房地产住宅批量精装修工程管理

1、房地产住宅批量装修工程管理课程目录目录:装修房设计管理装修房设计管理装修房概述装修房概述装修房管理体系建立建立装修房销售配合装修房销售配合装修房采购管理装修房采购管理装修房工程管理装修房工程管理装修房管理概述2011.6第一节装修房基本概念第二节装修房价值分析第三节装修房相关政策解析 一.装修房基本概念1.全装修房的定义商品住宅装修一次到位是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成,可以简称全装修住宅。(来自商品住宅装修一次到位实施细则2.精装修房的定义对精装修房的常见理解;标杆企业的理解;3.成品住房的定义套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、

2、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成,已具备基本使用功能的住房。(来自江苏省地方标准成品住房装修技术标准二.装修房价值分析1.为客户创造价值省时省力:装修房住宅可以为客户节约大量时间,减少精力和财力的大量支出;提高社区居住品质:避免了二次装修,彻底解决了小区中装修噪音长期扰民的问题,提升小区居住品质;最佳性价比:开发商的装修成本比客户自行装修低很多,达到最大性价比;卓越的居住性能:开发商专业的设计,从客户需求出发,提升居住性能;2.为社会创造价值二.装修房价值分析3.为企业创造价值竞争的需要全装修时代已经来临;同行的进展;装修房带来收益全装修是新的产品竞争力,是客户新的价值感知来源

3、; 全装修是新的产品利润来源;全装修成本的客户预支;国办发199972号关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见建质2008133号关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知1.政策的出台三.装修房相关政策解析1999年2002年2008年2009年建住房2002190号商品住宅装修一次到位实施细则沪建交联20091355号关于加强本市住宅全装修建设管理的通知2.建设部政策解析:商品住宅装修一次到位实施细则 参考性规范意见,不具有强制性规范的法律效力,对开发商的经营没有约束力。具有很好的指导性三.装修房相关政策解析配合开发单位通过市场调查研究,结合装修的流行趋势,明确销售对象,确定装修标准。其装

4、修水平至少应达到购房者所期望的档次和标准; 住宅装修设计是住宅建筑设计的延续,必须将装修设计作为一个相对独立的设计阶段,并强化与土建设计的相互衔接,住宅装修设计应在住宅主体施工动工前进行;通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展;三.装修房相关政策解析2.建设部政策解析:商品住宅装修一次到位实施细则确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人,承担住宅装修工程质量责任,负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料和部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任;住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书,包括装修明细表、装修平面图和主要材料及部品的生产厂家,并执行有关的保修期;推行装修一次到位的商品住宅,

5、由住宅开发单位负责装修工程的全过程,不允许购房者个人聘请施工单位自行装修;居室装修质量首先应表现在样板间上,样板间要真实地反映装修档次和装修施工质量。交付给购房者的装修质量,不应低于样板间的质量水平。作为装修质量的衡量标准,样板间在购房者入住之前不宜拆除;三.装修房相关政策解析3.上海市政策解析上海市住宅产业现代化发展“十五”规划纲要(2000年 上海市新建住宅全装修扩大试点工作实施意见(2002年 关于新建住宅落实全装修建设比例要求的通知(2008年 关于加强本市住宅全装修建设管理的通知(2009年三.装修房相关政策解析4.深圳市政策解析推进住宅产业現代化的行动方案(2008年深圳市建筑废弃

6、物减排与利用条例(2009年推行住宅装修一次到位,鼓励新建住宅的建设单位直接向使用者提供全装修成品房;政府投资建设的保障性住房的装修应当一次到位;实行建筑废弃物排放收费制度,新建全装修成品房对建筑废弃物实行分类排放的,免收排放费;5.其它相关政策装修房管理体系建立2011.6一.统一全员思想1.充分了解装修房价值所在;2.解决装修房工作推进过程中常见困惑;3.其它注意要点;别墅、顶级住宅、限价房、经适房全装修; 装修解决项目问题不清晰的时候要谨慎; 基础研究和供应体系不完善时要谨慎;避免过度乐观和悲观;企业对行业的责任;确立学习标杆二.1.标杆企业的标杆;2.某标杆企业装修房成果介绍; 三.完

7、善管理措施1.装修房工作特性;全新的工作;面临的风险;关注部门配合;2.装修房工作小组;3.实施计划和绩效管理;四.建立工作模块工作模块模块成果清单装修房项目管理模块全装修项目管理流程装修房设计管理模块装修房采购管理模块装修房销售管理模块装修房工程管理模块装修房设计管理模块装修房采购管理模块装修房销售管理模块装修房项目管理模块四.建立工作模块装修房工程管理模块装修房设计管理2011.6第一节装修房产品研发第二节装修房设计实施 1.产品研发的指导思想一.装修房产品研发 研发要点研发阶段客户需求调研项目实现阶段入住阶段成交客户反馈3装修标准测试未成交客户反馈个月居住反馈1年居住反馈2.产品研发的部

8、门配合3.产品研发的供方选择一.装修房产品研发工作模块一级模块二级模块模块成果清单全装修研发流程模块全装修产品研发流程全装修研发实施模块客户需求研究报告全装修产品研发模块全装修产品测试报告成本规划要点全装修设计研究模块部品设计标准空间功能研究全装修成果固化模块分级产品设计标准标准户型手册一.装修房产品研发研发流程1.产品研发应以项目实施为依托2.标杆企业的研发流程 一.装修房产品研发 客户需求研究1.研究方法定性定量通过座谈或家访挖掘客户需求和关注点; 通过定量研究得出结果指导设计;定性调研前必须做好相应准备工作;定性研究是为定量分析做准备;定量研究表格需精心设计;一.装修房产品研发 客户需求

