新市场下房地产营销的思考2015年5月

1、新市场下房地产营销的思考2015年年5月月1993年（网络时代雏形）美国宣布建立国家信息基础设施NII1997年（网络时代开始）美国政府开始研究互联网2（Internet 2）和下一代互联网（Next Generation Internet）-2000年年“ PC ”时代时代（Personal Computer）2000年年- 后后“ PC ”时代时代（ Post-Personal Computer）2006年年3月月 云时代开始云时代开始Amazon推出弹性计算云服务2006年年Google、HP、IBM、Yahoo陆续加入云计划计算机时代网络时代云时代智能化时代PART.1 营销服务PAR

2、T.2 宣传推广PART.3 产品改善营销服务的思考2010年 2004年 万豪国际240套/月 万达广场2亿元/月 领秀城（3天）1亿元/月 91套2010年 2004年 来电5760组来访1920组来访630组来电1890组月均销售额0.6亿元 月均成交套数240套 2015年 2015年 来访1200组来电3000组济南全市全市单月成交量济南单盘单盘单月成交量济南全市全市单月电访需求济南单盘单盘单月电访需求营销服务的思考客户来访客户来电置业顾问接待置业顾问固话接听后台录入明源系统前台前台 人工识别 人工分单程控系统程控系统 分配座机 人员接听（固定人员）人工转接（人工识别）数据库信息无法

3、服务于客户再次（重复）来访数据库信息无法服务于客户再次（重复）来电如何 精准识别 快速分单专属服务、效率提升、增加成交率私人 置业顾问（置业专员）仅用于 数据统计及数据管理智能化营销鲁能 客户来访系统数据中心步行来访自驾车来访移动终端检索呼叫私人置业顾问移动终端反馈客户基本信息移动终端反馈照片供核对身份并提示置业顾问姓名完成接待流程水吧提供客户服务呼叫服务客户来访系统成本估算车辆识别系统（含闸道、摄像头、线材）网络架设（含交换机、路由、网线）后台数据中心来访系统软件研发移动终端设备10万元一次性费用13万元日常使用费 3000元/月3万元2万元/人.月3000元*30人合计9万元本系统预估费用

4、 60万元客户来电系统 数据中心及程控中心 首次来电分配 接电坐席 置业顾问 数据反馈及汇总 数据反馈及汇总复电客户客户来访系统成本估算固定坐席接电设备（含电脑、话机、线材）网络架设（含交换机、路由、网线）后台数据中心来电系统软件研发移动终端设备0.5万元*8合计约4万可与来访系统叠加忽略该项费用本系统预估费用 4万元可与来访系统叠加忽略该项费用可与来访系统叠加忽略该项费用智能化营销服务的优势智能化营销服务的优势精准识别客户精准识别客户提高服务效率提高服务效率提升客户满意度提升客户满意度PART.1 营销服务PART.2 宣传推广PART.3 产品改善楼体投影（投影楼体投影（投影/ /探照灯）

5、：探照灯）：在户外探照灯上刻上项目LOGO或节点信息，采用固定/移动形式在泉城夜间繁华地段楼体投影释放项目信息。路灯投影：路灯投影：在可执行范围内的路灯下采用阴影投影的形式释放项目LOGO及节点信息。创意推广创意推广/ /户外投影户外投影创意空间（精装创意空间（精装DIY-3DDIY-3D投影）投影）精装精装DIYDIY：客户在选择意向户型后，可在电脑软件上为户型做虚拟装饰及家居配置，并可根据虚拟配置选择购买精装户型（装饰材料、家居开发商已完成库存构建）3D3D投影：投影：的客户可将DIY房型（毛胚亦可）在3D体验厅，进行3D立体投影，身临其境感受未来居家环境。精装精装DIYDIY创意推广创意

6、推广/ /创意空间创意空间光影光影3D3D3D3D全息投影全息投影裸眼裸眼3D3D移动沙盘（现实增强、移动沙盘（现实增强、3D3D户型图）：户型图）：客户通过下载专有APP，扫描项目户型图，或置业顾问用ipad扫描户型图展示，客户可进入3D户型世界，增强客户与产品的互动，挺高客户对产品的认知和兴趣。创意推广创意推广/ /移动沙盘移动沙盘“不花钱不花钱”的百宝箱（币自动的百宝箱（币自动贩售机）：不用花钱就能取到贩售机里的各种报备贩售机）：不用花钱就能取到贩售机里的各种报备在BRT、商超、公建设施（体育场）等繁华地段摆放“不花钱不花钱”的百宝箱的百宝箱（鲁能项目主题活动的包装）商品获取方式：唯一方

