土地出让微观决策对地价的影响_模型与实证

1、第9卷第3期资源与产业2007年6月RESOURCES&INDUSTRIESVol19No13Jun12007资源管理土地出让微观决策对地价的影响:模型与实证曾向阳,张安录(武汉科技大学资源与环境工程学院,湖北武汉430081)摘要:论文就土地出让中微观决策对地价的影响进行了分析,并在此基础上建立了土地出让方式、容积率及用地类型限制、地块大小等对地价影响的复合函数模型,用武汉市近几年130个土地招拍挂出让样本数据进行检验,结果表明,土地出让微观决策对地价有显著的影响,其中地价与面积之间还存在“小地块时为凹,大地块时为凸”的关系。这一结论为运用土地出让微观决策调控地价提供了依据,文章最后

2、指出了其政策含义,并对模型进行了讨论。关键词:地价;决策;土地储备;土地出让;武汉市中图分类号:F30112文献标识码:A文章编号:1673-2464(2007)03-04THEINFLUENCEOFLANDVENDIONICRONLANDPRICE:AA(SchoolofResourcesofScience&Technology,Wuhan430081,China)Abstract:theinfluenceofthegovernmentallandvenditionmicropolicyonlandprice,andestablishesafunctionmodelwhichsimu

3、ltaneouslyaccommodateslandsellingform,plotratioandland2usetypelimitation,andlandsize.TakingWuhanCityasacasebasedonits130landsellingpricedatarecently,thispaperindicatesthatthegovernmentalvenditionmicropolicylargelyinfluencesthelandprice,andalinearrelationbetweenlandareaandlandprice,providingahelpfult

4、oolformakingthegovernmentallandvenditionmicropolicy.Thispaperexplainstheconceptofmicropolicyanddiscussesthemodel.Keywords:landprice;micropolicy;landreserve;landvendition;Wuhan城市土地市场是房地产市场的基础,对城市经济的整体运行和发展具有十分重要的影响。从国家的宏观经济发展看,土地要素已经作为国家宏观调控的重要工具,土地的供给和需求决策影响着国家的宏观经济调控的效果。调控地价,保持城市土地市场的稳定发展,作为我国实行土地储

5、备政策的主要目标之一,其最直接的手段是土地供给总量控制,即在地价过高时加大供给,地价低迷减少供给。而实施这一手段的前提即足够的土地储备量与价格的供给弹性。笔者根据对武汉市土地出让市场的分析,提出通过微观决策来进行地价调控的观点,一方面,可作为宏观措施的辅助,配合供给总量控制地价;另一方面,在总量调控的两个前提不满足时,微观决策能有效地调控地价水平。括:确定地块的出让方式、容积率、用地类型、地块大小等。111出让方式1土地出让中的微观决策及其对地价的影响论文中所讨论的土地出让中的微观决策内容包目前有招标、拍卖、挂牌、协议4种方式并存,由于适用范围与竞争程度不同,不同的出让方式对地价的影响结果也不

6、相同。国土资源部令第11号规定,“各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。相对非经营性用地而言,经营性用地一般有更高的预期收益,而且招拍挂方式引进了竞争机制,因此,与协议出让比较,招拍挂出让地价相对较高。在3种公开出让方式(招、拍、挂)之间,对地价的影响也存在差异。1)拍卖、挂牌地价高于招标出让地价。由于招标出让适用于土地用途受严格限制、仅少数人有受让意向的经营性用地,其竞争程度弱于拍卖与挂牌,而且土地用途的限制本身有降低地价的因素,因此,笔者认为,招标出让平均地价低于拍卖与挂牌。2)相对挂牌出让而言,拍卖出让地价收稿日期:2006-12-21;修订日期:2007-05-06;责任

7、编辑:曹荣珍。基金项目:国家自然科学基金(70273012和70373054);教育部新世纪优秀人才支持计划项目(NCET-04-08-438)。第一作者简介:曾向阳(1971),男,博士、讲师,主要从事土地经济管理与资源经济研究。E2mail:prelian© 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. 78资源与产业2007年容易离合理价格。在土地拍卖中,现在常采用英式拍卖,此种方式往往易使买者的出价偏离评价,甚至导致“天价”出现。究其原因:1)在拍卖现场上,

