宿迁汽车旅游文化小镇运营方案

1、宿迁“汽车旅游文化小镇”运营方案一、项目概述汽车文化旅游小镇（暂名）位于江苏省宿迁市宿城区徐淮路与环城南路交汇处东侧，宿迁国际汽车城商圈内。以此为基础、以特色小镇为发展契机，打造融“秀丽山水、人文景观、汽车文化、展示交易、旅游度假、休闲娱乐”于一体的苏北小镇。汽车文化旅游小镇占地约30 公顷，总投资逾25 亿元，采用“汽车产业+”的创新发展模式，促进汽车产业与新经济模式的充分“嫁接、契合、互融”，积极推动文化创意、休闲旅游、电子商务、物联网、汽车金融等新兴业态发展，构建形成多链条、高融合的新型产业生态圈，具体分为四大功能区：一是结合宿迁国际汽车城，通过汽车文化博览馆、汽车体验园、汽车运动营、汽

2、车俱乐部、汽车金融大厦、文化旅游特色街区、检测及综合服务区的建设打造汽车小镇的核心区，作为对外服务的主体部分；二是主题展示展销区，包括世界名车廊、平行进口展厅、豪车汇、新能源汽车、特种汽车、认证二手车，以新车发布、整车展示展销功能为主；三是以汽配、用品、改装、美容、维修等为代表的产业区；四是以物联网、 ERP电子网仓、阿里巴巴商盟为核心的配送服务区。按照“三年见成效”的总体思路，将坚持政府引导、企业主体、市场化运作的原则，积极打造一个产业特色明显、地方文化独特、生态环境优美、“产、城、人”三位一体的省内唯一的汽车全业态产业小镇，使之成为长三角地区乃至全国汽车产业的新样板、新典范。项目计划至 2

3、019 年底，开发建设面积50 万平方，完成固定投资25 亿元，吸引 60 家世界品牌、 1000 家业内知名企业、 30 个创业团队入驻；同时可实现年产值50 亿元，产生年税收收入1 亿元以上，集聚服务、技术、贸易、金融、物流、电子商务等方面高级专业人才1000 人以上，提供就业岗位 10000 人。我们分小镇及产业两部分来阐述这个项目：一、小镇的打造原则：“特色”，鲜明的特色是打造小镇模式的首要原则，也是小镇的特质、魅力、生命力的表现；“文化的原生性、鲜活性” ，这是独特的自然风貌、人文文化等社会性生态元素的组合；“产业发展相融合”，做好产业规划统筹考虑， 保持小镇持久繁荣。扶持新兴业态发

4、展，构建形成多链条、高融合的新型产业生态圈，甚至结合宿迁的旅游市场（三台山、骆马湖）实际情况，在项目范围内做好项目联动：把“房车营地” 、“汽车影院”、“非标赛道”、“摄影基地”等等拓展起来；另外，“提供便捷完善的设施服务、彰显传统文化、建设秀丽环境”也是我们作为保护性开发小镇的重要元素。二、产业部分的运营策略锁定品牌商户、严把招商质量关通过全国汽车后市场总会、广东省工商联、佛山市企业家联合会、广东省汽车用品商会、浙江省汽摩配行业协会等单位，正在积极完成：1、引进世界知名品牌43 家，包括：倍耐力、德国马牌、泰国 FINIXX飞雳士、米其林、普利司通、邓禄普、固特异、固铂、横滨、佳通、3M、壳

5、牌 、美孚、嘉实多、道达尔、福斯、康普顿、BP、昆仑、长城、统一、五福金牛、朗格世明、瑞朗、红鸵鸟、御马、鸿盛原宇森、爱车屋、东莞雷鹰、思卡华、佳明、任我行、纽曼、中恒、新科、神行者、万利达、华峰、征服者、昂达、动感车夫、凌度、途美等。2、引进互联网商盟 12 家，包括：“阿里巴巴 ” 、“中驰车福 ”、“汽车超人”、“途虎养车”、 “典典养车”、 “诸葛修车”、 “I 保养”、“淘气云修”、“康众汽配”、“正时汽配”、“京东海拉”、“精米商城”。3、. 引进全国性连锁品牌6 家，包括：“六连横” 、“华胜豪车” 、“小拇指”、“领驰汽修”、“迪欧本宝”、“福仕嘉”。4、引进汽配用品批发大户7

6、7 家。（另附名录）5、引进二手车大户： 北京“优车诚品”6、引进知名汽车俱乐部8 家，包括：悍马会、越野E 族、爱卡、清风车影、大陆汽车俱乐部、安吉汽车俱乐部、苏友汽车俱乐部、帕拉丁汽车俱乐部。7、引进汽车金融、创投资本服务机构3 家，包括：广汽汇理汽车金融、桑坦德消费金融、 建信投资。8、引进市场联盟4 家：包括：金恒德、万品、陈田、广源。9、引进全国休闲、餐饮知名品牌16 家，包括：星巴克、母米粥、避风塘、真功夫、味千拉面、同湘会、澳门街、旺角渔村、北海渔村、外婆家、海底捞、满记、绿茵阁、俏江南、小南国、迪欧咖啡。10、引进精品酒店北京天九。待完成：（正在协商）1、引进二手车大户： 上海