7、式“鲁能卡”（内含币）鲁能（卡）币获取方式：到访鲁能项目领取鲁能卡；到访售楼处、带朋友来访、巡展点、成交、活动参加等一系列与鲁能项目相关的行为均可充值鲁能币创意推广创意推广/ /“不花钱不花钱”的百宝箱的百宝箱这是广告这是活动这是事件这是参与社区小报社区小报公交车公益广告公交车公益广告（社区社区公交自取新闻小报）公交自取新闻小报）为社区居民提供每日新闻小报，通过居民将社区小报带出社区，传递给同事、朋友、路人。并在小报上传递项目信息。附加事件：附加事件：社区小记者，主要为社区小报采编社会趣闻。取报点：取报点：社区内公交车站，社区公建、贵和商厦。与公交公司合作：在济南公交站、公交车上设置取报点。创

8、意推广创意推广/ /社区小报（公交小报）社区小报（公交小报）小记者报刊架打车看房，我买单：打车看房，我买单：与神州、滴滴等热门打车软件合作，于APP设置免费看房专栏，凡打车看房客户经置业顾问确认后即可于线上自动返还打车费用。预约看房，专车接送：预约看房，专车接送：与第三方合作，二环内客户看房，鲁能公司派遣专车免费接待客户到访，并附加“星级服务”(如代开车门，随车增纯净水等) 。创意推广创意推广/ /其他推广其他推广针对目标客群做主题类朋友圈推广，以植入式广告推广。1、美食类主题：泉都美食汇/食遍山东每周推出一篇美食探索微信，同时推出“吃在鲁能专题”配合“预约吃饭 领秀城买单”（每日请一家人吃饭

9、）微信活动。2、“穿在泉都”“住在泉都”微信朋友趣味主题推广微信朋友趣味主题推广夹报夹报/ /报广报广利用传统大众媒体覆盖面广的特点，以新颖的异形广告投放，提高信息阅读率创意推广创意推广/ /其他推广其他推广量贩量贩KTVKTV开机画面开机画面针对目标客群，在客户常去场所做植入广告。例：开机画面、趣味桌贴、趣味桌牌、导视系统（鲁能）电电 梯梯 门门 广广 告告电电 梯梯 间间 广广 告告电梯按钮上方广告电梯按钮上方广告电梯广播电梯广播创意推广创意推广/ /其他推广其他推广自动售水机及水桶自动售水机及水桶跨界广告：跨界广告：与4S店、银行等目标客群集中的商家洽谈广告合作，在双方推广、物料中相互植

10、入广告，或共同推广，增加广告市场覆盖率。推广媒介创新推广媒介创新/ /异界同盟异界同盟圈层跨界深度合作：圈层跨界深度合作：基于跨界广告合作的基础上，以客户资源互换，优惠折扣共享/专享，活动共享，展会介入等形式进行目标客户圈层基于项目与汽车店、银行（等有营销推广的单位）的广告资源互换及植入，进行深入基于项目与汽车店、银行（等有营销推广的单位）的广告资源互换及植入，进行深入双方展销、客户等活动及客户资源的交换，同时享相优惠（定制优惠）等双方展销、客户等活动及客户资源的交换，同时享相优惠（定制优惠）等特色特色T T恤：恤：以领秀城为背景画面，领秀城LOGO替代服装品牌LOGO，设计“领秀城” 派T恤

11、，全城公益派发（广场舞、各俱乐部活动等）引领夏日“领秀风”。推广媒介创新/圈层推广PART.1 营销服务PART.2 宣传推广PART.3 产品改善产品升级/掌上社区室温控制门窗磁感应门锁控制家电控制灯光控制安保监控感光调整灯光电动窗帘玻璃破碎感应室外天气感应家居智能控制系统家居智能控制系统缴费及查询物业维修预约快递代收查询外卖代购服务缴费及查询综合百货团购折扣店（券）服饰清洗孕妇服务产妇服务家政服务车辆服务家居装饰生活服务系统生活服务系统通过为通过为社区业主提供各类生活、家居服务的一站式服务，帮助社区业主提供各类生活、家居服务的一站式服务，帮助客户客户解决与生活息息相关的问题。解决与生活息息

