集团项目规划开发计划及经营计划书

1、1 / 60子元集团2012年度项目开发打算及公司经营打算项目范围目录.42 / 60二、 项目经营打算 . 4（一）、 销售、成本打算 .4（二）、 经营报表体现 .5三、 项目开发总体打算 . 5（一）、 项目开发打算 .5（二）、 证照办理总操纵打算 .12四、 设计打算 . 121、设计打算编制讲明 .122、设计打算 .133、设计跟踪服务 .174、设计费支付打算 .17五、工程打算 .18（一）、工期打算 .19（二）、工程治理的难点及应对措施 .261、工程治理重难点 .262、 现场治理方法 :. .30六、销售打算 .43（一）、销售回款打算 .431、年度回款打算 .43

2、2、销售节点示意图 . 433、月度回款打算 .44（二）销售费用打算 .45（三）、推盘打算 .45七、 客户中意度提升打算. 463 / 60（四）、销售难点及应对措施 .454 / 60八、成本打算.47（一）、目标成本操纵体系 .47（二八动态成本操纵.47（三八 成本操纵的难点及应对措施 .48（四八招标时期造价操纵.50（五）.、合同治理51（六）.、施工时期造价操纵51十、 材料保障措施 .54（一）. 、钢材供应 54（二）. 、混凝土供应54（三八 现场石料利用 .54（四）.、其他材料供应54（五）.、单项工程发包方式资金打算十二、综合治理及人力资源打算.57（一）、综合治

3、理及人力资源总结.57（二八 综合治理及团队建设目标 .57（三八 2012 年度人力资源进展打算 . .58一、项目范围一、总体用地指标：产权住宅用地168.9 公顷商业金融用地26.4 公顷总计195.3 公顷九、招投标打算.53.565 / 60二、规划建设指标：总建筑面积约 351 万怦其中：住宅约 200 万怦社区商业约 9 万 m2地下停车位约 70 万怦1集中商业约 72 万 m注：集中商业未列入 2012 年度开发打算。二、项目经营打算（一）、销售、成本打算:项目住宅（产权房）销售面积（平米）1807208 m2销售合同额（万元）542163 万兀（依照预估均价测算）销售单价（

4、兀/平米）3000 元/ m （预估均价）单位成本（元/平米）因规划仍在调整中，无法估算较为精确的单位成本销售毛利率项目车位销售数量（单位：个）10911 个销售合同额（万元）130931 万元销售单价（元/个）120000 元/个单位成本（元/个）因规划仍在调整中，无法估算较为精确的单位成本销售毛利率项目社区商业销售面积（平米）90000 m2销售合同额（万元）54000 万元销售单价（兀/平米）6000 元 / m单位成本（元/平米）因规划仍在调整中，无法估算较为精确的单位成本销售毛利率6 / 60（二）、经营报表体现:项目住宅车位社区商业|年初已售未结面积（平米）000年初已售未结合同额

5、（万元）000已售未结项目利润（万元）000本年销售面积（平米）863489 平方米4543 个0本年销售合同额（万元）259047 万元54516 万元0本年结算面积（平米）000本年结算合同额（万元）000减：期间费用4183.39 万元其中:治理费用1992.70 万元匚 销售费用971.52 万元财务费用1219.17 万元其他业务利润0营业外收支0物业损益0三、项目开发总体打算（一）、项目开发打算2012 年度可能分三期先后开工，开工量为第一期 6 个地块、第二期 8 个地块，第三期6 个地块，总建面共计：146.2 万卅。项目开发总体打算按三期分不编制打算，各期的项目开发打算节点如

