长租公寓运营项目方案【顶级版】

1、长租公寓众篇项目运营方案策划书长租公寓运营项目方案Z0丄<v 叫0长租公寓众篇项目运营方案策划书3一、项目概况1、长租式公寓酒店的概念:2、长租式公寓酒店的发展历程及产业链:3、长租公寓市场发展现状案例解读二、影响长租公寓市场的三大因素111、人口流动112、房价髙昂113、政策支持11三、长租公寓未来发展趋势123、项目简介144、公寓的基础配置155、项目的其他特色服务156、样板间及大厅装修效果16四、市场调查分析161、我国现阶段长租市场情况162、我市目前长租市场情况:17五、该长租公寓服务标准:171、XX长租公寓公约及租客标准审核17182、基本服务标准及流程规范(1) 卧

2、室：床.书桌.椅子.衣柜19(2) 卫生间：台盆.淋浴.坐便器、梳妆镜19长租公寓众篇项目运营方案策划书5（3） 厨房：抽油机、洗菜池、灶台19（4） 家电：（电视机、洗衣机、冰箱、空调、热水器）19（5） 智能化设备：门禁、门锁、全覆盖监控、智能水电（根据客群需求）19六.长租公寓管理制度211、物品配备标准212、费用收取223、住宿规定224、其他规定22七、信息管理系统25一、客户（租客）C1R管理系统25二、智能生活服务管理系统25三、增值服务管理系统25八.组织机构设置251、公司性质262、公司组织构架263、部门职责264、创新机制27九、项目市场推广策略281、市场定位282

3、、推广策略29（1）引导试销期29长租公寓众篇项目运营方案策划书30（2）公开强销期3、互联网营销策略304、十、经济效益分析3010. 1赢利预测编制基准301、成本编制基准:312、营运及营业收入编制基准3110. 2盈利预测的基本假设3210. 3财务报表321、公司2020-2022年度营业税金及附加估算表322、公司2020-2022年总成本费用估算表（见表3）.333、公司2020-2022年全部现金流量表（见表5）.334、公司2020-2022年固定资产折旧表（见表2）.335、公司2020-2022年利润与利润分配表（见表4） 336、公司2020-2022年财务预测指标汇总

4、表（见表6）.3310. 4预测结论331、营业收入预测332、营业税金333、投资回收期33附表1：营业、销售税金及附加估算表3473537附表2：固定资产折旧表 附表3：总成本费用估算表长租公寓众篇项目运营方案策划书39附表4：利润分配表附表5：项目财务现金流量表41附表6：财务预测指标汇总表44十一、项目主要风险及对策:45十二.长租公寓发展趋势45十三、融资与退出491、投资建议492、资本结构493、公司管理层条件504、投资者介入公司业务程度505、投资者退出方式50#50十四、互联网+长租公寓长租公寓众篇项目运营方案策划书一、项目概况1、长租式公寓酒店的概念:“长租公寓，又名“白

5、领公寓"，“单身合租公寓"，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过 来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周 边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家 接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。我们将 这个基本的概念进行发展和延申，大力创新，打造我们的XX长 租公寓品牌，在发展中逐渐形成连锁租赁平台。长租公寓按照其空间和管理的统一性情况，分为集中式和分 布式。集中式长租公寓，即租赁平台通过收购或租赁的模式取 得项目整体的管理权（通常为整栋，或整栋的几层）,统一进行 改造后出租的一种租赁公寓模式。分散式长租公寓，即租赁

6、平台 从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出 租管理的一种租赁公寓模式，我们依托的第一个项目就是统一长 期租赁XX市的现代城B座整栋大楼，进行集中式长租公寓运营。2、长租式公寓酒店的发展历程及产业链:发展历程图11STUft* a 亘w化a-KHft 绑a&KR同SMI卿wu化产业链图咖EI耀筒 »n如FSJSSSB业±S3、长租公寓市场发展现状案例解读 2020年，对于长租公寓来说是动荡的一年，即是发展也是蒙上阴霾的一年。在时代的潮流与租房趋势的推动下，拥有“满满情 怀”的长租公寓不断兴起，兴起的同时面临着因为资金链断裂,出现“爆仓”的危险。大多