8、买者之间你争我斗、互不相让,买者容易在这种气氛中意气用事,脱离评价来出价;2)在公开竞价过程中,买者自己对土地的评价往往受到对手的影响,从而造成出价偏离评价。相对来说,挂牌出让使得竞买人有较长的决策时间,有多次竞买机会,竞买人可作出冷静决策,因而挂牌出让地价更能反映开发商对土地的真实评价。3)3种出让方式对地价的影响并非绝对,在特定的情况下,不同的出让方式之间可相互转化。比如,依据“11号令”规定,在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的,可转为拍卖。112容积率与用地类型商的垄断力量逐步增强,其结果是实力较强的开发商可以较低的价格获取面积较大的土地。就地块面积而言,地价是以上3

9、个方面因素共同作用的结果,并且不同的面积范围有不同的主导因素:1)当出让土地面积较小,地块面积对地价的影响方式以规模效应导向及竞争程度导向为主,从而导致凹性。2)当地块面积较大时,交易成本及预期收益的作用逐步显现,从而导致凸性。这一分析与前述文献的研究结果不一致,有待下文的进一步验证。2数据说明研究中的数据包含130个2001年元月至2005年7月间武汉市土地储备中心招拍挂出让地块的样本,样本跨时近5年,此期间武汉市地价以稳定的比率增长。地块面积从669497900m2,面积范围较大。武汉市土地储备中心所提供的样本数据中不含房价及土地级别两项内容,作为补充,笔者将武汉市房屋指数中综合指数作为房

10、价依据并将各出让地块与武汉市商业住宅、,确定了,有利于我们判断,数据包含有土地区位、出让规划用途与容积率等详细信息,有利于分析不同因素对地价的影响。出让地块的容积率与用地类型受土地利用规划及城市规划的制约,但这并不意味着土地出让时,作为政府代理人的决策者在容积率与用地类型的确定上无所作为,相反,由于土地利用规划及城市规划是粗线条的,对具体地块的容积率、用途不可能一一明确,因此,土地出让决策者可在城市规划的指导下,确定出让地块的规划容积率及用途。一般而言,对地块利用的限制条件越多,土地的市场价值越低。对地块的容积率及用途进行限制,降低土地的出让价格。就容积率来讲,通常的做法是规定其高限,规划容积

11、率越高,利润越高,所反映的土地出让价格越高。3模型的假定假定土地招拍挂出让中交易地价(以下用PL表113地块大小示)受地块面积、规划容积率、土地区位、出让方式、规划用途、开发商预期的影响。为简化研究,土关于土地面积与其价格间的关系,学界有两种观地区位用土地级别近似表示;开发商预期用当年住房点。一种观点认为,两者存在线性关系1;另一种观价格指数近似表示。点认为土地价值与面积存在非线性关系,并且其函数进一步假定地价与地块面积之间的关系可用如下在地块面积较小时呈凸性,地块面积较大时呈凹性。复合函数形式表示:其中,Colwell和Sirmans分别于1978年对ChampaignmAL+n(1)PL=

12、ALIGBIDUBURHL的26个地块、1980年对苏格兰Edinburgh的41个地式中,AL地块面积,I规划容积率,G土地块、Champaign2Urbana的102个地块,对指数函数模级别。BID出让方式虚拟变量,当出让方式为招标型进行了最小二乘法分析,从实证的角度对此进行了时,其值为“1”,若地块出让方式为拍卖或挂牌,其论证224。值为“0”;UB规划用途虚拟变量,当规划用途为笔者认为,地块面积对地价的影响,有成本、开商业用地时,其值为“1”,否则为“0”;UR2规划用发商预期收益、竞争程度3个方面的原因。首先,从途虚拟变量,当规划用途为住宅用地时,其值为成本来看,地块面积较小时,由于

13、规模效应,平均成“1”,否则为“0”。由于指数函数定义域不含“0”本随面积的增大有减小的趋势,从而导致凹性。当地点,同时考虑到统计计算方便,在不影响统计结果的块面积较大时,因涉及到城市的功能的深度规划和土前提下,当虚拟变量值为“1”时,实际计算取值为-9地重新开发,对更高层次规划的需求导致成本的升“1+1×10”,当取值为“0”时,实际计算中取值-9高,同时,由于拆迁费用在土地获取成本中所占比例为“1×10”。HL住房综合价格指数。较大,而且随着土地面积的增加,拆迁范围越大,拆对(1)式两边同时取对数,该复合函数的系数迁的协调工作越难,从而带来巨大的交易成本。其可通过如下线

