浩运园项目ABC实际成本分析报告定新加图版

1、浩运园项目成本分析报告一、项目概况：浩运园项目位于亚运村北苑路以东，北临天马大厦北路、东临冶金机械厂西路 （规划中），南临小营北路。地处新圈定的"奥运村"址的门户之上，占地面积 20347 平米。 总建筑面积99645平米 （以土地证为准）。 本项目开工时间2005年 9月 16日 , 竣工时间为2007年 8月 13 日。浩运园项目包括新建 A B、C三栋塔楼及地下车库和配套建筑。1.新建A、B C三座住宅楼为现浇剪力墙结构，檐高 6470米，地上22层一栋、 24层两栋， 地下三层，设有机械车位338个 （已建成机械车位92个） ，外墙外保温刷涂料，外窗采用铝合金断桥保

2、温双玻窗，电梯为三菱电梯，PB管地埋采暖，集中供热，小区设有中水系统，建筑面积为90182平方米（其中地下车库面积7969平方米） ，可销售面积为71915平方米。2原有配套楼白楼建筑面积为6224平方米，为多层砖混结构旧房，现已售出。3原有配套楼红楼为多层砖混结构旧房，建筑面积为2239 平方米。4 新建过街楼（连接配套红楼及白楼）为全现浇混凝土框架结构，建筑面积为 1000 平方米。配套楼红楼和新建过街楼两项（总建筑面积3239 平方米） ，与大屯派出所置换，其成本列入 A B C住宅成本还配套项中。二、浩运园项目实际成本分析（一） 、浩运园项目总成本构成浩运园项目成本汇总表序号项目名称金

3、额（万元）建筑回积单方成本 （元/m2）销售面积单 方成本（兀/m2）i一A、B、C三栋住宅及地卜车 库总成本51,6815,7237,150其中：1 .车库成本1,7532,2862.2862. A、B、C住宅成本45,5995,0236,2993.还配套成本（红楼及 过街楼）4,32914,29114,291二配套楼白楼成本3,4065,4735,473三预提费用2,605289363总成本57,692备注：A、B、C住宅成本中包括了销售费用 6,548万元。从上表看出，浩运园项目总成本为 57,692万元，由以下部分组成：1 . A、B C住宅实际成本为51,681万元（其中：地下车库成

4、本为 1,753万元，还配套成本为4,329万元）。2 .配套楼白楼成本为3,406万元。3、预提费用2,605万元，包括：东侧市政代征地腾退费用 500万元、地下 车库消防改造420万元、中水改造50万元、汽车坡道和防水改造及降噪120万元、热力分户计量300万元、对业主的赔偿维修185万元以及红楼装修及外 檐装修等120万元。（二）、对浩运园A B、C座住宅实际成本的重点分析浩运园A、B C座住宅工程实际成本为51,681万元（其中：含销售费用6,548万元、地下车库成本1,753万元、还配套成本为4,329万元），建筑面积单方成本为5,723元/平方米，销售面积单方成本为 7,150元/

5、平方米。具体详见下表。浩运园A、B、C住宅实际成本汇总表序号项目名称成本（万元）比例（衿建筑卸积单方成本（元 /m2）销售卸积单方成本（元/m2）一项目股权收购及拆迁补偿21,58841.772,3942,991二前期工程9561.85106132三建安工程16,65532.231,8472,307四基础设施及巾政工程3,9887.72442553小计43,18783.564,7565,941五财务费用4890.945468六间接货1,0922.11121151七管理费3650.714051小计1,9462162703.76八销售费用6,54812.67718897总计51,6811005,7

6、237,150从上图表中看出1、 拆迁补偿及征地费占总成本的41.77%， 在房地产投资中占重要比例。其建筑面积单方成本为2,394 元。2、前期工程成本占总成本的1.85%，建筑面积单方成本为106元 /平方米，属于正常水平。3、 建安工程占成本的32.23%，建筑面积单方成本为1,847 元 /平方米，属中等成本价格水平。4、 基础设施及市政工程占7.72%， 建筑面积单方成本为442元 /平方米，属于正常范围（一般在500 元 /平方米以内）。5、销售费用占总成本的12.67%,建筑面积单方成本为718元 /平方米。6、间接费、财务费、管理费三项占总成本的3.76%，属于正常范围。（三）

7、 、配套楼白楼成本为3,406 万元，建筑面积为6,224 平方米，建筑面积单方成本为5,473 元 /平方米。三、浩运园A B、C住宅实际成本与计划成本对比分析我公司在浩运园项目开发的前期，进行了项目成本预测，制定了项目的成本目标，编制了成本计划。项目在实际开发过程中，每一个施工环节都是严格按照成本计划来控制的。需要说明的是计划成本制订出来后也不是固定不变的， 随着项目建设的实施，根据实际情况调整计划成本。浩运园的计划成本从最初的48,127 万元， 调整到 54,151 万元， 共调增 6,024 万元。 主要原因有还配套成本增加，还配套成本从最初的成本计划300元 / 平方米增加到 8,