7、数的长租公寓由于持续“烧钱”未能盈利，甚至从未获投,尚未来得及施展拳脚，就死在摇篮里。N丿彳*：彳二IL居 中国长租公寓市场兴起于2013年，长租公寓的兴起源于与传统 租赁的不同。统一清新的装修风格、完善的配套形式吸引了青年 人的眼球，而且作为租客不用直接面对房东，不存在与房东的直 接矛盾。以上几点都是长租公寓获取较高人气的原因。一、长租公寓发展现状 长租公寓可分为分散式长租公寓、集中式公寓，以及服务式公寓。根据数据显示目前国内的集中式公寓占比只有不到3成，但分散 式长租公寓占比则超过7成。差距如此悬殊，主要因为集中式公 寓物业门槛比较高，选址位置也比较苛刻。但根据调查，集中式 公寓的口碑明显

8、高于分散式公寓。上你小併人©Tffi匸I 24七令341卄17%中国长租公寓市场分类目占岀75%15三种公寓发展对比 分散式长租公寓：国内重点城市中分散式长租公寓约为150万 间。其中相寓HOME和自如的房源数量就近100万间，占分散式 长租公寓2/3。而剩余约1/3房源则由青客、蛋壳、美丽屋等品 牌供应。中国分散式氏租公寓房IW量TOP 1060a册4020|社租 S见蛋売集家自如友家 相SHOME 青審美丽屋优客逸家甌分散式长租公寓主要布局在华东地区，占比达到51%；华北和华 南地区次之分别为20%和16%；而在西南、东北、西北地区等经 济欠发达地区，其分散式公寓数量则大幅度下降

9、，三地区总和不 到 15% O集中式长租公寓：目前集中式长租公寓虽然在市场占比不 多，但是近几年也得到了良好的发展，据测算，2016年集中式 长租公寓的品牌指数平均值发生飞跃式增长，环比+83%； 2017年，市场开始强劲的优胜劣汰，品牌指数均值增幅虽不及2016,但仍环比+18%；截至2020年10月，其平均值小幅增长6%。20152017长租公寓品牌掲数平均值鳧牌猶戴*2015 年 201雄 2017 年 « 201810 月5CEO70£0=040=029100集中式长租公寓布局城市由前期的北、上、广、深等一线城市扩 展至沿海、中原等地区。国内重点城市中主要集中在广东

10、、上海、 北京、江苏、浙江等省市，其规律与服务式公寓类似，门店数量 由沿海向中部城市递减。Z护小併人=怖 口 2 4七令341卄集中式长租公寓市®分布TOP 10600400探200耳lllll.王尊分布城市1LF 上莓 F 新江 江苏高建 四川 湖:U 重咲 关西圏2部分房企2018年长租公寓规模实况及目标对比名称規模苑H岌展目标万科泊寓业务覆S 32个主要城市，累计获取 房间数超过16万间，累计开业超过 4方向在2018年拓展45万间，远期规划100万间龙湖冠富覆盖全国20余个城市，拥有在运营 房源数2万余间2018年目标开业房源累计 万间，2020年营收提高 至3(H乙跻身行业

11、规模前旭裤领宣2018年8月全国16个城市，拥有签 约公禽数量超过4.5万间计划5年20万间，IPO上 市招商 蛇口壹公 寓2018年6月全国布局长租公11近2 万间，管理规模总计约90万平方米计划二年完成全国重点城 市品牌落地，签约管理规模 达10万间，通过兼并购模 式将管理规模扩容至100 万间碧桂 园Big-国际 社E2018年9月底，在莞深两地签约12 个项目，已开业4家门店计划到2020年，围绕一二 线核心城市发展100万套华润有巢2018年苜个项目落地深圳，第一批产品于20i8年8月入市战略进驻一二线城市，计划在23城拥有4万间谿極；牺产翌硏究a対禧経汛学人人严长相公虫金筹顶目运背

