古北水镇规划方案

1、古北水镇规划方案rMT lF'll去屮冷 M扌y项目名称：古北水镇项目区位：北京市密云区古北水镇位于北京市密云古北口镇，背靠中国最美、最险的 司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山水城结合的自然 古村落。与河北交界，距离北京市1.5小时，距离承德市约 45分钟车程。一、项目规划拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地四合院建筑， 含2个五星级酒店，6个小型精品酒店，400余间民宿、餐饮及 商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。项目特色：具有悠久的历史，是在原有守卫长城军民混建而 居的古堡基础上发展起来，其现存的“司马台古堡”是北京市重 点文物保护单位，“长城+古镇”是

2、罕见的雄伟自然、文化景观混 合在一起的历史人文风景区。二、项目定位“观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区。三、业态规划以北方古水镇为基底，打造文化展示体验、特色住宿、商务提咼参与性和体验性。个展示体验区（小型博物馆），介绍关于，及日月岛演艺区、 长城书院、童玩馆、会议、日常配套等丰富业态，文化展示体验区：10 北方酿酒、染坊等传统工艺 毛猴馆等；特色住宿：目前已经建成 1个五星级酒店（水镇大酒店），3 个精品酒店（乌镇会、望京楼、长城书舍 ），400余间民宿，总共 计约1500间客房；商务会议：预计建设两个大型会议中心；日常生活配套：银行、邮局、菜场、综合超市、药店、诊所、 快递、书

3、店、干洗店等。三、营销策划以北京、华北地区为主，全球营销。四、开发基础开发基础好，乌镇的设计经验和整体运营开发成为古北水镇 项目的品质保证。古北口镇紧邻京承高速，古北口景区素有小承 德之称，司马台、雾灵山等为燕郊观光型景区，本身已经具备近 郊旅游基本的观光及度假元素。市场广阔：北京短途休闲旅游潜在市场规模约为5000万人次/年，而其周边缺乏优秀休闲旅游目的地，休闲市场广阔。政策支持： 2012 年，获得密云县财政局 4100 万元基础建设 补贴，参与古北项目融资的京能集团也是北京市政府的全资子公 司。渠道完备：可利用中青旅本身的旅行社资源来引导团队游客， 中青旅是国内规模最大的商务会议旅游服务

4、商， 会议旅游客源广。五、开发模式借鉴“乌镇模式”以“整体产权开发、复合多元运营、度假 商务并重、资产全面增值”为核心，观光与休闲度假并重，门票 与经营复合，实现了高品质文化型综合类出游目的地的建设与运 营。依“乌镇模式”而建的古北水镇主要有以下三个方面的明显 优势：1、规划和产品优势： 古北水镇在开发时全资买断所有商铺和住家的产权，由乌镇 专业化运作团队运作，借鉴乌镇模式，对景区统一开发、设计规 划。1.7km、在基础设施方面古北水镇以近项目总投入的 1/3 用于生 态环保建设。为了较完整地保存古朴原貌，使地面免遭破坏，度 假区的街道全部采用长条青石板铺设，并在地下设有长 高 2.5m 、宽

5、 2.6m 的综合管廊，将热力管道、中水管道、直饮水 管道等均埋于地下，不仅有效地保护了地面，对于建设原汁原味 的历史文化旅游目的地也起到了重要作用。在外部整治方面古北水镇是在原司马台三个自然古村落 的基础上聚合而成，拥有原生态的自然环境、珍贵的历史遗存和 独特的文化资源。在古北水镇的开发建设过程中，始终将文物保 护、古建筑修缮和基础设施的重建列为首要任务。为了保护原有 古建筑，不破坏原始风貌，本着“修旧如故，整修如故”的原则， 采用了大量的古建材料和传统修缮手法，力求真实还原一个长城 小镇的繁华旧貌。在内部改造方面“外形传统风貌，内核现代功能” 。在保 留原貌的同时大胆创新，对修复后的民居建