14、性模型来估计:+mALlnAL+nlnAL+lnI+lnG+lnPL=ln次,开发商购买土地的目的,除自行开发的土地外,lnBI(2)D+lnUB+lnUR+lnHL+还有一部分用于土地投机,在土地市场看好时,购进大面积土地,其用于投机的土地更多,因而可预期带4模型检验结果来更大的土地收益。最后,地块面积的大小影响土地需求者之间的竞争程度。随着出让土地面积的增加,用最小二乘法对(2)式进行估计,结果如表1:实力较弱的开发商逐步退出竞争,而实力较强的开发© 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All

15、 rights reserved. 第3期曾向阳等:土地出让微观决策对地价的影响:模型与实证表1统计检验结果79项目常数mn系数值-23189840162573-01637439183E20801922762-010137501020758-010143631304599标准误差3156609201071873011060345173E2080104155401007159010060880100413401498975t检验-617015581706088-61011591171507822120627-119206231409697-314744461622774P值6193E-10119

16、1E-142E-08010888911168E2440105713301000884010007111103E-09显著性333333333 33333333333333统计基本参数R值:RSquare:F值:标准误差:观测值数:019640192919713701419130“333”表示系数通过5%双侧t检验,“33”表示系数通过10%双侧t检验。相应的,地块面积对地价影响的复合函数模型为:PL=eUB01020758-23189849183E-08AL+01922762313045990162573-0163743-0101375ALIGBIDUR-0101436HL(3)统计结果显示,

17、模型对样本数据的拟合程度较高,且所有自变量参数显著。值可知:1)规划容积率的系数()>即容积率I越大,;(-0163743)<,高;3)(3304599)>0,说明地价与房价正相关4)从3个虚拟变量系数值的符号来看,采用招标方式出让时,地价偏低;规划用途为“商业用地”时,较“住宅用地”高。以上结果均与武汉市的实际情况相符,具有较强的解释力与实际意义。从模型的经济意义上讲,以上参数值可看作其所对应的自变量对地价影响的弹性,特别地,以规划容积率的系数(0162573)为例,当容积率增加1%时,地价将增加0162573%,由于前者基数小,而后者基数大,可以看出,容积率的微调对地价有

18、较大的影响。用(3)式来表示地块面积与地价的凹凸关系表示并不直观,笔者取样本中一个观测值,改变AL(其他变量取值不变),通过(3的土地价格,1。1(如大于),。对面积较小的地,用较大的比例尺计算后,并划上辅2。可以看出,面积较小的地块(如小于231600m),其面积与价格关系略呈凹性。对(1)式中,对面积求一阶、二阶偏导数,并令二阶偏导数为零,回归系数m、n的值代入,用Excel作单变量求解,可得拐点处面积AL为2232678118m。可以证明,当AL<32678118时,29AL2<0;当AL>32678118时,因此,地块面2>0。9AL积为32678118m2的这

19、一点为拐点,当出让地块面积小于该点时,地价的面积函数呈凹性,当出让地块面积大于该点时,函数呈凸性。可见,武汉市土地出让数据支持了文章第一节“小地块时为凹,大地块时为凸”的观点。图1地块面积与地价凹凸关系图© 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. 80资源与产业2007年图2小地块地价与面积凹凸关系图5政策建议综上所述,理论分析与实证检验结果表明,土地出让中的微观决策对地价有显著的影响,这一结论为土地出让中采用微观决策调控地价提供了依据:1)从实证检验结果可以

20、看出,采用招标方式出让时,地价偏低;而采取拍卖的方式出让土地时,于决策时间更短,的结果。因此,用挂牌出让方式,方式,比如,可,然后根据确定的设计方案,对项目用地采取拍卖的方式出让。2)根据市场变化情况,对容积率与用地类型进行适时微调,可有效调整地价水平与土地的供给结构。对居住用地价格偏高的城市,可适当提高居住用地在综合用途地块中的比例,增加中低价位普通商品住宅开发的土地的比例。对商业用地价格偏低的城市,应适当减少商业用地的比例,并适度提高这类地块的容积率上限,提高土地利用的集约化程度,提高土地配置和利用效率。3)地块面积与地价存在凹凸关系的结论表明,以较小的面积出让土地,有利于提高市场的竞争程度,减少开发商的土地投机;在较大的面积收购储备土地,有利于降低土地成本。因此,以适度规模进行土地储备,可降低土地储备中心的成本,而将大块土地细分后再出让,既可增加政府土地收益,同时又可抑制土地投机。6讨论除了文