快餐行业选址决策分析

1、快餐行业选址决策分析选址的一般性原则 第一。市场原则餐厅的地理位置、规模档次、设施设备、餐饮内容和服务都应以目标客源市场作 为出发点，餐饮选址应尽可能的方便目标客源，并且与目标客源所属的地区相吻 合。如果餐厅主营快餐，那么理想区域是流动人口较多的商业购物区、 大中专院 校附近、主要交通干道附近等场所；如果其用餐环境较为雅致、菜肴精美、讲究 服务和用具，那么此类餐厅最好开在高档住宅区、 金融机构等所在地区，主要针 对的客源市场是商务宴请、社交活动以及高收入者。第二、投资回报原则。由于餐饮投资的回收时间越来越长。 因此选址时要充分评估地价、 租金、基础设 施费用、劳动力成本、原材料供应、各种税费的

2、有关规定等等成本费用因素，并 且预测餐厅可能的销售收入，以及经营过程中可能碰到的问题。第三、方便性原则。表现在选址地点应尽可能靠近顾客所在地或适当方便顾客前来餐馆用餐的地点。 如人流较为集中，交通便利的车站、公园、娱乐场所、居民区、购物区等等。而 且还应考虑人的流动特点和停留特点。第四、稳定性原则。选址应尽可能地选择经济和治安比较稳定的区域， 重点还要考虑所选地点在预期 经营期内不能受到城市扩建、改造、违章的影响。第五、可见度原则。评价餐厅可见度高低的办法就是看餐厅能够从几个方向观察到。一般来说餐厅最好直接面对街道或者其他顾客能直接看到的位置。有了较为理想的地址后，下一步就应收集所选择区域各方

3、面的有关资料， 用以评 估和所选地区的好坏。首先要界定餐饮企业选址所在地可能的经营区域。餐厅经营区域是指消费者愿意前来就餐并且愿意行经的距离，一般是以餐厅为中心，以消费者愿意移动的距离 范围为半径确定的范围。按步行时间计算，一个餐厅的核心经营区就是绕开该餐 厅的五分钟步行范围，而5-8分钟步行距离属于中间经营地带，10分钟步行区 以外的属于外层经营地带。按距离来表示，这三个不同的经营地带分别相当于 400米、600米、800米距离。如果按行车时间界定那么以 30分钟的经济行车时 间所能走过的路程为半径可以画出餐厅的整个经营区。但要加入行车速度和堵车等因素。经营区域的大小除了根据以上方法确定外，

4、 还应考虑其它因素对它的影响，主要 有以下四点： 第一是企业的规模，企业规模对顾客吸引力，经营的辐射范围成正比，即企业规 模越大，它的影响面也就越广，市场区域也越大； 第二是企业的特色，即越具有经营特色，越有明显的差异性和产品的垄断性， 他 对市场的吸引力就越强，经营区域就越大； 第三是经营状况，如果附近的竞争者处在交通更为便利的地方或者位于客源产出 地附近，又或者其产品、服务更有特色，都会影响本企业市场向外辐射的能力。 因而影响餐厅经营区域的大小；第四是选址所在地理位置，位于商业繁华中心的餐厅相比较僻静的餐厅而言市场 范围要小，这是因为商业中心的交通比较拥挤， 停车也不方便。台湾餐饮管理学

5、家认为，在商业中心的餐厅市场区域是以餐厅为中心，200米距离为半径成为第一经营地带；而较为僻静的餐厅是以300米为第一经营，市郊道路沿线为2公里, 如果位于大厦内部，则以大厦为第一经营地带。餐饮企业选址背景调查主要包括以下几个方面:、市场背景:A居民的收入水平，餐饮消费市场大小直接与居民的收入有关，而且一个地区 的物价水平和税收政策、其他开支和费用都会影响居民可以支付外出餐饮消费的 可支配数额，因此区内居民收入调查不仅要包括总收入， 而且还要了解和分析其 他影响居民餐饮消费投向的相关因素。B餐饮市场消费特性。能够反映餐饮消费水平的一个重要指标就是人均消费额， 它是指一位顾客每次外出餐饮时所花费

