20%）×1.2%÷12×4&#

18、215;10000=21120（元）。4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。【例题·多选题】下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有（ ）。（2010年）A.融资租赁的房产B.产权出典的房产C.无租使用其他单位的房产D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产【答案】ABCD三、税收优惠（熟悉，能力等级1）房产税的税收优惠政策主要有：

19、（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税。（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位（全额或差额预算管理的事业单位），本身业务范围内使用的房产免征房产税。（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。（五）经财政部

20、批准免税的其他房产。（新变化）1.非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用房产，免征房产税。2.按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。3.经营公租房的租金收入，免征房产税。【例题1·多选题】下列各项中，符合房产税优惠政策规定的有（ ）。A.个人所有的非营业用房产免征房产税B.宗教寺庙、名胜古迹自用的房产免征房产税C.国家机关附属招待所使用的房产免征房产税D.经营公租房的租金收入免征房产税【答案】AB

21、D【例题2·单选题】某企业2008年房产原值共计9000万元，其中该企业所属的幼儿园和子弟学校用房原值分别为300万元、800万元，当地政府确定计算房产余值的扣除比例为25%，该企业2008年应缴纳房产税（ ）万元。（2009年原制度）A.71.1 B.73.8 C.78.3 D.81 【答案】A【解析】该企业2008年应缴纳的房产税=（9000-300-800）×（1-25%）×1.2%=71.1（万元）。注：200439号文件规定【相关链接】根据财政部国家税务总局关于教育税收政策的通知（财税200439号）的规定，对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、

22、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。四、征收管理（熟悉，能力等级1）（一）纳税义务发生时间1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起，缴纳房产税。4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，

23、自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。8.自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税的纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利发生变化的当月末。【例题·多选题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（ ）。（2008年）A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税【答案】AD【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手

24、续之次月起缴纳房产税；纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。（二）纳税期限、纳税地点和征收机关房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产税在房产所在地缴纳。对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。【房产税小结】本节重点内容包括纳税人、征税对象及开征区域；税收优惠、纳税义务发生时间与税额计算的结合。本节属于小税种计算相对复杂的税种，与其他税种之间的关系需要考生把握：（1）与城镇土地使用税的关系：房产税与城镇土地使用税在纳税义务人、税收优惠和纳税义务发生时间上存在一定的共性，因此本节有条件与城

25、镇土地使用税合并命制计算题。（2）房产税在核算时计入企业的管理费用，随管理费用在企业所得税税前扣除，有条件与企业所得税混合命制综合题。随堂练习【提示】点击上面的“随堂练习”即进入相关的试卷。第二节 城镇土地使用税法城镇土地使用税是以国有土地或集体土地为征税对象,对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。一、纳税义务人与征税范围（一）纳税义务人（了解，能力等级2）一般规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。具体规定：（1）拥有土地使用权的单位和个人，为纳税义务人。（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税义务人。（3）土地使用权未确定

26、或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税义务人。（4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税义务人，由共有各方分别纳税。（二）征税范围（熟悉，能力等级2）城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。对建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业则不需要缴纳城镇土地使用税。二、税率、计税依据和应纳税额的计算（一）税率城镇土地使用税采用定额税率。每平方米土地年税额规定如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。城镇土地使用税采用幅度税额，拉开档次，每个幅度税额的

27、差距规定为20倍。经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额标准的30%。经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。（二）计税依据城镇土地使用税以纳税义务人实际占用的土地面积为计税依据。纳税义务人实际占用土地面积，按下列方法确定：（1）凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。（2）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。（3）尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，等到核发土地使用证以后再作调整。（4）对在城镇土地使用税征税范围内单独建

28、造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。（新增）【提示】单独建造的地下建筑物，其城镇土地使用税计税依据依照两种方法处理：（1）已取得地下土地使用权证的证书确认面积；（2）未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的按地下建筑垂直投影面积。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。但地上地下相连的建筑物不执行上述规定。（三）应纳税额的计算

