房地产估价习题及答案

1、第一章、单选1、有关专业估价，下列说法正确的是 （）。A由取得相关资格的专业人员完成、是一种专业意C、具有社会公信力、不用承担法律责任2、有关专业估价下列说法不正确的是）。A由取得相关资格的专业人员完成、任何人都可以做出C、具有社会公信力、是一种专业意3、房地产估价专指A对房地产价值进行评估、对房屋工程质量进行评估C、对房屋使用功能进行评估、房屋完损等级进行评估4、某宗房地产初次抵押评估价值为100 万元，并为 80 万元贷款担保。问：最多还可以为）万元的贷款提供抵押担保。A、 100B、80C、 30D、 20、多项选择题1、专业估价的特点为 （）。A、由专业人员完成、是一种专业意见C、具

2、有 社会公 信力D、不具 有 社 会公 信 力E、承担法律责任2、房地产估价中的“分析”包括对( ) 的分析。A估价对象本身、人口、制度政策、国际因素C经济、社会E、仅仅对估价对象本身3、列 “完全市场”必须同时具备的条件正确的是 ()。A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B、买者和卖者的人有限C、买者和卖者都有进出市场的自由D、4、委托人的义务包括 ()。A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价

3、结果5、估价报告使用者可能是 ()。A、估价对象权利人、债权人买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格E销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化投资者D受让人E、政府及其有关部门和社会公众等6、下列可以作为估价对象有 （）。A、在建房地产B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产C、已经灭失的房地产D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分E、以房地产为主的整体资产7、不同的估价目的将影响估价结果是因为）。A、估价对象的范围可能不同、估价时点可V)能不同C、评估的价值类型可能不同、估价依据可能不同E、估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同三、判

4、断题1、非专业估价要承担法律责任， 而专业估价不必须承担法律责任。(V)2、专业估价是由具有专门知识和经验的专业人员完成的。3 、专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。V)5、委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。6、企业的特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等不能作为估价对象。（X）7、同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。(“)四、简答1、简述房地产估价的一般程序第二章 房地产单选1、关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是 ( B)。A. 土地的生产力或利用价值有可能丧失B. 土地作为空间是永存的C. 土地上的建筑物会毁灭2、D. 土地上的建筑物永存的 某出让

5、的居住用地使用了 30 年后，决定转让该土地使用权，则该土地受让人的使用期限不得超过 ( C) 年。A. 70B. 30C. 40D. 503、根据物权法的规定，建设用地使用权期间届满后自动续期的是( D) 用地。A. 工业用地B.教育、科技、文化C. 卫生、体育用地D.居住用地4、政府对房地产的限制中，列属于管制权的是 ( A)。A. 限制在居住区内建设某些工业或商业设施B. 因公益事业，强制取得公民和法人的房地产C. 对房地产征税或提高房地产税收D. 在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下， 无偿收回房地产二、多选1、房地产流动性差与房地产的 () 特性有关。2、3、4、A、B、C、D、

6、E、价值量大独一无易受限制等特性交易手续较复杂交易税费较多影响房地产流动性的因素有 (A、B、C、D、E、房地产的通用性房地产的独立使用性房地产的价值大小房地产的可分割转让性房地产的开发程度、区位、)。市场状况政府对房地产的限制一般是通过 () 的权力来实现。A、B、C、D、E、管制权征收权征税权充公权行政事业收费权引起房地产价格上升的原因主要有 ( ) 。A房地产拥有者自己对房地产进行投资改良B、外部不经济C需求增加导致稀缺性增加D通货膨胀E、房地产使用管制放松5、下列真正属于房地产自然升值的是）。A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升B、通货膨胀所引起的房地产价格上

7、升C、外部经济引起的房地产价格上升D、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升D、房地产使用管制改变引起的房地产价格上升第三章 房地产的价格与价值、单选1、某房地产土地总价为 6000万元，土地单价为 1000元 2，容积率为 2，则该房地产的楼面地价为（D ）。A. 2000 B. 1000 C. 750D.500 2、某套住宅的套内建筑面积为 140m，套内使用面积为128m，应分摊的公共部分建筑面积为20m，按套内使用面积计算的价格为3500 元 2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（C）A. 3500 B. 3200 C. 2800D.2500 3、某房地产土地面积为 2000m，

