服务类采购需求模板

1、深圳市港航和货运交通管理局2016年福田运政综合楼新增物业管理项目服务采购需求 一、项目名称： 2016年福田运政综合楼新增物业管理项目服务采购二、预算金额：198000.00元三、项目类型：服务类四、采购方式：自行采购五、项目资格要求：深圳市政府采购中心物业管理服务预选供应商，且具备一级物业管理企业资质。六、评标方法：最低价法七、项目概况（一）项目背景1、项目名称：2016年福田运政综合楼新增物业管理项目服务采购2、项目说明：深圳市港航和货运交通管理局机构调整，福田区新沙街5号整体移交我局管理。新增物业需要确定物业管理服务供应商。物业名称地点层数面积m2电梯福田运政综合楼（副楼）福田区新沙街

2、5号共7层1530.00休闲船舶南澳办公室大鹏新区南澳镇同富路33号200.00合计1730.00（二）采购商品内容：1、管理事项（1）物业综合管理；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护；（3）物业红线内公共场地，以及甲方指定场所的清洁卫生；（4）物业和公共秩序维护；（5）绿化养护（6）其他服务。项 目具 备 条 件备 注基 本 要 求分 级 服 务 要 求综合管理一级1、服务与被服务方签订物业服务合同，双方权利义务关系明确；2、管理人员按国家规定取得物业管理资格证书；3、财务管理运作规范，账目清晰，并按规定定期公布物业管理费和维修资金收支账目；4、管理处24小时有人值班；5、管理制

3、度完善；6、物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；7、管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范。1、管理人员人均管理建筑面积在8000以下；2、管理人员中具有大专以上学历的占总人数的60%以上；3、具有国家一级物业管理资质；4、对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复；5、物业及物业管理的档案和资料管理；6、建立规范的财务制度，代业主收取、垫付水电费。1、综合管理成本包括：管理人员人工费用、用于物业管理固定资产折旧及办公费用等。2、分级服务要求有一至两条达不到标准的，收费标准应适当下调；有三条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。

4、3、管理人员指小区物业管理处除工程、绿化、清洁卫生、保安等操作层以外的所有人员，包括项目负责人、财务人员、客服人员等。4、除代垫付费用外，其余费用为包干费用。共用部位、共用设施设备日常运行维护一级1、做好共用部位和共用设施设备的维修保养和巡视检查工作，保障共用部位和设施设备的安全正常运行；2、设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准；3、各类设施设备配有专人管理；4、建立各类设施设备的运行档案，记录齐全；5、各类设施设备的标志清晰、明确，对小区内有危险、隐患的部位设置安全防范、警示标识或维护设施；6、对可能发生的各种突发设备故障有应急预案；7、小区道路、场地保持基本平整，不积水；8、窨井不漫

5、溢，窨井盖无缺损，保证排水管道通畅；9、水箱、蓄水池盖保持完好并加锁，每年定期清洗两次，污水排放符合基本要求。1、工程人员人均管理建筑面积为12000以下；2、各类设施设备的完好率达到98%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达到99%以上；3、加强对消防系统的检查保养，消防栓、灭火器、报警功能巡查每周不少于四次；消防泵启动每年不少于四次；4、24小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。1、共用部位、共用设施设备日常运行维护成本包括：设施设备维护人工费用、材料费用、公共电费。2、分级服务要求有一至两条达不到标准的，收费标准应适当下调；有三条或以上达不到标

6、准的，按低一级标准收费。3、工程人员指设施设备管理、操作、维护人员。4、该费用除本体维修费用外，其余费用为包干费用。清洁卫生一级1、各类清洁设施设备配备齐全，并有专人管理，管理制度完善；2、垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味；3、使用环保的清洁剂；4、做好白蚁及卫生虫害的防治工作。1、清洁卫生人员人均管理建筑面积为6000以下；2、楼道、停车场、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于二次；3、大堂地面抛光打蜡或晶面研磨每月不少于一次；4、5-10月的灭蚊、灭鼠、灭苍蝇、灭蟑螂等消杀工作每月不少于四次，冬天每月不少于二次。1、清洁卫生成本包括：清洁卫生人员人工费用、清洁卫生器械及材料费用、垃圾

