地楼市调研报告

1、1 / 19安徽合肥楼市调研报告一、区域住宅开发量及规模分析因为项目所在区域，我们仅选择了上述五个区域作为研究，其他几个区 域在合肥房地产状况中加以研究。1、从开发量看： 五个片区中，以经济技术开发区和高新技术开发区为 最大。经济技术开发区目前在售、将售楼盘近20家左右，周边的环境具有 极大的发展潜力，吸引着一大批房地产开发商前来投资；而高新技术开发区 在售、将售楼盘也近13个左右，各楼盘的建筑类型多为多层加小高层的综合型，还有一些纯别墅的项目面世。应该 说，高新区目前人气比经济技术开发区要旺，且积淀了浓厚的人文气息，这 些为该区的楼盘营造了自然景观与人文环境并优的绝佳条件。2、从开发规模看：

2、用地面积一般在400亩左右，其中新加坡花园创规 模之最，达1000亩，以绝对规模首先赢得市场瞩目；而最小的丽景碧雅虽 然其占地面积仅40亩，但也以其简约的建筑外观和跳跃的色彩吸引了消费 者眼球。二、热点分布分析2 / 19开发热点有两个：一是合安路以西、大学城以北的区域；二是蜀山周边 区域。经济技术开发区的合安路以西、大学城以北的区域是全合肥市目前较具 潜力的新的增长点和未来发展的重点和希望所在。区域内陆续建成了明珠广 场、徽园、国际会展中心以及青少年活动中心等市政公建配套设施，而规划 中的南湖风景旅游度假区更是将自然风光与人文环境紧密结合起来，充分表 现开发区与自然和谐统一思想的发展理念。而

3、蜀山则是依靠其美丽的生态资 源赢得开发商的青睐，目前蜀山经济开发区众多楼盘不约而同地朝向大蜀 山，以大蜀山为中心，向周边幅射，且越接近大蜀山价格越高，在市场上也 越抢手。三、住宅风格及档次分析（1）合肥地产市场已开始关注建筑风格及园林风格。虽然目前地产市 场处于刚刚起步阶段，但人们对住宅的要求从简单的满足居住需要开始向追 求环境、景观等方面转化，人们开始向往阳光、空气、水等生态资源，开始 排斥噪音；而且，随着国内外许多高水平的规划、建筑以及景观设计公司的 进入，更为合肥地产市场注入了新的生活理念和居住理念。无疑地，这是沉 睡了近十年的合肥地产开始苏醒的重要标志。（2）建筑园林风格虽然受到关注，

4、但个性不强，没有得到充分地和谐 统一和展示。大多数楼盘虽然在设计的过程中有一定的设计主题，但没有很 好地提炼，在营销上也更只是拘泥于常规的操盘手法；在风格上，厚重的欧3 / 19式建筑风格和东南亚风情园林用得多之又多，几乎成了具有一定档次楼盘的 共性。柏景湾、绿城甚至包括新加坡花园城等，虽然设计和营销上都打出了 不同的风格主题，但建筑无一不是三段式欧式设计， 园林无一不是以坡尖顶 方亭为代表元素的东南亚风格园林。市场需要使人耳目一新的建筑和园林风 格的出台。（3）、从楼盘档次来看，档次拉开距离较远，客户选择性较大。总体 上以中档为主，关注各种生活配套，尤其是教育及娱乐配套，讲究方便实用。 但似

5、乎存在一个怪现象：越是高档楼盘，越是把所有的亮点都集中于园林景 观当中，而弱化了生活配套，漠视了人们的基本生活需求，因而销售不理想。 可见，“以人为本”是所有楼盘应该遵循的一个准则，否则必败无疑。四、户型分析1、户型面积分析（1）、平均户型面积分析:所项目平均户型面主力户型其他户型在区积域（平方米）经金星（二）180三、四房五房济东海花园155三、四房二、五房、开（二期）复式浅水湾140三房二、四房4 / 19发（一期）丽景碧雅155三房二、四、复区（二期）式繁华世家110三房二、四房（二期）高 绿城（二170三房二、四、跃期）式新 梦园小区150三房四房、复式（四期）区蜀 新加坡花180三房

6、四、五房、园（一期）复式山 金色池塘130三、二房四房（二期）开发蜀 凤凰城130跃式二、平层二、三5 / 19庐 柏景湾130三房四、五房（二期）复式阳合肥市场平均户型面积可说是出奇地偏大，整体平均户型面积约130平方米左右。几乎所有楼盘平均户型面积都在100平方米以上，我们所考察的12个楼盘，最小的繁华世家也在110平方米，而金星花园、绿城、新加 坡花园城等以豪宅定位的楼盘，平均户型面积都在180平方米。（2）、主力户型面积分析：从上表可以十分明显地看出， 合肥目前以三房为绝对主力户型， 其次为 二房和四房，后者所占市场份额相当少。各户型面积区域如下：所 项目三房二房四房在区域山新华学府1

7、60三房四房、复式（四期）区（二期）三房房6 / 19经 金星（二）106-140无179-225济 东海花园138-157103-106165-214开（二期）浅水湾117-13390-102149-162发（一期）丽景碧雅130-156102158-170区（二期）繁华世家90-12486145（二期）高 绿城（二108-164100175期）新 梦园小区116-146无157-171（四期）区蜀 新加坡花130-185无185-230园（一期）山 金色池塘96-13384-91200-250（二期）开7 / 19（二期）从其主力户型三房来看，其面积区域在90-185平方米之间；四房面积

8、更大，一般在150平方米以上，甚至超过200平方米；两房的市场份额较小, 很多楼盘都没有两房，且面积较大，80以下的两房是市场空白。3、户型配比:所项目-二 -三在区房房域经金星（二）24四 五 复 跃 联 房 房式 式 排别 墅2 8蜀 凤凰城（二期）山新华学府（四期）庐 柏景湾102-157121-179127-14390-106无无166-174无158-1708 / 19开 东海花园138（二期）发浅水湾100（一期）区 丽景碧雅24（二期）繁华世家48（二期）高 绿城（二期）新 梦园小区（四期）区蜀 新加坡花园（一期）山 金色池塘64（二期）开176 176400 5076 3619

9、2 48214 110182 1 134 496 429 / 19（二期）山新华学府（四期）庐 柏景湾（二期）阳从上表可以看出，三房二厅在市场上占绝对的大份额，其比重甚至超过 一半；其次是四房，占16.9%,二房占13.6%而跃式户型只在凤凰城出现, 且其所占的比例也较大。4、户型与销售关系分析蜀 凤凰城22468056总计套数所占套数比（%）59823161352.6.773546481016.9.8.35686 0121.9.86144528813263184610 / 19从我们了解的销售情况看，市场上最好销售的当数面积较小的三房，几 乎都是一上市即抢购一空；其次是面积较小的四房和二房；难度最大的是五 房或者大面积四房户型。丽景碧雅、新加坡花园、柏景湾等所留的都是160平方米以上的三房以及200平方米以上的四房；而凤凰城102平方米的三房 一推出即抢购一空，繁华世家也由于户型面积较小，几乎出现了供不应求的 态势。无数销售事实证明：合肥消费者需要面积相对较小、户型内部布