8、土地价值为400万元，容积率为C ）。2，建筑物价值为 800 万元，则该房地产的房地单价为（A. 6000 B. 4000 C. 3000D.2000、多选1、有关房地产的价值和价格正确的描述是（A、房地产价值更加科学、准确B、房地产的价值是房地产真实所值C、房地产的价格围绕其价值上下波动D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定三、计算 思考： 期房与现房的价格孰高孰低？ 在期房与现房同品质 （ 包括质量、功能、环境和物业管理等 ）下期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现房可 以立即出租，买期房在期房成为

9、现房期间不能享受租金收入，并 由于买期房总存在着风险。所以，期房价格与现房价格之间的关 系是： 期房价格 =现房价格 - 预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值 -风险补偿1、 某期房尚有 3 年时间才可投入使用，与其类似的现房价格3300元 2时，出租的年末净收益为 330元 2 。假设折现率10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格为多少？ 例 2、某套房屋合同总价为 80 万元，在实际交易中合同约定的付 款方式可能有下列几种情况：1. 成交日期一次性付清；2. 先支付 5%的保证金，一年后一次性付清房价款；3. 分期付款，其中成交日首付 40 万元，一年后支付

10、24万元，两年后再付 20 万元；4. 成交日期首付 24 万元，余款在 10 年内以抵押贷款方式支 付，每月偿还 6500 元；5. 约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交 日期首付 15万元，一年后支付 10万元，余款在 20 年内以抵押贷 款方式支付，每月偿还 4250 元。假设年利率为 6，那么对于买方来说，上述各种情况下的实际成本分别为多少？解：（1）p1=80 万元p2=80X 580- (1+6%)=79.47 万元p3=40+24+ (1+6%)+20- (1+6%)2= 80.44 万元p4=24+6500X (,0.5%,120)=82.55 万元p5=15+1

11、O (1+6%)+4250X (,0.5%,240)=83.75万元第四章 房地产价格影响因素一、判断题1 、各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的，同一因素在不同地区对房地产价格的影响也可能是不同的。(V)2、当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。（V）3、般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格较低。（V）4、般来说，平坦的土地，价格较高；高低不平的土地，价格较二、选择题第五章市场比较法1、比较法的理论依据是（ B）。替代原理A. 预期原理C.生产费用价值论.最高最佳使用原则2、市场比较法中的交易情况修正是对 （ D ） 价格本身是否正

12、常的修正。A. 交易实例B.估价对象 C.标准化实例D. 可比实例3、某宗房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交2，应缴纳的税费均由卖价格的 6%和 3%，若买方付给卖方 2500 元方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（C )元 2。A. 2650B.2500 C.2427D.23504、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 6.5和 4.5 。某宗房地产交易， 买方付给卖方 5000元 2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为A. 5325B.5225 C.4775D.4675 5、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，

13、甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（A ）。A、乙土地上的建筑物的价值低于拆迁费用B、该估价结果肯定有误C、甲土地的价值高于乙土地的价值D、不可能出现这种情况6、某估价事务所在 2008年 6 月 20 日至 7 月 20 日评估了一宗房 地产于 2008 年 6 月 30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（）。A、 2008年 6月 30日、现在C重新估价的作业日期、要求重新估价的委托方指定的日期7、为评估某宗房地产 2012 年 10 月 13 日

14、的价格，选取了可比实 例A其成交价格为8000元2，成交日期为2011年11月15日。经调查获知 2011 年 7月至 2012年 1 0月该类房地产的价格平均每月比上月上涨 1%。对可比实例 A 进行交易日期修正后的价格为B ）元 2 。A. 9280B.8925 C.8880D.A类似房地产的交易、相关房地产的交易B、相同房地产的交易、房地产的市场交易A ）。8000 8、比较法适用的条件， 是在同一供求范围内存在着较多的9、如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用（ C ）的市场汇价进行换算。、估价时点B、成交日期A估价作业日期、交易日期修正后10、价

