物流园招商方案

1、重庆三磊渝东南冷链物流有限公司尖于申请核准重庆三磊渝东南冷链物流中心招商方案的报告湖北三磊实业（集团）有限公司黔江事业部:重庆三磊渝东南冷链物流中心招商方案是招商过 程中重要的指导性文本，方案中包含项目概况、功能 定位、 招商总体策略、招商执行策略、招商方式、招商执行6 个节点;该方案参考了重庆双福农贸市场、重庆明福冷链 物流中心、亿农国际商贸城等相尖招商方案，招商方案已由 冷链物流中心运营部编制完成，现随文上报;附件：渝东南冷链物流中心招商方案重庆三磊渝东南冷链物流有限公司渝东南冷链物流中心重庆三磊渝东南冷链物流有限公司渝东南冷链物流斗1心招商方案1 '项目名称：二磊渝东南冷链物流中

2、心2、建设地址：本项目位于重庆市黔江区正阳工业园区物流南路，项目总占地200亩，总建筑面积98431平方米，其中冷库5万吨（气调库与高温冷藏库3万吨，低温冷藏库2万吨）、交易区10000平方米、农副产品分拣、深加工、包装区7138平方米、沿街商铺及办公生活等相矢配套设施，是渝东南最理想的农副产品交易集散地和仓储区。3、区位优势黔江是重庆、四川进入东南沿海陆上通道的必经之地，也是沿海进入重庆、258km湖北成都等地的桥头堡，是渝鄂湘黔四省市毗邻区域的重庆交通枢纽；对外非常便捷，已形成 以公路、铁路、航空为一体的立体交通枢纽。高速公路：距重庆4C级）是重庆恩施130km长沙4小时车程已与全国各大高

3、速公路联网；铁路：黔江属二级站，可直达上 海、广州、深圳、南京成都等地；航空：黔江舟白机场（ 市“一大两小”机场之一，可以起降波音737系列飞机，黔江处于长沙和、武汉、重庆的 中心位置，市场优势明显，是国务院确定的重庆“一圈两翼”发展战略中东南一翼区域的中 心*是重庆六大区域性中心城市之一。4、建设内容：项目总占地面积约200亩 a总建筑面积约98431平方米 b冷库5万吨、加工、交易及配套用房23850平方米、办公区3390平方米C道路及停车场37000平方米、绿化面积4500平方米二、功能定位本项目定位为现代冷链仓储配送、加工、交易、及产品展示、订货为一体的大 型高品质冷链二级市场，承担起

4、调节余缺、稳定物价、保障供给、保证食品安全卫生的社 会责任，体现“交通流线清晰、功能分区明确、管理智能化”的宗旨。三、招商总体策略1、销售与招商尖系招商成果带动剩余面积销售：a本项目的重点在于招商 b招商工作的执行直接矢系商家入驻和未来的发展.C商业价值提升矢键在于引进的企业是否有足够的号召力和吸引力 d招商的目的一方面可以保障项目未来的良性发展和经营，另一方面也可以通过知名品牌企业的招商成功带动有意商家，将区域优势推向市场，又可以保证资金链顺畅，实现合适利润 最大化2、因时利势，因势利导前期对租赁模式和招商模式不作固定而是做最优准备和多方面选择，全面了解、掌控、收集重点目标客户信息加以资料整

5、理，在后期根据实际情况再作最后 最终决定。知名品牌公司招商先行，散户控制跟进，并能a知名品牌公司的提前确定，是整个项目主体要点和项目成功操作的保证提升发展市场品X卑形象以及商业价值。b尽早进行知名企业的招商工作，可以在大范围经营客户中选择品牌号召力强，租金承受力强，符合商业档次规划的商家入驻经营，并确定所需经营面积以利于小型商家进场定位。C品牌企业的确定对市场招商价格的提升，意向客户的吸引，人流汇聚，买点推广，散户的招商，租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用.商业运作讲究"成行成市",本地 区其他商家自然趋之若鹫3、形象先行，造市先造势形象先行，造市先造势先塑造区域化

