房地产评估二

1、第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用一、市场法适用的条件和对象一、市场法适用的条件和对象u 适用于发育完善的房地产市场，并且在市场上能适用于发育完善的房地产市场，并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例。易实例。u适用的具体对象包括具有活跃市场的交易性房地适用的具体对象包括具有活跃市场的交易性房地产，如房地产开发用地、商品住宅、公寓、别墅、产，如房地产开发用地、商品住宅、公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。写字楼、商场、标准厂房等。 u市场售价类比法、基准地价修正法、市场租金倍市场售价类比法、基准地

2、价修正法、市场租金倍数法数法二、市场售价类比法在房地产评估中的应用二、市场售价类比法在房地产评估中的应用土地使用权年限土地使用权年限修正系数的数学表达式为修正系数的数学表达式为 容积率容积率修正系数的数学表达式为：修正系数的数学表达式为： 市场售价类比法的评估案例：市场售价类比法的评估案例： P93 P93 例例6-5:6-5:土地使用权价值评估土地使用权价值评估 P137P137例例8-38-3：房地合一价值评估：房地合一价值评估 住宅区配套公共建筑（简称“配套公建”），指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服

3、务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。配套公建的修建，为业主居住提供了各项便利条件，提升了楼盘的吸引力，是业主与开发商关注的一个焦点。三、基准地价修正法三、基准地价修正法土地使用权价值评估土地使用权价值评估1 1、基准地价修正法含义、基准地价修正法含义u基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估商业、住宅、工业等各类用地和综合土地评估商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。级别的土地使用权的平均价格。u基准地价按基准地价按用途用途可划分为：综合基准地价，

4、商可划分为：综合基准地价，商业、住宅、工业等分类基准地价。业、住宅、工业等分类基准地价。u基准地价是区域性价格基准地价是区域性价格u基准地价是土地使用权价格基准地价是土地使用权价格u基准地价是单位土地面积的地价基准地价是单位土地面积的地价2 2、基准地价修正法的估价步骤、基准地价修正法的估价步骤（1 1）收集有关资料）收集有关资料（2 2）计算土地转让年限修正系数）计算土地转让年限修正系数（3 3）计算交易日期修正系数）计算交易日期修正系数 （4 4）计算土地状况修正系数）计算土地状况修正系数（5 5）计算市场转让因素修正系数）计算市场转让因素修正系数（6 6）计算评估对象宗地的评估价值）计算

5、评估对象宗地的评估价值四、市场租金倍数法四、市场租金倍数法评估对象的评估价值评估对象的评估价值= =评估对象的年正常收益评估对象的年正常收益市场租金倍数市场租金倍数第三节第三节 收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用一、收益法适用的条件和对象一、收益法适用的条件和对象u适用的条件：房地产的未来预期收益及风险能够适用的条件：房地产的未来预期收益及风险能够预测和量化，房地产的收益年限能够确定。预测和量化，房地产的收益年限能够确定。u适用的对象：适用的对象：二、二、 收益法评估房地产的基本步骤收益法评估房地产的基本步骤 （1 1）收集房地产有关收入和费用的资料；）收集房地产有关收入和费

6、用的资料； （2 2）测算房地产的正常收入；）测算房地产的正常收入； （3 3）测算房地产的正常费用；）测算房地产的正常费用； （4 4）测算房地产的纯收益；）测算房地产的纯收益； （5 5）估测并选用适当的资本化率；）估测并选用适当的资本化率； （6 6）确定房地产的收益年限；）确定房地产的收益年限； （7 7）估测并确定房地产评估价值。）估测并确定房地产评估价值。三、房地产净收益的测算三、房地产净收益的测算1 1、净收益的测算思路、净收益的测算思路l净收益净收益= =潜在总收入空置等造成的收入损失潜在总收入空置等造成的收入损失运营费用运营费用 = =有效总收入运营费用有效总收入运营费用2

7、2、不同类型房地产净收益的测算、不同类型房地产净收益的测算（1 1）出租型房地产净收益的测算）出租型房地产净收益的测算（2 2）直接经营型房地产净收益的测算）直接经营型房地产净收益的测算（3 3）自用或尚未使用的房地产净收益的测算）自用或尚未使用的房地产净收益的测算（4 4）混合性房地产净收益的测算）混合性房地产净收益的测算四、四、 房地产折现率及资本化率的估测房地产折现率及资本化率的估测1 1、房地产资本化率的种类、房地产资本化率的种类（1 1）土地资本化率）土地资本化率: :土地价值评估土地价值评估（2 2）建筑物资本化率：建筑物价值评估）建筑物资本化率：建筑物价值评估（3 3）综合资本化

