国际广场项目建议书

1、柳州亚美国际广场项目建议书项目名称：柳州亚美国际广场项目申报单位：香港亚美控股集团有限公司地 址：香港湾仔骆克道167号佑德大厦2楼201室联 系 人：陈国峰电 话18777198329传 真报日期：二一二年七月五日第一章 项目总论一、项目基本概况1、项目名称：亚美国际广场2、项目建设地点：柳州市鱼峰区东环路3、项目建设性质：商住综合用地4、项目用地规模及建设内容项目总用地104302.1平方米（合约156.45亩），净用地面积98070牌大米（合约147.11亩），规划总建筑面积539650平方米，其中计容建筑面积392200平方米。建

2、设成集高端酒店、主题购物广场、高档商务写字楼及住宅等于一体的城市综合体项目。5、建设单位基本情况单位名称：香港亚美控股集团有限公司注册地址：香港6、公司背景：香港亚美控股集团有限公司是香港进入广西较有实力的房地产开发企业之一，香港亚美控股集团有限公司旗下的广西亚美控股集团有限公司，广西枫桦五合桥投资置业有限公司，广西枫桦昌泰投资置业有限公司成立于2011年3月25日。具有二级房地产开发资质，注册资金1000万元，资产总额达10亿元，具有极强的房地产综合开发能力。集团现有在职职工100人，其中研究生10人，本科60人，大专30人；高级职称6人，中级职称31人，初级职称13人，专业技术人员占职工人

3、数78.7%，现已成为一家以房地产开发和不动产经营为主要方针，集金融、酒店、商业综合体、物业和专业市场为一体的大型民营股份制企业集团。7、项目主要经济技术指标项目数量单位总用地面积104302.1规划净用地面积98070总建筑面积539650其中计容建筑面积392200其中购物中心96200酒店46200办公36400住宅202400商铺4200会所1040社区配套600不计容建筑面积152590其中架空面积3500地下室面积149090容积率4.0 /建筑占地面积29335建筑面积30%绿地率25%机动车辆停车位4759个其中地上机动停车位510个地下机动停车位4249个非机动车辆停车位30

4、00个建筑最高层数33F（99.9M）第二章 项目的意义及必要性一、项目的建设，符合柳州市城市发展总体规划，特别是鱼峰区发展整体规划，是鱼峰区发展和扩大的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。特别是近年柳州市经济发展迅猛，对房地产的需求强烈，本项目的建设对实现城市发展战略，推进城市提质扩容具有重大意义。 二、项目的建设，符合水南片区的整体规划，加强了水南片区的总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域地位的提升。同时该项目建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展，目前鱼峰区还缺少真正意义上的城市综合体项目，本项目的建设对于鱼峰区的

5、城区建设具有必要性。 三、项目的建设，将促进鱼峰区城市化的进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进柳州市经济的发展。同时，本项目建造施工过程中，将带动与本区建筑施工相关的水泥业、运输业、建材业、水电设备业、装饰业等因业务增加而提供的就业岗位增多，也为进城务工的农民工提供了大量就业岗位，利于减少社会不稳定因素。综上所述，投资建设柳州亚美国际广场项目有几个方面的有利因素：一是近年来柳州经济发展速度明显加快，招商引资政策优惠、国家政策支持，具有良好的投资基础条件；二是目前柳州缺乏高端的

6、城市综合体项目，存在着投资建设的市场契机；三是该地块位于河东主城区东环路边上，具有良好的居住氛围和交通优势，非常适合建设大型城市综合体项目；四是该项目的建设，符合国家的政策法规，符合国家及地方政府的发展规划向，符合城市发展的需求，将为城市、就业等带来切实的经济与社会效益。项目建设是必要且有意义的。第三章 宏观经济环境分析一、柳州市房地产投资环境1、2011年柳州市经济运行情况2011年，在国际经济复杂多变、持续动荡的大环境下，在国家宏观经济调控、产业结构调整及国内物价上涨压力较大的大背景下，柳州经济在此大环境和大背景下走过了艰难的一年，国民经济奋力前行，实现稳健发展。Ø 工业经济规模

7、实现三大突破。一是全部工业总产值突破3000亿元，达3150亿元；二是规模以上汽车、冶金、机械三大支柱行业总产值突破2000亿元，达2165.88亿元；三是工业园区规模以上工业总产值突破1000亿元，达1005.6亿元。Ø 消费市场两突破四活跃。一是全市社会消费品零售总额突破500亿元，达568.8亿元；二是鱼峰区、柳北区社会消费品零售总额突破100亿元，分别达104.09亿元和107.36亿元。活跃之一：全市社会消费品零售总额比上年增长18.5%；活跃之二：城镇消费品零售额增长18.53%；活跃之三：城区消费品零售额增长19.41%；活跃之四：乡村消费品零售额增长17.84%。&#