6、和高端化的市场形象差异，引起市场高度矢注,通过政 府，媒介和形象三方面的造势，以求达到营造现有传统市场的恐慌，树立市场形象标杆和弓 领市场升级换代的目的，进而引起区域业内轰动4、严格把尖,先紧后松 商家经营能力强弱直接影响项目的生命力，不加以甄别而使大量辐 射区域小，经营能力不强商家进驻，不仅难以保证项目经营收益实现，一旦被市场淘汰，势 必使整个项目陷入困境5、放水养鱼市场经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务，先将整个市场造旺，然后根据运营状 态，适当稳步地调整租金，让经营商家看到本项目的发展前景是大有空间的这样，项目商与 商户才能一同成长，实现共赢放水养鱼的原则就是商家"先做

7、人气，再做生意”的战略 四、招商执行策略（一）招商策略1、主动出击策略 这是招商比较常见的策略之一 在立足本地市场的同时，招商范围将扩大 到其他城市，如利川、咸丰、恩施等周边城市，将一些具有市场知名度和号召力的品牌企业进行邀请并进行一对一的洽谈，加强前期双方的了解和沟通，为下一步与商家进入实质 性奠定基础2、控制性策略 a各阶段推出的优惠政策进行名额控制，制造紧张感； b保留部分好位置不推出,以备其他外地品牌或者谈判周期较长的品牌进入，同时有利于解决不可预见的调整和纠纷3、以商招商、发挥头羊效应 首先确定入场各行业和品I卑大户及有影响力之商户，充分发 挥大品牌、大商户的带动效应,增强项目核心竞

8、争力，并奠定其他中小户入场的信息.4、大户“三优”，小户扶持大户“三优”政策: a优先认租：行业内大户优先在我们给定的范围内选铺；b优惠招商：给予行业内大户和品牌企业给予租金优惠；C优化组合：计划中合理分布大户的位置，充分发挥他们的品幷卑和市场影响力，有利于带旺其他中小企业或个体，也利于整个市场长远经营。小户扶持政策:a引进优质业务给予有发展潜力的中小企业或个体；b给予部分企业优惠付款条件，减轻其经营压力；（二）租金策略1、招商政策任何新兴市场开业兴旺一一达到合理的租金水平，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、区域环境、竞争环境等的不同而有 所差异。若不给予市场一定的

9、培育期，一步到位的直接以理想的租金对商户招商，对市场而言无异于“杀鸡取卵”，但由于商户经营成本过大及经营模式太小，难以形成良好的市场环境，加之市场人气、客源短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进场，造成恶性循环。为此，我们提出“放水养鱼”的招商政策，从三个方面对市场进行培育:1）合理的业态规则：有选择性的引入有一定经营能力的业态商家。2）租金优惠及免租期：开业前13年给予商户不同程度的租金优惠，同时对签订长期租赁合同的商户提供一定免租期。此部分政策已经提交公司，望领导给予批准。3）市场的经营管理：俗话说“甩手掌柜不成事”，我们不仅要把商户招进来，还要让商户“进得来、有发展、

10、赚到钱”，市场的后期经营管理也是商户十分矢心的问题，市场的经营管理不仅需要专业的人才，还需要一定的宣传推广费用的投入。对于培育市场期间，应预留出一定份额的资金，用于帮助进场商户进行宣传推广。2、租金价格策略树立项目高端价值形象，低开高走，稳步上升 确认项目合理实收租金后，通过规划树立项目高端产业形象。但考虑到市场实际 租金承受能 力及对商户养水放鱼的经营政策，在商场培育期和第二年，招商过程中可以通过各种类活动 及折扣给予商户一定租金优惠，使整个租金达到市场普通水平，通过高端形象、低端价格迅 速引爆市场，随着市场矢注度的提升，以及商户的入驻率不断提高，通过减少折扣稳步提升3、招商优惠措施知名企业

11、的进入时整个项目的整体形象及对商家吸引力提升的重要一个步骤，所以为了确保 品牌企业的进入，可适当对主力客户提供相对优厚招商政策。a租金条件优惠政策 b召开首届渝东南农产品展示交易会C优先选仓位权 d免费为其做形象宣传（在招商宣传媒体上）签订入驻意向书缴纳入驻意向金YesNo退还意签订入2、招商组织架构为方便招商工作的组织统筹与日后的客户服务管理工作的同一f生，应建立一个由招商运营 经理负责的项目小组。招商运营经理起到日常招商工作中的协调、对接 作用，招商小组其 他员工作由招商运营经理根据项目进度需要安排。组织结构（根据项目具体情况设置）3、招商管理控制 a招商人员素质管理，针对招商人员进行上岗