7、“车王”、“瓜子二手车”、“ 273 平台”。2、引进市场联盟：上海汽配城。3、引进五星级酒店：华美达。4、引进知名物流配送企业：顺风物流、安东物流。5、本地经营户。三、开发模式创新及差异化经营1、定位目标立足宿迁、依托长三角、辐射苏北，集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算、生活配套等服务于一体。围绕此定位，在产品规划和业态选择上才能做到适度超前和合理布局。2 、规划布局（附设计文本）3、开发模式在整个建设中，招商工作先行，并以“合作建房”模式分区域锁定自营商户，实现“以销定产”的定制式建设。对项目的开发节奏把握到位：先开发低密度大规模建设、后大体量多层建筑开发；符合前期资金回

8、收和经营旺场与项目整体形象展示。目前已完成60000 平方米的销售锁定。4、差异化经营顺应宏观与微观的需求，把相关供应链的体系整合起来，建成了生产服务业的综合型专业市场这种超前的商业模式。在做好传统“展销、发布、汽配、用品、维修、保养、检测、牌照、保险、金融、物流”等业务的同时，大力培育“新能源”、“工程机械配件”、“专汽配件”、“改装拆件”、“电子精品”等业态板块，从而拉长贸易距离及延伸服务深度，形成苏北地区独特的市场竟争力。另外，以特色小镇为基础，努力打造好生态旅游、汽车运动、休闲娱乐、美食商务等互动元素，最大化的实现“人流、物流、现金流”。5、投资组合优化项目以 PPP模式进行，投资组合

9、由市城投公司代表政府方、国企为社会资本牵头方、中汽全联为运营方，三方联合开发、建设、运营。最大程度地保障了项目的成功。6 、保障措施得力：资本运作 +政策扶持 +金融服务资金运转的成功主要归纳于对资本运作的娴熟，充分发挥资金的价值最大化；发挥了资金的杠杆效应，实现股东利益最大化。政府政策与金融资源：享受政府在工商、税务、重点项目等方面的优惠政策，政府驻点服务，联席办公；中国工商、农业、中国银行、江苏银行、民丰银行进驻为经营者提供各种金融服务。三、组织机构公司实行公司董事会领导下的总经理负责。董事会决定公司的重大事宜，总经理、副总经理由董事会确定聘任，负责执行董事会的各项决议和日常经营管理工作。

10、本项目计划劳动定员为 30 人。所需人员除部分中高级管理人员由公司内部选用外，其余将从社会上公开招聘，通过考核择优录取，并一律实行劳动合同制。项目建设工程实施计划施工及竣工计划：1、本项目开竣工分为：主力店及风情街部分（129776 平方米），专业市场部分（ 153045 平方米）和高层部分（176912 平方米）。2、建设次序： 2017 年建主力店及风情街， 2017 年底建专业市场部分，2019 年建高层部分。3、交楼和开业次序：3.1 主力店及风情街部分：2016 年12 月份开工建设，2017 年7 月底封顶； 2017年“五一”前完成80%的去化，回笼建设金额。预计2017年10月

11、份开业进入试营业阶段。3.2 专业市场部分： 2017 年 9 月份开工建设， 12 月底封顶； 2017 年 10 前完成 80%的去化，回笼建设金额。预计 2018 年 5 月份进入营业阶段。3.3 高层部分： 2018 年 3 月份开工建设， 2019 年 5 月份封顶并进入销售阶段。投资估算根据国家概算指标，对本项目进行初步估算。一、投资估算编制依据1、委托编制可行性研究报告协议书；2、宿迁市规划局关于地块规划设计条件书；3、现状地形图及基础资料；4、其他文件；5、国家有关法律、法规、政策；6、有关部门颁布的工程建设定额标准；7、国家发改委、建设部建设项目评价方法与参数第三版；8、投资

12、项目可行性研究指南 。二、项目总投资估算见城投公司估算表三、项目销售回款估算按照本项目开发方案和营销计划的策划，以及根据项目建设和销售进度的初步安排，整个项目的销售周期三年。各期的销售回款计划为：2017年“五一”前完成主力店及风情街部分80%的去化，每平方均价为6500 元，回笼建设金额预计84440 万元。2017年10 前完成专业市场部分80%的去化，每平方均价为6200元，回笼建设金额预计94888 万元。2019 年 5 月份高层部分封顶并进入销售阶段。每平方均价为5000元，回笼建设金额预计88456 万元。其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、

13、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015 年度安全生产目标的内容，现与财务部 签订如下安全生产目标：一、目标值：1 、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2 、现金安全保管，不发生盗窃事故。3 、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4 、安全培训合格率为 100%。二、本单位安全工作上必须做到以下内容：1 、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触

14、的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。2 、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。3 、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。4 、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。5 、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。6 、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。7 、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。8 、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；9、发生事故，应立即