假按揭法律责任风险防范

1、假按揭的法律责任及风险防容摘要 按揭作为一种住房消费信贷已深入民心但在实践中由于 按揭贷款相关的法律法规又很不健全， 按揭之外又出现了一种 “假按 揭严重扰乱了我国的金融市场秩序和房地产业的开展。 本文将结合 当前假按揭案件及我院办理的几起案件讨论假按揭的危害、表现形 式、法律责任及风险防等。一、按揭、假按揭的涵义一按揭的涵义及条件 按揭方式最早由传入大陆又称为 “供楼它是由三方当事人参加 的债权债务关系即按揭人购房人 、房地产开发商、按揭权人一 般指银行 三方共同参加的买卖房屋的融资业务活动。 一般由购房人 先与房地产开发商签订房屋买卖合同并预付局部购房款； 然后购房人 凭该合同与按揭权人

2、即银行 签订按揭合同由按揭权人将余下的购 房款付给房地产开发商； 而由购房人演变而成的按揭人必须保证定期 在按揭银行还款直到贷款全部还清给银行后按揭关系完毕。 按揭权一 经设定房屋产权在房款由按揭权人 银行 付清给开发商后由开发商 转给银行其产权证先为银行所持有按揭人归还本息后银行再将房屋 产权转移给购房者。在这之前购房者只取得了该房屋的居住使用权。依据现行的个人住房贷款的相关政策一般来说按揭人只有同时 具备以下条件才有可能得到按揭贷款： 1具有居住地合法的明；2 首期购房付款通常情况下至少要交付商品房价总额的 20%； 3信誉 良好确有归还贷款本息的能力一般以收入证明为依据。二假按揭的涵义及

3、表现形式 假按揭通常是指开发商为资金套现不以真实的购置住房为目的 借用部职工或开发商亲属的名义购置住房通过虚假销售或虚高价格 购置的方式从银行套取购房贷款的行为。 其程序一般如下： 开发商通 过给持有人一定数额的报酬有偿使用对方并由持有人在按揭贷款合 同上签字签字完成银行即根据合同向开发商放款开发商提前收回投 资。开发商和持有人之间还会有一个协议包含开发商承诺不需要持有 人承当任何债务以及条款等容。“假按揭从行为目的上看通常有三大类： 一是解决资金缺乏难 题；二是转移风险抽逃资金；三是特殊的营销策略以到达躲避“零首 付的目的。 前两类“假按揭一般是开发商成心组织非真实的购房 自然人利用虚假的资

4、料向银行申请个人住房贷款。 第三类“假按揭 是开发商为了促进销售而采取的行为主要是提高售价以到达躲避 “零 首付的目的。“假按揭由于购房借款人的购房意愿不真实因此一旦房地产 开发商的资金周转出现问题购房借款人就会立即停顿归还银行贷款 致使银行面临着不能足额收回按揭贷款及处置抵押物等系列风险极 容易形成银行不良资产给银行造成极大的损失； 同时还会对提供相关 真实资料的虚假购房人的个人信用产生影响； 另外“假按揭大量发 生也可能造成房地产市场的 “虚假繁荣假象引诱社会大量资金进入房地产市场形成市场 “虚市从而可能引发新一轮的房屋开发热甚至 会产生房地产泡沫十分不利于房地产业的持续安康开展； 而对于

5、付诸 真金的购房者来说最大的风险是买了房后房产已被抵押不但无法办 理房产证甚至还将失去所购住房损失极大。二、假按揭产生的原因 造成假按揭产生的原因涉及多方面既有当前法律法规不健全相 关又房地产开发商和银行的原因。一房地产开发商方面的原因 从房地产开发商的角度之所以采用假按揭从银行套取资金一般 并不完全是为了进展诈骗而是为了取得继续建立的资金。通常这些 “假按揭中的 “假购房者不负责还款供楼还贷由开发商提供。 在 以后的时间里如果这些房屋有真正的买家时开发商那么提前向银行 还贷到房管局注销抵押登记后将该房转让给真正的购房者。 但一旦资 金链出现问题银行将面临巨大的风险。如我院受理的某等三人因与中

6、国工商银行某支行借款合同纠纷 不服法院判决申诉案。该案中某等三人系某房地产开发公司的职工。 受单位的强行指令提供与中国工商银行某支行签订 ?个人住房借款合 同?、?个人住房借款抵押合同 ?但未办理房屋抵押登记手续 同时该 房地产公司、某等三人、与中国工商银行签订 ?个人住房借款保证合 同?由房地产公司作为担保人。此后银行如约发放贷款由房地产公司 实际使用该笔贷款。 初期房地产公司按期向银行还款后开场欠款引发 纠纷。从本案合同的实际履行来看实为房地产公司借职工的名义实施虚假购房行为以取得银行贷款由自己作为担保人贷款由本公司使用 本案在一审中法院依据合同直接判决某承当还款义务房地产公司作 为担保人

7、承当连带还款责任。 判决下发后某未提起上诉判决生效。 判 决生效二年后某又以对法院判决不服为由到检察机关申诉。 我院经审 理后认为房地产公司及某均认可某等三人与银行签订合同的行为系 受公司胁迫故签订合同非其真实意思表示且取得的银行贷款实际由 公司使用故某不应承当还款责任。 我院就该问题向法院发再审检察建 议后目前法院已予以再审改判由房地产公司承当还款责任。 但目前该 房地产公司已申请破产银行作为债权人的损失已难以挽回。二银行方面的原因银行贷款业务操作不规、 审查不严以及部不当鼓励机制不当亦是 造成假按揭的重要原因而且实践中还存在许多银行部操作人员明知 假按揭但为占据个人贷款业务市场以及存有幸运