6、的金额，这个参数也是餐饮企业定价的重 要依据。餐饮消费模式而包括外出餐饮次数，通常消费地点、消费时间、所使用 的交通工具、用餐顾客人数的构成、消费目的、选择餐馆的主要考虑因素、主要 的餐饮消费决策者等。还应调查餐饮消费结构，它是指顾客选择各类餐饮设施的 概率、而购买的主要菜式及饮料种类等。C区域文化背景。由于固有的文化传统在餐饮方面往往形成一定的产品偏爱，所 以要考虑当地居民的教育程度、固有习惯、宗教信仰、社会风尚、社会价值观和 文化氛围等区域环境。这些因素，不仅影响着消费者的餐饮消费行为和消费方式， 还决定了其收入的消费结构。因此必须考虑所要投资的餐饮企业类型和供应的产 品是否符合该区的文化

7、背景和客源市场的接受程度。D餐饮消费时尚和趋势。流行时尚在很大程度上影响着消费者的消费方式和消费 投向。时尚往往受媒体宣传，相关群体、受教育程度以及经济收入等因素的影响。 而且其变化往往比较频繁。所以把握消费时尚变化的总趋势显得很重要， 对该区 域餐饮消费市场特性的调查还应包括：消费者希望开设那些餐厅，包括服务方式， 餐厅环境及服务项目等；希望提供什么类型的餐饮，是快餐还是点菜，比较喜欢 什么菜式；餐饮市场上的消费特点，这关系到餐厅营业时间的制定；适合消费者 菜式的分量和价格；顾客喜欢的装潢和色彩以及什么样的用餐氛围；顾客对菜式 的要求和嗜好；顾客的年龄、购买力以及生活方式、情趣等等；对娱乐的

8、要求以 及喜欢什么样的背景音乐。E区域内居民的人文特征。主要是指市场的性别构成、年龄构成、婚姻状况、教 育程度、职业、收入、家庭规模、工作时间、民族传统和风俗习惯等。不同的经 营区域由于收入、职业等差别因素使得餐饮消费的需求呈现出多样化。如对住宅 区为主的餐饮市场区域，重点要调查家庭规模、家庭主要年龄结构、家庭餐饮消 费特点、外出餐饮消费的主要因素.选址决策需考虑的因素1商圈竞争状况对于商圈竞争的评估可以分成两个方面来考虑，即直接竞争和非直接竞争。 提供同种类型的菜品或服务的餐饮店可能会导致直接竞争，非直接竞争则来自于 提供不同菜品和不同服务的餐厅。对于特定的地点而言，缺少任何一种形式的竞 争

9、都需要认真审视，既可能意味着是一个潜在的绝好的地点，也有可能是一个很 糟糕的地点。餐饮连锁店既要了解竞争者处在什么位置， 还要清楚自己的产品或 服务是否有市场空间。加盟商希望尽量减少竞争者的数量， 但也有一些对此并不 在乎，例如快餐店的选址集聚现象比较普遍，这样更有助于吸引顾客。从竞争的角度出发，店址又可分为竞争型和孤立型两类。 竞争型店址是指同 一商圈内有竞争对手存在，这里的竞争对手包括两类，一是同类连锁店中的对手，而商来自这类对手的竞争压力一般较大；二是与本店在产品和服务上有交叉和互补的 店，此种状况可以形成优势互补的市场格局。孤立型店址则与竞争型店址相对， 商圈内没有上述两类竞争对手存在

10、。，两类店址各有利弊，如租金低的地段客流 少，而客流多的地段物业成本大；竞争对手少的地段往往缺乏商业吸引力， 业吸引力大的地段又总是拥挤着众多的竞争者。.因此，选择店址离不开对店址 的综合评估。2位置视觉效果视觉效果是影响店面形象的重要因素。城市在街区治理和环境整治方面不可 能整齐划一，一定的差距是必然存在的，如室外的街景效果、夜晚照明情况、街 区安全评价、周围是否存在污染源等，同时要分析地点周围业主的特征， 周边业 主是否有利于提高餐饮连锁店的经营水平？他们的标志是否醒目？周边房产物 业的租赁情况如何？在选址范围内寻找到的房产是否能容易地按餐饮连锁经营 的标准进行整修？那顾客群的建立将视觉效

11、果中最为关键的是餐饮店的可见度， 也就是餐厅位置的明显程度，在 选址时需要认真地考虑，最好是让顾客无论从哪个角度看，都可以获得对餐厅的 感知。餐厅可见度是从各方位驾车或徒步行走来进行评估的，从事餐饮加盟连锁 经营的餐饮店，尤其要注意选择那些醒目的地点，以便潜在的消费者很容易注意 并到达。如果顾客只有经过店面的门口时才能注意到该店面， 是一个缓慢的过程。因此，餐饮连锁店要观察一下是否有树木或建筑物挡住了自 己的形象标志，可以驾车从不同的方向检验，能看到位置标识的时间越久则效果 越好。3保障条件情况(1) 能源供应能源主要是指水、电、天然气等经营必须具备的基本条件，基本的标准是“ 通一平”，即通路

