T5Z01不动产估价概要1021206二版增补

1、T5Z01不估概要（ 102/12/06二版）增祷有不估技利修正部份，最新出墟的修正版本典先前的草案有所差H,因 此考生在孥雪之畤，常以最新的修正版本悬举！中革民阈一百零二年十二月二十日内政部台内地字第1020367113虢令修正彝布第6、12、13、15、16、2228、3133、38、41、4346、61、6773、7779、81、8& 87、9s 114 119、124126 修修文及第八章章名；增言了第 40-1、101-1、118-1、 122-1、126-1、126-2僚修文；或删除第96修修文。不勤崖估彳幽技循部分修文修正修文第六修不蜀Jjg估B,愿切合格日期富畤之值。其

2、估tHB格槿IB包括正常彳置格、限定彳置格、特定彳置格及特殊彳置格； 估租金槿包括正常租金及限定租金。不勤崖估彳周，鹰言主明其彳幽格槿H；具以特定格估者，鹰效明其估用件，3t同畤估其正常彳幽格。第十二修不勤崖估白而窸依下列原刖蒐集比颠泮T例：一、1T例之格匾正常格、可飘整卷正常彳幽格或典勘估襟的彳幽格槿相同者。二、典勘估襟的位於同一供需圈之近郝地展或似地GS者o三、典勘估襟的使用性K或使用管制相同或相近者。四、1T例彳置格形成日期典勘估襟的之彳幽格日期接近者。第十三修碓勘估襟的状熊畤，鹰至3M埸勘察下列事：一、碓勘估襟的之基本资料及利状魅。二、飘查勘估襟的及比颠喏（的之使用3M况。三、碓影警彳

3、置格之各!瓷料。四、作成幺己金荥及撮裳必要之照片或影像槽。委te人未领勘，瓢法确I1S勘估襟的靶圉或瓢法暹入 室内勘察畤，鹰於估幸艮告善效明。第十五修不勤崖估白而窸就不同估方法估所攫得之格暹行粽合比较，就其中金额!著差累者重新榜r言寸。3t视 不同格所蒐集瓷料可信度及估槿H目的修件差累， 考量格形成因素之相近程度，决定勘估襟的格，# 符决定理由辞予做明。以契余勺系勺定租金作卷不勤崖I®券化受益I®券信利 益分配基磁者，折琪现金流量分析法之收益格鹰祝前 情形赋予相封较大之重。但不蜀1羟1S券化襟的暹行 清算畤，不在此限。第十六修不勤崖估白而窸裳作估幸艮告善，於筵名或盖章彳矍，

4、交付委人。估幸艮告善愿戴明事如下：'、委it人。二、勘估襟的之基本资料。三、格日期及勘察日期。四、格槿据1。五、估修件。六、估目的。七、估金额。八、勘估襟的之所有他HOf利及其他!搪。九、勘估襟的使用3M况。十、勘估襟的法定使用管制或其他管制事uh十一、格形成之主要因素分析。十二、估所建用之方法典其估算遇程及格决定之理由。十三、依本规刖规定须做明之情况。十四、其他典估相之必要事!。十五、不勤崖估白币姓名及其I®照字虢。前估幸艮告害鹰榜r附必要之圈ims料。因行政孰行或弓金制轨行委估案件，其幸艮告耆格 式及鹰附必要之圈料，依其相规定辨理，不受前 二之限制。第二十二修所蒐集之比颠

5、喏（的,鹰就下列事辞予查I®碓tg：一、交易格及各用之Kei方式。二、交易修件；有特殊付款方式者，其方式。三、比颠喏（的状况。四、交易日期。前HI查有困莫隹之事鹰於估幸艮告善中效 明。第二十三修比颠喏（的有下列情况，鹰先作遹富之飘整；影警交易格之情况瓢法有效掌握及量化飘整畤，愿不予探用:一、急黄急或急由租急承租。二、期待因素影警之交易。三、受倩倩矜昌射系影警之交易。四、貌友昌期系人之交易。五、畸零地或有合伊使用之交易。六、地上物虑理有之交易。七、拍八、公有土地襟售、言襄售。九、受迷信影警之交易。十、包含公共施用地之交易。十一、人卷哄抬之交易。十二、典法定用途不符之交易。十三、其他特殊

