《物业管理法规》教学提纲

1、物业管理法规教学提纲前言:养成法律意识1、 法眼看世界2、 法言法语一、 物业管理法律关系（一） 法律关系的概念及其构成要素1、 法律关系的概念2、 法律关系的构成要素（1） 法律关系的主体（2） 法律关系的客体（3） 法律关系的内容（权利和义务）（二） 物业管理法律关系1、 物业管理法律关系的概念2、 物业管理法律关系的主体（1） 业主（物业所有权人）及非业主使用人（2） 建设单位和物业管理企业（3） 国家（4） 其他组织3、 物业管理法律关系的客体（1） 物（2） 行为（3） 非物质财富4、 物业管理法律关系的内容（1） 业主的权利和义务（2） 物业管理企业的权利和义务二、 物业权属法律制

2、度（一） 物业权属的概述1、 物业权属的概念2、 物业权属与物权附：权利的分类一 、人身权（人格权:身体权、健康权、生命权、姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权;身份权：亲权等）二、财产权（一） 物权（对世权、绝对权）1、 自物权-所有权2、 他物权（1） 用益物权 地役权 地上权 典权（2） 担保物权 抵押权：优先受尝权 质押权 留置权 （合法、合乎道德）（二） 债权（对人权、相对权）1、合同之债2、侵权之债3、不当得利之债4、无因管理之债（二）房屋所有权：房屋的区分所有权（三）相邻权（四）物业权属登记物权变动原则（1） 公示原则（动产交付占有、不动产登记）（2） 公信原则三、 业主自治机构（一）

3、 业主（所有权人）（二） 业主大会（性质和地位：权力机构）（三） 业主委员会（性质和地位：执行机构）（四） 业主公约：既约束业主也约束物业管理公司 四、 物业管理企业（一）、物业管理企业的形式与成立条件1、 物业管理企业的形式（在我国物业管理企业的唯一形式是公司形式而不能是合伙形式）2、 物业管理企业成立的条件要符合公司法（2006年1月适用新的公司法）的要求（二） 物业管理企业的资质管理1、 主管部门（1） 国务院建设主管部门：一级（2） 省、自治区建设主管部门：二级（3） 直辖市建设主管部门：二级、三级（4） 设区的市建设主管部门：三级2、 资质条件（1） 注册资金最低50万元（2） 人员

4、要求（3） 已经接管的物业要求五、 物业服务合同（一） 物业服务合同概述1、 合同的概念2、 物业服务合同的概念3、 物业服务合同的种类（1） 前期物业服务合同 主体：开发商和物业管理企业 效力：对业主是否有效（2） 物业服务合同 主体：物业管理企业和业主委员会 效力 （3）业主大会和业主委员会成立后，前期物业服务合同可以随时解除。（二） 物业服务合同的订立程序 1、一般程序：要约邀请（引诱）、要约、承诺2、前期物业服务合同：招标3、物业服务合同（1） 业主大会选聘物业管理企业（全体业主所持投票权的三分之二通过）（2） 业主委员会代表业主与物业管理企业签定物业服务合同（三） 物业服务合同的违约

5、责任与侵权责任的竟合六、 物业服务费用（一） 费用的来源1、 专项维修资金（1） 概念（2） 来源:开发商预留房款的2%存入指定账户（3） 资金不足的解决办法：由业主大会决定按照业主所拥有的建筑面积向业主续筹（4） 所有权：全体业主2、 物业服务收费（1） 公共性服务收费（2） 公共代办性服务收费（3） 特约服务收费3、 经营性收入（1） 所有权归全体业主（2） 用途：用于专项维修资金 4、国家财政拨款（二） 费用支出1、 公共部分的维修养护：专项维修资金2、 物业管理企业人员的工资及福利3、 物业管理企业的办公费用4、 国家税收和物业管理企业的利润（三） 物业服务收费的价格形式1、 政府定价

6、2、 政府指导价3、 市场调节价4、 业主定价七、 物业交易（一） 物业转让1、 转让客体的二重性：房屋的所有权与土地的使用权（要求二者一并转让）2、 转让形式要件：登记（二） 物业抵押1、 物业抵押-物业的交换价值抵押而不是以使用价值抵押2、 物业抵押的物上代位性3、 抵押标的的复杂性4、 抵押的形式要件：登记5、 抵押权的实现：买卖不破租赁（三） 物业租赁1、 租赁的时间限制：不超过二十年，超过二十年的超过部分无效2、 租赁的形式要件：租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，否则，视为不定期3、 物业租赁的登记备案：不是合同生效的要件4、 承租人的优先购买权（抵押权人没有优先购买权）5、