6、筑进行内、外特色装 饰和水电等配套设施改造，对历史街区进行功能重塑与再利用， 使得改造好的古建筑更适合现代城市人的居住。在社区配套方面古北水镇按照现代居住社区的标准，配 套包括公共场所、社区休闲活动空间、人文活动设施及旅游配套 设施，涵盖食、住、行、游、购、娱旅游六要素，不用出景区就 几乎能够满足游客的所有需求。建立了戏楼、祠堂、书院、镖局 等等，激活古镇生活文化，让游客体验真实的古镇生活。2、产权和社区优势吸取其它古镇开发的经验教训，在开发时采取了全资买断所 有原商铺和住家的房屋产权，在此基础上实现整个景区开发的主 体一元化，从而使得对古镇的统一规划和统一经营管理成为了可 能。此外，古北水镇

7、改变了一般古镇开发中的社区关系：对于一 般古镇而言是外来者的游客在古北水镇是真正的 “镇民”，原来的 居民却成为进入景区务工的外来者，原住居民通过承租景区公司 的房屋进行经营。正是这种颠覆式的社区重构，给游客带来了对 古镇的深度感受和极佳的旅游体验。3、经营和管理优势 古镇管理行家与旅行社业巨头强强联手的专业化运行团队是 古北水镇的制胜法宝。项目由中青旅集团与乌镇联合打造，在水 镇始建之初，他们就将方便游客、人性化服务等理念融入其中， 避免了规划建设与经营管理两层皮的现象，保证了景区的品质。对于古北水镇来说，门票只是进入景区的门槛，景区内包括 餐饮、住宿、娱乐等多业态复合经营才是营收的主力，这

8、会使得 收入的增长幅度远大于游客量的增速。在业态上实施复合经营的 基础上，古北水镇在管理上实施统一管理六、规划布局景区主体+司马台长城，各有千秋的景区组合1、功能分区景区沿主一路呈东北-西南向条带状分布；古镇与保护区严格 分离，古北水镇包含景区主体和司马台长城两大板块；其中，景区主体主要包括以下四大板块：民国街区、水街历史风情区、卧龙 堡民俗文化区、汤河古寨区。FTAb'2、开发运营：开发模式、投资运营团队等多方面深度复制乌镇模式。开发模式借鉴乌镇，以“整体产权开发、复合多元运营、度 假商务并重、资产全面增值”为核心，“观光与休闲度假并重，门票与经营复合”，实现“高品质文化型综合旅游目

9、的地建设与运 营”。3、开发主体以旅游公司主要股份的，集政府、企业和基金公司为一体开 发主体。通过集合中青旅公司的旅游资源、IDG（创业基金）的资金实力和政府的政策实力整合在一起，此三驾马车共同推动古镇开 发。开发措施确定设立司马台长城保护专属区和旅游专属区，保护区与旅游区严格隔离。景区塑造：整旧如故，腾龙换鸟、古镇现代化。具体的做法 可归纳为“迁、拆、修、补、饰”五个字。对于这里的原住居民，被安置在古镇外围，原有住房全部作 为商业开发，用作酒店、餐饮、商业，而原主居民可以优先返回 到古镇参与旅游服务行业中。七、商业模式：观光与度假并重、门票与景区内二次消费复合经营的商业模 式。商业业态主要分

10、两种：一是散状分布的特色小吃、书店、服装等店铺，此类店铺多 集中在民宿周边，通过购物加深游游客对水镇风情的情感体验。 二是老北京特色商业街商铺，此为古北水镇最大的特色。开发公 司负责所有经营权的审批，整体管控。并吸纳原住民作为公司工 作人员，解决其收入，客栈及店铺是主要就业领域。酒店分类商业业态主要分两种：一类为民宿，即民居，通过对其的整体改造，形成准 4星标 准的度假酒店，以客栈命名，由开发公司统一经营管理，工作人 员为原住居民，公司给予他们餐饮的经营权，并严格控制经营规 模。工作人员需要对客房进行打扫和清洁服务，以此盘活民宅， 提高就业率，发挥原住民的服务意识。另一类为标准的 4、5星酒店

11、，提供高端的商务配套，满足 商务客的需求，成为商务会议，公司年会的不二场所。八、盈利构成：当前项目主要收入来源：门票 +旅游经营收入。项目一期主要包括水街、1个五星级酒店，1-2会所，部分民 宿，司马台长城（包括上长城的索道），还有一些民俗馆等。二期预计以旅游度假公寓住宅为主。因此，当前项目的主要收入来自门票+旅游经营收入。其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识日、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二.培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司201

12、5年度安全生产目标的内容，现与财务部 签订如下安全生产目标:一、目标值:1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为 100%二、本单位安全工作上必须做到以下内容:1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予