29、（掌握，能力等级3）基本计算公式：全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额单独建造的地下建筑物的税额计算公式：全年应纳税额=证书确认应税土地面积或地下建筑物垂直投影面积（平方米）×适用税额×50%【例题单选题】甲企业位于某经济落后地区，2013年12月取得一宗土地的使用权（未取得土地使用证书），2014年1月已按1500平方米申报缴纳城镇土地使用税。2014年4月该企业取得了政府部门核发的土地使用证书，上面注明的土地面积为2000平方米。已知该地区适用每平方米0.9元-18元的固定税额，当地政府规定的固定税额为每平方米0.9元，并另按照国家规定的最高

30、比例降低税额标准。则该企业2014年应该补缴的城镇土地使用税为（ ）。A.0元B.315元C.945元D.1260元【答案】B【解析】本题考察以下三个考点。考点1：尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，等到核发土地使用证以后再作调整。考点2：经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额标准的30%。当地年固定税额=0.9×（1-30%）=0.63（元/平方米）。考点3：土地使用税的计算和补税的计算。该企业应补税=（2000-1500）×0.63=315（元）。三、税收优惠（掌握，能力等级1）城镇土地使用税的税收优

31、惠包括：法定免缴土地使用税的优惠和省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税的优惠。【解释】考生应注意掌握具有普遍性的优惠规定。同时注意：作为地方性税种，城镇土地使用税的税收优惠是分为两个层次的。一是税法条例中明确规定的法定税收优惠；二是各省、自治区、直辖市地方税务局确定减免的优惠。（一）法定免缴土地使用税的优惠与房产税一致的税收优惠:P223，前3条、7、8；复习注意：P223,5；6；P224，8；9；11【归纳】P224-9拥有人使用人纳税人无偿使用土地纳税单位免税单位免税免税单位纳税单位纳税单位（使用人）有偿使用土地纳税单位免税单位纳税单位（拥有人）免税单位纳税单位免税单位（拥有人

32、）【例题1单选题】2014年年底某会计师事务所与政府机关因各自办公所需共同购得一栋办公楼，占地面积5000平方米，建筑面积40000平方米，楼高10层（假设每层建筑面积相等），政府机关占用7层。该楼所在地城镇土地使用税的年税额为5元/平方米，则该会计师事务所与政府机关2015年共计应缴纳城镇土地使用税（ ）。A.7500元B.17500元C.25000元D.200000元【答案】A【解析】5000×（1-7/10）×5=7500（元）。【例题2单选题】某人民团体A、B两栋办公楼，A栋占地3000平方米，B栋占地1000平方米。2007年3月30日至12月31日该团体将B栋出

33、租。当地城镇土地使用税的税率为每平方米15元，该团体2007年应缴纳城镇土地使用税（ ）元。（2008年）A.3750B.11250C.12500D.15000【答案】B【解析】1000×15×9÷12=11250（元）。【例题3单选题】下列土地中，免征城镇土地使用税的是（ ）。（2014年）A.营利性医疗机构自用的土地B.公园内附设照相馆使用的土地C.生产企业使用海关部门的免税土地D.公安部门无偿使用铁路企业的应税土地【答案】D【例题4单选题】某盐场2008年度占地200000平方米，其中办公楼占地20000平方米，盐场内部绿化占地50000平方米，盐场附属幼儿

34、园占地10000平方米，盐滩占地120000平方米。盐场所在地城镇土地使用税单位税额每平方米0.7元。该盐场2008年应缴纳的城镇土地使用税为（ ）。（2009年）A.14000元B.49000元C.56000元D.140000元【答案】B【解析】（200000-10000-120000）×0.7=70000×0.7=49000（元）。（二）省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税的优惠（P224）【例题单选题】下列各项中，城镇土地使用税暂行条例直接规定的免税项目是（ ）。（1998年改编）A.个人所有的居住房屋及院落用地B.宗教寺庙自用的土地C.免税单位职工家属的宿