6、下：7 / 602012 年度一期地块项目开发打算编制讲明：一期开发地块包括1批 次 ： 地 块 编 号：K C K 2 0 1 1 - 1 6 , 共 计4 0 . 5 1万 怦 。1、建筑面积是以工程部提供的5.12 版统计数据为依据；2、预售证的办理依照 2012 年工程开工打算进行编制；.序 号工作内容时刻（日历天）责任 部门前置条件及备注开始时刻完成时刻工期（ 日 历天）1项目立项备案2011 年 12 月 16 日2012 年 1 月 15 日30 天总经办本 项 目 按 整 体 立 项 申报，须先完成项目申 请报告及节能评估报 告编制工作、公司资 质办理完成2第一批次土地证201

7、2 年 1 月 5 日2012 年 1 月 15 日10 天总经办于 12 月 20 日前将第1 批次地块契税缴纳宀完3建设用地许可证2012 年 1 月 15 日2012 年 1 月 21 日7 天总经办购买地形图、土地合 同及立项批复4方案设计已开始2012 年 1 月 31 日工程部设计组5全成本概算2011 年 12 月 20 日2012 年 2 月 15 日25 天合同预算部6经营打算书2011 年 11 月 20 日2011 年 12 月 30 日40 天总经办7扩初设计2012 年 2 月 1 日2012 年 2 月 29 日30 天工程设计8房屋分配方案2012 年 4 月 1

8、 日2012 年 4 月 30 日30 天营销部9全成本测算2012 年 2 月 29 日2012 年 3 月 25 日25 天合同预算部第一批次单体施工图成果 2012 年 1 月 10日前提供10建设工程规划许可证2012 年 2 月 1 日2012 年 6 月 15 日135 天总经办前两证、规划报规方案所 需资料及（规划、建筑、消防、人防等）各专项审查通过并缴纳相关规费11施工图设计2012 年 1 月 10 日2012 年 4 月 30 日工程设计组依照工程进度分批提供12施工许可证2012 年 6 月 15 日2012 年 8 月 4 日50 天总经办前三证、施工图（经 审查合格）

9、、招标备 案、施工合同签订及缴纳专项基金13开工2012 年 2 月 20 日385工程部2 月 20 日开始场地清 理及基础工程8 / 6014成本操纵指导书2012 年 4 月 30 日2012 年 5 月 25 日25 天合同 预算部第一批次总图、单体及各专业施工图成果9 / 602012 年 1 月 10 日前15景观设计2012 月 4 月 1 日2012 年 6 月 30 日90 天工程设计组16进度KCK2011-1、22012 年 9 月 21 日2012 年 9 月 30 日多层封顶断水17达预 售条 件KCK2011-3、42012 年 11 月 25 日2012 年 12

10、 月 4 日10 天工程部高层达到 7 层18KCK2011-5、62012 年 8 月 22 日2012 年 9 月 24 日19KCK2011-1、2（多层）2012 年 9 月 30 日2012 年 10 月 10 日前四证办理完毕、面 积预测、房号确认、20预售 证KCK2011-3、4（高层）2012 年 12 月 4 日2012 年 12 月 14 日10 天总经办一房一价完成及工程进度（多层封顶断水、高层达到 7 层）21KCK2011-5、6（高层）2012 年 9 月 24 日2012 年 8 月 22 日2012 年 10 月 5 日2012 年 9 月 5 日10 天总经

11、办6 号地块进度于 2012 年8 月中旬达预售条 件即可拿到预售证号22签订商品房购房合同2012 年 8 月 15 日2012 年 12 月 30 日营销部23主体封顶2012 年 6 月 7 日2013 年 1 月 5 日总经办6 月只有一栋完成圭寸顶，不具备办理预 售许可证条件24单体完工2012 年 12 月 29 日2013 年 3 月 21 日25完工日期2013 年 1 月 30 日2013 年月 5 月 30 日工程部三个地块最早完工及 最晚完工日期；5、6号为 3 月底完工2012 年度二期地块项目开发打算编制讲明： 二期开发地块包括二批次中KCK2011-35 37、38