8、216; 固定资产投资稳步增长。全社会固定资产投资1305.55亿元，比上年增长31.5%。其中，城镇投资1197.46亿元，增长28.8%。三大投资主体均呈较快增长。在城镇投资中，基本建设投资429.74亿元，比上年增长22.6%；更新改造投资546.47亿元，增长34.7%；房地产投资199.17亿元，增长20.4%。Ø 居民收入增长，生活质量提升（一）城镇居民生活水平稳步增长，消费能力增强城镇居民人均可支配收入19615元，比上年增长10.41%。家庭收入多元化程度进一步加强，收入四大构成全面增长。人均工资性收入12761.49元，增长9.7%；人均经营净收入2125.83元，

9、增长6.98%；人均财产性收入531.49元，增长19.51%；人均转移性收入6468.56元，增长11.34%。居民消费水平提高，八大消费性支出“七增一减”。人均消费性支出12909.23元，增长14.06%。  （二）农村居民收入较大幅度提高农民人均纯收入5700元，比上年增长15.5%。2、2011柳州市城市建设情况2011年柳州市加快推进综合交通建设。铁路方面，湘桂铁路永州至柳州段扩能改造、贵广高速铁路、柳南城际铁路3个在建项目按计划推进。柳肇铁路项目正在努力争取尽快获得立项批复。公路方面，柳南高速改扩建工程（柳州段）主体工程接近完工。阳朔至鹿寨高速公路（柳州段）进

10、展顺利；桂林至三江高速公路前期工作加快推进。三江至柳州高速公路开展施工招标；柳州至武宣高速公路已完成详勘地质专项验收，初步设计已报批。城市道路方面，荣军路扩建工程按计划推进，主体道路建成通车，城市南线出口通行能力大幅提高。潭中西路下穿通道贯通，有效缓解河西重要节点的交通压力。黄金水道建设方面，柳州红花电站至石龙三江口IV级航道整治主体工程提前完工，通航能力提升至500吨级。东堤旅游码头工程竣工。鹧鸪江作业区1号至4号泊位改扩建工程、阳和作业区工程施工进展顺利。着力提高城市畅通水平。完成洛维工业园区、静兰片区、水南片区，保利大江郡地块、高新片区、火车站周边地区配套路网、楼梯山道路，炮团路等道路项

11、目审批工作。正在进行火车站站前广场（含公交、长途客运、出租车等多种交通方式，接驳铁路客运）项目规划工作；汽车南站-金鹅市场改扩建项目商业部分已经实现开工。市区内各支路网进一步完善，道路通行能力进一步提高。加快城市基础设施建设。“十大建设工程”加快推进。李宁体育馆、市游泳馆等项目基本竣工。广西柳州汽车城正式开工建设，柳东新区“十大项目”抓紧实施，征地拆迁、路网等配套基础设施建设稳步推进。环境综合整治力度进一步加大，城市生态建设成效明显。市区空气质量优良率达到96.7。3、2011年柳州市房地产市场简析（1）2011年柳州楼市成交面积和套数对比（注：数据来自柳州房产交易网）2011年1-12月柳州

12、新建商品房成交量共15493套，成交面积为1，585，185平方米，销售额为94亿元，均价为5800元/；2010年柳州新建商品房成交量为15653套，成交面积为1，647，694平方米。2011年比2010年总体成交量相比下降了160套，环比下降1.02%；成交面积减少62，508平方米，环比下降3.79%，在10年和11年调控之下，柳州整体楼市走势平稳。（2）2011年柳州楼市月度成交量走势据统计数据显示，1至5月，单月成交套数在997-1379套之间起伏，成交面积在多徘徊在10万左右，3月有一定释放达到14万，成交略显低迷。6月，随着保利·大江郡等近十个楼盘集中推盘热销，成交量

13、呈现井喷，新房成交套1847套、成交面积为191，382创全年单月销量第一。随着放量的持续，7/8/9月新房销量仍保持在14001600套之间，成交面积在1614万，呈逐步下滑趋势。10/11/12月新房销量经前期放量和市场释放后的蓄力阶段，成交套数在10001100套，成交面积为10左右。2011年柳州楼市成交额在94亿元，全年走势较为平稳，67月份在全年是销售高峰阶段。6月份在10.78亿元为全年最高销售额，2月份为全年最低销售额为5.3亿元。（2）2011年柳州楼市月度成交均价走势（注：数据来自柳州房产交易网）2011年楼市楼市成交均价上浮过快，从年初的4730到11月的7715元/，增

14、幅竟达68%，16月份，柳州房价维持在200元/左右的增长幅度，属正常运行状况。7月份市区达6543元，增幅900元/，环比上浮16%，其重要原因是市区的几个品质大盘的入市，尤以保利大江郡的10000元/均价，而且销量稳定，其销售额占到全年市场总额的10%左右。对片区楼盘价值起到带动作用。所以在7月-12月份的楼市均价居高不下。（柳州北区价格5000左右）2、2011年柳州市区各区域成交量对比（1）2011年柳州市各区域成交套数对比（注：数据来自柳州房产交易网）2011年城中区共成交5407套新房，占全市年度销售的35%，其次为鱼峰区，年度区域成交4369套住宅，占比28%；柳南区紧随其后，以