12、相关的问题。首页主要显示常用应用生活小区周边衣食住行，吃喝玩乐管家物业相关的各种服务，7X24小时服务我个人信息常用功能设置掌上社区/社区手机APP物业基础管理物业基础管理发布各种社区公告，例如停水、停电通知；物业缴费掌上社区/社区手机APP投诉保修社区黄页物业基础管理物业基础管理掌上社区/社区手机APP房屋租赁快递代收掌上社区/社区手机APP物业增值服务物业增值服务二手市场家政求职论坛交流掌上社区/社区手机APP社区互动服务社区互动服务便利店快送自主开店掌上社区/社区手机APP社区商业服务社区商业服务可将在售项目广告，植入鲁能旗下产业球赛预告掌上社区/社区手机APP广告植入广告植入手机手机A

13、PPAPP智能家庭管理系统智能家庭管理系统利用综合布线技术、网络通信技术、智能家居-系统设计方案安全防范技术、自动控制技术、音视频技术将家居生活有关的设施集成，构建高效的住宅设施与家庭日程事务的管理系统，通过手机对家居远程控制，从而提升家居安全性、便利性、舒适性、艺术性，并实现环保节能的居住环境。掌上社区/社区手机APP实现社区实现社区WIFIWIFI全覆盖，提供自由便捷的网络生活全覆盖，提供自由便捷的网络生活掌上社区/互联网社区内设置网络加油站，包含上网、咖啡、娱乐等设施，增加邻里之间的交流；社区内设置网络加油站，包含上网、咖啡、娱乐等设施，增加邻里之间的交流；掌上社区/社区网络加油站掌上社

14、区掌上社区一个年轻一个年轻 时尚的潮流社区时尚的潮流社区老年人缺乏情感呵护从业人员与机构档次参次不齐价格高昂、普及性差4+2+14+2+1家庭结构家庭结构主流养老机构主流养老机构养老院机构老年公寓老年社区置业需求：大面积住宅同住兼顾照顾老人、独立空间 集中式的养老模式既不符合人性的情感需求也不符合现实状况。去机构化与“亲情守望”的“两代居”社区居住模式将逐渐成为社会养老发展的新趋势，既在普通住宅设计和建设时，考虑老年人需求，打造适龄老年住宅，实现两代人的同居不同住。适龄社区适龄社区/ /生态社区生态社区适龄社区适龄社区/ /生态社区生态社区老年公寓老年公寓室温控制门窗磁感应门锁控制家电控制灯光

15、控制安保监控感光调整灯光电动窗帘玻璃破碎感应室外天气感应家居智能控制系统家居智能控制系统缴费及查询物业维修预约快递代收查询外卖代购服务缴费及查询综合百货团购折扣店（券）服饰清洗孕妇服务产妇服务家政服务车辆服务家居装饰生活服务系统生活服务系统套居空间套居空间感知能力退化运动与大脑机能衰退老年性疾病对自然环境变化敏感失落感孤独感自卑感抑郁感生理特征心理特征安全感安全感归属感归属感邻里感邻里感舒适感舒适感家庭感家庭感场所感场所感居住需求适龄社区/老年特征与居住需求适老性设计适老性设计喜欢钉挂东西喜花草或宠物喜欢坐在阳光充足的地方喜欢把东西放在随手可及的地方喜欢收到礼物喜欢储存粮食不喜欢睡软床不喜欢幅

16、度太大动作不喜欢仍东西不喜欢麻烦的清扫老老 年年 人人 十十 大大 生生 活活 习习 惯惯明格储物柜，多设计台面窗前留座椅空间、推拉窗预留钉挂点、确保牢固性大进深阳台、预留搁架、储物柜空间明格储物柜、足够储藏空间、防虫、防潮、方便取用厨房台面高度合适、物品摆放高度适中地面防滑、避免线脚和凹凸不平设置把手或扶杆适龄社区/无障碍与住宅适老性设计家庭安防系统家庭安防系统生命救助系统生命救助系统当老人身体不适或在紧急情况下，老人可随时按下随身的紧急求救按钮，可以按照事先设置外呼给社区医院并同时通知老年人的子女及监护人，并能根据实时定位信息迅速找到目标位置。子女及监护人子女及监护人社区急救中心社区急救中