35、舍用地D.个人办的医院、托儿所和幼儿园用地【答案】B四、征收管理（熟悉，能力等级1）（一）纳税期限按年计算，分期缴纳。（二）纳税义务发生时间使用城镇土地，一般是从次月起发生纳税义务，只有新征用耕地是在批准使用之日起满一年时开始纳税。情况纳税义务发生时间购置新建商品房房屋交付使用之次月起购置存量房房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起出租、出借房地产交付出租出借房产之次月起以出让或转让方式有偿取得土地使用权的应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税新征用的耕地批准征用之日起满一年时新征用的非耕地批准征用

36、次月起纳税人因土地权利状态发生变化而依法终止土地使用税的纳税义务的其应纳税款的计算应截止到实物或权利发生变化的当月末【例题多选题】下列各项中，符合城镇土地使用税有关纳税义务发生时间规定的有（ ）。（2009年）A.纳税人新征用的耕地，自批准征用之月起缴纳城镇土地使用税B.纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起缴纳城镇土地使用税C.纳税人新征用的非耕地，自批准征用之月起缴纳城镇土地使用税D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳城镇土地使用税【答案】BD（三）纳税地点和征收机构城镇土地使用税的纳税地点为土地所在地，由土地所在地的税务机关负责征收。城镇土地使用税的属地性强。【城镇土地使用

37、税小结】（1）与房产税的关系密切。城镇土地使用税与房产税在纳税义务人、税收优惠和纳税义务发生时间上存在一定的共性。（2）城镇土地使用税在核算时计入企业的管理费用，随管理费用在企业所得税税前扣除，有条件与企业所得税混合命制综合题。（3）与耕地占用税的关系：纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。随堂练习【提示】点击上面的“随堂练习”即进入相关的试卷。第三节 契税法契税是以中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。一、征税对象（熟悉，能力等级2）契税的征税对象是境内转移土地、房

38、屋权属。具体包括：土地使用权的出让、转让及房屋的买卖、赠与、交换。P226-227，教材提到5项。【相关链接】这里要注意与土地增值税对比记忆。具体情况契税征税对象土地增值税征税对象1.国有土地使用权出让是不是2.土地使用权的转让是是3.房屋买卖（含以房产抵债、投资、买房拆料或翻建新房等视同房屋买卖行为）是是4.房屋赠与（含获奖、继承方式）法定继承不是，除此之外均是赠与直系亲属、承担直接赡养义务人以及公益性赠与、继承不是，上述以外均是5.房屋交换是（等价交换免）是（个人交换居住用房免）【特别提示1】对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税。【特别提示2】买房

39、者不论其购买目的是为了拆用材料还是为了得到旧房后翻建成新房，都要涉及办理产权转移手续，只要发生房屋权属变化，就要照章缴纳契税。【特别提示3】某些特殊方式转移土地、房屋权属也视为土地使用权转让、房屋买卖缴纳契税：（1）以房屋抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税。（2）以房产作投资或入股，应按规定办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按入股房产现值缴纳契税。【注意特例】以自有房产作股投入本人独资经营的企业，因未发生权属变化，不需办理房产变更手续，故不缴纳契税。【特别提示4】注意辨析与房屋赠与有关的规定：赠与征税【例题1单选题】下列有关契税的表述中

40、，正确的是（ ）。（2009年原制度）A.买房用以拆料或翻建新房的，应缴纳契税B.受让农村土地承包经营权的，应缴纳契税C.以实物交换房屋的，应以差价部分作为契税的计税依据D.承受国有土地使用权，国家免收土地出让金的，应免于缴纳契税【答案】A【例题2多选题】下列行为中，应视同土地使用权转让征收契税的有（ ）。A.以土地权属作价投资B.以土地权属抵债C.以获奖方式承受土地权属D.以预购方式承受土地权属【答案】ABCD二、契税的纳税人、税率和税额计算（了解，能力等级2）（一）纳税人契税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。【归纳】对于转让房地产权属的行为，转让方和