15、3653套占24%，位列第三名。（2）2011年柳州市区各区域成交面积对比（注：数据来自柳州房产交易网）从年度成交面积来看，仍然是城中区最高值，2011年度以城中区共成交建筑面积556，483平方米，占全市成交比例的35%。鱼峰区成交429，536平方米，占全市成交面积的27%；柳南区成交362，794平方米，占比23%；柳北片区成交面积为159，809，占10%。柳东区成交面积76，562平方米，占5%。分析结论：项目目前所在的区域水南板块是鱼峰区政府重点发展板块，片区规划到位，功能完善，柳州河东区又是柳州市城市发展的重点方向，从市级到城区层面都十分重视片区的发展，为片区的整体品质提升留下了

16、很大的发展空间，适合开发高品质的房地产项目。结合柳州市城市及鱼峰区发展现状及趋势，利用柳州市良好的经济增长基础和城市建设保障，结合地块及周边情况分析，建议以此为契机打造一个集星级酒店、商务办公、主题商业、高端住宅、金融服务、文化会展于一体的城市综合体项目。第四章 项目总体规划方案一、项目地块项目地块位于柳州市鱼峰区东环大道边上，位于东环路东一巷北二区以北，东至规划路，南至东环大道东一巷，西至东环大道，北至规划路。地块大致呈矩形，较为规整利于规划布局。项目周边居住氛围浓厚，交通便利，沿东环大道一边有近400米的临街面，商业价值巨大，适合规划建设大型购物中心和商务写字楼。目前项目现状为柳州市第一、

17、第二看守所的旧址。二、SWOT分析一）、项目优势1、项目地理位置优越：本项目位于柳江东岸，是柳州市城市东扩的核心区，而项目所在的水南片区，就是鱼峰区重点改造发展区域之一，片区规划档次高，项目地段极为优越。2、项目具有一定规模优势：项目总用地面积超过150亩，拟规划总建筑面积超过47万平方米，这在一个老城区建成区的区域属于“超级大盘”，项目具有较好的规模群聚效应。3、项目交通便捷优势：项目位于柳州市第一环线东环大道边上，东环大道是柳州的交通大动脉，道路宽阔，附近公交线路多，交通便捷，出行便利。4、项目商业价值潜力巨大：项目临东环大道一侧有接近400米的临街面，对于项目的商业价值有极大的决定作用，

18、适合于做高端商业购物中心。5、项目地块利于规划：项目地块整体较为规整，对未来开发利用规划有较强的可塑性，利于规划设计，建筑布局。6、开发商实力雄厚：拟开发地块的公司在项目策划、设计、工程管理、营销、物业管理等诸方面都有着国内的领先理念，资金雄厚并有丰富的开发经验。二）、项目劣势1、项目地块需要进行拆迁：目前项目地块尚不属于净地，原地块上还有需要拆迁的建筑物和附作物，暂达不到“三通一平”的可开发状态，影响项目成本和进度时间计划安排。2、地块道路配套滞后：项目地块目前东侧，北侧的市政道路都尚未建成，影响项目的开发，市政道路的滞后，给项目的开发造成一定影响。3、开发周期较长：由于定位为城市综合体项目

19、，无论是从手续上、资金供应上，还是从施工工序上，相对于其他普通商品房项目都需要更长的开发周期，这也为项目设置了更高的投资风险。三）、机会1、城市规划的机会：柳州市的城市规划发展方向是向东，项目地块正好位于柳州市河东区域，随着鱼峰区水南片区的控制性详细规划的颁布实施，城市规划的确定为项目片区带来了整体档次的提升，对项目的开发建设有一定的拔高作用。2、柳州市经济高速良性发展带来的机遇：近五年，柳州市GDP都保持着两位数的增长，高于全国平均水平，在广西各大城市中处于前列。人均可支配收入也保持着良好的增长势头，将为城市房地产发展带来良好的机遇。、3、城市不限购带来的机遇：由于柳州属于全国三线城市，目前

20、暂没有实施商品房限购政策，这将为柳州市的房地产市场留下了发展机遇。4、市场需求的机遇：由于目前柳州市的房地产市场项目档次参差不齐，品质较高的楼盘项目较少，这将为本项目打造高端的城市综合体项目创造了机会。四）、威胁1、房地产宏观调控威胁：近年，针对房地产销售价格的快速增长，国家进行了宏观调控，在国家宏观调控下柳州市房地产市场也受到了一定影响，主要表现在成交量的下跌，购房者持币观望氛围浓厚和项目销售周期较长等方面，这对本项目的开发带来一定的影响。2、市场竞争带来的威胁：目前柳州市特别是柳州河东片区的在售项目较多，根据未来土地供应分析情况，近期土地市场有回暖迹象，显示未来市场竞争将十分激烈。分析结论