17、心通信网络通信网络通过家庭安防系统实现防火、防爆实时监控，为老人营造安全的居住环境。适龄社区/安全保障配套老年人活动中心老年人活动中心老年大学老年大学开敞空间开敞空间游泳池、健身房、棋牌室、乒乓球室、台球室、书画室等针对老年人设计老年社区食堂老年社区食堂社区内申办老年大学，开始多种课程，如书法、雕刻、园艺等课程，部分课程可由社区中老年人担当教师医疗保健所医疗保健所解决部分老年人吃饭难问题，可提供送餐与定制服务大气的视觉走廊、开敞绿地与文化广场、小型户外活动场地、健身步道等为老年人提供疾病防治、康复护理、健康教育等服务，可建立健康档案、开设家庭病床适龄社区/社区生活娱乐配套室外无障碍设计室外无障

18、碍设计无障碍坡道无障碍坡道休息设施与标识物休息设施与标识物人车分流人车分流车位车位照明条件良好、靠近建筑物出入口、专用标识清晰明了步道中间设休息场所，路标、指示牌等需色彩明亮平整、防滑、不松动、不积水、控制坡度人流与车流完全分隔开，互不干扰地各行其道适龄社区/无障碍与住宅适老性设计室内无障碍设计室内无障碍设计无障碍电梯无障碍电梯安全设计安全设计超大入户玄关、厨卫防滑、宽大厨卫、室内安全扶手、无高差设计无高差、可进轮椅担架、电梯延时室内灯光有若有强、起夜灯、地灯灯光照明灯光照明适龄社区/无障碍与住宅适老性设计入户花园的优势：入户花园的优势：实现人们将花园引入住宅的梦想，形成真正的立体园林景观。入

19、户花园让人们过去的庭院情结在空中得以延伸。向往花园生活的人们，在希望楼层与花园兼顾时，入户花园将带来意外的惊喜。花园入户，改变了家庭生活环境，将生态的概念引入家居生活中，提高了家庭的生活质量和品质，是家庭生活的大氧吧。生态社区/入户花园类型类型架空层花园架空层花园花园与居者亲密接触，但感觉还是与自己有距离，感觉是别人的。架空层花园，将架空层做成花园，让居者住在花园上。平台式花园平台式花园架空层花园产生后，人们思维顿时清晰，绿化可以与楼体完全结合，于是又出现了平台花园，在裙楼或楼顶绿化，作为与之距离最近人家的私有物。前后式花园前后式花园 首层平台的利用,就是把前后的空间都划出一块儿来做花园。阳台

20、式花园阳台式花园 把阳台拉宽、加大，可以在这儿摆花草树木，再放把躺椅甚至茶台。阳台花园不是花园，阳台再大也是阳台，即使布满绿色也感觉不真实电梯厅花园电梯厅花园 把电梯厅与走廊部分有效地加工一下，成为本层居者共享的花园，真实又贴近居者。入户式花园入户式花园 电梯厅式花园的产生，使发明者很自然的创造出了入户花园。于是，也实现了花园成为每户人家私有空间的理想，让绿色走进了每个人的生活。生态社区/入户花园生态社区/设计欣赏采用红外，微波，声频等技术的检测器，监测被保护对象或房间的运动物体，并可另配置监听探测器，用于声音复核报警 防盗报警子系统防盗报警子系统 产品技术展示/家居安防系统主要用于检测煤气、

21、天然气和液化石油气等可燃气体是否发生泄漏，一旦检测到燃气发生泄漏，家庭煤气泄漏报警会现场发出声光报警，并同时自动开启排气扇，把燃气排出室外，以及时处理潜在火灾及燃气泄漏发生爆炸的危险。主要配置1、燃气泄漏探测器：1个，用于探测厨房中可燃气体泄漏。2、智能插座：1个，用于在接到燃气泄漏报警指令后，自动打开排气扇。家庭煤气泄漏报警家庭煤气泄漏报警 100100元元/ /户户产品技术展示/家居安防系统 在火灾的孕育与初期阶段，建筑物内会出现不少特殊现象或征兆，如发热、发光、发声以及散发出烟尘、可燃气体、特殊气味等。 家庭烟火报警家庭烟火报警 5555元元/ /个个产品技术展示/家居安防系统“急救呼叫