12、方案策划书服务式长租公寓：此公寓类型不同于前两者，在前期，主要的消 费客群主要为外企高管。随着长租公寓的兴起，客群拓展到高级 白领。其公寓分布在华南地区、珠三角地区、沿海省份、内陆川 渝地区，而中西部地区服务式公寓还只是零星分布。二、影响长租公寓市场的三大因素1、人口流动中国的人口基数大，流动人口数据也是高达4亿，其中42%的流 动人口都是有租赁需求的。主要集中在一二线以及沿海城市。2、房价高昂由于高房价、限购等政策，房产市场受到宜接影响。这对于大多 数的流动人口购房存在一定的困难性，进而，增加了租赁市场的 整体需求。3、政策支持在“租售并举”的政策下，国家将住房租赁市场纳入日程，目前 出台了

13、土地供给、金融支持、个税优惠等政策，为长租公寓（集 中式长租公寓）给予一定的支持。上你小併人©Tffi匸I 24七令341卄JI三、长租公寓未来发展趋势 目前，长租公寓市场已经由增量市场转向存量市场，仅北、上、 广、深、杭、成这6大城市存量至少有13.5万套。然而市场存 量是有限的，市场依旧需要加速供应，因为也有数据显示，预计 在2020年，长租公寓需求大约1000万间，营业收入近2200亿 元，总体净利润规模在250亿元左右。r长租公寓众篇项目运营方案策划书上你小併人©Tffi匸I 24七令341卄,5Hilled3沁vr由于政策支持、市场发育及城市巨大需求等利好方面，令

14、长租公 寓行业爆发出前所未有的活力。各个城市政府都提高了未来五年土地出让中租赁住宅用地的比 例，预计在2022年长租公寓（集中式长租公寓）可高达75.6万 套。在成熟市场看长租公寓（集中式长租公寓），其已经是一种具有 明显优势的投资级资产（租金回报稳定、投资回报率高、资产流在国内，长租公寓投资市场化程度还比较低，目前的流动性也是 比较有限，但收益大量的租赁人口、有效公寓短缺、政府对支持性政策的不断探索，以及未来各参与主体利用自身优势共同合 作，中国长租公寓或迎来新的一轮机遇。3、项目简介本项目是长租式公寓酒店，将采用集中式公寓的形式提供租 住服务，其一快捷酒店式的物资配置、人性化的装修、友好的

15、服 务，即融合了酒店的细微服务，又保留了公寓的家居特色，舒适、 友好、便捷。我们将致力于为租客营造如酒店一样的家。我们将 租下整栋楼，重新改造之后出租。计划是装修到开业周期约3个 月。卖点是良善的公共空间和紧密的社区氛围，便捷的交通环境, 方便的配套服务，以及属于年轻人之间的社交服务，并且申报市 级众创空间。项目地址位于：XXX市XX大道，共六层，打造成三种风格: 快捷酒店式、民宿自由式、现代简约式。总建筑面积31898平米, 房间278间，可容纳669人居住，项目的其他关键指标可以见后 面的财务预算表。4、公寓的基础配置公寓将采用清新现代的装修风格，配备洗衣机、冰箱、空调、 数字电视、热水器

16、、厨房、独立卫生间、阳台、1.5米床，电热 水壶、茶几、衣橱、24小时免费宽带、无密码UTFI等。统一配 备洗涤液、香皂、牙刷等日常用品。布置温馨，让你体会到回家 的温馨。只管努力工作，一切找到回家的感觉。并且配有共享办长租公寓众篇项目运营方案策划书公室，会议室，餐厅公寓内所有的床上用品均经过专业洗涤公司清晰消毒，卫生 间、厨房等均经过统一消毒，进行简单的入住手续后，你就可以 甩开沉重的包袱，享受家一般的温馨和酒店式的优质服务。5、项目的其他特色服务建立公寓统一的微信公众号APP,提供洗衣、快递、共享餐 厅、汽车租赁、机票、小超市、共享会议室等系列生活及商务化 服务模式6、样板间及大厅装修效果