7、买卖不破租赁6、 转租：（1） 需要出租人同意（2） 对物业造成损失责任的承担八、 物业管理质量（1） 承建单位对开发企业的保修（2） 开发单位对业主的保修九、 物业管理法律责任（一） 民事责任1、 责任的种类（1） 侵权责任（精神损害赔偿）（2） 违约责任（3） 侵权责任与违约责任的竟合2、 归责原则（1） 过错责任（过错推定）1故意 直接故意：明知结果会发生，希望结果的发生 间接故意：明知结果会发生，放任结果的发生2过失 过于自信的过失：明知结果会发生，轻信能够避免 疏忽大意的过失:应当预见，但由于疏忽大意而没有预见（2） 无过错责任（3） 公平责任3、 举证责任（1） 一般原则：谁主张谁

8、举证（2） 举证责任倒置（二） 行政责任（三） 刑事责任十、 物业管理纠纷解决（一） 协商（二） 调解1、 民间调解2、 行政调解3、 诉讼（法庭）调解（三） 仲裁1、 或裁或审原则2、 一裁终局3、 仲裁非必经4、 以有效的仲裁协议为前提5、 与行政裁决的不同（仲裁必经）（四） 诉讼1、 基本制度（1） 合议制度（简易程序除外）（2） 公开审判制度（有例外）（3） 回避制度（4） 两审终审2、 级别管辖3、 地域管辖（1） 一般地域管辖：原告就被告（2） 特殊地域管辖：侵权纠纷由侵权行为地或被告所在地法院管辖（3） 专属管辖：不动产纠纷4、 程序十一、案例分析 1、某市甲小区召开第一次业主大

9、会，鉴于负责该小区前期物业管理的A物业公司服务质量低下、收费不合理，业主大会决议不再聘请A物业公司承担本小区物业管理，并决议聘请了B物业公司承担该小区物业管理。A物业公司不服，拒不退出，不办理移交手续。该市房地产行政管理部门对A物业公司的行为作出了行政处罚决定。请问：（1）本例中存在哪些法律关系？ （2）本例中哪些为法律事实？答：（1）甲小区业主与A物业公司之间的前期物业管理法律关系；甲小区业主与B物业公司之间产生新的物业管理法律关系；该市房地产行政管理部门与A物业公司之间的行政管理法律关系。（2）业主大会不再聘请A物业公司的决议；聘请B物业公司的行为；房地产行政管理部门作出的行政处罚决定。2

10、、甲某住在某小区的D栋501室，乙某住在同一栋的601室，是楼上楼下的邻居。乙某决定在自家客厅的一角新建一卫生间。建成之后，甲某感觉特别别扭，每天在客厅都能听到楼上冲厕所的声音，而且每次坐在客厅内都会想到有人在头上上厕所，心情大受影响。在难于忍受之下，甲某将乙某告上人民法院，要求乙某拆除厅里的卫生间。请问：（1）甲某的诉讼要求是否合理？（2）甲、乙之间属于什么性质的纠纷？答：（1）甲某的诉讼要求合理，乙某的行为事实上已经触犯民法中相邻关系的他方合法的居住利益，在不应该建卫生间的地方建造卫生间，其形成的声音已严重干扰甲某的正常生活，应该排除妨碍。（2）甲、乙之间属于民事纠纷，涉及的是相邻关系。3

11、、2004年11月，新建甲住宅小区的A建设单位通过招标方式与B物业管理公司签订前期物业服务合同，约定由B物业管理公司负责甲小区的前期物业管理，合同期限为5年。A建设单位将该合同包含在与物业买受人签订的买卖合同中。2005年10月，甲小区符合召开第一次业主大会的条件，并依照有关规定召开了首次业主大会，成立了业主委员会。之后业主大会作出了解聘B物业管理公司，重新聘请其他物业管理公司的决定。为此，B物业管理公司与业主双方发生纠纷。请问：（1）A建设单位与B物业管理公司之间的前期物业服务合同是否有效？（2）业主是否有权提前终止物业服务合同？答：（1）A建设单位与B物业管理公司之间的前期物业服务合同是符合法律、法规的规定的，是有效合同。（2）业主有权提前终止物业服务合同，因为建设单位与物业管理公司之间的前期物业服务合同是暂时性的，即使前期物业服务合同约定期限，业主委员会成立后，也可随时提前解除前期物业服务合同4、王某与李某有生意上的来往，2004年5月王某欠李某货款30万元，约定1年后偿还，王某将自己的一处物业抵押给李某，作为该债权的担保。2005年3月，王某在李某不知情的情况下，将抵押物业卖给张某。2005年5月，王某到期