12、前培训；招商分类分级等管理手段 都是有效的b招商项目的质量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合项目的目标市场定 位的公司。C招商项目的风险控制，对有意向的公司经营稳定f生要进行一定的调查分析，优先选择经营稳健、管理有序、行业商誉较好的公司作为合作伙伴，避免盲目招商带来的隐形风险。d招商项目的进行控制，项目筹备阶段招商工作有别于业后的调整性招商，要求在有限的时间段内完成仓位招商完成率的20%八上，市场才能顺利开张营业。4、招商人员选用良好的心理素质、崇高的事业心、强烈的责任感。2）坚韧顽强的意志力。意志品质坚强，稳健持重的招商人员。3）良好的自控能力，招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状

13、态，出现僵 持甚至 不欢而散的现象亦为常见。4）具备相尖经济知识、社交能力和语言表达能力。5）招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞逻辑，使表达更具有吸引力、说服力6）具有良好的现象判断能力、灵活应变能力和局势控制能力。7）招商人员应根据实际招商过程中的发生的各种变化，敏锐地抓住市场反馈信息，把握客户的 心理，做出对项目招商有利的变化。8）招商人员应在招商准备工作过程中，了解对方的招展实情、并在时间上、心理优势占据主动 权。9）招商是整体运作的，虽然整体项目按业态的不同类别分至每位招商人员，但各个功能区的 招商

14、成功与否影响道整体项目招商是否成功O5、招商人员培训 1）培训就是通过理论和案例的学习，并参与实践，使其达到知识广博、经验更丰富，能够胜任招商工作。2）要建立招商人员培训的工作机制，既要全面规划，又要切合实际的工作计划，更要建立严格规章制度。（三）招商准备工作1、现场物资准备 1 ）效果图2 ）招商手册3 ）招商细则4 ）招商流程5 ）招商合同 6）市场管理守则7 ）工作人员工作牌2、相尖文件准备1）土地使用权证2 ）建设用地规划许可证3 ）建设工程规划许可证等七、费用预算（附表） 八、招商单位：重庆三磊渝东南冷链物流有限公司运营中心 联系人: 联系电话: 联系地址：重庆市黔江区正阳工业园区物

15、流南路招商费用预估表序号名目类别数量预计金额使用说明1招商手册三折页、单折页宣传5000 份3.0万对重庆茄子溪（冻品）采园坝（果品）交易等父易市场进行招商扫楼需求2临时扫楼人员宣传8名七0元/天乜6天2.304 万对各大交易市场进行招商扫楼每月一次3网络、纸媒宣传.人年2万58同城网、赶集网、58同城信息报4公交线路车身广告宣传.人年6万黔江火车站至主城5差旅费宣传/2万xxxx等地的走访6项目VI导视系统宣传一套4万宣传使用7项目模型宣传1*20008平方米6万供客户参考 选择仓位、门面、父易区位8招商接待室装修（建议设在一楼）洽谈1间4万放置模型、入驻客户洽谈使用9客户实地考察接待（餐饮、住宿）接待/15万1、客户自驾车根据里程报往返油费；2、火车报报往返硬卧车票；3、食宿以指定地点发票为准；10手提袋、小礼品宣传500套乜0元1.5万答谢客户使用11其它4万不确认性费用，例：开市时氢气球、拱门、条幅等洽谈专业礼仪公司总计49.804 万招商建议1、建议2015年06月28日前为开市试运营阶段，正式开市时请市、区相尖领导参观、剪彩 并题字。2、联系重庆市（黔江区）商委、农委，农管站提供一份从事冻品、农产品加工、生产、贸易的专业户、联合社、贸易公司目录;3、向黔江区主管部门申请从主城经火车站到渝东南冷链物流中心的公交线路并作车身广告招商宣传；4、联系广告公司制作相矢