12、、30、22、21、17、18,共计 74.3 万讥1、 建筑面积是以工程部提供的5.12 版统计数据为依据；2、 预售证的办理依照 2012 年开工打算进行编制；10 / 60序号 工作内容时刻（日历天）责任部门前置条件及备注开始时刻完成时刻工期（日历天）1项目立项备案2011 年 12 月 16 日2012 年 1 月 15 日30 天总经办整体立项，项目申请报告 及节能评估报告编制完 成、公司资质办理完2第二批次土地证办理2012 年 2 月 5 日2012 年 2 月 15 日10 天总经办在 2 月 5 日前缴纳完土地款及契税3建设用地许可证2012 年 1 月 15 日2012 年

13、 1 月 22 日7 天总经办购买地形图、土地合同及 立项批复4方案设计已开始2012 年 2 月 29 日工程设计组为第二批次一期开发的 地块5全成本概算2011 年 2 月 29 日2012 年 3 月 25 日25 天合同预算部6经营打算书2011 年 11 月 20 日2011 年 12 月 3040 天总经办7扩初设计2012 年 3 月 1 日2012 年 3 月 31 日30 天工程设计8房屋分配方案2012 年 5 月 1 日2012 年 5 月 30 日30 天营销部9全成本测算2012 年 3 月 31 日2012 年 4 月 25 日25 天合同预算部10建设工程规划许可

14、证2012 年 2 月 15 日2012 年 6 月 29 日135 天总经办前两证、规划报规方案所 需资料及（规划、建筑、消防、人防等）各专项审 查通过并缴纳相关规费11施工图设计2012 年 3 月 20 日2012 年 4 月 30 日40 天工程设计组依照工程进度分批提供12施工许可证2012 年 6 月 29 日2012 年 8 月 18 日30 天总经办前三证、 施工图经审查合 格、招标备案、施工合同 签订及缴纳专项基金13开工2012 年 4 月 1 日505 天工程部开始场地清理及基础工程14成本操纵指导书2012 年 4 月 30 日2012 年 5 月 25 日25 天合同

15、预算部15景观设计2012 年 4 月 1 日2012 年 6 月 30 日90 天工程设计组16进度达 预售条 件KCK2011-21、22、30、35、382012 年 12 月 10 日2012 年 12 月 19 日10 天工程部17KCK2011-17、182012 年 12 月 21 日2012 年 12 月 30 日18预售证KCK2011-21、22、30、35、38 （多层）2012 年 12 月 19 日2012 年 12 月 29 日10 天总经办地块进度于 2012 年12 月达预售条件即 可拿到预售证号11 / 6019KCK2011-17、18 （高层）2012 年

16、 12 月 29 日2013 年 1 月 18 日12 / 6020签订商品房购房合同2012 年 12 月 1 日持续至 2013 年 2 月营销部21主体封顶2012 年 9 月 1 日2013 年 4 月 5 日部分栋号封顶，不具备办理预售许可证条件22单体完工2013 年 2 月 22 日2013 年 6 月 15 日工程部23完工日期2013 年 5 月 8 日2013 年 8 月 28 日分不为两组团的完工日期2012 年度三期地块项目开发打算编制讲明：三期开发地块包括二批次中KCK2011-56、57、7、8、9、10,共计 31.35 万怦。1、建筑面积是以工程部提供的5.12

17、 版统计数据为依据；2、预售证的办理依照 2012 年开工打算并达到预售进度的时刻节点进仃编制；序 号工作内容时刻（日历天）责任部门前置条件及备注开始时刻完成时刻工期13 / 60（ 日 历天）1项目立项备案2011 年 12 月 16 日2012 年 1 月 15 日30 天总经办按整体立项，项目 申请报告及节能评 估报告编制完成、 公司资质办理完成2取得土地证2012 年 2 月 5 日2012 年 2 月 15 日10 天总经办在 2 月 5 日前缴纳完土地款及契税3建设用地许可证2012 年 1 月 15 日2012 年 1 月 22 日7 天总经办购买地形图、土地 合同及立项批复4方