6、交易。第二十四修 比敕、分析勘估襟的典比颠喏（的之显域因素及彳固 别因素差113t就其中差累暹行格飘整畤，其飘整以 百分率法卷原刖，亦得以差额法飘整，3OS於估幸艮 告善中做明。第二十五 算格之飘整建算遇程中，显域因素飘整、彳固 别因素飘整或显域因素及彳固别因素内之任一军目 之格飘整率大於百分之十五，或情况、格日期、 展域因素及彳固别因素飘整整率大於百分之三十 畤，判定比颠喏（的舆勘估襟的差累遇大，愿排除 比较襟的之遹用。但勘估襟的性特殊或展位特殊缺 乏市埸交易资料，3t於估幸艮告善中做明者，不在此 限。第二十六比较飘整彳矍求得之勘估襟的算格，愿就格偏高或偏低者重新横言寸，余更横言寸碓懿:遹富

7、合理者， 始得作悬决定比较格之基磁。横言寸彳矍算格之 差距仍逵百分之二十以上者，愿排除算R格之遹 用。前IM所耦百分之二十以上之差距，指高低格之 差除以高低格平均值逵百分之二十以上者。第二十七修不勤崖估白币鹰探用三件以上比较襟的，就其前僚推估横言寸彳矍之勘估襟的算格，考量各比较襟 的蒐集瓷料可信度、各比较襟的典勘估襟的格形成 因素之相近程度，决定勘估襟的之比较格，3t符比 较修正内容叙明之。第二十八修收益法得探直接资本化法、折琪现金流量分析法等方法。依前IM方法所求得之格卷收益格。第三十一修折现现金流量分析法，指勘估襟的未来折现现金流量分析期之各期浮收益及期末B值，以遹富折现 率折现彳矍加太恩

8、推算勘估襟的格之方法。前IM折琪现金流量分析法，得遹用於以投瓷卷目 的之不蜀1崖投资押估。第三十二修折琪现金流量分析法之算公式如下：n'P= CFk/ (1 + Y) k +Pn'/ (1+Y) n' k1其中：P：收益fit格。CFk：各期浮收益。Y:折3M率。n':折琪现金流量分析期k:各年期。Pn ：期末值。第三十三僚客觐浮收益愿以勘估襟的作最有效使用之客觐浮收益卷基型，31酌郝近似不勤崖在最有效使用情 况下之收益推算之。以不蜀11S券化卷估目的，探折3M3M金流量分 析法估畤，各期浮收益愿以勘估襟的之契余勺租金 算卷原刖。但因情况特殊不宜探契租金估R,

9、3t於 估幸艮告善中做明者，不在此限。前HI契余勺租金未知者，B以市埸湃租金推估客 觐浮收益。第三十八修勘估襟的费用之推算，愿根摞相同或相似不勤筐所支由之费用资料或曾幸艮表所戴资料加以推算， 其目包括地税或地租、房屋税、保除费、管理费 及雒修费等。其卷管建性不勤崖者，3OS加tHbS费 用。以不勤券化卷估目的者，其折现现金流量分析法之费用愿依信料加以推算第四十僚之一建物折营提存费，得依下列方式算:、等速折蕃型:、彳屈债基金型:Cx (Js)CX1-s)i(1 i)N 1其中：C:建物5®成本。s：残格率。i ：自有资金之th息利率。N:建物湃耐用年数。前HI建物成本、残格率、自有资金

10、之息利率及建物湃耐用年数依成本法相昌制规定估 之。第四十一修建物彳幽格日期富畤值未来每年折营提存率,得依下列方式算:、等速折蕾型:_Jhs)/1 (1-s)n/N、彳屈债基金型:_id= 1)吟其中:d:建物彳幽格日期富畤彳幽值未来每年折营提存率。TON：折营率n：已余空111年数 n'：剩绘可收益之年数。：自有资金之th息利率 前折蕃率，依成本法相规定估之。第四十三修收益资本化率或折3M率鹰於下列各款方法中，粽合押估最遹宜之方法决定：一、圃除溢酬法：收益资本化率或折3M率鹰考 金艮行定期存款利率、政府公债利率、不勤崖 投资之凰除性、整建勤状况及不勤崖彳幽格 之建蜀势等因素，逗撵最具一