8、心理仍予以办理。如前段时间刚刚经过二审判决的森豪公寓假按揭贷款近 16 亿 案。该案中开发商采用指使、 发动公司职工以个人名义购房公司提供 首付款和假收入证据的形式从中国银行等三家银行骗取贷款。 职工个 人多出于法律意识淡薄或迫于公司压力提供明、 签订相关合同。 银行 部职员或出于收受贿赂或为完成业绩明知假按揭而予以放贷。 一旦房 地产开发公司某一资金链出现问题银行贷款的收回便巨大风险。 目前 该案银行收回的贷款不到 2 亿损失巨大。目前该案中房地产开发公司 构成合同诈骗罪其单位直接负责的主管人员和直接责任人员已受到 刑法的追究国有银行的职员亦因失职受到法律的严惩。三、假按揭法律责任分析： 从

9、上述案例来看假按揭的法律责任主要表达在以下方面： 一在民事责任方面 关于假按揭各主体应承当的法律责任需要考察银行是否明知系 假按揭及相关合同中签名的真实性。如果是开发商通过伪造借款人签名 “假按揭的， 由于根本不存 在借款人，借款合同无效，应由开发商承当全部的还款责任。如果是开发商和借款人串通进展 “假按揭的， 借款人签名真实 合同的形式要件完备，合同当事人均具备签订合同的民事行为能力 ; 合同的容为借贷， 不违反法律和行政法规的强制性规定； 但是由于开 发商和借款人签订借款合同的真实意图不在于购置住房， 而是帮助开 发商套取银行信贷资金， 因此，开发商和借款人在签订借款合同中的 意思表示并不

10、真实，根据我国 ?合同法?第 54条第二款的规定，“一方 以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危， 使对方在违背真实意思的情况下 订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤 销。因此在银行对开发商和借款人串通 “假按揭毫不知情的情况 下，由于开发商和借款人在签订借款合同中存在欺诈， 银行作为受损 害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销， 借款合同在效力上 属于效力待定的合同。 在银行行使变更或者撤销的请求权之前， 借款 合同应属有效， 借款人应按照合同的约定清偿贷款， 并由开发商承当 连带保证责任。当然，借款人履行义务后，可以以其并未真正购房， 也未使用贷款为由要求开发商返还贷款。

11、 银行在与开发商签订某按揭合作协议时往往会约定由开发商承当连带保证责任或其他责任。如果开发商胁迫借款人进展假按揭的， 由于借款合同中借款人的 意思表示不真实， 故借款合同应属无效， 由真实借款人即开发商依法 承当还款责任，前文我院受理的某等三人申诉案即属此种典型。二在刑事责任方面对于开发商， 在假按揭中， 对于开发商十清楚显地以非法占有为 目的利用签订、履行借款合同诈骗银行或其他金融机构贷款应当以合 同诈骗罪定罪处分，前文“森豪公寓案即为此类案件之典型。另一 方面，如果所谓开发商只是少数犯罪分子借以诈骗银行贷款的工具， 那么可以认定为贷款诈骗罪。对于银行工作人员，如属国有商业银行在发放个人按揭

12、贷款时 在所有借款人资料和购房合同均系伪造的“假按揭中 , 因未对借款 人的主体资格和履约能力进展严格审查， 导致开发商得逞的， 如果开 发商到期无法还款 ,也无财产可供执行 ,造成大量银行贷款无法收回的 贷款银行的主管人员应构成国有企业人员失职罪。 如银行职员的行为 尚不构成犯罪但符合 ?金融行为处分方法 ?第 16 条所列情形的，贷款 银行和有关责任人员亦应受到相应的行政处分。四、假按揭的风险防 如前文所述假按揭的社会危害极大必须采取多种措施加以规以 维护安康的金融秩序和房地产经营秩序。一从银行方面“假按揭给银行信贷资产带来了极大的风险金融部门必须加 强对“假按揭的防。如前文所述“假按揭行

13、为的发生其本质因素 只有两个一是开发商的主动行为另一个便是银行部门的无视甚至怂 恿。因此防“假按揭要从银行本身的制度、机制、及法律规上进一 步健全完善严格执行并相应的加大打击力度这样就会极减少按揭中 的“假按揭行为。首先银行应加强按揭业务管理强化风险意识。“假按揭的大量出现与银行把关不严有直接关系。 因此防“假 按揭的发生首先便是银行自身要积极主动地强化按揭风险意识。 银 行部门加强按揭业务的市场竞争应当通过优质高效的效劳来赢取而 不是通过不规的手续制度来获得。 银行部门要强化并坚决实施按揭环 节中的各项标准按规定操作； 要加强机构的专业化建立及银行工作人 员的素质和道德建立对成心无视 “假按揭职业道德素质低下者应严 厉追究其责任。其次银行应充分重视贷前审查、 把好贷款审批关、 严格贷后管理。 如加强对购房者的审查力度如摒除代理购房要求购房者本人前往银 行办理按揭严格审查按揭人的收入水平看其收入是否与其年龄、学 历、职位及单位相符。 审查购房者首期付款是否真正由借款人缴付是 否是由开发商代缴。 仔细审查购房人的预留的联系和地址一般 “假按 揭会出现虽借款人不一样但是预留的联系和地址一样； 此外还要注 意其约定的还款日期是否一样一般 “假按揭的还款日期相近或同一 天由开发商统一还款上述措施对有效防“假按揭会起到一定的 积极作用二从房地产开发企业和假按揭人方面社会应提倡树立诚信企