18、案设计已开始2012 年 2 月 29 日工程设计 组5全成本概算2011 年 2 月 29 日2012 年 3 月 25 日25 天合同预算 部第二批次初步设计成果在 2012 年 2 月15 日前提供6经营打算书2011 年 11 月 20 日2011 年 12 月 30 日40 天总经办7扩初设计2012 年 3 月 1 日2012 年 3 月 31 日30 天工程设计8房屋分配方案2012 年 6 月 1 日2012 年 6 月 30 日30 天营销部9全成本测算2012 年 3 月 31 日2012 年 4 月 25 日25 天合同预算 部第二批次单体施工图成果在 2012 年 3月

19、 10 日前提供10建设工程规划许可 证2012 年 2 月 1 日2012 年 6 月 15 日135 天总经办前两证、规划报规 方案所需资料及（规划、 建筑、 消 防、人防等）各专 项审查通过并缴纳 相关规费11 施工图设计2012 年 4 月 1 日2012 年 5 月 1 日30 天工程设计 组12 施工许可证2012 年 6 月 15 日2012 年 8 月 4 日50 天总经办工程部前三证、 施工图 （经 审查合格）、招标 备案、施工合同签 订及缴纳专项基金13开工2012 年 5 月 10 日开始场地清理及基础工程14 成本操纵指导书2012 年 5 月 1 日2012 年 5

20、月 25 日25 天合同预算 部15 景观设计2012 年 4 月 1 日2012 年 6 月 30 日90 天工程设计 组16进度KCK2011-56、572013 年 1 月 20 日2013 年 1 月 29 日10 天多层封顶断水17达预售KCK2011-7、8、9、102012 年 12 月 21 日2012 年 12 月 30 日10 天工程部高层达到 7 层，6 号地块进度于 2012 年 8 月中旬达预售14 / 60条件条件18预KCK2011-56、57 （多层）2013 年 1 月 29 日2013 年 2 月 8 日10 天总经办前四证办理完毕、 面积预测、房号确 认、

21、房价完成 及工程进度（多层圭寸顶断水）19售证KCK2011-7、8、9、10 （多层）2012 年 12 月 30 日2013 年 1 月 9 日20签订商品房购房合 同2013 年 1 月持续至 2013 年 2月营销部21 主体封顶2012-9-292013-1-20部分栋号封顶，不具备办理预售许可证条件22 单体完工2013-3-72013-4-7工程部23 完工日期2013 年 5 月 20 日2013 年 6 月 18 日（二）、证照办理总操纵打算（证照办理专项打算详见附件1）2012 年度五证照办理总操纵打算期 数地块信息五证猎取时刻地块编号业态建面 万m2土地证用地许可 证工程

22、规划许可证施工许可证预售许可证期KCK2011-5、6高层15.62012-1-152012-1-222012-6-152012-8-42012-10-52012-9-5KCK2011-3、4高层282012-12-1415 / 60KCK2011-1、2多层112012-10-10期KCK2011-21、22、 30、 35、38多层212012-2-152012-1-222012-6-292012-8-182012-12-29KCK2011-17、18高层352013-1-18期KCK2011-7、8、9、10多层142013-1-9KCK2011-56 57多层10.52013-2-8四

23、、设计打算1 设计打算编制讲明：1.1 8 个单体户型方案从集约用地、柱网合理、功能布局角度完成优化并向指挥部汇报其中 H 户型一梯三户指挥部要求调整为一梯四户。8 个单体户型方案需指挥部定案后展开单体建筑方案设计。1.2总图布置方案从朝向均好性和竖向合理性角度完成平面布置初稿汇报，但各户型需求比例、户数指标指挥部需明确回复。1.34 号地块外扩放坡处理方案需指挥部需明确回复后，经官渡区政府认可后方可进行分地块总图设计工作。1.4道路、管网接口已按建筑限高和航空限高结合地形地貌完成优化并向指挥部汇报，通勤专用道另行选线问题也同时提出，需指挥部协调空港管委会各部门定案。1.5穿过服务区的三条冲沟