41、承受方的纳税情况如下表：转让方承受方（1）营业税（转让无形资产、销售不动产）（2）城建税和教育费附加、地方教育附加（3）印花税（产权转移书据）（4）土地增值税（5）企业所得税（或个人所得税）（1）印花税（产权转移书据）（2）契税【例题多选题】甲房地产企业将一座别墅销售给王某，签订了商品房销售合同。下列有关售房涉及税收的表述中，正确的有（ ）。A.甲企业应缴纳契税B.王某应缴纳契税C.甲企业应缴纳印花税D.王某应缴纳印花税【答案】BCD（二）税率3%5%的幅度比例税率。【注意】个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，契税税率暂统一为1%。（全国一致）（三）应纳税额计算（掌握

42、，能力等级3）契税主要规定一览表见下表：征税对象纳税人计税依据税率计税公式国有土地使用权出让承受方成交价格3%5%的幅度内,各省、自治区、直辖市人民政府按本地区实际情况确定应纳税额=计税依据×税率土地使用权转让买方房屋买卖买方房屋赠与受赠方征收机关参照市场价核定房屋交换付出差价方等价交换免征契税；不等价交换,依交换价格差额【提示】这里的易混淆的考点有两个：一是等价交换房屋土地权属的免征契税，交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。二是以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益

43、。【例题1·多选题】甲企业在2006年得到政府无偿划拨来的一处房产，2015年补办该房产的土地使用权出让手续、缴纳土地出让金后获得土地使用权，甲企业将房产连同土地使用权转让给乙企业。以下说法正确的有（ ）。A.甲企业补办土地出让手续、缴纳土地出让金,应缴纳契税 B.甲企业将房产转让给乙企业应缴纳营业税、城建税C.甲企业将房产转让给乙企业应缴纳土地增值税D.乙企业取得甲企业转让的房产应缴纳契税【答案】ABCD【例题2·多选题】下列关于契税计税依据的表述中，正确的有（ ）。（2014年）A.购买的房屋以成交价格作为计税依据B.接受赠与的房屋参照市场价格核定计税依据C.采取分期付

44、款方式购买的房屋参照市场价格核定计税依据D.转让以划拨方式取得的土地使用权以补交的土地使用权出让金作为计税依据【答案】ABD【例题3单选题】居民乙因拖欠居民甲l80万元的款项无力偿还，2010年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。假定当地省政府规定的契税税率为5%。下列表述中正确的是（ ）。（2010年）A.居民甲应缴纳契税1万元B.居民乙应缴纳契税1万元C.居民甲应缴纳契税10万元D.居民乙应缴纳契税10万元【答案】C【解析】契税的纳税人为承受房产权利的人，所以应该是居民甲缴纳契税。由于该房产是用180万元债权外加20万元款项构

45、成，故计税依据视为200万元，应纳契税=（180+20）×5%=10（万元）。三、税收优惠（熟悉，能力等级2）（一）契税优惠的一般规定【提示】1.注意规定中“免税”与“酌情减免”的差异。2.个人购买住房有不同的契税优惠政策，其优惠前提都有“第一次”、“唯一”等要求，应注意辨析：个人购买住房契税优惠政策城镇职工按规定第一次购买公有住房（含按政策经批准的集资房、房改房）免征契税个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的减半征收契税个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的减按1%税率征收契税【例题多选题】按照契税有关规定,可

46、以享受减免契税优惠待遇的有（ ）。A.城镇职工第二次购买公有住房的B.军事单位承受土地用于训练靶场建设C.个人购买家庭唯一的普通住房D.取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于工业园建设的【答案】BC（二）契税优惠的特殊规定特殊行为具体情况契税政策企业公司制改造非公司改造成公司的公司制改造中，整体改建为有限责任公司或股份有限公司，承受原企业土地、房屋权属的免征国有独资企业或国有独资有限责任公司股份占50%以上的新设公司，承受原国有独资企业（公司）的土地、房屋权属的企业股权（股份）重组国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地