21、：通过以上分析可知，项目位于柳州市交通大动脉东环大道边上，地理位置优越，交通便捷，周边配套齐全，居住氛围浓厚，是建设城市综合体整体素质较高的地块。虽然项目尚未完成拆迁，且周边市政道路建设滞后，但总体来讲，优势明显强于劣势。同时，本项目拥有柳州市的经济快速稳定增长和城市规划发展方向的机遇，虽然受国家宏观调控和区域竞争的市场环境威胁，但柳州市经济发展和不限购的机遇大于可能遇到的威胁。地块可开发性较好。三、项目规划建议一）、项目总体理念柳东首席都市商务综合体主要理由：n 都市商务综合体是集大型商业设施、办公、酒店、公寓等于一体的商务综合体，是发达城市商业发展的方向，是一个城区乃至城市的商业地标，能够

22、很好的体现项目的品质。n 柳东首席都市商务综合体是水南片区商业的升级，是城市高端商业的集群体。n 都市商务综合体，体现项目的规模。n 都市商务综合体商业，代表一种集购物、休闲、运动、餐饮和娱乐一体的时尚购物方式n 地块规模较大，形状较规整，适合做综合体项目n 多临街面，特别是临东环大道一侧较长，商业价值高二）、房地产开发的“城市综合体”主要分为以下两大类：1、主导功能型城市综合体：某一项或数项大型功能为核心驱动，如：商贸、娱乐、会展、商业、物流、产业、居住等。2、城市中心型的城市综合体：城市级综合公共服务中心、次中心、新城中心通过综合分析，项目符合“城市中心型城市综合体”的开发定位。四、购物广

23、场定位商业地产的属性定位不仅与项目本身的实际情况有关，还应考虑其所在商圈的整体定位、目标客户群状况、业态及业种状况等多种因素。根据本项目周边商业情况分析，我司意向将亚美国际广场购物中心定位为：柳东首席创意休闲购物中心一）、项目规模体量研究（1）项目体量意向项目的规模主要由项目规划指标、属性定位、竞争对手状况和城市消费能力等因素综合决定。SHOPPING MALL的规模大，按面积将其分为不同的重量级：5-10万平方米为小型、10-30万平方米称为中型、3050万平方米为大型、50万平方米以上称为特大型。目前，国内SHOPPING MALL体量集中在8-15万平米。根据以上分析，我司意向将本项目商

24、业规模体量定位为建筑面积12.8万平方米，其中地上计容面积9.62万平方米，地下一层营业面积1.6万平方米（不计容），地下二层停车场1.6万平方米（不计容）。建筑层数：共八层，其中地上六层，地下二层。二）、项目功能定位意向（1）意向业态定位集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的多功能、综合性的购物广场。（2）意向业种分布地下二层：停车场地下一层：品牌家电（如国美电器、苏宁电器等）、百货。地上一层：品牌超市（麦德隆超市）、名店坊、珠宝、名表等。地上二层：品牌餐饮（如必胜客、肯德基、麦当劳等）、化妆品、百货（如南宁百货、梦之岛、华润万家等）。地上三层：女士百货城（精品女装、少女馆、淑女馆、女性鞋子、女士

25、内衣等）地上四层：男士百货城（精品男装、商务男装）、皮具、箱包等。地上五层：休闲运动城（运动服饰、运动会所、美容和娱乐）服饰、数字影院。地上六层：KTV、健身馆、电子游戏城和美食街。购物中心品牌意向概况表项目内容建筑面积12.6万平方米，计容9.62万平方米层数八（地下二层，地上六层）位置鱼峰区东环大道水南片区楼层分布负一层国美电器，家电：创维、长虹、康佳、联想、sony、佳能、尼康等；鞋类，床上用品、家坊等（面积1.6万）一层麦德隆生活超市、化妆品、黄金珠宝、名表眼镜、总服务台、首饰加工等（面积1.6万）二层肯德基、必胜客，百货：仕女装、民族服饰、女士配饰、皮具手袋、淑女装等（面积1.6万）

26、三层百货：少女衣、女士内衣、流行饰品、青年休闲、时尚休闲等（面积1.6万）四层百货：男士正装、绅士休闲装、羊绒羊毛、配装配饰、男皮鞋、旅行箱包、皮鞋美容、荣誉顾客中心等（面积1.6万）五层南国影城、adidas、nike、安踏、李宁等运动系列，女子SPA会所等（面积1.6万）六层钱柜KTV、健身器械、电子游戏城、美食街等（面积1.6万）档次中高档业种生活超市、服装、家电、珠宝、化妆品、健身、体育用品、生活用品等主力商家麦德隆、肯德基、adidas、nike、南国影城、钱柜KTV等附：国内一二线品牌名单国内一、二线品牌：“白领”、“玫而美”、 “斯尔丽”、“迪贝丝”、“巴比龙”， 劲霸男装、柒牌

