个人住房贷款两种还款方式的比较

1、个人住房贷款两种还款方 式的比拟Prepared on 22 November 2021个人住房贷款两种还款方式的比拟、等额本息还款法与等额本金还款法的比拟分析 中国人民银行在?关于统一个人住房贷款分期还款额计算公式的通知?银贷政发 1998149 号中规定：个人住房贷款可采用等额本息还款法和等额 本 金还款法两种还款方式，借款人可以根据需要选择还款方式。个人住房贷款的两种还款方法具体为：等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额归还贷款本息，又称等额 法， 每月还款额计算公式为：公式略，详情请看本刊等额本金还款法，即借款人每月等额归还本金，贷款利息随本金逐月递 减， 还款额逐月递减，因此又称递

2、减法。每月还款额计算公式为：公式略， 详情请看 本刊假定借款人从银行获得一笔 20 万元的个人住房贷款，贷款期限 20 年，贷 款月 利率 0,每月还本付息。如果不考虑时间因素，将每月还本付息额简单累加，在整个还款期内，等 额 本金还款法下借款人共付利息 101212元，而等额本息法共付利息 117856 元，两者 相比，等额本金还款法少付 16620元。但考虑时间因素，以月利率 0 将两种还款 方式下每月还本付息差额折现到贷款发放曰，那么相加之和为0。即 是说，从静态看，两种还款方式存在着利息差，但从动态看，在考虑时间因素 情况下，两种还款 方式完全不存在差异！正因为忽略了资金的时间价值因素

3、， 很多借款人误以为自己 选择等额本息还款法多付了利息。那么，两种还款方式下利息分别是怎样计算出来的呢“等额本金还款法 " 每月归还本金相同，每月应支付的利息由未归还贷款与贷款月利率相乘得出。按上例，每月应归还本金元，第一期贷款余额20 万元， 归还 本金元，应支付利息元200000X%。，仍欠银行贷款元；第二期归还本 金元，支付“等额本息还款法 " 每月归还本息和相同，由于“等额本息还款法 "计算公式只 给出了每月应付的本息和，因此需要对这个本息和进行分解。仍以上例为基 础，按 公式计算每月应归还本息和为元，第一期贷款余额 20 万元，应支付利息 元 (2000

4、00x%o),所以只能归还本金元，仍欠银行贷款元；第二期应支付利息元(x%o),归还本金元，仍欠银行贷款元； o通过逐期分析可以看出，在等额本金还款法和等额本息还款法中，银行都是按照借款人实际占用贷款额和规定的利率计算应收取的利息。而且，假设以相同的折现率将每期还款额折现到基期，金额也是完全相等的。有人可能会问，我能不能在“等额本息还款法" 中先把本金还完，再还利 息，这样不是既可以快速归还本金，又可以节约利息其实无论在每期归还金额中还多少本金、多少利息，应归还的总金额都是相同的，因为对没有如期支付的“利息 " 同样要计付利息，那么下一期未归还银行的金额仍然是一样的。通过以

5、上分析可以看岀，虽然都是 20万元、期限 20年的贷款，但由于偿 还本 金的时间不同，实际占用银行资金的时间也就不同了。总的来说，“等额本息还款法" 借用银行贷款的时间要更长一些，因此在利率相同的情况下，也就要 支付更多 的利息。因此不能简单地认为“两种方法最终归还相同的本金 . 但利息 支付相差 16620元。因为无论是本金的差额还是利息的差额，都要按照金额的大小和期限的长短计付利息，应将每期差额用复利公式计算到相同时点进行比 较。款法利也可以直观地看，在 20年的还款期内，等额本金还款法前 101个月都比月 等额本息还款要多，所以月等额本金还款法就应该少付一局部利息，而两种还息相

6、差的 16620 元正是少付的这局部付息。因此可以说，根据资金的时 间价值，无 论是月等额本息还款法，还是月等额本金还款法，其所贷的款和所 还的款实际上都 可以看成是等值的。提前把钱还掉了，就可以少付利息。而少 付的钱，正是基于借 款人在前面的付出。二、如何选择适合自己的方式两种还款方式不存在划算不划算的问题，而是要看是否适合自己的经济状 况。选择还款方式的关键是要与自己的收入趋势相匹配，尽量使收入曲线和供 款相 一致。等额本息还款法的特点是每个月归还一样的本息和，容易作出预算。还款 初 期利息占每月供款的大局部，随本金逐渐返还供款中本金比重増加。等额本 金还款 法的特点是每月归还本金一样，利

7、息那么按贷款本金余额逐曰计算，前期 归还款项较 大，每月还款额在逐渐减少。由于是递减，每个月的还款需要精心 计算。如果以时间为横坐标，款项为纵坐标建立二维坐标的话，等额法的供款曲 线 是一条与横坐标相平衡的直线，而递减法是一条向下的曲线。假设在还款期 内，收入 曲线呈上升趋势，那么与等额本息还款法的曲线更一致，如果收入曲线 呈下降趋势， 那么与等额本金还款法的曲线更一致。所以，根据一般的收入变化 趋势，等额本息还 款法更适用于现期收入少，预期收入将稳定或増加的借款 人，或预算清晰的人士和 收入稳定的人士，一般为青年人，特别是刚开始工作 的年轻人也适合选用这种方 法，以防止初期太大的供款压力。而

8、等额本金还款 法适用于现在收入处于顶峰期的 人士，特别是预期以后收入会减少或是家庭经 济负扌日会加重的，一般为中老年 人。道，除此之外，选择哪种还款方式，借款人还应考虑自己是否有其他的投资渠如果有其他投资回报率高于贷款利率的途径，一方面借款买房，另一方 面，手中的 资金用于产生更高额的利润，借助其他投资渠道赚取利差。这种情 况下，可以考虑 延缓还款的压力，尽量长时间地占用银行的资金；对于一般市 民，存款利率低于贷 款利率，同时，又没有更好的投资渠道，这种情况下可以 考虑少占用银行资金，以 节约利息支出。借款人可以根据自身的经济状况和特点，包括各项收入、保险证券等其他 投资 和其他借钱渠道等综合情况，与银行协商确定采用何种还款方法。三、已经借款的客户能否变更还款方式建设银行广东省分行从 1998 年中国人民银行公布?个人住房贷款管理办法?开始，一直提供两种还款方式供借款人选择。考虑到借款人收入状况的变 化，以及 局部借款人在签订合同时考虑缺