17、由专业的设计院完成设计后，由我方股东召开会议确定 二、市场调查分析1我国现阶段长租市场情况流动人口和毕业大学生是住房租赁市场的主力军，流动人口 伴随着城市化率的提高已经出现放缓趋势，而伴随着房价太高, 越来越多年轻人加入租房群体，租赁市场需求规模大，供应规模 还在起步阶段，发展前景广阔。,2019年中国租赁市场成交总额已经超过1.5万亿元,租金人口接近L 6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2. 5万亿元,租赁人口达到2亿；2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元, 租赁人口达到2.5亿。未来中国的品牌公寓将同时存在集中式、分散式和托管式三 种模式。整体品牌公寓的市场占有率将分布在10-

18、15%的范围内。我国目前品牌公寓的数量占整体租赁市场的比重约为2%, 集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2-3万间左右，分散式公 寓龙头公司管理规模在50万间左右。未来品牌公寓如果能达10% 的市场占有率，整体的公寓数量将达到1060万间。2、我市目前长租市场情况:从市场需求来看，我市的长租市场属于起步发展阶段，大量 的年轻群体进入城市，创造了市场的基本需求，从竞争格局来看, 我市尚未有大型的品牌商进入，尤其在黄金的地段，房源是最核 心的资源三、该长租公寓服务标准:1、XX长租公寓公约及租客标准审核遵纪守法,依法经营行业自律自强诚实守信,维护业主租客合法权益规范经营,践行行业标准杜绝欺诈安全管

19、理,保护人身信息财产安全卫生健康,保障公寓安全住宿环境r长租公寓众篇项目运营方案策划书品质服务，注重体验提高顾客认知 绿色环保，节能减排倡导绿色发展 品牌战略，完善体系接受社会监督 租客标准审核: 具体双方的约定体现在租赁合同里，基本前提就是无不良嗜好, 无犯罪记录，能够遵守公约的租客。2、基本服务标准及流程规范要做应急预案：做地震、火灾、食品安全、公共卫生、治安 事件、设施设备突发故障等各项突发事件。增设消防疏散标识图: 经营居住楼层与房屋，应有明显的导向标识，并应能引导住客直 接到达门厅。消防通道保持通畅，有消防疏散标识图。分散式长租公寓应 每间客房内明显位置张贴疏散逃生标识活示意图，以及

20、紧急电 话，保证24小时电话畅通。设有行路、场所等公共信息图形符 号住宿设施门锁等安全装置完好、有效。公共区间照明设备完好：电力系统的安全保护装置完好、有 效；电气安全、完好。楼梯间、走廊应装置紧急照明设备。装修材料符合环保要求：提供长租集中式公寓的企业，设置 办公区域安全、健康、通风透光。禁止非法人员借用场所搞非法 聚会等活动。公寓必须具备的基础设施1. 卧室：床、书桌、椅子、衣柜 2卫生间：台盆、淋浴、坐便器、梳妆镜 3厨房：抽油机、洗菜池、灶台4. 家电：（电视机、洗衣机、冰箱、空调、热水器）5. 智能化设备：门禁、门锁、全覆盖监控、智能水电（根据客群需求） 卫生规范:需要具备符合餐饮业

21、和集体用餐配送单位卫生规范服务 人员应具有卫生常识，具有本年度健康体检证明。在长租公寓的公共场所：客房、餐厅保持干净卫生，封闭状 态下无异味，空气质量符合规定。服务品质要求:长租公寓企业，可组织住客开展多种形式的社区活动。但不 能扰民、不损坏地域生态环境。监督管理长租公寓众篇项目运营方案策划书在管理监督方面，意见稿指出，经营者应购买企业运营 保险及公众责任险。也就是说，公寓要为入住的每一位租客购一 份保险合同；不能有妨碍其他租客的正常作息。不能擅自变更经营范围和经营内容，随意修改房屋结构；不能做 房中房，只能做N+1,起居室可以分割，其他空间不可分割，有 窗户或者阳台（意味着暗厅不满足标准），