27、男装、七匹狼男装、利郎男装 、才子男装、 太子龙男装、九牧王男装、虎都男装 、帝牌男装 、杉杉、雅戈尔、太平鸟、洛兹、罗蒙、培罗蒙、船王、绿威、哥弟、艾格、Only 、 虫虫等等。第五章 项目建设规模和内容一、建设规模及主要经济技术指标经过综合考虑市场需求、规划条件、项目投资等因素，本项目的规划总建筑面积539650平米，计入容积率面积为392200平米，包括购物中心、酒店、办公、住宅、商铺、会所和社区配套等，地下建筑面积为149090平米包括停车场及架空层。主要经济技术指标如下：项目数量单位总用地面积104302.1规划净用地面积98070总建筑面积539650其中计容建筑面积392200其

28、中购物中心96200酒店46200办公36400住宅202400商铺4200会所1040社区配套600不计容建筑面积152590其中架空面积3500地下室面积149090容积率4.0 /建筑占地面积29335建筑面积30%绿地率25%机动车辆停车位4759个其中地上机动停车位510个地下机动停车位4249个非机动车辆停车位3000个建筑最高层数33F（99.9M）二、建筑面积和设施项目开发建设方以委托设计院对本项目制定了初步规划方案，土地使用状况如下：项目规划各功能区占地、建筑面积内容占地面积所占比重%建筑面积所占比重%备注购物中心9620017.8%酒店462008.6%办公364006.7

29、%住宅20240037.5%商铺42000.8%会所及社区配套10400.3%地下室面积14909027.6%合计539650100%三、使用功能配置和分区 项目包括 2 栋6 层的购物中心，1 栋 25层办公楼，1 栋 25层酒店楼，1栋 3层的酒店裙楼及9栋 18-33 层的住宅建筑，小区内底层为架空，沿街为一层商铺，小区内包括大型园林、会所、物管用房、湖景、溪流、游泳池、运动设施等配套。 1、 购物中心 本项目拟建设一栋6层的大型shopping-mall，建筑面积达到96200平方米，主要规划在地块西北角靠东环大道一侧。提倡一站式休闲、娱乐、购物消费模式，打造一个引领区域形象标杆的主题

30、商业购物中心。2、5A写字楼 本项目拟紧靠shopping-mall南面建设一栋25层的高档写字楼，建筑面积达到36400平方米，集办公、商务于一体。3、星级酒店 本项目西南角规划建设一栋25层的高档酒店。规划建筑面积46200平方米，包含酒店式公寓，集住宿、商务、餐饮、娱乐于一体。4、住宅 本项目拟建共 9栋高层塔式结构住宅，楼层在18-33层，定位为高品质住宅社区，注重社区的品质和档次。建筑周围布置绿地和环形道路，形成安静优美的居住环境，总建筑面积 202400平方米。（具体情况见规划总平图） 5、商铺 本项目住宅区四面沿街均设有底层商铺，设计在 1层，商铺面积为 4200 平米。6、地下

31、停车场 小区规划设计为“阳光车库” ，即部分露天、多个采光井，辅以绿化修饰。做到“阳光” 、清新怡人，漂亮的停车场，响应政府节能、“以人为本”的原则。本工程地下室为连体地下室，计划建设为大型车库，地下室规划建设面积约149090平米；地上车位 510个，地下车位4249个，完全可以满足停车需求。 7、会所及物管用房 本项目将遵循柳州市政府关于房地产开发与物业管理相对独立运作的规定，拟建设小区会所建筑面积1040平方米，社区配套物管用房建筑600平方米。 8、道路 本项目道路方便住户为原则、 兼顾消防、 园林等因素。 以小区环道为主路， 加上多条辅路， 初步设想为沥青道路。9、园林 本项目园林由

32、绿地、水景、溪流、游泳池、生态停车位、底层架空园林等构成。绿地面积约25000 平方米。四、设计依据一）、设计技术细化指标（按容积率4.0为例）经济技术指标面积比例备注用地面积104302.1总基地面积29335建筑密度30%容积率4.0总建筑面积539650计容建筑面积392200住宅20240037.5%高层（2栋18+1,2栋25层、4栋30层、1栋33层）购物中心9620017.8%6层大型购物中心办公楼364006.7%25层5A综合性办公楼酒店462208.6%25层星级酒店商铺42000.3%住宅社区底商1、业主设计要求。2、柳州市水文气候条件。3、旅业设计规范、饮食设计规划、民