22、系统”包括急救呼叫器、便携式语音呼叫器及IC医疗急救卡急救中心计算机受理终端两部分。这个系统预先把病人的病史和个人情况储存在急救中心的计算机数据库中，同时写入病人保存的IC急救卡内。急救呼叫器与急救中心“120”相通，能够自动向急救中心发出呼救信息。便携式语音呼叫器在老年人在外突发急症时，能自动发出求救语音，及时叫到救护车。IC急救卡可让医生及时了解有关病人的信息资料，以便争取时间对症抢救。急救呼叫系统急救呼叫系统产品技术展示/家居安防系统无线求助功能现场监听功能，可以通过通讯工具对现场进行监听可以循环拨打6组紧急求救电话自动求助优先连接，电话线通断状态指示电池低电报警提示，会发出“滴滴”的声

23、音内置警号，音量可调，警情发生时，现场启动警号单独布撤防功能，可以针对某一个配件，进行单独的布防和撤防，如不用遥控器，可以做成强制性布防状态可连接多个紧急呼救器，搭配接警中心内置锂电，市电断后，正常工作搭配接警中心使用，可以弹出老人病例以及目前状态分个人区显示警情，呼救中心可以显示是哪个老人呼救主机为强制性的布防状态，只要通电，就在工作便携式呼救器便携式呼救器 113113元元/ /套套产品技术展示/家居安防系统智能接警管理系统网络平台能够方便准确地对用户“平安钟”，“呼救通”所发出的告警信息进行识别和处理，并将警情通过语音系统通知到用户手机、座机、小灵通等通讯设备。平台能够对老人的身体情况做

24、出对应的病历卡资料，一旦老人对应的警情出现，中心平台的管理人员可以在第一时间知道老人的病史，这样可以达到提前预防，确认救治的效果。紧急呼救平台紧急呼救平台 可视平台可视平台1212万元万元/ /套、非可视套、非可视6 6万元万元/ /套套产品技术展示/家居安防系统同层排水是指卫生间内卫生器具排水管（排污横管和水支管）均不穿越楼板进入他户。在同楼层内平面施工敷设使得污水及废弃物的排放达到或超过同类和其他排水方式，顺利进入排水总管（主排污立管），一旦发生需要疏通清理的情况，在本层套内就能解决问题的排水方式。简称“同层安装”，也叫同层排水。同层排水同层排水 造价成本不高，约造价成本不高，约300-5

25、00300-500元元/ /产品技术展示/高科技设备家用中央空调概念起源于美国，是商用空调的一个重要组成部分。家用中央空调将全部居室空间的空气调节和生活品质改善作为整体来实现，克服了分体式壁挂和柜式空调对分割室的局部处理和不均匀的空气气流等不足之处。目前，家用中央空调与单独供暖和精装修是高档物业的三大发展方向。中央空调系统中央空调系统 150150中央空调造价约中央空调造价约6-76-7万元万元产品技术展示/高科技设备集舒适、安全、方便于一体，全方位、立体化的“家用中央热水”概念正倍受众多时尚家庭所推崇。打开水龙头，舒适的热水源源不断，充分满足日常生活中对热水的各种需求，尽享现代生活。而且热水

26、供应发展为立体空间化，特别适合于多卫生间家庭需求。中央热水系统中央热水系统 3000-80003000-8000元元/ /套套产品技术展示/高科技设备家庭水处理系统包括中央净水系统、中央软水系统、中央纯水系统三个部分。中央净水系统先有效清除水中的氯、重金属、细菌、病毒、藻类及固体悬浮物，后用活性炭进一步去除各种有机物，让出水清澈、洁净、无卤，可直接饮用；系统具备自动维护功能。中央软水系统是通过天然树脂置换出水中钙、镁离子等，降低水的硬度；有效减少对衣物和皮肤的磨损，避免管道、洁具、卫浴设备等结垢问题。中央纯水系统采用反渗透法，经精密计算的五道过滤程序，使出水变为纯净水，不含任何杂质和矿物质。家庭水处理系统家庭水处理系统产品技术展示/高科技