7、清运费、除四害消杀费等。2、分级服务要求有一条达不到标准的，收费标准应适当下调；有二条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。3、清洁卫生人员指清洁卫生管理人员、清洁工。4、该费用为包干费用。公共秩序维护一级1、配有专职的保安人员，24小时值班，各类管理制度完善；2、保安人员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装；3、有火警、水警、警情等应急预案；4、对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序。1、小区设有专门的监控中心；2、保安人员人均管理建筑面积为4000以下；3、每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演习不少于二次；4、对保安人员的培训及实操全年不少于240课时；5、加强对小区的巡逻，保安人员每隔一

8、小时到指定区域巡逻一次；6、实行封闭式管理的，对外来人员进入物业小区进行询问和登记；7、对居住满一年的业主、非业主使用人，熟悉率达到90%以上；8、在本小区工作六个月以上的保安员占60%以上；新建小区从事本岗位工作六个月上以上的达到60%以上；9、车辆行驶有规定路线，停车场配置道闸和录像监视系统，停车标识清晰明确，有专职人员24小时巡视和协助停车事宜；停车场24小时有专人管理。1、公共秩序维护成本包括：公共秩序维护人员人工费用、安防设施设备购置费用。2、若分级服务要求有一至二条达不到标准的，收费标准可按适当比例下调；若分级服务要求有三条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。3、保安人员指保安主

9、管、保安员。4、该费用为包干费用。园林绿化一级1、有专业人员进行绿化管理，各类制度健全； 2、草坪生长良好，及时修剪和补种； 3、花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形； 4、做好病虫害防治工作。 1、小区绿化率在35%以上； 2、草坪常年保持平整，边缘清晰，及时清理杂草，基本无杂草； 3、乔、灌木、攀缘植物每年修剪三次以上，乔、灌木树冠完整，形态优美，花、灌木开花结果，各种植被生长茂盛，无枯枝、缺枝； 4、一年有三次以上花卉、景点布置。 1、园林绿化成本主包括如下项目：园林绿化人员人工费用、材料费用、公共水费； 2、分级服务要求有一条达不到标准的，收费标准应适当下调；有二条或以上

10、达不到标准的，按低一级标准收费。 其他服务1、协助物业管理区域内各类会议、来访、庆典、仪式等活动；2、其他物业服务；3、其他法律、法规、政策等规定由物业公司提供的服务。1、按照会议活动的具体内容和甲方要求，做好会前准备、会中服务、会后整理等各项会务服务工作，确保会议顺利进行，保证会议环境安全、舒适。2、代表甲方，向物业使用单位和个人收取水电费，并支付供电部门和供水部门支付水电费。3、为使用人提供有偿物业服务。1、该服务不设级别；2、除特殊会议安排服务和有偿服务产生费用，其余为包干费用。 2、项目服务要求（1）综合管理、服务与被服务方签订物业服务合同，双方权利义务关系明确；、管理人员按国家规定取

11、得物业管理资格证书；、财务管理运作规范，账目清晰，并按规定定期公布物业管理费和维修资金收支账目；、管理处24小时有人值班,管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范；、管理制度完善；、建立ISO9000质量保证体系，物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索。（2）共用部位、共用设施设备日常运行维护共用部位、共用设施设备日常运行维护主要包括以下四个部分：房屋与公共设施管理养护A、房屋管理养护范围：房屋承重结构部位、房屋的抗震结构部位、房屋的内、外墙面、围墙、楼梯间、走廊通道、设备机房、门厅、门窗、屋面等。B、公共设施管理养护范围：大厦区域内道路、室外管网、保安亭、护栏、停车场闸门、

