内地物业管理现状与发展趋势

1、内地物业管理现状与发展趋势内地物业管理现状与发展趋势王慧清(哈尔滨房产交易中心南岗房产交易所,哈尔滨150001)随着城市改造步伐的加快.住宅小区的规模不断在加大,物业管理的要求越来越高,问题也就日益显现出来,如何逐步解决存在的问题,适应其需求及发展空间继续扩大的趋势也摆到了日程上来.纵观国内目前物业管理水平,均与专业的物业管理服务有一定差距.帮此大胆借鉴一些发达国家及地区的物业管理经验,探索符合国际惯例并适合中国国情的物业管理体系,建立社会化,专业化,企业化的物业管理新出路,是中国物业管理行业发展的迫切需要.而国外专业及一流的物业管理公司进入中国内地的物业管理市场也是必然趋势.在上个世纪九十

2、年代初期,部分国外专业及一流的物业管理公司已逐渐察觉到中国内地各省市的专业物业管理服务需求正因房地产市场的急速发展而扩大,并开始提供专业化及国际一流的物业管理服务,其中包括怡高物业服务有限公司;世邦魏理仕;第一太平戴维斯;戴德梁行物业管理有限公司;东亚物业管理有限公司;嘉理物业服务有限公司;卓德物业顾问有限公司;威格斯物业顾问管理有限公司等等.但是这些国内外知名的专业物业管理公司在中国内地的发展过程中,均因遇到各种各样不同的问题及不同程度的阻碍而影响其发展.一,政策法规环境的影响中国内地尚无全国性统一的物业管理法规,各地自行制定相关的地方性法规,各省市都自行制定了有关物业管理法规制度的执行细则

3、,在全国范围内无法统一形成完整,系统的法律体系,这些法规性的文件之间有着各自的地方特色,甚至相互矛盾,专业物业管理公司的管理难度亦相对增加,这一方面的影响还包括物业管理公约权力不足,缺乏物业管理公约内容制定的监管,现行的行业管理法规制度未能全部落实执行监管,缺乏针对商业办公大厦及商场的物业管理法制度,缺乏有效的物业管理费用追收途径,物业管理费用收取标准弹性较大等等.二,房地产发展商的影响国内很多房地产商为追求高利润,往往在建设过程中偷工减料造成种种遗留问题而增加日后物业公司的管理难度及管理成本.如新建物业的遗漏工程,物业建筑期内草率的工程监督及测试;物业配套设备不匹配;公用设施设备维修专用基金

4、未能落实;顾问式的物业管理服务即发展商在物业落成后,自行成立物业管理公司再委托专业公司提供物业管理顾问服务,这种模式极易导致物业服务质量下降.三,物业配套设备的专业保障服务状况的影响在现阶段,国内符合国际水平的专业维修保养承办商不多,导致物业先进配套设施,设备的维修保养费用高昂,无法找到合适的专业维修保养承办商.物业管理企业在别无选择的情况下.多招收配备直属工人导致管理人员增加,影响物业管理成本.同时此等直属工人亦可能因对相关设施设备的特点,性能了解不深,而需要较长时间了解研究,导致工作效率降低.部分发展商为提高物业的级别,多选用国外高级进口的设备,同时为降低投资成本,而不会安排较多的配套零件

5、.因此相关物业管理企业在日后的维修保养过程中,大多会遇到配件欠缺,维修费用高等问题而影响维修时间,从而极大的降低了物业管理水平.四,地域经济差别大主要指国内各地区经济发展严重不平衡,人均收入差距较大以及国内与国外经济差距较大,国内业户普遍难以缴纳较高水平的管理费用,国内业主对专业物业管理理念不清楚,国内物业管理发展趋势:1.物业管理服务的需求及发展空间将持续扩大基于国内经济的迅速增长,中国已成功进入世界贸易组织及吸引国外财团不断在国内进行大量投资活动因素考虑,在可见的将来,国内物业管理服务的需求将不断增加,从而使物业管理服务行业的发展空间继续不断扩大.2.劣质及非专业的物业管理公司将继续被优质

6、及专业的物业管理公司所取代基于国内国际人口流动率不断加大,国内的业主对物业管理服务日渐了解,劣质及非专业的物业管理公司将无法满足对物业管理市场的需求;优胜劣汰的竞争将日趋激烈,而劣质及非专业的物业管理公司势必被淘汰.3.专业物业管理市场的业内人士将加强与国内相关的政府部门进行沟通基于国内现行的物业管理法规制度存在较多问题,专业物业管理市场业内人士应加强与国内相关的政府部门进行沟通,协调,修订相关法规制度,使之变成合理化,可操作化.4.托管式的专业物业管理服务逐渐取代顾问式的物业管理服务基于顾问式的的物业管理服务因无实际管理权力而无法落实执行及监督物业管理工作,引致管理服务难于达到专业水平,无法满足业主需求,同时顾问式的物业管理服务存不稳定因素,故托管式物业管理