房地产法第七章教学辅导

1、第七章房地产转让法律制度第七章房地产转让法律制度一、房地产转让的定义房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。包含的内容:(一房地产转让的主体是房地产权利人。(二房地产转让的法律后果是所有权和土地使用权的转让。(三房地产转让的实现方式有买卖、赠与或者其他合法方式。其他合法方式主要有:1、以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;2、一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金、合资、合作开发经营房地产,而是房地产权属发生变更的;3、因企业被收购、兼并合伙合并,房地产权属随之转移的;4、以房地产抵债的;5、法律法规规定的其他情形。(四房

2、地产转让的种类有已经建成的房地产的转让和尚未建成但符合条件的在建房屋的转让。二、房地产转让的原则除遵循民法的平等、自愿、等价有偿、诚实信用等一般原则外,还应当遵循下列原则:(一出让方地位不变原则出让方地位不变原则即土地所有权不变的原则,无论土地的使用权有何变化,国家仍是土地所有权人。(二房地产一致原则房地产一致原则即土地使用权与地上建筑物产权相一致原则,取得土地使用权的同时取得地上建筑物的所有权。具体包括:1、土地使用权转让时,地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让;2、地上建筑物、其他附着物的所有人转让地上建筑物、其他附着物的所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让。但作为动产转让时除外。

3、(三效益不可损原则即保护财产的价值和经济效益的原则,指无论是土地使用权转让,还是地上建筑物、其他附着物转让,都不得损害土地及其地上建筑物的经济效益。三、房地产转让的条件(一以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件房地产法第39条:以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;2.按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。(二以划拨方式取得土地使用权的房地产转让

4、条件按照有关法律法规的规定,符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地土地使用权和地上建筑物、其他附着物可以转让、出租、抵押:(1土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人;(2领有国有土地使用证;(3具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明;(4依照规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。分为两种情况:(1办理土地使用权出让手续,并缴纳土地使用权出让金;(2不办理土地使用权出让手续的,应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。房地产转让的程序:以行政划拨方式取得土地使

5、用权的房地产的转让程序:1、办理土地使用权出让手续,并缴纳土地使用权出让金;(1提出转让土地使用权的申请以划拨方式取得土地使用权的,转让土地使用权或房地产时,必须持国有土地使用证以及地上建筑物和其他附着物产权证明等合法证件,向土地所在地县人民政府土地管理部门提出申请。至于应当由谁办理出让手续,有不同的法律规定。教材认为应当由转让人办理出让手续,再由转让人和受让人签订转让合同,办理房地产转让手续。(2、市、县人民政府土地管理部门在接到转让申请之日起15日内进行审查、审批,并将结果予以回复。符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门批准,其土地使用权可以转让、出租、抵押:A.土地使用者为公司、企

6、业、其他经济组织和个人;B.领有国有土地使用证;C.具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明;(3签订土地使用权出让合同转让申请被批准后,土地管理部门代土地所有者(即出让人与申请人签订土地使用权出让合同。土地使用者应当在土地使用权出让合同签订后六十日内,向所在地市、县人民政府交付土地使用权出让金,到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让登记手续。(4签订转让合同土地使用权手续办理完毕后,土地使用权享有者或者房地产所有者可以与受让人签订房地产转让合同。(5办理转让登记手续双方当事人应当在办理土地使用权出让登记手续后十五日内,到所在地市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权转让、出租、抵押登

7、记手续,办理登记手续,应当提交下列证明文件、材料:A.国有土地使用证;B.土地使用权出让合同;C.土地使用权转让、租赁、抵押合同;D.市、县人民政府土地管理部门认为有必要提交的其他证明文件、材料。需要办理房产转让登记手续的,还应到房产管理部门办理权属变更登记手续。上述是以行政划拨方式取得土地使用的房地产转让的一般程序,但在房地产法中还规定了另一种不办理土地使用权出让手续的,应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,属于下列情形之一的,经有批准权的人民政府批准,可以不办理土地使用权出让手续,但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或

