房地产开发项目可行性研究报告大纲

1、房地产开发项目可行性研究报告（大纲） 房地产开发项目可行性研究报告（大纲） 一、总论1项目建设背景 2项目概况 （1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9） （10）资金来源： 3可行性研究报告编制依据 4可行性研究报告研究范围 5研究结论及建议 6主要经济技术指标 项目主要经济技术指标见表 1。 表1项目名称 建设地点 建设单位 企业性质 经营范围 公司类别 资质等级 企业概况 工程概况项目主要经济技术指标II序号II项目名称单位1I 1 I总占地面积I平方米1I 2 I总建筑面积I平方米1I 3I建筑容积率I 4 I小区绿化率I1平方米户5 户均面积 多层住宅 I平方米户联排低层

2、住宅I1I 6 I地下停车库车位II平方米/车位I1I 7 I综合售价多层住宅 II元/平方米I联排低层住宅元平方米18 地下停车库I元位19 建设投资 I万元1110 I每平方米建设投资 II 11 I投资利润率I111J1I11I 1211 1I全部投资财务内部收益率（税前）I11 11I 1311 11I全部投资财务 净现值（税前）11万元11 11I 1411 11I全部投资投资回收期（税前）I11年I1J12345、住宅市场分析与营销战略 当前住宅市场现状 商品房市场现状与市场需求 商品房的市场需求及发展 当前住宅市场面临的矛盾和问题 营销战略、项目选址及建设条件12222项目选址

3、建设条件 1 位置优越2 交通方便3 建设场区“五通”条件具备供水： 供电： 煤气： 通讯： 场地： 24 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全 25 土地征用情况 四、建设规模及功能1222建筑面积的内容 功能设施标准 1 建筑使用功能2 设施标准（1）住宅装饰及设施标准（2）小区配套设施主要工程量一览表23 住宅户型规划 3工程项目一览表 依据初步规划方案，主要工程项目见表 2。 表21序号1项目名称1 11说明11 111111 土建工程1建筑面积11111.11 1多层住宅1建筑面积1rf11.2 1 联排低层高档住宅1建筑面积rf11.13 1地下停车库11建筑面积rf11 2111给

4、排水工程1n11水箱、水池、水泵机房1 111 311普通消防系统11住宅区1111 4111变配电工程（强电）111配电房变配电设备11111 511照明工程111小区照明111 6111通讯工程n11普通电话配线（端子接单元口）11 711 11火灾报警及安全监视1公共场所火灾报警，1可视防盗门1111 8111通风工程11地下停车库通风11111 9111闭路电视111住宅区11111 1011室外工程11室外绿化及部分道路场地1 1五、建设方案1 .建设场地环境1 . 1 地形1 . 2 场地自然条件（1）地貌： （2）水文地质： （3）地震裂度： （4）地基土工程地质评价：2总体规划

5、布局21 片区规划22 小区整体规划设计原则序号1-1项目1 11指标11111 11总用地面积1 1平方米1121111总建筑面积111平方米11311地下建筑面积（地下停车场）1 11平方米1411地上建筑面积1 11平方米11111其中：多层住宅1 111平方米11111 11联排低层高档住宅1 11平方米1151111建筑层数地上11层11111 11地下1 11层11611建筑总咼1 1米11711建筑层高地上1 1米11111 11地下1 11米1181111建筑容积率111111911 11绿地率1 11以上11011停车地上1 11不停车11111地下1 111辆1IIIIII

6、IIIIIIIIII3建筑方案设计31 建筑方案总体构思32 平面设计（1）住宅。住宅经济技术指标见表 4。表423 总平面布局24 交通组织25 规划指标 根据项目初步方案及建设规模，规划指标 见表 3。表 3项目建筑技术经济指标项目住宅经济技术指标TII序号I指标名称I单位指标I1 套内使用面积I平方米套I2 住宅标准层总使用面积 I平方米I3 住宅标准层总建筑面积 I平方米II 4 I住宅标准层使用系数 II5 套内建筑面积I平方米51 多层住宅a型I平方米/套52 多层住宅b型1平方米/套53 联排低层高档住宅c型I平方米/套I 6 I户内平均居住人数IIII 7 I居住户数III 8