11、般性Mrtt之 投资幸艮酬率卷基型，比较觐察投资财货典 勘估襟的彳固别特性之差累，31就流通性、a 除性、增值性及管理上之莫隹易程度等因素加 以比较决定之。二、市埸萃取法：逗撵数彳固典勘估襟的相同或相 似之比颠喏（的，以其浮收益除以格彳矍，以 所得之商数加以比较决定之。三、加平均资金成本法：依加平均资金成本 方式决定，其算式如下：收益资本化率或折现率wk其中：wi ：第i彳固资金来源占资金成本比例，n wi 1 i1。ki：卷第i彳固资金来源之利率或要求幸艮酬率。四、倩矜保障比率法：依情矜保障比率方式决定， 其算式如下：收益资本化率或折现率=债矜保障比率x 贷款 常数x 贷款资金占不蜀格比率五

12、、有效收入乘数法：考量市埸上似不勤崖 每年浮收益占每年有效收入之合理浮收益 率，及似不勤崖合理格除以每年有效 收入之有效收入乘数，以下列公式算之： 收益资本化率或折3M率=浮收益率/有效 收入乘数收益资本化率或折现率之决定有探取其他方法 算之必要畤，鹰於估幸艮告善中做明。第四十四修土地收益格依下列算式求取之：一、地上瓢建物者：土地收益格=土地浮收益 /土地收益资本 化率二、地上有建物者：土地收益格=（房地浮收益-建物浮收益）/ 土地收益资本化率建物浮收益依下列算式求取之：一、浮收益已扣除折营提存费者：建物浮收益=建物成本格x建物收益资本化率二、浮收益未扣除折营提存费者：建物折营前浮收益=建物成

13、本格x （建物收益资本化率+建物格日期富畤值未来每年折蕃提存率）第四十五修建物收益格依下列算式求取之：一、浮收益已扣除折营提存费者：（一）建物收益格=建物浮收益 /建物收益资本化率（二）建物收益01格=（房地浮收益土地浮收益）/建物收益资本化率二、浮收益未扣除折营提存费者：（一）建物收益格=建物折营前浮收益/（建物收益资本化率+建物格日期富畤值未来每年折营提存率）（二）建物收益8格=（房地折营前浮收益土地浮收益）/（建物收益资本化率+建物格日期富畤值未来每年折营提存率 ） 前m土地浮收益，得先以比较法求取土地比较彳置格彳矍，再乘以土地收益资本化率得之。第四十六僚 推算房地收益格畤，依下列方式算

14、之：房地收益格=房地浮收益/房地粽合收益资本化率房地粽合收益资本化率除依第四十三僚决定外，亦得依下列算式求取之：一、浮收益已扣除折营提存费者：房地粽合收益资本化率=土地收益资本化率X 土地值比率+建物收益资本率X建物值比率二、浮收益未扣除折营提存费者：房地粽合收益资本化率=土地收益资本化率x 土地值比率+ （建物收益资本化率+建物 格日期富畤值未来每年折营提存率）x建物值比率前土地值比率及建物值比率，愿参酌富地市埸飘查资料，建用估方法算之。第六十一修If告费、金肖售费、管理费及税捐，鹰按成本乘以相费率算，相费率鹰由全耳箭曾定期公告之。第六十七修建物之残格率鹰由全耳箭曾公告之，3t以不超遇百分之

15、十卷原刖。建物耐用年数余冬止彳矍碓1T瓢残绘格者，於算 折u日寺不予提列。第一所耦残绘格率,指建物於湃耐用年数 届满彳矍，其所腾绘之余吉横材料及内部仍能於市埸 上出售之格占建物区盟成本之比率。依第一!残绘格率算建物残绘格畤，愿考 量建物耐用年数余冬止彳矍所需清理或清除成本。第六十八修建物累稹折营额之算，愿祝建物特性及市埸勤熊，逗撵US於等速折蕃、初期加速折营或初期减速折 营路彳坐之折营方法。建物累稹折营额之算，除考量物理典功能因素 外，31得按彳固别建物之1T除横成部分典使用状熊，考 量湃因素，觐察雒修及整建情形，推估建物之腾绘 耐用年数，加已系年数，求算耐用年数，# 於估幸艮告善中做明。第六

16、十九修成本格之算公式如下：一、土地彳!格=土地SS成本。二、建物成本格=建物成本一建物累稹折营三、房地成本格=土地格+建物成本格。前IM土地格之求取有困It者，得以比较法或收 益法算之，3t於估幸艮告善中效明。以比较法或收 益法算土地格者，3t需考量土地部分之If告费、 金肖售费、管理费、税捐、资本利息及利润之合理性。依第一m规定算土地fit格，得考量已投入土地 改良因畤余更遇造成之减损，3t於土地太盟成本中 扣除。第七十修土地分析法，指根at土地法定用途、使用弓金度暹行典改良所醇致土地效益之建化，估算或建 篥彳窗®金肖售金额，扣除期之直接成本、接成本、 资本利息及利润彳矍，求得前或