22、有暗房需加装新风系 统。分割后的空间不少于10平方米；起居室被分割后的公共空间, 最窄处不少于1.2米；分割所用的工艺、材料，均满足国家防火 要求，隔断墙面防火级别不低于B1级，使用纸质、布质壁纸时, 单位重量应小于300G/nf；分割后空间应满足卧室隔音标准，即:1.昼间卧室内的等效连续A声级不应大于50dB；夜间卧室内的等效连续A声级不应大于40dB 四、长租公寓管理制度 目的: 为规范单身公寓的管理，营造温馨整洁的居住环境，保障单身公 寓住 户生命财产安全，特制定本管理制度:1.2适用范围：本制度适用于本单身公寓入住人员管理2、物品配备标准3长租公寓众篇项目运营方案策划书:配备住户们生活

23、所需的基本家具，包括空调一台，电视机一 台，热水器一只，电视柜一个，衣柜一个，木椅子两把，双人床 一张。3、费用收取:水电费及一些其它收费项目（包括厨房，网线，有线电视）每按实收取, 房东有权根据物价情况对单身公寓房租租金及一切收费费用进调整，调整情况先通知住户，双方同意后实施。4、住宿规定4. 1租客应保证公寓内所有设施完好无损, 丢失或损坏物品经房东按物价评估 损失后由住户赔偿。4.2不得在公寓内酗酒、滋事、赌博、打架斗殴和高声喧哗。4. 3不得私自改变现有水、电线路，破坏墙壁，污损外墙。#长租公寓众篇项目运营方案策划书4.4室内严禁使用或存放危险品及违禁物品，不得在公共区域堆放过 多个人

24、物品O4. 5严格按照说明使用电器，确保安全用电，严防事故发生。上班或 放假期间离开住房时应关好门窗、水电等。4.6维护公共区域卫生包括走廊，楼梯，厨房。4. 7拖欠水电费及房租的住户，房东有权取消该住户门禁卡识别功能4.8不要在马桶内扔纸巾以及个人卫生用品，注意地漏上残留的一些 污垢（如：头发丝，剩饭，菜叶等） ,若因以上行为造成马桶，地漏堵塞的情况出现，均自行负责, 房东无关。4.9注意地板上的积水, 如发现地板因积水或其他个人原因造成地板起泡, 发胀，破裂，导致房间内设施损害，经房东按物价评估损失后由 住户赔偿，或者由住客自行处理。5.0生活垃圾不要堆放在走廊上、厨房、一楼门口，统一扔在

25、本公寓 对面的马路边上大型垃圾桶内。5. 1与周围租客友好相处，不得挑起是非，因个人原因引发不必要的 矛盾并造成后果的，由个人负责处理。5.2住户停放在单身公寓内的机动车和非机动车等出现失窃、受损等 情况由住户自行负责。5. 3禁止住户在单身公寓内饲养动物。四、信息管理系统（-）客户（租客）CMR管理系统这里主要是管理租客个人信息和通讯信息，方便平时的管理。（二）智能生活服务管理系统选择合适的公寓智能管理系统支持公寓日常运营工作是很必要的。明智的选择以及合理的运用可以提高工作效率，节省运 营成本。比如，管家不需要亲自抄水电表、不需要帮忘记拿钥匙的租客递钥匙、不需要担心漏电漏水火灾时不时检查设备

26、是不是坏了、不 需要挨家挨户上门收房租水电费等等一系列事情，节省下来的时 间就可以充分利用到其他的事情上。（二）增值服务管理系统 管理为会员和租客提供增值服务的信息化系统。六、组织机构设置1、公司性质有限责任公司。2、公司组织构架公司性质是有限责任公司，初期组织结构采取直线职能制, 实行总经理负责制。公司设立人力资源部、营销部、财务部、后勤部、运营部等 五个部门。各级管理人员形成一个团队，明确职责，各尽其能，建立有 效的激励机制，为员工建立良好的工作环境，以人尽其才，尊重 人，团结人，服务人的理念塑造企业文化。3、部门职责总经理：负责公司的日常经营事务，对董事会负责，决定经 理和部门经理的人选