47、、房屋权属的免征单位、个人承受企业股权（股份），企业土地、房屋权属不发生转移的不征企业合并合并的企业承受各方的土地、房屋权属的免征企业分立分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原土地、房屋权属的免征特殊行为具体情况契税政策国有、集体企业出售被售企业法人注销，且买受人与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，承受所购企业土地的减半征收被售企业法人注销，且与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，承受所购企业土地房屋权属的免征企业破产债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的免征非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业30%以上职工签订

48、服务年限不少于3年的劳动用工合同的减半征收非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的免征【例题1单选题】下列关于契税征管制度的表述中，正确的是（ ）。（2011年）A.对承受国有土地使用权所支付的土地出让金应计征契税B.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的房屋权属免征契税C.对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的免征契税D.以自有房产作股投资于本人独资经营的企业应按房产的市场价格缴纳契税【答案】A【例题2多选题】下列各项中，符合契税规定的有（ ）。A.城镇职工按规定第一次购买公有住房免征契税B.某人中奖获得一套市场价格为60万元的住房，应以6

49、0万元为计税依据缴纳契税C.在股权转让中，单位承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税D.甲向乙无偿赠送一套市场价格为60万元的住房，同时乙向甲赠送一幅市场价格为20万元的书画作品，乙应以40万元为计税依据缴纳契税【答案】ABC【例题3单选题】下列关于契税优惠政策的表述中，正确的是（ ）。A.某居民投资购买了一宗用于建造幼儿园的土地，可以免征契税B.某退休林场工人到某山区购买了一片荒丘用于开荒造林，应减半缴纳契税C.某县城国有企业职工按规定第一次购买公有住房，应按1%优惠税率缴纳契税D.某居民购买一套86平方米的普通住房作为家庭唯一住房，可减按1%税率缴纳契税【答案】D四、纳税申

50、报与缴纳（了解，能力等级1）基本要点主要规定纳税义务发生时间签订合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天申报交税期限合同签订10日内申报地点土地、房屋所在地征收机关【例题单选题】符合契税减免税规定的纳税人，向土地、房屋所在地征收机关办理减免税手续的期限为签订转移产权合同后的（ ）。（2001年）A.5日内B.7日内C.10日内D.30日内【答案】C【契税小结】本节着重掌握契税的征税对象和契税应纳税额的计算。考生还要熟悉契税的税收优惠政策和缴纳方法。（1）与土地增值税的关系：契税作为取得土地使用权所支付的金额的组成部分，成为计算土地增值额可扣除的因素。在存量房地产转让不能

51、取得评估价格但能提供购房发票和契税完税凭证时，契税也成为计算土地增值额可扣除金额的组成部分。（2）与印花税的关系：契税和印花税都涉及到对合同契约的征税，但是契税征税范围小于印花税，且契税仅由财产承受人纳税，印花税则在一般情况下由交易双方纳税。随堂练习【提示】点击上面的“随堂练习”即进入相关的试卷。第四节 耕地占用税法一、纳税义务人与征税范围（一）纳税义务人（了解，能力等级2）耕地占用税的纳税人是占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人。包括各类性质的企业、事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；也包括个体工商户以及其他个人。（二）征税范围（掌握，能力等级1）包括用于建房或从事其他非

52、农业建设征（占）用的国家和集体所有的耕地。耕地包括从事农业种植的土地，也包括菜地；花圃、苗圃、茶园、果园、桑园等园地和其他种植经济林木的土地；鱼塘。【例题多选题】根据耕地占用税有关规定，下列各项土地中属于耕地的有（ ）。(2011年)A.果园B.花圃C.茶园D.菜地【答案】ABCD【解析】耕地占用税的征税范围是耕地，所谓耕地是指种植农业作物的土地，包括菜地、园地。其中，园地包括花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。二、税率、计税依据和应纳税额的计算（掌握，能力等级3）（一）税率实行地区差别幅度定额税率。人均耕地面积越少，单位税额越高。【例题单选题】经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均占有耕地较少的地区，税额可以适当提高，但是最多不得超过规定税额标准的（ ）。A.20%B.30%C.50%D.100%【答案】C（二）计税依据耕地占用税以纳税人实际