12、、通电、通气和土地平整。如果这一最基本的条件尚未达到， 那么这一位置可以不予考虑。(2) 社区服务市场治安情况如何？防火保障如何？垃圾废物是否可以得到妥善处理？目 标地点所需服务的设施、费用和质量都是应该被评估的，这些信息可从当地政府 或同行处获得。(3) 当地人力的可用性主要是对目标地点人力的技术、年龄和人力资源可用性的考虑。(4) 区域规划区域规划往往会涉及建筑的拆迁和重建。如果未经分析，连锁店盲目上马， 在成本收回之前就遇到拆迁，无疑会蒙受巨大损失，或者影响了原有的地理优势。 所以在确定餐厅位置之前，一定要向有关部门详细咨询。4 经营费用情况经营费用中首先涉及的是物业费用，物业利用方式大

13、致有三种，一是租赁， 二是购置房产，三是买地盖房。此外，还可通过联营、合作建房、兼并等方式进 行。因此，是否要拥有产权这一问题就变得非常突出。拥有产权，一次性投入虽 大，但不会受租用期限和房地产涨价的限制，不用担心契约到期后不能续签从而 造成的停业或迁址，而且还能享受房地产增值带来的收益。房地产价格对销售价 格、投资回收期有直接的影响，而付款方式也会对实际价格产生影响， 这些因素 均应做具体的定量测算。拥有许多令人满意要素的商业网点，可能会因为费用过 高而从选项中被去除，这也是选址时重要的评估内容。(1)租赁费用根据所选择的地点和面积的不同，每平方米的价位是不一样的。通常情况下， 所选择的面积

14、越大，每平方米的相对价位越低。但对于餐饮连锁店而言，尽管每 平方米的价格要低一些，但面积大时，维护和管理费用均要高一些。因此，选择 营业面积时还是要根据自己的需要而定。租赁费用一般涉及以下几个方面：基本租金。通常指每平方米的租金价格，餐饮连锁店应多与周围其他承租 者的价格做比较。公共场所维护费。包括诸如清扫积雪、停车场维护、治安维护、公共区域 设施建设和维护、照明等费用，这些费用通常按照面积进行分摊。随经济情况改变而变动的成本。某些购物中心会根据消费者价格指数或其 他一些经济指标来增加其房租价格。由于这些指标是经常浮动而且不可预知的， 因此开设餐饮连锁店应拒绝此种计算额外租金的方式。支付行业协

15、会的费用。行业协会通常起到对外宣传的作用，收取的费用也 是按照营业面积分摊，按期支付，并依据经济指标的变动做出适当的费用调整。(2)建设费用建设费用估算要考虑以下两点：第一，预先测算土地、建筑、设备、家具和 所需流动资本的费用；第二，处理设施方案的收入和花费。这两点都是所有人和 投资者所关心的，可以显示出能用多久收回自己的投资和赚取多大的利润。如果预算的成本和利润的估计并不使人充满信心， 那么投资人既可修改这个：基本计划方案，也可以全盘否定它。预算费用的预估，可以通过使用当地同种类型的建 筑在每平方米或每立方米所花费用计算得出。以上是影响餐饮连锁店选址决策的主要因素， 在实际运作过程中并非每项

16、因 素都会影响选址决策，通常要视具体情况而定。一些餐饮连锁企业总部会向连锁 店说明哪些因素会与经营关系较为密切，总部一般会提供选址手册或培训手册， 甚至直接委派人员为连锁店提供帮助。对于连锁店而言，寻找营业地点的时候， 不要急于做决定，特别是对于那些频繁转手或长期待租的地点更应提高警惕，在签订租赁合同时需要慎重考虑，不要因为一时冲动而武断做出抉择.存在的优劣势快餐有它的优势，也有它的劣势。优势则是来得快去得也快，就餐方便，劣 势是反而难形成自己的主题，所以就很难有稳固的客源。可以说，经营主题餐厅 并不难，难的是一辈子做主题餐厅。还有几家曾经轰动一时的主题餐厅， 如今有 的经营惨淡，有的已经黯然离去。“贵府车轩”老板对靓车喜爱有加，满腔热忱 做了一年多的汽车主题餐厅，最终还要转手他人。选址的重要性因此选址就是选顾客，选址错了导致客源不足，潜在的客户不够多，导致餐厅上座率 不高进而导致营业额不足以实现盈亏平甚至