27、，协调各部门之间的关系。部门经理：负责公司的日常运营并协调各部门之间的关系。人力资源部：直接由总公司管理，负责人事安排、企业人力 资源规划、招聘、培养、使用及组织等各项管理工作。财务部：直接由总公司管理，负责公司资金的筹集、使用和 分配，如财务计划和分析、投资决策、资本结构的确定、股利分 配等等；负责日常会计工作与税收管理，每个财政年度末向总经 理汇报本年财务情况并规划下年财务工作。运营部：负责长租公寓的日常管理等。营销部：负责公司总体的营销活动，决定公司的营销策略和 措施，并对营销工作进行评估和监控，包括市场分析、广告、公 共关系、销售、客户服务等。后勤部：负责日常经营管理的物资采购与供应，

28、配合其他部 门做好各类后勤的保障工作。4、创新机制本公司着眼发展以下几个方面的创新:机制创新：釆用期权制，给予公司经营管理或客户开发的 关键人员适当的期权，给员工优先参股权。按照众筹比例确定股 东相应权益。理念创新：坚持以“服务无止境，诚信求发展”为理念, 利用社会现有的人力资源，通过与各大商务公司合作的形式，进 行服务理念的创新。文化创新：以特色服务为主，倡导员工的团队精神和创新 意识。知识创新：公司建立专门的培训机构，在运营和营销等方 面对员工进行不定期的专业培训，建立公司人才资源库，为员工 提供接受培训和再教育的机会。运营创新：以特色化的管家式服务、一流环境打造、多元 化的增值服务为中心

29、，实施品牌化战略。七、项目市场推广策略1、市场定位因为我们公寓关注的是年轻群体，所以我们的目标群体为二十岁到四十岁的青年一代，主要是初上班的年轻人。因为房间 和楼梯为单身成年人设计，40岁以上的不租，结婚带小孩的不 租。我们公寓的目的是让年轻一代能够更好的交流。而且年轻人 人口简单，对居住环境的娱乐性、休闲性要求较高 具有生活品 味，对住宅要求在中高档次，崇尚“物有所值”的消费观点，希 望通过外在的居住环境体现自己的文化内涵。公寓也多位于大中 城市商圈周围，客户多为高素质的年轻人群。2、推广策略总体策略:(1) 打造良好的品牌形象，与竞争对手相区别，彻底的分析 调研，发掘该项目的个性之处。要细

30、致周到，体现出处为客户着 想的专业理念。 通过全部的VICI设计，塑造出一个年轻，活力，向上的社区氛围。（2）将都市繁华和心灵交流为一体，打造“个性、休闲、时尚、现代”的形象。不仅是酒店，更是身心的渡假场所、生活品质 的体现。 更是我们创新创业的空间。分期策略:（1）引导试销期该项目重在树形象，在这个期间通过多方位的媒体宣传来造势，针对目标消费者给出足够的信息，通过强势的宣传吸引消 费者的注意力。在正式投入之前要对对媒体进行严格筛选，争取 达到最好的效果；同时也要对目标市场及产品进行严格的调查和细分，从而给酒店准确地定位，也更准确地锁定目标消费群体。并且进行一定程度的前期折扣，利用微信朋友圈等

31、新型的传播方式进行宣传。（2）公开强销期媒体宣传继续造势，巩固前期宣传结果适时宣传销售成 果，刺激消费者 充分利用媒体资源，进一步挖掘潜在客户（3）销售冲刺期根根据前期市场反应，及时检讨，适时的调整宣传策略、方 向。八、经济效益分析科学管理，高效合理使用资金，是公司的财务保障；将为企业的发展奠定了良好基础，结合企业市场需求、竞争分析的基础 上，预测企业2020-2022年公司盈利情况。9.1赢利预测编制基准根据公司运营状况，并在充分考虑2020-2022年市场特点, 编制了 2020-2022年度盈利预测表，其所采用的会计政策在所有重大方面均与国家会计政策一致。1、成本编制基准:(1) 原辅材

32、料费用和燃料动力费用：年消耗量根据企业提供的成本数据及参加本项目其他专业提供的资料。(2) 折旧费：房屋及建筑物投资按10年平均折旧，预提5%残值；设备投资按5年平均计提折旧，预提5%残值;(3) 摊销费：其它资产和递延资产按10年摊销，专利等无形资产按5年摊销，征地费用按10年摊销。(4) 人员工资及福利费：本项目定员年人均工资按3万元/年标准计算，考虑适当提高因素，并以工资总额的14%计提职工 福利费。(5) 维检费：维检费按固定资产折旧费的30%计算。(6) 财务费用：借款利息支出计入成本，对于其他的利息收入和利息支出以及金融机构手续费等，公司无贷款，故未予估算。(7) 销售及管理费用：