7、 I居住人数I（2）公用建筑。 33 立面设计 4结构设计41 基础造型及处理42 上部结构 5公用设施方案51 供水排水52 供电 （1）供配电系统。 （2）照明及电力设备。3供气4 中央空调5 弱电设计 消防 环境保护55567 六、项目实施进度安排 本项目计划在左右的时间内建成。建设进度计划如下： 日：项目建议书批复。 日 年月年_月年_月报告并报批。 年_月年_月年_月 _年_月：报建、年_月日计。年 年日：编制可行性日：建筑方案设日：综合管网设计。年月：施工图设计。 领取建设规划许可证。日：工程开工。月：完成投资的 25%，开始预售。 月：主体工程断水。月 年月：单体工程验收。月 年

8、月：分项工程验收。月：正式入住。 七、投资估算与资金筹措 1投资估算单位：万元总投资造价见表 5 和附表 1 表 5 项目投资估算III序号III项目开发产品分期计划进I 1 I 土地费用I II 2 I前期工程费I I3 基础设施建设费I I4 建筑安装工程费I I5 公共配套设施建设费I I6 开发间接费I IIIIII 7 I管理费用I II 8 I销售费用I I1I 9 I开发期税费I I10 其他费用I I11 不可预见费I I合计I2资金筹措 详见附表 2 八、经济效益分析 1住宅销售价格 2销售进度及付款计划 本项目计划在 年内完成销售，各年销售计划见表 6。表 6各类建筑销售计

9、划表（ %）IIIII内部收益率I净现值I投资回收期税费率表（ %）II税费项目率 I税费率税费项目税费I营业税I土地增值税1I城市维护建设税II公益金1I教育费附加费II法定盈余公积金I1I企业所得税II任意盈余公积金I1I房产税（按租金）II不可预见费项目盈利能力详见附表 3附表 7。 表8敏感性分析表I序号I 项目I II变动幅度II （%）全部投资 （所得税前 ）3税费率 本报告采用的各种税费率见表 7。 表7（ ） I （ 万元） I（年）0 I基本方案I 1 I开发产品投资 III 2 I售房价格III 3 I预售款回笼进度III 4 I租房价格I5清偿能力分析6资金平衡分析和资产

10、负债分析资金平衡分析详见附表 3-8 ，资产负债分析详见附表 3-9 。7敏感性分析 将开发产品投资、售房价可选择、租房价格和预售款回笼进度等因素作为 不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因 素对项目的效益最为敏感。详见表 8 及敏感性分析图（略）。8临界点分析临界点分析表详见表 9 表9II序号I 注I名称单位I数据I备1 1II敏感因素I11 11基本值1I临界点1 1TI全部投资税前内部收益率I11 1111I期望值I11 1TI开发产品投资（万元）I11 1111I最高值I11 1TI售房价格（元/平方米）I11 1111I最低值I11 1TI土地费用（万

11、元）I11 1111I最高值I11 1TI售房面积（平方米）I11 1111I最低值I119主要经济指标 项目的主要经济指标见表 10。 表 10主要经济指标表建设规模1房地产开发产品总建筑面积平方米商品房销售平方米其中：多层住宅平方米联排低层高档住宅平方米地下停车场平方米12 I出租房平方米地下停车场平方米ii经济数据11 I总投资I 万元III12I资金筹措I 万元III1I 其中：资本金I 万元II I11I使用预售房款I 万元III3I经营收入I 万元II年平均I4I经营税金及附加I 万元II年平均I5I总成本费用I 万元II年平均I6I利润总额I 万元I年平均I7I所得税I 万元I年平均I8I税后利润I 万元I年平均I9I土地增值税I 万元I年平均I111Iiii1I111财务评价指标商品房投资利润率111 11I 21商品房投资利税率1I 31商