8、率：房地合一价值评估）综合资本化率：房地合一价值评估2 2、房地产资本化率的估测方法、房地产资本化率的估测方法 （1 1）安全利率加上风险报酬率法）安全利率加上风险报酬率法（2 2）市场租价比法）市场租价比法（3 3）投资收益率排序插入法）投资收益率排序插入法五、五、 房地产收益年限的确定房地产收益年限的确定1 1、单独的土地或建筑物评估的情况、单独的土地或建筑物评估的情况u土地使用权剩余年限土地使用权剩余年限u建筑物的剩余经济寿命建筑物的剩余经济寿命2 2、土地和建筑物合成一体评估的情况、土地和建筑物合成一体评估的情况六、六、 房地产价值的估测房地产价值的估测1 1、房地合一价值的估测、房地

9、合一价值的估测u房地产净收益、综合资本化率、房地产净收益、综合资本化率、2 2、土地价值的估测、土地价值的估测u土地净收益、土地资本化率、土地使用权剩土地净收益、土地资本化率、土地使用权剩余年限余年限u3 3、建筑物价值的估测、建筑物价值的估测 u建筑物的净收益、建筑物资本化率、建筑物建筑物的净收益、建筑物资本化率、建筑物的剩余经济寿命的剩余经济寿命第四节第四节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用一、一、 成本途径适用的条件和对象成本途径适用的条件和对象u适用的条件：房地产的重新构建购置成本费用适用的条件：房地产的重新构建购置成本费用及各种贬值因素能够量化。及各种贬值因素能够

10、量化。u适用的对象：适用的对象：二、二、 房地产重置成本的估测房地产重置成本的估测1 1、取得成本、取得成本u征用集体土地取得土地使用权征用集体土地取得土地使用权u城市房屋拆迁取得土地使用权城市房屋拆迁取得土地使用权u市场交易取得土地使用权市场交易取得土地使用权2 2、开发成本、开发成本u土地开发成本和房屋建造成本土地开发成本和房屋建造成本3 3、管理费用、管理费用4 4、投资利息、投资利息5 5、开发利润、开发利润6 6、相关税费、相关税费三、建筑物实体性贬值的估测三、建筑物实体性贬值的估测实体性贬值率或成新率实体性贬值率或成新率1 1、使用年限法、使用年限法2 2、打分法：建筑物的结构、装

11、修和设备。、打分法：建筑物的结构、装修和设备。房屋完损等级评定标准房屋完损等级评定标准四、四、 房地产功能性贬值、经济性贬值的估测房地产功能性贬值、经济性贬值的估测 1 1、房地产功能性贬值的估测、房地产功能性贬值的估测 （1 1）修复原有功能使其能够满足现实需要，如改）修复原有功能使其能够满足现实需要，如改变原有设计布局、更新装修或设备，则所花费的变原有设计布局、更新装修或设备，则所花费的修复费用相当于功能性贬值额。修复费用相当于功能性贬值额。 （2 2）将功能陈旧的房地产与建造成本、新旧程度、）将功能陈旧的房地产与建造成本、新旧程度、外部环境等因素基本相同的房地产交易价格进行外部环境等因素

12、基本相同的房地产交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额便是功能性贬值。比较，二者交易价格之间的差额便是功能性贬值。 （3 3）与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括）与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括功能性贬值因素在内的综合成新率。功能性贬值因素在内的综合成新率。2 2、房地产经济性贬值的估测、房地产经济性贬值的估测 （1 1）与外部条件没有发生变化前相同的房地产交）与外部条件没有发生变化前相同的房地产交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额即为易价格进行比较，二者交易价格之间的差额即为经济性贬值。经济性贬值。 （2 2）对于收益性房地产可用房地产未来收益净损）对于收益性房地产可用房地产

13、未来收益净损失额折现的方法估测经济性贬值。失额折现的方法估测经济性贬值。 （3 3）与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括）与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括经济性贬值因素在内的综合成新率。经济性贬值因素在内的综合成新率。 五、成本法评估案例五、成本法评估案例 市场售价类比法的评估案例：市场售价类比法的评估案例： P93 P93 例例6-5:6-5:土地使用权价值评估土地使用权价值评估 P137P137例例8-38-3：房地合一价值评估：房地合一价值评估 住宅区配套公共建筑（简称“配套公建”），指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般包括教育、

14、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。配套公建的修建，为业主居住提供了各项便利条件，提升了楼盘的吸引力，是业主与开发商关注的一个焦点。三、基准地价修正法三、基准地价修正法土地使用权价值评估土地使用权价值评估1 1、基准地价修正法含义、基准地价修正法含义u基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估商业、住宅、工业等各类用地和综合土地评估商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。级别的土地使用权的平均价格。u基准地价按基准地价按用途用途可划分为：综合基准地价，商可划分为：综合基准地价，商业、住宅、工业等分类基准地价。业、住宅、工业等分类基准地价。u基准地价是区域性价格基准地价是区域性价格u基准地价是土地使用权价格基准地价是土地使用权价格u基准地价是单位土地面积的地价基准地价是单位土地面积的地价二、二、 收益法评估房地产的基本步骤收益法