33、营业费用按营业收入的3%计算，管a长租公寓众篇项目运营方案策划书理费用按营业收入的1%计算2、营运及营业收入编制基准(1)营业税及附加增值税:营业税税率为5%；城乡建设维护税：以营业税额为 基数，取7%。教育费附加：以营业税额为基数，取3%。(2)所得税：所得税税率按25%。(3) 盈余公积金：按税后利润的10%计提盈余公积金。(4) 未分配利润：未分配利润，由项目单位按公司章程规定自行结转与分配。92盈利预测的基本假设1、本公司所遵循的我国有关法律、法规、规章和本公司所在地区的社会经济环境如现实状况无重大变动;2、本公司经营业务涉及的纳税基准或税率以及外汇汇率将在正常范围内波动;3、无其他不

34、可抗力因素及不可预见因素对本公司造成之重大不利影响。9. 3财务报表1、公司2020-2022年度营业税金及附加估算表(见表 1)2、公司2020-2022年总成本费用估算表(见表3)3长租公寓众篇项目运营方案策划书a3、公司2020-2022年全部现金流量表（见表5）4、公司2020-2022年固定资产折旧表（见表2）5、公司2020-2022年利润与利润分配表（见表4）6、公司2020-2022年财务预测指标汇总表（见表6）94预测结论1、营业收入预测公司正常运营后，预计年均营业收入为132.6万元。2、营业税金公司正常运营后，预计年均实现营业税及附加7. 3万元。3、投资回收期所得税后投

35、资回收期:Pt =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量=4. 1 （年）长租公寓众篇项目运营方案策划书附表1:营业、销售税金及附加估算表万元序号名称单位经营期年份2020 年2019 年2020 年2021 年2022 年1营业收入120. 00126.00132. 30138. 92145. 862营业税金及附加6. 606. 937.287.648. 022. 1营业税6. 006. 306. 626. 957. 292.2城乡维护建设税(7%)0. 420. 440.460. 490.512. 3教育附加稅金(3%)0. 180.

36、 190. 200.210. 22附表厶固定资产折旧表万元项目固定资产残值率折旧年限年年年年年折旧费4.754. 754.754. 75设备0.055. 00原值20.0020. 0016. 2012.40& 60折旧费19.003.803. 803. 803. 80残值L0016.2012.408. 604. 80房屋建筑物0.0510. 00原值10.0010. 009. 058. 107. 15折旧费4.750. 950. 950. 950. 95残值5. 259.05& 107. 156. 203长租公寓众篇项目运营方案策划书附表3：总成本费用估算表万元序号项目合计经营

37、期年份年年年年年1办公消耗性原料33. 156.006. 306.626. 957. 292燃料及动力55 2610, 0010. 5011.0311. 5812. 163工资及福利费377. 9568. 4071.8275.4179. 1883. 144维检费2.380. 480.480. 480.480. 485折旧费23. 754. 754. 754. 754. 754. 756摊销费10. 002. 002. 002. 002. 002007管理费用19. 893. 603. 783. 974. 174. 388营业费用33. 156. 006. 306.626. 957. 299财务

38、费用33. 156.006. 306.626. 957. 2910总成本费用555, 5310L23105. 93110. 86116. 04121.48其中：1.固定成本467. 1285. 2389. 1393. 2297. 52102.032.可变成本88.4116.0016. 8017.6418. 5219. 4511经营成本52L7894.4899. 18104. 11109. 29114.732长租公寓众篇项目运营方案策划书附表5：项目财务现金流量表附表4：利润分配表万元序号项目合计经营期年份年年年年年1营业收入663. 08120126132.3138- 92145- 862税金