17、建篥前土地分析 格。第七十一修土地分析法之估程序如下：一、碓定土地内容及期畤二、飘查各IM成本及相费用3t蒐集市埸行情等 资料。三、3M况勘察3t暹行璟境赞展程度之飘查及分析 四、估算或建篥彳矍可金肖售之土地或建物面稹 五、估算或建篥彳矍金肖售金额。六、估算各成本及相费用。七、逗撵遹富之利润率及资本利息粽合利率。八、算土地分析格。第七十二僚依土地分析法暹行估除依第十一修烷定蒐集资料外，另得视需要蒐集下列土地及建物所需资料:一、想重善。二、建篥或土地规副配置三、建照中考青害或建造孰照。四、管造或施工费资料。五、烷副、tgtK If告、金肖售、管理及税捐等费 用资料。六、资本利率。七、樊或建篥利润

18、率。第七十三僚3M况勘察典璟境彝展程度之飘查及分析包括下列事人一、飘查影IB®金肖售金额、成本及费用等因素。二、碓tg勘估襟的之工程暹度、施工及璟境状况3t撮契必要照片或影像槽。三、市埸交易瓷料之蒐集、飘查。四、遇遭璟境土地建物及公共施程度。第七十七僚If告费、金肖售费、管理费及税捐，鹰按金肖售金额乘以相费率算，相费率愿由全耳箭曾定期公告 之。第七十八修土地分析法之规副典利润率愿依第五十七修及第六十修规定算之。第七十九修土地分析法之资本利息粽合利率，愿依第五十八修及第五十九修规定算资本利息年利率， 考下列公式算之：资本利息粽合利率=资本利息年利率X （土地值比率 +一 1 一一建物彳

19、置值比率 -）x|g彝年数。勘估襟的资本利息!搪特殊，或土地取得未立即 管造施工者，资本利息粽合利率得再就前规定之二 分之I部分飘整算，3t於估幸艮告善中做明。第一IM建物值比率之建物值，得以管造施工 费加算之。第八十一修土地分析法格之算公式如下：N=S (1+R)+(1+i)-(C+M)其中：V : 土地分析格。S :或建篥彳为S期金肖售金额。R :遹富之利润率。C : 或建篥所需之直接成本。M :或建篥所需之接成本。i : 或建篥所需余盟成本之资本利息粽合利率。第八十六修附有建物之宗地估,鹰考建物封宗地格造成之影警。但以素地估卷前提31於估幸艮告善 效明者，不在此限。第八十七僚卦以暹行前提

20、之宗地，得探土地分析法暹行估酌比较法或收益法之辞估果决定 其估额。第九十五修池沼、墓地之估R,以比较法估卷原刖。瓢黄MT例者，得以附近土地格悬基磁，考位置、形 状、利用状况等差累，比较推估之。第九十六修（删除）第一百零一修之一勘估襟的之土地值比率及建物值比率 已知者，以勘估襟的之房地格推估其建物格畤，得以房地格乘以建物值比率算 之。第一百十四利估包括地上典永佃震育不勤崖役耕作抵押租101、市地 重割、容稹移醇及都市更新利建换之估彳置。第一百十八修之一震育估,鹰考定目的、系勺定方法、利存期支付地租之有瓢及高低、利 言襄典之限制、民雪俗、得卷增加土地生崖力 或使用便利之特别改良等因素估之。第一百十九修不勤崖役估,鹰考需役不勤崖典供役不勤崖之使用情况、利存期不勤崖役使用 性K、民俗等因素估之。第一百二十二僚之一市地重副估其重剥前、彳矍地古HI目鹰依平均地修例及其施行余田刖、市地 重割1T施辨法及樊勘土地所有人辨理市地 重副辨法等相法令规定辨理。第一百二十四僚都市更新利燮换估,其押估目鹰依都第一百二十五僚利燮换前卷展分所有建物者，愿以全楝建市更新修例及都市更新利建换1T施辨法等相 法令规定辨理。物之基地值比率，分算各显分所有建物房地 彳置之基地利彳置值，公式如下：各显分所有建物之基地利彳幽值=各显分所有建物房地区黑彳置X基地值比率前IM基地彳置值比率之算公式如下：基地彳置