12、标识导向牌、沟渠、池井、路灯、吊顶、信箱等。C、房屋与公共设施管理养护要求：a、制定房屋与公共设施管理养护制度和计划，坚持日常检查和定期检查相结合、计划性维护保养和及时维修相结合；b、严格执行建设部颁布的房屋修缮管理标准，保证施工质量；c、确保管理养护范围内所有项目、设施的完好和正常使用，房屋及公共设施的完好率99%，零修工程合格率100%，返修率0.5%，重大维修工程回访率100%； d、严格制定维修养护工作时间，确保在不影响用户办公的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产安全；e、确保房屋及公共设施维修养护实施过程中使用材料符合环保要求。房屋建筑本体共用设备管理养护A、房屋建筑本体共用设

13、备管理养护范围：供配电系统、给排水系统、分体空调、消防系统、监控系统等。B、供配电系统管理养护要求：a、制定供配电系统管理养护制度和计划，定期对供配电系统范围内的电气设备包括变压器、低压配电柜、公共照明控制系统等进行检查、检测和维护，建立各项设备档案，确保供配电系统24小时正常、安全运行；b、建立维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；c、加强对大楼内外所有照明灯具、线路、开关的日常维护检修，确保正常、安全使用；d、制定切实可行节电管理制度，有明显节能成果；e、管理和维护好避雷设施。给排水系统管理养护要求A、制定并严格落实供水、用水管理制度和给排水系统设备维修保养制度，加强对给排水系统

14、范围内的设备设施包括管网、化粪池、阀门等的日常检查、保养、维修、清洁和清通工作，确保给排水系统24小时正常、安全运行；B、建立维修值班制度，及时发现和排除故障，零修合格率100%。消防系统管理养护要求：A、制定并严格执行消防管理制度和消防系统设备维修保养制度，加强对消防系统范围内的设备设施包括控制中心、报警系统、防排烟风机、消防栓及管网、各类阀门、疏散指示牌等的日常检查、检测、检修和保养，确保设施设备完好率100%、整个系统可随时正常使用；B、及时发现并排除设施设备故障，零修合格率100%；C、落实区域消防安全责任人、义务消防人员，加强消防日常检查，制定突发性火灾等应急预案，设立消防疏散示意图

15、，保证紧急疏散通道通畅，确保无消防安全隐患。清洁卫生服务A、清洁卫生服务范围：大楼所属环境地面、各种设施；大楼外墙、楼顶及玻璃；大楼大堂及门口走廊、各层办公室、休息室、会议室、接待室等公共场所、走廊、卫生间、楼梯间地面及墙身、灯饰、排烟风口、天花、门窗、消防栓、标识牌等公用设施设备等清洁保洁工作。B、清洁卫生服务要求：a、制定规范、完善的清洁卫生制度和计划，每天做好日常保洁服务，保持良好卫生环境，环境卫生达标率100%；b、定期使用专业药剂、设备和技术，对日常保洁工作无法顾及或有特殊要求的区域、设施设备包括外墙、天花、高位玻璃及设施、地面等进行清洁、养护；c、按规定做好大楼“四害”消杀及防疫消

16、毒工作；d、负责及时更换卫生间厕纸和洗手液；e、按要求每天清理生活垃圾并运送垃圾处理场；f、建立废旧物品回收管理制度，及时收集并存储、保管有利用价值的废旧物品。安全保卫管理服务安全保卫管理服务的内容和要求包括：A、对大楼红线以内区域实行24小时保安监控管理，加强日常巡查，确保大楼及各项财产安全，保证良好的工作秩序；B、保安监控中心、大楼大堂实行24小时值班制度，按要求对进入大楼的车辆、人员进行登记，做好安全防范；C、采取针对性措施，加强对办公区域、设备机房、停车场等重点部位的安全防范；D、建立车辆出入登记检查制度，合理规划交通线路和停车区，指挥内部、外部车辆停放，保证内部车辆安全，维护良好交通