15、格指数中如果是以某个固定时期作为基期的， 称为（ B ）。A固定价格指数、长期价格指数B、定基价格指数、环比价格指数11、在比较法中，土地使用权年限修正属于（D ）修正。、区域因素、个别因素A交易情况B、交易日期 12、在用比较法评估某宗房地产的价值时，选择了五个可比案例，经过修正得到的五个比准价格之间存在较大的差异，最终估价结 果应（ D ）。A取五个比准价格的算术平均值B、取五个比准价格的中位数、综合分析后决定13、某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有较大的差异，其最终估价结果应（D )。A取三者的平均值 C、任选其中之一B、取三者的中间值D、在三者的基础上综合分析决定14、比

16、较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为(D )。A 1.05、1.02、0.97 D 、0.9515、某可比实例价格为 2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，贝y区域因素修正后的价格应为（C )元/区域因素1区域因素2区域因素3估价对象100100100可比案例90100125权重0.50.30.2平方米。CA 2500B、2222、2031D、200016、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为

17、（C ）时点的状态。A现在 B 、过去未来17、有A B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1、f2、f3，此三者的大小关系应为（BA f1<f2 <f3、f12 3B、f1>f2 >f3、不确定18、某地区某类房地产2009年4月1日至10月1日的价格指数分别为 89.6 、84.7 、86.7 、95.0 、 89.2 、92.5 、98.1 （以 2008年 1 月 1 日为 100）。其中有一房地产在 2009 年 6 月 1 日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到 2009年 10月 1日的价格为（ A

18、 ）元 / 平方米。A、2263 B 、 1962 C 、 1768 D 、 173419、市场法评估房地产价格的主要难点是（ A ）。A、市场行情变化不定B、供需变化引起价格变化C、影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握D、影响房地产价格的因素影响程度不同20、房地产价格是由房地产的（D ）这两种相反的力量共同作用的结果。A供需与价格、供给与价格B、需求与价格、供给与需求21、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 0.98 ， 则其依据为 （ D ） 。A. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的 影响幅度为 2B. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的

19、 影响幅度为 2C. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的 影响幅度为 2.04 D. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04 22、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为1.05 ， 则其依据为 （ A ） 。A. 估价对象的区域因素优于可比实例的区域因素，对价格的 影响幅度为 5B. 估价对象的区域因素劣于可比实例的区域因素，对价格的 影响幅度为 5C. 估价对象的区域因素劣于可比实例的区域因素，对价格的 影响幅度为 4.76 D. 估价对象的区域因素优于可比实例的区域因素，对价格的 影响幅度为 4.76 第六章 收益法、单选1、采用

20、收益法测算房地产价格时，公式表示（ A ）A. 房地产净收益按一固定数额逐年递增B. 房地产净收益按一固定数额逐年递减C. 房地产净收益按一固定比率逐年递增D. 房地产净收益按一固定比率逐年递减2、某宗房地产的净收益每年 50 万元，建筑物价值 200 万元，建 筑资本化率为 12%，土地资本化率为 10%，则该宗房地产的总价值最接近（ B ）。A 500 万元 B 、460 万元 C 、417 万元 D 、250万元3、某商品住宅总价为 100 万元，首付款为 40%，其余为抵押贷款，贷款期限为 20 年，按月等额还本利息， 贷款年利率为 7.5%，自有资金资本化率为 6%。则其综合资本化率

21、为 (40A、7.5%B、6.9%C、6.6%D、6%4、某在建工程规划建筑面积为12400 平米，土地使用期限为 年，从开工之日起计算。项目建设期为 2 年，建成后一年内可全 部出租(第一年的收益暂且不计) ，按可出租面积计算的月租金为60 元/ 平米，可出租面积为建筑面积的 75%，正常出租率为 90%，运营费用为有效毛收入的20%。假设报酬率为 8%，则该在建工程续建完成时的总价值为 (D ) 万元。A 1607万元 B、 1486 万元C 、473 万元 D438 万元、计算1、某在建工程，土地使用权年限为 50 年，自取得土地使用权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500