8、者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。(1经城市规划行政主管部门批准,转让的土地用于国家机关、军事、城市基础设施等公益事业、国家重点扶持的能源、交通水利等项目;(2私有住宅转让后仍用于居住的;(3按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;(4同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;(5转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;(6根据城市规划土地使用权不宜出让(7县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。(三房地产转让的限制性规定城市房地产管理法第三十八条下列房地产,不得转让:1.以出让方式取得土地使用权的,

9、不符合本法第三十八条规定的条件的;2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;3.依法收回土地使用权的;4.共有房地产,未经其他共有人书面同意的;5.权属有争议的;6.未依法登记领取权属证书的;7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。四、房地产转让的程序第二节房地产转让合同一、房地产转让合同的定义房地产转让合同是指房地产转让人与受让人之间订立的转让房地产的协议。二、房地产转让与土地使用权出让合同的关系1、房地产转让合同以出让合同的存在为生效的前提条件。2、出让合同中规定的受让人的义务、土地使用规则、其他建设条件等条款仍然适用于转让合同的一部分内容。如须改变,应向出

10、让人提出申请,经政府有关部门审查、批准后,重新签订出让合同。城市房地产管理法第四十二条房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。3、房地产转让合同约定的土地使用权使用年限受出让合同约定的年限的限制。不得超过原土地使用权出让合同约定的最后使用年限。城市房地产管理法第四十三条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。三、房地产转让合同的主要条款房地产转让合同应当载明下列主要内容:(一双方当事人的姓名或者名称、住所;(二房地产权属证书名称和编号;(三房地产座落位置、面积、四至界限;(四

11、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;(五房地产的用途或使用性质;(六成交价格及支付方式;(七房地产交付使用的时间;(八违约责任;(九双方约定的其他事项。四、房地产转让合同订立的程序一般应经过以下阶段:协商、签约、公证和登记。1、协商除转让人分割转让须征得出让人同意外,只要转让人与受让人协商,达成转让协议。2、签约以书面形式确定双方当事人的权利义务。3、公证转让合同的公证是指公证机关证明转让合同的真实性与合法性的非诉讼活动。4、登记城市房地产管理法第三十六条房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。城市房地产管理法第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上

12、地方人民政府土地管理部门申请登记， 经县级以上地方人民政府 土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的， 应当凭土地使用权证书向县级 以上地方人民政府房产管理部门申请登记， 由县级以上地方人民政府房产管理部 门核实并颁发房屋所有权证书房地产转让或者变更时， 应当向县级以上地方人民 政府房产管理部门申请房产变更登记， 并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民 政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核 实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。 五、房地产转让合同履行、变更和解除

13、 房地产转让合同的履行的特点是转让合同的受让人在接受房地产的同时， 也 承接了出让合同，受出让合同的约束。 房地产转让合同变更和解除的特点也是如此， 即出让合同约定的变更和解除 合同条件出现后，房地产转让合同也可以变更或解除。 变更解除转让合同的事由有以下几种情形： 1、因土地灭失而消灭 土地灭失是指由于非人力和自然力的原因造成原土地性质的彻底改变或原 土地完全失去原有的社会经济意义。 2、因国家强制收回土地使用权而消灭 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第十七条 土地使用者应当按 照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。 未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的

14、，市、县人民政府土地管理部 门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处 罚。 3、因国家提前收回土地使用权而消灭 4、因土地使用权期限届满而消灭 六、商品房买卖合同的若干法律规制 第三节 房地产转让中的有关法律问题 一、商品房预售及再转让 商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购 人，由承购人支付定金或房价款的行为。房屋预售又称“卖楼花”。 （一）商品房预售的条件 商品房预售应当符合下列条件： 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2、持有建设工程规划许可证； 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的

15、 25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 4、取得房屋预售许可证。 未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。 但根据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释第二条的规定，未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预 售合同，应当认定无效，但是在起诉前出卖人取得商品房预售许可证明的，可以 认定有效。 （二）商品房预售管理规定 1.商品房预售实行许可制度 根据房地产法及城市商品房预售管理办法规定：开发企业进行商品房预售， 应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证 。 未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。 2.商品房预售合同实行登记备案制度 3.商品房预售所得款项的专款专用制度。 二、房地产再转让的条件 房地