17、秩序；E、负责大楼所有门窗、照明、公用电器设备等的开、关，及时发现和排除各种安全隐患；F、建立突发事件处理制度，制定各类应急处理预案，及时、有效处理自然灾害、传染疫情、刑事治安、交通事故、交通维稳等各类突发事件、事故；G、制定并落实保密管理制度，未经用户批准不得在办公区照相、录音和录像，不得泄露用户内部工作人员私人电话、车牌号等私人资料；H、负责当天报刊信件分发、非经常性物品搬运等工作。I、配合实施交通系统紧急应急预案，有效处理其他突发事件；J、做好交通行业大型会议的接待、安保工作。绿化服务A、按照甲方现代化办公环境要求，在大楼大堂及走廊、会议室、接待室摆置相当数量和具备一定品质的绿化植物（费

18、用由甲方支付）；B、按照“一大两小”标准，在各层办公室、会议室、大厅等部位摆置具备一定品质的绿化植物（费用由甲方支付）；C、加强对大楼院内及楼内所有绿化植物的日常管理与养护，必要时对摆置的绿化植物进行及时更换，保持无病虫、无黄叶、无脏物、造型优美，创造优美、舒适的工作、办事环境；D、重点加强办公室、重要会议室、接待室、大堂绿化植物的品质管理；E、及时按甲方要求做好重大节日、重大会议、庆祝活动、接待活动的花卉工作（费用由甲方支付）。其他服务：其他服务主要包括如下三个方面：A、会议服务a、会议服务范围：甲方在院内或大楼内召开或举行的各类会议、典礼、仪式等。b、会议服务内容与要求：按照会议活动的具体

19、内容和甲方要求，做好会前准备、会中服务、会后整理等各项会务服务工作，确保会议顺利进行，保证会议环境安全、舒适。B、其它物业服务a、代收代缴水电费：代表甲方，向物业使用单位和个人收取水电费，并支付供电部门和供水部门支付水电费。公共能耗及不足部分由甲方支付；b、非甲方人员使用房屋，乙方可按相应物业类型收费标准再行向使用人收取有偿服务费用；c、职工宿舍物业，乙方可按市场价再行向物业使用人收取有偿服务费。C、其他法律、法规、政策要求由物业公司提供的服务。 八、项目管理要求（一）物业管理总体目标1、物业服务指标达到一级物业管理服务标准；2、建立ISO9000质量保证体系，并有效运作；3、业主满意率达95

20、%以上；4、有效投诉率0.2%以下；5、有效投诉处理率达100%；6、房屋及公共配套设施、设备完好率95%以上；7、大厦内治安案件发生率0.1%以下，无任何重大事故发生；8、环境卫生、消杀为100%；9、利用现代化管理手段对物业进行管理100%；10、消防管理通过政府规定，年检完好率100%。（二）其他要求1、乙方根据有关物业管理法规和与甲方签订的物业服务合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏，不得将项目非法转包给任何单位和个人；2、为确保服务质量及与甲方的沟通联络，乙方委派专职人员，负责对提供服务、履行承诺、服务质量的检查监督及与甲方日常业务联系；3、乙方须制定并提供员工服

21、务规范要求及确保服务质量达标的具体措施；4、乙方须向甲方提供并履行服务承诺；5、乙方须主动接受甲方的指导、检查、监督及协调，甲方在适当时候对该物业管理进行考核，如达不到上述要求，则可终止物业服务合同并进行财务审计，由乙方承担违约和赔偿责任； 6、甲方除按合同规定支付物业服务费和合同明确规定由甲方支付的相关费用外，物业服务各项费用开支均由乙方自行承担；7、乙方应严格执行有关物业管理法律法规以及与甲方签定的物业服务合同，自觉接受行业主管部门的监管，因违法或违约造成的一切法律责任，由乙方自行承担；8、乙方必须每三个月向甲方公布一次物业管理收支帐目；九、物业管理有关说明（一）保安员宿舍提供：在物业服务