22、m2,年净收益为 350 万元。目前该项目已建设 2 年，预计该项目建成并正式投入使用还需 2年。已知市场上同类房地产的报酬率为 8%，则该项目续建完成时的总价值为多少万元？解：350X (,8%,46)=4248 万元2、已知某收益性房地产的收益期限为50 年，报酬率为 8%时的价格为 4000元/ m 2；如果该房地产的剩余收益期限为40年，报酬率为 6%，则其价格为多少元 2？解：(1 )年纯收益 4000- (,8%,50)=326.97 元2)评估价格 =326.97 X (, 6%,40)=4920元 23、某写字楼预计持有两年后出售， 持有期的净收益每年 216万元，出售时的价格

23、为 56 1 6万元，报酬率为 8%，则该写字楼目前的收益价格为多少万元？2解：216X (,8%, 2)+5616 + (1+8%) =385+4815=5200万元 4、某宗房地产建成于 2000 年底，此后收益年限为 48 年； 2001年底至 2004年底分别获得净收益 83万元、85万元、88万元、92万元；预计 2005 年底至 2007 年底可分别获得净收益 94 万元、 95万元、 96 万元，从 2008 年底起每年可获得的净收益将稳定在 95万元；该类房地产的报酬率为 9。试利用上述资料测算该宗房地产 2004 年底的收益价格。解：94 + (1+9%)+95 + (1+9

24、%)2+96 + (1+9%)3+95X (, 9%,44)X (, 9%,3)=86.24+79.96+74.13+796.70=1037 万元4、某宗房地产是于 4 年前以竞拍方式取得，当时获得的土地使用 期限为 40 年并约定不可续期。 经过分析其实际收益比较接近市场 平均水平，而且已知其在过去 4 年里的净收益分别为 31 万元、 29万元、30.5 万元、29.5 万元。预计其未来每年的净收益基本稳定， 报酬率为 8%。计算该宗房地产当前的收益价格为多少万元？解：(1)年纯收益(31+29+30.5+29.5 ) - 4=30 万元2)评估价格 =30X(, 8%,36)=351.5

25、 万元5、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40 年，不可续期， 至今已使用了 8 年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净 收益 6 万元，以后每年净收益增长 2%，从第 8 年开始，净收益保 持稳定，该宗房地产的报酬率为 7%。则该宗房地产的现时收益价格为多少万元？ 解：6X (,2%,7) X (, 7%,32)=87 万元第七章 成本法、单选1、从卖房的角度看，成本法的理论依据是）。A. 销售状况价值论B.市场供求价值论C. 生产费用价值论D.经济花费价值论2、在成本法中，估价应采用 （）。3、A. 客观成本成本B.实际成本C. 个别D. A 或 B成本法中的利润是 （ A）。A.

26、 正常条件下的平均利润B. 个别开发商的利润C. 开发商的平均实际利润D. 开发商预期的平均利润4、某企业拥有一办公楼，建成于1996年 1月， 1998年 1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50 年（自补办之日算起） 。在 2006 年 1 月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45 年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（C ）。A. 55 年B. 50 年C. 48D. 45 年5、某商业大楼始建于 10 年前，建造期为2 年，建成 8 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40 年（自补办土地出让手续之日算起），建筑物的设计经济寿命为50 年，当前建筑物的剩余经济年限为（ C

27、 ）。A. 50 年B. 40 年C. 32D. 30 年6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（ C）。A. 物质折旧 B. 功能折旧C.经济折旧 D. 会计折旧7、在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况A.有效经过年数B.实际经过年数C. 剩余经过年数D.自然经过年数8、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（ B ） 为好。A. 更新重置成本 B. 复原重置成本C. 完全成本D.重新购建价格9、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间关系为 （ D ）.A. 有效经过年数等于实际经过年数 B. 有效经过年数短于实际经过年数C.

28、有效经过年数长于实际经过年数 D. 有效经过年数可 能长于或短于实际经过年数10、某建筑物经实地勘察预计尚可使用 30 年,无残值。该类建筑物的耐用年限为 50 年，则该建筑物的成新率为（C ）。A40% B. 50% C. 60% D. 67%11、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是 （ B ）A. 交通拥挤 B. 建筑技术进步 C.城市规划改变D. 自然环境恶化12、某宗房地产的土地面积为1000m，建筑面积为1400m,现需拆除重建。估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300 元 2 和 50元 2 ，则该宗土地的减价修正额为（2C ）元 2 。A350 B. 300 C. 250 D.