33、用建筑设计通则、高层民用建筑设计防火规范、汽车库、修车库、停车场设计防火规范、公共建筑节能设计标准等。二）、总平图设计及建筑形象设计构想总平图功能分区明确、人车分流，交通流线清晰合理，建筑四周有消防车道环绕，并有足够长度的消防扑救面，减少火灾危险性。建筑的各种人流车流出入口分开布置，安排合理。后勤入口、车库出入口性对隐蔽，利于美化环境，提升建筑形象。三）、环保、节能说明1、建筑设置了地下车库，使停车尽可能少占地面空间；建筑四周尽可能设置绿地，有利于尘土及噪声影响；厨房、风机房、冷却塔等注意消声隔音；生活污水、化粪池处理达标后再排放到城市管道。2、建筑朝向良好，尽量组织自然通风及采光。外围护结构

34、考虑了隔热措施，采用节能节水设备同时选用节能建材以尽量减少能耗。第六章 项目总投资估算及经济分析一、项目总投资估算1、项目概况项目位于柳州市鱼峰区东环大道，总用地面积104302.1平方米。土地规划用途：城镇商住用地。土地使用年限：商业40年、住宅70年。主要规划设计条件：容积率4.0，建筑密度30%，绿化率25%，总建筑面积539650平方米。其中购物中心96200平方米，酒店46220平方米，办公楼36400平方米，住宅202400平方米，商铺4200平方米，地下室149090平方米。车位4759个，其中地上510个，地下4249个。2、预计销售额根据柳州市整体房地产市场的销售情况及周边竞

35、争对手分析，预测销售收入：序号物业类型均价（元/）数量（、个)金额（元）备注1购物中心15000962001443000000商场均价2星级酒店12000462005544000003写字楼9000364003276000004住宅550020240011132000005商铺220004200924000006车位900002125191205000车位按50%销售合计37218050003、测算依据：以柳州市各政府部门收费标准，建筑预算定额和市政预算定额为依据，按规划局所定设计要点为计算基础，并参照其成功开发项目进行测算。4、土地出让金土地费用（结合项目周边已出让地块和柳州土地市场情况，按

36、200万元/亩、250万元/亩、300万元/亩、350万元/亩四个价格计算，拍卖佣金按成交价2%计算）序号土地单价（万元/亩）土地费用（元）拍卖佣金（元）土地总费用（元）楼面地价（元/）1200312906300.06258126.0319164426.07652250391132875.07822657.5398955532.59563300469359450.09387189.0478746639.011484350547586025.010951720.5558537745.513395、投资预算序号项目费用单价总价1土地费用取200万元/亩计算3060319164426.0 2前期费用

37、113.5709639752.1建筑、装修设计费总建筑面积*20元/20107930002.2景观设计费总建筑面积*5元/526982502.3施工图审查费总建筑面积*1.5元/1.58094752.4预算编制、咨询费总建筑面积*2元/210793002.5勘察费总建筑面积*3元/316189502.6施工用电工程费总建筑面积*2元/210793002.7施工用水工程费总建筑面积*2元/210793002.8围墙等临舍费用总建筑面积*15元/1580947502.9面积测绘费总建筑面积*1元/15396502.10 报建费用总建筑面积*80元/80431720003建安费用1610045200

38、3.1主体工程款1850元/18509983525003.2电梯及安装费用总建筑面积*60元/60323790003.3其他设备总建筑面积*10元/1053965003.4监理费总建筑面积*8元/843172003.5商场及酒店精装总价4000元/40005696000004基础设施及公共配套538190254.1供水供电工程总建筑面积*50元/50269825004.2景观绿化、道路工程绿化道路面积*250元/250187417754.3安防智能化等弱电总建筑面积*8元/843172004.4亮化工程总建筑面积*2元/210793004.5排污工程总建筑面积*5元/526982505不可预见

39、费按2-4项总额2%计算2%346965646管理费用按2-5项总额3%计算3%53085742.927财务费用预计两年后达到资金平衡，按1-4项贷款2年，月利率6188832631.58推广及营销费用销售额的2.5%2.5%930451259销售税费按销售额的11.5%计算11.50%42800757510开发成本合计2851660264.5 销售税费是营业税（5%）、教育附加(营业税3%)、城建税（营业税7%）、土地增值税（1%）、企业所得税（5%）等合计估算值，同理可计算出四种土地价格对应的开发成本。5、项目开发利润分析序号项目销售（元）项目开发成本（元）扣除土地费用投资额（元）税后利润

40、（元）销售利润率（%）成本利润率（%）备注1372180500028516602642532495838870144735.523.4%30.5%土地200万元/亩237218050002946686017254773048577511898320.8%26.3%土地250万元/亩337218050003041711770256296513168009323018.3%22.4%土地300万元/亩437218050003136737522257819977758506747815.7%18.7%土地350万元/亩注：以上经济分析是比较粗略的估算，只是成本和收入的比率，还有一些开发风险没有计算在