22、期限内，甲方免费提供使用；（二）乙方原则上不得将本物业服务项目分包给其他单位，若因乙方专项资质原因确需将某项专业项目分包给其他具备相应资质单位，必须事先征得甲方同意；（三）甲方在适当时候对该物业管理进行考核评比，如达不到上述要求，则可终止物业服务合同并进行财务审计，由乙方承担违约和赔偿责任；（四）服务费标准由乙方根据招标文件所提供的资料自行测算，最终签定物业服务合同的服务费标准以乙方在标书中所提出的为准；（五）公用水电费用（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、照明、各类机电设备等各类用电），由甲方承担，由乙方先行代为支付；（六）办公楼停车场业主及来大厦办事人员的所有车辆停放

23、均不收费；（七）办公楼物业内岗亭、道闸、设备设施专用工具、各类门牌、标示指示牌、垃圾中转站及垃圾桶由甲方负责安装或提供，除以上设施设备外，乙方在标书中为管理需要添置的设施设备视为投标人投资，中标后必须实施；（八）乙方实施服务自用的各类设施、设备、工具等，均由乙方负责提供并自行承担费用。十、岗位人员配置要求物业名称岗位配置福田运政综合楼（增加面积部分）1个保安岗（24小时）、清洁工1人、维修工1人、电工1人休闲船舶南澳办公室1个保安岗（8小时）、清洁工1人其他人员由乙方按物业要求承诺提供。十一、合同方式每年签1次，合同期限：2016年度，合同到期后甲乙双方无异议。投标报价：按年度总额报价，合同期

24、内中标价不做调整。十二、付款方式付款方式：12月份前，一次性提交承包方完税发票，甲方签署付款凭证，办理付款手续。十三、投标文件的组成所提交的投标文件至少应包含如下内容：（一）商务部分主要包括以下内容：1、法定代表人证明书；2、投标文件签署授权委托书；3、投标函；4、投标人情况介绍及相关资质材料；（资质证书等提供原件的扫描件）5、开标一览表；6、其他招标文件要求的资料或投标人认为需要补充的资料。（二）技术部分主要包括下列内容：1、物业服务方式、运作程序方案及实施文件；（格式自定，包含以下内容）（1）物业服务整体设想及策划（2）服务方式和工作计划（3）人员的配备、培训与管理（人员资格证书须提供扫描

25、件）（4）制度和档案的建立与管理（5）房屋管理与维护（6）共用设备、设施建立与管理（7）秩序维护、保安及车辆管理（8）环境卫生管理（9）物资装备（10）其他2、其他招标文件要求的资料或投标人认为需要补充的资料。十四、 投标价格及物业服务经费（一）本项目物业服务费采用包干制，包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润等一切应尽费用。应包括以下内容：1、行政费用，包括：员工、管理人员工资、社保等费用，办公经费等；2、建筑物维护费，包括物业巡视、保养、外观肉眼观测检查工作项目费用等，不包括发生本体维修项目时产生费用；3、公共设备设施维护费，包括：电梯、供电、消防、给排水等系统巡视、保养、外观肉眼观测检查工作项目费用等，不包括发生设备更换维修项目时产生费用； 4、治安保卫费，包括甲方要求岗位配置人员工资待遇、安保服务服装费用、安保服务用具费用等；5、环境清洁卫生费，包括：甲方要求岗位配置人员工资待遇、清洁工人服装费用、清洁工具用具费用、垃圾清运费、消杀费等；6、管理设备分摊及固定资产折旧费；7、不可预见费；8、法定税费；9、物业服务佣金等；10、招标范围有关项目内容要求所列的各项指定费用。（二）投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标。（三）投标人的投标报价不得超过财政预算限额。（四）投标人的投标报价，应是本项目招标范围和招标文