29、 5013、某宗房地产建筑物建成于 1996 年 10 月 1 日，经济寿命为 60年。后于 2001 年 10 月 1 日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 50年（从补办之日算起）。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为 3000 万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为（C ）。A. 5000 万元B. 4500 万元C. 4455万元D. 4400 万元120山2,单位6%，年折旧率14、某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为 建筑面积的重置价格为 800元/ m

30、,建筑物残值率为2.2%，则该建筑物的现值为 ( B )元。A.76880B.79104C.77952D.81562 15、某建筑物实际经过年数为 10 年，估价人员现场查勘后认为该 建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于 正常建筑物，判断其有效经过年数为 18 年，剩余经济寿命为 22年，残值率为 4%，用直线法计算该建筑物的成新率为 ( C )。A. 43.2% B. 50% C. 56.8% D. 70% 16、某商场建成 3 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权 出让年限为 40 年，建筑物的自然寿命为 50 年，在这种情况下， 建筑物的经济寿命为 ( B ) 年

31、。A. 40 B. 43 C. 47 D. 5017、某企业拥有一办公楼，建成于 1996年1月，1998年 1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50 年( 自补办之日算起 )。在2006年 1月时，建筑物剩余经济寿命为 45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为 ( C ) 年。A.45B.50C.52D.5518、李某于 2008 年花 70 万元购得“一大三小”住宅一套，此后 不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是李某在 2012 年底将该住房以 60 万元低价转售，则引起减价的折旧因素有(B )。A物质折旧B 、经济折旧功能折旧区位折旧19、某建筑物

32、实际经过年数为10 年，经估价人员现场观察和产权核查，该建筑物的剩余经济寿命为 40年，残值率为 2，用直线法计算该建筑物的年折旧率为（ B ）。A2 1.98 2.5 D 2.45 20、某综合办公楼建设期为 3 年，有效经过年数为 10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50 年，建筑物剩余经济寿命为 35 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为B ）。A 35 年 45 年 48 年D. 50 年21、某房地产的土地取得成本为 1000 万元，开发建造成本为 3000万元，管理费用为 200 万元，销售费用为300 万元，开发利润为500 万元，则该房地产的投资利润率为（B

33、 ）。A10.0 11 11.9 D12.5 22、某建筑物的建筑面积为 200 m2，有效经过年数为 12 年，重置价格为 800 元 2，建筑物经济寿命为40 年，残值率为 2，则运用直线法计算该建筑物的现值为（C ）。A 10.2 万元 B 11.0 万元 C 11.3 万元D 11.5 万元23、某房地产的土地面积为 500 m2, 土地价格为2000 元 2；建筑面积为1000 m,成本法估算的建筑物重置价将为1800 元 2；市场上同类房地产的正常房地价格为 2500 元 2,则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低 （A、 200B 、300 C 、700 D 、100024、某

34、企业开发某土地，土地重新取得成本为1000 元 2，正常开发成本为 1500 元 2，管理费用为前两项的 5，投资利息占直接成本的 5，销售费用为 100 元 2，直接成本利润率为 6，则开发后的地价为 （A、 1840 B 、2840C 、 2966 D 、 3000二、多选1、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。 其中，属于经济折旧的有（）。A. 功能落后B.功能缺乏C.环境污染D. 交通拥挤E.正常使用的磨损2、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。A. 重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必 需的支出B. 重新购建价格是在估价时点的价格C. 重新购建价格

35、是客观的价格D. 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E. 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格3、在运用成本法时最主要的有（）。A. 区分计划成本和实际成本B.区分实际成本和客观成本C. 结合实际成本来确定评估价值D.结合实际开发利润来确定评估价值E. 结合市场供求分析来确定评估价值 三、判断1、重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要 支出加上合理的利润。（“）2、在成本法中， 只有贷款计算利息， 而自有资金则无需计算利息。3、应计息的项目包括取得土地成本、开发成本、管理费用、销售费用和销售税费。（“）4、开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。（“）四、分析计算题1、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000 万元，经济寿命为50 年，有效经过年数为 10 年。其中，门窗等损坏的修复费用为10 万元；