41、内，日银行贷款利息周期的长短、建筑材料的涨幅及成本控制、项目销售周期的长短及剩余的尾货、政策导向及市场不可预计因素等。二、资金筹措及还贷方案1、资金筹措方案 本项目总投资全款为285166万元（土地费用按200万元/亩计算），项目资金筹措通过自有资本投入、银行开发贷款及销售资金回笼三项完成。其中自有资本投入为：285166*0.35=99808.11万元，其余以土地抵押、在建工程抵押贷款取得，以及通过房地产销售回笼资金取得。 2、还贷方案 本项目累计销售额至 35000万元后，以后续销售收入的 80%逐渐偿还银行开发贷款，直到开发贷款全部偿还完毕。第六章 项目社会效益估计本项目建成后将成为柳东

42、甚至柳州一流的居住、 办公、购物、商业、 休闲于一体的高档小区。 将成为鱼峰区的一大亮点。 同时，该项目区位优势十分明显，推动鱼峰区购物、办公、酒店的全面升级，加快城市发展进程，有效推动鱼峰区经济社会持续快速发展。项目的建设对上、下游产业都有极大的推动作用，并促进水南片区区域经济的全面发展，能提供大量就业岗位。1、完善城市功能，提升城市品味的城市会客厅 每一个城市都应该有“城市会客厅”的美誉，是带动城市经济发展、增强城市活力、体现城市品位和特色的重要场所。本项目的开发建设，将完善鱼峰区在该功能上的缺失，提升城市的品味，成为城市的会客厅。2、提供就业岗位及吸引高素质人才本项目建成后拟安排就业岗位

43、近千个，届时将主要从当地招聘从业人员，带动当地就业。同时，项目可吸引高素质人才到柳州工作并留在柳州，为柳州城市发展做出贡献。3、增加税收本项目在建设过程及建成后运营过程，将上缴大量的税收，为城市发展贡献力量。特别是购物中心和星级酒店的落成开业，将为鱼峰区带来稳定高额的财政收入。并推动鱼峰区第三产业的不断壮大优化。第七章环境影响初步分析一、 施工期环境影响简要分析 施工期环境影响简要分析项目施工期所产生的环境影响主要有以下几个方面： 1. 污水 施工期排放的废水主要是生活污水和施工过程废水，在市政排水管网未建成之前，拟进行沉淀或化粪池处理后，进行自然排放。待市政雨水管网建成后将集中排入市政政管网

44、。由于施工过程排水含有大量的水泥灰水、生活污水、砂浆和块状垃圾等，直接排入市政管网极易造成堵塞，本工程将对污水进行沉淀或化粪池处理后再排入市政管网。由于附近市政配套齐全，故污水处理应能达到排放要求。 2. 废气 施工期运输车辆及施工设备所排放废气中含有 CO、NO2 等污染物。所排放废气将会对周围居民生活造成影响。因此，施工单位必须使用污染物排放符合国家标准的运输车辆和施工设 备，严禁使用报废车辆和淘汰设备，以确保施工场地周围区域环境空气达到 GB3095-1996环 境空气质量标准二级标准的要求。由于本工程污染源强度不大且较为分散， 且周边居民稀少，不会导导致周边空气质量超过二级标准，对周边

45、居民生活的影响也非常有限。 除此之外，施工过程使用油漆和稀释剂产生的挥发物中含有沥青烟和苯等有害物质，会对周围的环境空气造成污染。因此，要求这些无组织排放源的污染物排放达到 GB16297-1996 大气污染物综合排放标准二级标准的要求。3. 扬尘 施工期建材运输及土方开挖、弃土、回填土过程将产生大量扬尘。扬尘主要产生的装卸车、拆袋装料、搅拌、筛选、运输等施工环节。开挖施工扬尘一般在洒水情况下，扬尘量会小于土方量的 0.1%；在干燥情况下，可以达到土方量的 1%以上，影响距离不大于 50m；在洒水和避免大风日施工情况下，下风向50m 处 TSP 预测深度会小于 0.3mg/m3。施工单位必须针

46、对这些主要扬尘排放环节，采取有效的防尘措施，降低进出工地的车辆速度，撒水喷淋地面及车辆，尽量减少扬尘的排放，截断扬尘的扩散途径，保证施工场地周围区域空气环境 达到 GB3095-1996环境空气质量标准二级标准的要求，并做到国家环保局环发200156 号文关于有效控制城市扬尘污染的通知中的有关要求。在不进行降尘措施时将导致上述单位空气质量中 PM10 超过二级标准，在进行洒水等措施的情况下，可使得扬尘污染源强度降低，则不会导致上述单位空气质量超过二级标准。 4. 噪声 项目施工噪声分析：住宅装修过程中，以凿打声、电钻声、电锯声和物料撞 击声为主要噪声源，其 1m 处噪声级分别为 85.397.