8、892 元 /平方米，此项即增加了2,580 万元；建安的变更洽商和价差增加了 1,341 万元； 市政基础增加了882万元， 主要是供电方案的改变；销售费用增加了 808万元；财务费用、管理费、间接费等增加了 413万元。浩运园项目实际成本与计划成本对比汇总表序号项目名称实际成本（万元）计划成本（万元）成本差异（万元）一项目股权收购及拆迁补偿21,58820,4501,138其中：还配套成本4,3292,8801,449二前期工程956,836120三建安工程16,65517,501-846四基础设施及巾政工程3,9884,596-607小计43,18743,383-196五财务费用4881

9、,154-666六间接货1,0921,363-271七管理费365527-162小计1,9453,044-1,099合计45,13246,427-1,295八销售费用6,5486,202346合计51,68052,629-949九预提费用（/、口预见费）2,6051,4261,179总计54,28554,055230备注：实际成本-计划成本= 成本差异，正值为超出计划成本，负值为低于计 划成本。从上图看出，若扣除预提费用或不可预见费后，实际总成本为51,681万元，计划总成本为51,864万元，实际成本比计划成本减少 183万元。 其中：(1)收购股权及拆迁补偿超出计划成本 1,138万元，主

10、要原因是还 配套(红楼和过街楼)成本增加，原计划成本按 8,892元/平米，现实际 为14,293元/平米。(2)前期工程实际成本超出计划成本120万元，主要原因是大户型 改小户型，增加了规划验收费 80万元、消防二次检测费29万元及其他 10万元等。(3)建安工程实际成本比计划成本减少 846万元，主要是总包工程 的设备暂估价差多数为负差。这是因公司加强阳光采购力度，对主要设 备和材料采购进行招标，选出质优价廉的合格产品，使实际采购价均比 投标价低；变更洽商也减少了 137万元；另外在对消防工程、有线电视 工程结算审核中，也核减了 24万元等。(4)市政基础工程比计划成本减少 607万元，其

11、中：供电工程减少 55万元、燃气工程减少111万元、雨污水及道路减少182万元、小区绿 化减少32万元、给水工程减少106万元、热力工程减少239万元、其它 项目比超出计划-118万元，综合共计实际比计划减少 607万元，这都与 我公司严格执行有关招标制度和加强管理是分不开的。(5)财务费、间接费和管理费比计划成本共减少1,099万元。(6)销售费用超出计划成本346万元。四、浩运园A、R C住宅与幸福家园三期住宅成本对比分析幸福家园三期工程自2003年6月10日开工至2005年2月24日竣 工。有塔楼和板楼共10栋，檐高24-53米，8-18层，并设有地下车库和 会所，总建筑面积为11806

12、0平方米(地下车库7764平方米)。住宅楼 为全现浇剪力墙结构，外墙外保温刷涂料，窗采用铝合金断桥保温双玻窗，电梯为三菱电梯，PB管地埋采暖，集中供热，小区设有中水系统 （一）、建安工程成本对比分析浩运园与幸福家园部分建安成本对比表序号项目名称浩运园A B、C住宅幸福家园三期差异成本 万元单方 造价 元/平 米占建 安成本 比例 （衿成本 万元单方 造价 元/平 米占建 安成 本比 例（为成本 万元单方 造价 元/平 米1总包工程 （含钢 筋）13,77 01,52782.7321,8571,85174.31-8,087-3242消防工程246291.481,100933.74-854-643

13、智能化 工程135130.81547461.86-412-334户门175191.05157130.531865电梯设备 及安装费348392.09938793.19-590-406竣工 档案费2330.142520.08-207首层大堂 装修124140.75153130.52-2918桩基础 及护坡桩186211.12538461.83-352-259铝合金窗 工程9461055.682,2751937.73-1,329-8810有线电视 工程6870.419180.31-23-011中水工程8390.5010190.34-181从上表看出：浩运园的总包工程、消防工程、智能化工程、电梯设备

14、及安装、桩 基础及护坡和铝合金窗工程的单方成本均比幸福家园要低。从工程施工时间上看，浩运园项目开工时间于05年晚于幸福家园三期2年多，因近几年建筑材料价格大幅度上涨，特别是钢材、铜材、 管材、电线电缆等材料涨幅在 30%-300迄间，浩运园的建安单方成本 理论上应比幸福家园三期要高。由于我公司对浩运园项目全方位的加强 管理，从建设初期设计方案上对住宅产品进行了方案优化，同时对主要 材料和设备的采购甲方实行了严格的招标采购制度，货比多家，选出质 优价廉的产品，大部分材料和设备订购价格均比施工方中标预算价格 低，较好地控制住了建安成本。(二)、浩运园项目与幸福家园三期钢筋含量对比分析从产品结构上说

