住宅产品规划建议

1、杭州项目住宅产品深化研究房地产市场走势和需求变化特点1. 市场表现及其走势随着政府宏观调控的不断加强， 杭州房地产市场开始出现全面下滑。 市场成交锐减， 陷入低迷状态。从 1-6 月份统计看，纳入杭州房地产信息网的八大区域成交量不断下 降，到 6 月份，成交套数仅为 818 套，日均成交套数不足 28 套。相比 1 月份 2879 套 而言，简直就跌入冰点。杭州市场观望气氛日益浓厚，开发商业需求者信心全面下跌， 多方市场调研表明，杭州市场开发商和需求者的市场信心均跌至 12 年以来的最低点， 目前的市场行情不容乐观。房地产市场衰退可以分为如下 三个阶段 ：第一个阶段成交量急剧减少， 价格小幅下

2、 跌；第二阶段成交量继续减少，幅度不大，但是价格急剧下跌；第三阶段成交量开始回 升，价格低位徘徊，处于阴跌，市场逐步出清。从杭州目前的市场表现看，正处在第一 个阶段，市场观望切分浓厚。从价格看，杭州房价已经开始松动， 价格出现一定下跌。 6 月份的成交均价为 7440元/平米，与最高价月份 3 月份 9226 元/ 平米相比，下跌 1786 元/平米。众多项目开始变相降价，如购房送车、实行 98 折甚至 92 折优惠等等。最近开盘 的萧山佳境天城对购房者提供 200-300 元/ 平米的价格优惠。2. 需求变化特点市场成交低迷， 市场投机开始淡出市场。 杭州楼市存在比较严重的市场投机， 这一点

3、毫无疑问。从杭州本地经济水平和收入水平而言，9000 多元的房价，简直难以想象。杭州城市收入房价比已经突破 13 ：1 的危险水平。经过 4 年的繁荣，杭州楼市 的市场拐点已经逐渐显露，而今年政府政策的出台，就直接使这一拐点提前到来。市场转向， 需求结构中变化最大的就是投机客群的急速退场。 伴随市场转向， 市场 羊群心理”开始作用，自住需求客群跟随退场。从目前市场需求去客群看，主要分为如下几类：杭州本地自住人群。他们目前构成杭州主要需求人群，从目前在售多个项目 购买对象看，目前的需求人群已经以自住需求人群为主。如今年 6月 25 日 开盘的顺发佳境天城，70%都是杭州本地自住客。开发商的忠实跟

4、随客户。一些知名开发商在发展过程中，已经逐渐形成了自 己一批比较忠实的市场客户群，这群人和开发上形成良好的关系，他们非常 愿意购买这些开发商的产品，即使市场出现一定的波动。由于良好的关系， 开发商对这群人一般多有额外的特别优惠，因此，也促进他们的需求。外地入杭定居人群。这主要以浙江人为主，由于进城思想、子女读书、业务 需要、长期投资等多种原因，富裕的浙江人纷纷来杭置业，处于长期打算， 而不是短期投机。少量投机者。虽然主要的投机者已经退出市场， 但是仍然存在少量的投机者， 在目前价格下跌的情况下，伺机购入，但是他们已经不是市场的主体。住宅产品走势研判投资客户纷纷撤离，自住客户成为主体，杭州本地购

5、买比重大幅增加。因此，面对这种变化的市场行情，本项目的住宅产品必须做出相应的调整。产品定位原则如下：自住导向的产品定位。品质之上，打造精品，构建扎实的价值基础 分散市场风险，多元化定位。充分发挥地块特色，扬长避短。根据上述原则，我们认为必须全力打造适合居住的杭州住宅社区新典范，仔细规划产品，产品规划建议一）项目情况简介1.现状介绍本项目位于江干区新风路，西面为铁路，北面为机场路，南面直达天城路。邻杭州 火车东站，地块为 200*500 长方状，地块呈东南、西北斜角分布。从项目地现状和未来规划看，有如下几个方面的特点：紧邻铁路，噪音问题比较突出。因此，在产品规划中，必须重点考虑消除噪音的问题。西

6、面隔绝，人流车流完全集中于新风路。必须很好解决小区入口问题，方便居民进出。新风路临街面和南面为商业区，住宅分布于西、北面和中央区域。地块长宽比例不是很协调，朝南面过于狭窄，不利于住宅的排布。这导致传统的板式排布格局很难实现。5）紧邻火车东站，未来流动人口聚集，环境复杂，这容易产生安全问题，而且整体环境会难以保证。针对上述问题， 需要采取相对应的规划措施， 加以规避，树立自身独特的产品地位。2. 项目建筑指标方案一：占地面积： 100000 平方米总建筑面积： 250000 平方米容积率：限高： 54 米住宅部分面积： 180000 平方米酒店式公寓面积： 18000 平方米商业部分面积： 50

7、000 平方米方案二：占地面积：总建筑面积： 210000 平方米容积率：限高： 54 米住宅部分面积：酒店式公寓面积：商业部分建筑面积：二）产品建议1、 整体规划布局建议总体规划为开放式围合型花园社区，商住分离、人车分流、体验式园林景观、。充 分体现杭州国际性旅游城市特色， 建设全景观花园式社区， 打造杭州东部高品质楼盘典 范。? 小户型产品设置在临近铁路沿线，朝向设置偏向东南，降低噪音干扰，大户型则位于西部分。? 西面通过坡体、树木和隔音板降低火车噪音。? 摆脱传统单调乏味的板式布局，开放式围合型组团、组团内景观园林，同时点缀以点式建筑。开放式围合：? 人车分流、阳光车库花园式阳光车库:、

8、/八益注n呎切J:出口2、外立面建议现代风格，融入江南民居元素，多阳台设计，大视角空间，增大通透空间。空调隐藏设计（参照深圳万科东海岸项目），从而使建筑外立面更加纯粹、整洁。3、景观和休闲配套建议建筑、景观的有效融合，观赏性和实用性的完美兼顾。充分体现江南园林特色，通 过绿化、亲水池、情景雕塑、亭子、景观喷泉、假山、木走廊等营造出园林化、花园式 情景生活社区。景观水池:雕塑:公共亭:景观喷泉:在配套上，完善保安配套设施的配置，考虑儿童游乐设施、老人休息娱乐配套等, 增强社区温馨家庭氛围，使社区居民的生活更多的从室内引入室外， 营造邻里亲和的和 谐社区。4、户型建议杭州开发的商品房向来以大户型为

9、主，户型结构单一。最初是因为第一批购房者中 多数为“实力派”，后来，则是因为杭州市场一路走红，房子普遍好卖，而大户型无论 在设计的难易程度还是资源的利用、成本的控制上都占有优势。伴随杭州市场下滑，自住需求者逐渐成为购房的主体，同时，经济实力较弱的购房 者开始进入市场。因此，需求开始呈现多元化、经济化的特点。提高得房率、空间利率 用，尽量减少空间浪费，同时保证空间的通光、通风性等良好的实用性。根据杭州住宅户型销售调查看，杭州户型的空间浪费普遍比较严重， 且以大户型为 主，100平米的住宅做成2房2厅甚至2房1厅的情况非常普遍，3房面积普遍在130 平米以上。从今后的走势看，借鉴广州、深圳市场的发展特点，高得房率户型肯定会受 到市场追捧。在杭州，90平方米-120平方米的房子最好卖，而