9、研究2.研究内容客户分类是客户研究的前提;客户需求研究;客户对效果的需求:装修风格、装饰材料选用等;客户对空间功能、使用功能和生活习惯的需求:房间使用方式、收纳要求、洗衣机和热水器放置位置等;客户对部品的需求:电器品牌的认可度等;一.装修房产品研发 客户需求研究2.研究内容装修标准研究;装修费用预算;空间投入排序;价格压力下的价值排序;一.装修房产品研发 客户需求研究3.研究注意事项客户研究可以委托专业的咨询机构进行;机构不同,研究方法亦不同,必须有正确的指导,否则无法达到预期的效果;研究成果应为设计和销售服务;一.装修房产品研发 客户需求研究4.客户需求研究梳理装修需求装修风格装修材料的选择

10、功能需求、部品的认知结合市场调研客户分类装修标准装修细节要求装修预算空间投入价格压力下的价值排序设计任务书一.装修房产品研发 装修产品测试1.产品模型的实现2.测试要点必须选取目标客户测试;根据测试结果进行改进; 一.装修房产品研发 装修成本规划1.成本规划本质2.成本规划要点性价比的体现;提高功能,降低成本;功能不变,成本降低;成本不变,提高功能;功能略有下降,成本大幅下降;成本略有上升,功能大幅提升; 综合统筹;建立标准成本管理表格和数据库;一.装修房产品研发 部品设计标准I.部品设计标准的意义II.部品设计标准的建立过程 一.装修房产品研发 部品设计标准1.橱柜设计橱柜设计原则;橱柜分级

11、体系;橱柜功能设计;橱柜销售展示;2.木地板选用常用木种、规格、铺设方式等;3.乳胶漆选用乳胶漆有档次及性能之分,需物尽其用;一.装修房产品研发 部品设计标准4.石材选用石材市场较混乱,选用需谨慎石材选用要点可以批量供应;考虑成本和批量施工难度;考虑使用环境;复合石材的应用;一.装修房产品研发 部品设计标准5.墙纸选用非交楼标准;考虑使用环境;6.开关插座设计7.收纳系统设计8.浴室五金选用9.室内木门选用10.背景墙设计一.装修房产品研发 部品设计标准11.电器选用热水器选用;冰箱洗衣机位置设计;分体空调位设计;12.其它设计细节13.标杆企业研究方向一.装修房产品研发 成果标准化1.装修成

12、果标准化意义快速复制、避免出错、降低成本;2.装修分级体系以预算为纬度进行划分;不同装修等级对应配置不同装修材料、部品、功能及设计组合; 实施时可调,要与实际操作项目适应;3.标准户型手册一.装修房设计实施 工作模块一级模块二级模块模块成果清单全装修设计实施模块全装修设计供方管理模块全装修房设计标准合同全装修设计实施模块全装修房设计实施流程全装修设计质量控制模块全装修房设计图纸审图要点全装修房设计缺陷预防表一.装修房设计实施 设计实施流程1.标准化成果的实施2.装修设计前置避免装修设计时对户型进行较大改动,增加工期、成本;避免设计硬伤,达到最好设计效果;避免质量隐患,提升客户质量满意度;一.装

13、修房设计实施 设计实施流程3.关注户型优化主力户型不宜过多;户型优化必须提前介入;户型优化必须从客户需求出发;户型优化必须和部品研究相结合;1.装修房设计图纸标准 施工图说明材料表装修平面布置图 墙体开线图原有设计图纸目录一.装修房设计实施 装修图纸审核天花布置图 灯具定位图 墙体终饰图 开关控制图 强弱电布置图 给排水定位图 立面索引及立面图 节点详图一.装修房设计实施 装修图纸审核1.装修房设计图纸标准原有设计图纸深化材料表墙体终饰图强弱电布置图给排水定位图节点详图1.装修房设计图纸标准 客厅、餐厅、卧室吊顶龙骨排版图客厅、餐厅、卧室吊顶石膏板排版图厨房吊顶龙骨排版图新增设计图纸一.装修房

14、设计实施 装修图纸审核厨房吊顶石膏板排版图卫生间吊顶龙骨排版图卫生间吊顶石膏板排版图厨房地面排砖图厨房墙面排砖图卫生间地面排砖图卫生间墙面排砖图一.装修房设计实施装修图纸审核2.装修房设计图纸审核消灭本位主义,提供专业意见,主动性工作,培养客户意识;设计缺陷手册的缺陷和傻瓜式的设计缺陷预防表; 装修房销售配合2011.6一级子模块二级子模块模块成果清单全装修销售风险防范模块装修房交楼标准编制作业指引装修房合同附图编制作业指引装修房培训讲义标准版本客户个性化要求处理及变更审批流程三.装修房工程管理之销售配合销售管理工作模块全装修销售管理体系全装修样板房管理模块装修房样板房管理作业指引装修房样板房风险评估作业指引全装修样板房软装设计模块软装采购管理作业指引软装采购标准合同软装设计标准目录第一节装修房销售风险防范第二节个性化要求的处理第三节样板房管理 一.装修房销售风险防范1.装修房的宣传宣传的目的;宣传的重点;2.装修房的培训和现场的讲解;3