15、浩运园是三栋住宅塔楼，建筑面积9.02万平方米；幸福家园三期是以板、塔为主，共有住宅楼 10栋，建筑面积11.8万平 方米，比浩运园多3万平方米，另外还建有一个会所。从钢筋含量上对 比，浩运园的钢筋单方含量比幸福家园三期要低 11kg/m2。说明钢筋材料 控制和现场管理较好。浩运园A B C住宅楼钢筋含量表厅P项目名称建筑面积 (m2)钢筋量(吨)单方含量 (kg/m2)直彳1 10mnrt直径10mmz卜合计1A座25300477.121612.642090832B座27406532.1591686.2482218813C座37830630.0172996.951362796合计905361

16、6396296793588幸福家园三期钢筋含量表序 号项目名称建筑面积(m2)钢筋量(吨)单方含量 (kg/m2)直径10mm直径10mm#合计17号楼8897.17189.38649.65839.039428号楼12786.6130.911112.81243.719739号楼12758.74130.911112.81243.7197410号楼8729.52111.11838.2949.31109511号楼21723.2482.29935.041017.3347612号楼10363.54226.6769.95996.5596713号楼6279.41226.6769.95996.55159814

17、号楼6191.88175.68459.89635.57103915号楼13034.79170.98817.57988.55761016号楼9531.28191588.73779.7382小计110296.171635.468054.589690.048811会所439241.5725.53767.0317512车库7764.0737.521679.261716.78221小计12156.0779.022404.792483.81204合计122452.241714.4810459.3712173.8599（三）市政基础设施成本比较市政基础成本对比表序 号项目名称浩运园A、B、C住宅幸福家园二期

18、差异成本（ 万元）单方成本（元/平 米）占市政成 本比例 （%成本 （万 元）单方成本（元/平米）占市政 成本比 例（衿成本（ 万 元）单方成 本（元/ 平米）一红线内基础设施2,32125758.212,93224878.71-61191供电工程96510724.206715718.01294502燃气工程（室内外）172194.31330288.86-158-93雨污水工程93102.33291257.81-198-144小区绿化工程165184.144053410.87-240-165小区道路100112.5110592.82-526电信工程（只是弱 电用管道）1720.438982.3

19、9-72-67给水工程125143.14164144.40-39-08热力工程3994410.018667323.25-467-299机械停车182204.56-1822010地下车库交通设施1720.431110.306111其他86102.16-8610二红线外市政工程1,66618541.797936721.298731181热力集资费5456013.67500.13540602嘉铭园开闭站用电 集资费279317.00-279313供电外线电缆工程6437116.135935015.9250214市政电力工程掘路 费1520.38-152510KV电缆工程监理 费300.08-306红

20、线外雨污水97112.43200.0595117自来水干线集资费2530.633630.97-11-08东侧道路施工4751.18-4759其他1210.30157134.21-145-12三合计3,9874421003,725366100262127从上表看出：浩运园的市政基础工程成本为 3,987万元，单方成本 为442元/平方米，幸福家园三期成本为 3,720万元，单方成本为366 元/平方米，浩运园比幸福家园三期单方成本高 76元/平方米。主要原因有:（ 1 ）浩运园是一个独立的项目，主要的电源、水源、气源、热源和污水等都要重新设计和建设。特别是电源走线因受小区场地及结构限制，需绕线施

21、工，红线外的电源也要交集资费和外电源的建设费，此项单方成本就增加了104 元 /平方米；红线外的热源费也要花费545万元，单方成本比幸福家园增加了60 元 / 平方米；而幸福家园三期是在一二期基础设施较完善的基础上继续建设的，红线外的水、电、气、热源工程无需过多资金投入，只需投入红线内的基础设施建设费，故成本低，又建筑面积比浩运园要大，分摊单方成本比浩运园还要低。（ 2）浩运园设立了地下机械停车设备，已发生的费用为182 万元，单方成本为20 元 /平方米，而幸福家园三期没有此项支出，这也是浩运园比幸福家园三期要高的重要原因之一。五、浩运园项目销售收入1、浩运园A、R C住宅项目共销售房屋926套，销售收入共计65,823 万元， 建筑面积单方收入为7,270 元 /平方米， 销售面积单方收入为9,153元 / 平方米。2、配套楼白楼建筑面积为6224 平方米，销售金额为49,790,160元，建筑面积单方销售收入为8,000 元 /平方米。六、浩运园项目盈利1、浩运园A B、C住宅项目销售收入65,823万元，营业税（5.5%） 3,620 万元，目前实际发生成本为51,680 万元（含地下车库），则利润总额为 10,523 万元，扣除所得税（33%）后净利润为7,