47、1 dB(A)、86.794.5dB(A)、88.499.1 dB(A)、 80.5105 dB(A)。 致使邻近住户在休息时间也受到装修噪声的干扰，据类比实测量，其将导致的邻近开窗住宅室内噪声级超过 50dB(A)。 振动：由施工设备引起的地基振动，振源有成桩机械、破碎机械、重型车辆碾压等。 其振级在 10m 处为 6977 dB(A)，其强度与基础结构距离、车辆行驶速度等因素有关。大型运输车（如砼搅拌车）在敏感点行驶时，应保持低速匀速行驶，以确保施工场地噪声达到 GB12523-90建筑施工场界噪声限值的要求。在此要求施工单位对施工场地进行合理规划，噪声强度大的施工设备尽量布置在远离 人群

48、的地方。同时要采取必要的降噪措施。对一些固定的、噪声强度较大的施工设备，如卷扬机、电锯、切割机等可用超细玻璃纤维孔板作为隔、吸声材料搭建隔音棚，或建定一定高度的空心墙来隔声降噪；对移动噪声源，如推土机、挖掘机等应采取安装高效消声器 的措施，以确保施工场界噪声达到 GB12523-90建筑施工场界噪声限值的要求。在落实降噪隔噪措施的情况下，临近单位声环境质量不会超过 2 类标准。 5. 固体废弃物 施工过程产生的余泥渣土等建筑垃圾，需运到市政管理部门指定的地方处置；施工人员排放的生活垃圾由环卫部门收集处理。施工期间产生的固体废弃物只要按规定妥善处理，不会对周围环境造成污染。施工期间运输车辆在出入

49、施工现场时，将对轮胎进行冲洗，并在运输过程中用篷布遮盖，同时在施工场出入口设专人清扫及冲、撒水。 6. 其它 项目在装饰工程、防水工程、水暖工程等使用的油漆、稀释剂废气和改性沥青烟气等均有较强的异味并有一定的危害性，对项目室内近距离周围的大气环境产生一定的污染。二、项目施工环保措施分析 1、噪声环境影响及环保措施施工期间的噪声主要来源于施工机械和施工运输的车辆，其中主要为施工机械的设备噪 声，施工机械主要包括挖掘机、推土机、压路机、搅拌机、装载机等。施工期噪声不仅与施工机械的噪声源强度及周围敏感点分布有关，而且与施工的持续时间有关，在不同的施工时期，在场施工的机械类型、施工持续时间、行走路线等

50、均不相同，其施工噪声对环境的影响也各不相同。根据中华人民共和国环境噪声污染防治法第二十七条、二十八条、二十九和三十条的规定，本工程在施工期应符合国家规定的建筑施工场界环境噪声排放标准；在工程开工前五日向工程所在地环保部门申报本工程的项目名称、施工场所和期限、可能产生的环境噪声值以及所采取的噪声污染防治措施的情况。除此之外，结合本工程实际情况，对施工期噪声影响提出以下对策措施建议： 1) 噪声较大的机械，应尽可能远离集中居民点嗟采取定期保养，严守操作规程。 2) 根据施工期噪声影响分析，本工程施工噪声影响主要集中在载重汽车的运输过程中。因此为减少对环境的影响，应合理安排运输车辆路径，进出施工场地

51、应安排在远离居民点的一侧。 3) 使用商品砼，不采用现场搅拌砼的做法。 4) 优化施工方案，合理安排工期，将建筑施工噪声危害降低到最低程度，在工程招标时，将降低环境噪声的措施列为施工组织设计内容，并在签订合同中予以明确。 2. 环境空气影响与防护措施 因施工机械在施工场地附近排放的一定量废气，虽然使所在地区废气排放量在总量上有 所增加，但只要加强设备及车辆的养护，保证不排放未完全燃烧的黑烟，严格执行机动车辆的有关规定，其地周围空气环境将不会有明显的影响。施工过程中粉尘污染的危害性较大，浮于空气中的粉尘被施工人员和周围居民吸入，不但会引起各种呼吸道疾病，而且粉尘夹带大量的病原菌还会传染各种疾病，

52、严重影响施工人员及周围居民的身体健康；并且粉尘飘扬，降低能见度，易引发交通事故；粉尘飘落在各种建筑和树木枝叶上也影响景观。运输车辆引起的二次扬尘影响时间最长，其影响程度也因施工场地内路面破坏、泥土裸露而明显加重， 影响范围 TSP 浓度值在 40M 范围内号明显下降趋势，50M 范围之外，TSP 浓度值变化基本 稳定。本工程相关参建单位将切实做好大气污染防治工作。具体防护措施有： 1) 严格执行鱼峰区有关行政主管部门关于建筑保洁作业防尘的相关要求。 2) 施工现场砌筑施工围墙，主要道路进行硬化并做好清洁工作。施工现场设专人负责保洁工作，及时洒水清扫，减少扬尘。3) 在拆迁和开挖干燥土面时，应适当喷水，使作业面保持合适的湿