39、及附加36. 476606937- 287648. 023总成本费用555. 5310L23105-93110. 86116, 01121.484利润总额(1-2-3)71.0712. 1813 1514 1615.2316, 365弥补上年亏损0. 000- 000. 000000- 000. 006应纳税所得额71.0712. 1813 1514. 1615.2316, 367所得税17. 773- 043. 293- 543-814.098税后利润(6-7)53. 309- 139. 8610. 6211.4212- 279公积金公益金等5- 330-910. 99L06L 141.23

40、10可分配利润53. 309- 139. 8610. 6211.4212.2711本年未分配利润47. 978- 228. 879, 5610. 281L0112累计未分配利润8- 2217 0926. 6536.9347 97万元序号项目合计经营期年份年年年年年1现金流入864. 075120126132.3138.91534& 86071.1营业收入663. 0757120126132.3138.915145.86071.2回收固定资产余值L00L001.3回收流动资金200. 00200. 002现金流出58& 0250. 00114.12109. 39114. 9312

41、0. 74126. 842. 1建设投资50.0050. 002.2流动资金10.0010 002.3经营成本52L7894.4899. 18104. 11109. 29114.732.4税金及附加3& 476. 606.937.287.648. 022.5所得税17. 773. 043. 293. 543.814.093净现金流量（税后）278, 05-50. 005. 881&6117.3718. 17220. 024累计净现金流量（税后）-50. 00-44.12-27.51-10. 14& 04228. 055净现金流量（税前）295. 82-50. 00&am

42、p; 9319.9020.9121.98224. 116累计净现金流量（税前）-50. 00-4L08-2k 18-0. 272L72245. 822长租公寓众篇项目运营方案策划书附表6：财务预测指标汇总表序号项目单位指标备注1项目总投资万元602年均营业收入万元132.63年均营业税金及附加万元7.34利润总额万元14.25所得税万元3.66税后利润万元10. 67投资利润率%23.78投资回收期年4. 1税后1长租公寓众篇项目运营方案策划书九、项目主要风险及对策:(1)政策风险：国家对长租酒店式公寓行业还未有规范，在国外例如美国，该行业已经相当成熟，但国内因为政策还存在一定 风险。从目前的

43、政策趋势来看，国家会出台一系列鼓励政策。(2)投资风险：房源集中的公寓的价钱很高。回报不确定。我们通过众筹模式来分散风险，通过项目选址和运营来提高的我们 的核心竞争力。(2)自身问题：长租公寓形式在近年才开始，专业运营长租公寓的团队很少。没有前辈的经验，只能自己摸索。很多工作都需 要投资者本人兼任。在这个过程中，我们一方面要请进更加专业 化的团队和管理者，同时自己也在不断的丰富经验，得到很大的 锻炼和成长机会。十、长租公寓发展趋势 金融工具助力长租公寓发展，未来旷5年里将迎来增长爆发在过去两年，REITs (房地产信托投资基金)的试点常常被 提及，尽管目前相关的税收政策和配套法律法规还未出台，

44、但就 一月前“新派公寓权益型类REITs”破冰长租公寓REITs后，“保3长租公寓众篇项目运营方案策划书利租赁住房REITs”通过上证审议，让REITs突破长租公寓瓶 颈有了更多期待。随着政策支持力度加大，资产证券化，类REITs金融产品将进一 步加快长租公寓重资产转向轻资产，从而实现更大的规模化与可 持续发展；在:5年内，现阶段地产开发商大量投入的重资产集 中式公寓将大面积投入市场运营中，带来新的运营增长；此外,35年长租公寓运营商经过模式验证与长期运营，或将开始正向盈利。由此来看，后续资本市场投资仍将继续，未来35年，长 租公寓获将迎来新一轮的增长爆发。证券化（REITs ）下的租赁模式4租赁住房-服务14长租公寓品牌两级分化,强者越强，弱者越弱房租a长租公寓众篇项目运营方案策划书长租公寓是资金和资源双重密集型行业，从房源获取与市场占有 来看，抢先获取价值房源的企业，在租期截止前，占领房源等同 于占领该地区的市场，而后来者机会较小。如资源较强的地产开 发系运营商，一方面可凭借母公司的供应链资源，在房源开发和 改造的成熟经验，降低投入成本，另