24、需结合整个流域防洪系统明确处理方案，待空投公司定案。1.6 10 宗容积率V1.0 的地块用地经济性分析和平面布置对比已完成,需明确处理方式。1.7项目的整体设计工作于 2012 年全部完成，2012 年度分三期按工程开工顺序提交设计成果，另未列入该年度开发打算中的地块暂分为两期于2012 年度分时期完成设计。1.8 力争 12 月确定前置条件上述协调内容，各批次地块设计打算按以下分表实施。2、设计打算表一：2012年度一期、二期工程设计打算表序号工作目标工作内容打算时刻需要配合协调开始完成部门内容1概念设计已完成销售 总经办工程房源需求条件核定外业数据规划方案设计任务书已完成16 / 602

25、设计方案设计托付已完成217 / 60初步方案已完成规划方案评审、确认已开始2012 年 1 月 1 日交房标准确定2012 年 1 月 1 日2012 年 2 月 15 日总经办 工程合同预算需依据房价定价 细目结合招标时 交房标准明确细 部做法和用材单体设计及评审2012 年 1 月 1 日2012 年 2 月 1 日规划报批图已开始对接2012 年 2 月 1 日3扩初设计结构、基础、设 备方案2012 年 2 月 1 日2012 年 2 月 20 日扩初设计评审2012 年 2 月 20 日2012 年 2 月 29 日提早交基础施工 中间成果图4施工 图设 计场地平坦施工图 设计已开

26、始2012 年 2 月 1 日单体施工图设计 任务书2012 年 2 月 20 日2012 年 2 月 29 日详勘2012 年 2 月 1 日2012 年 2 月 29 日单体施工图确认 及提交2012 年 3 月 1 日2012 年 3 月 31 日单体施工图评 审、移交工程2012 年 4 月 1 日供电方案2012 年 4 月2012 年 6 月综合管网设计2012 年 4 月2012 年 6 月雨污水系统设计2012 年 4 月2012 年 6 月5景观设计景观设计方案2012 年 4 月2012 年 6 月景观方案评审2012 年 4 月2012 年 6 月提交景观施工图2012

27、年 4 月2012 年 6 月初步方案表二:2012年度三期工程设计打算序号工作目标工作内容打算时刻需要配合协调概念设计已完成销售总经办工程房源需求条件核定外业数据规划设计方案设计任务书方案设计托付已完成已完成已完成开始完成部门内容18 / 60规划方案评 审、确认已开始2012 年 1 月 1 日交房标准确定2012 年 1 月 1 日2012 年 2 月 15 日总经办工程部预算部需依据房价定价 细目结合招标时 交房标准明确细 部做法和用材单体设计及评审2012 年 2 月 1 日2012 年 3 月 1 日规划报批图已开始对接2012 年 3 月 1 日3扩初设计结构、基础、设备方案20

28、12 年 3 月 1 日2012 年 3 月 20 日扩初设计评审2012 年 3 月 20 日2012 年 3 月 31 日4施工 图设计场地平坦施工 图设计已开始2012 年 3 月 1 日单体施工图设 计任务书2012 年 3 月 20 日2012 年 3 月 31 日详勘2012 年 3 月 1 日2012 年 3 月 31 日单体施工图确 认及提交2012 年 4 月 1 日2012 年 4 月 30 日提早交基础施工 中间成果图单体施工图评 审、移交工程2012 年 5 月 1 日供电方案2012 年 5 月2012 年 7 月综合管网设计2012 年 5 月2012 年 7 月雨

29、污水系统设 计2012 年 5 月2012 年 7 月5景观设计景观设计方案2012 年 5 月2012 年 7 月景观方案评审2012 年 5 月2012 年 7 月提交景观施工 图2012 年 5 月2012 年 7 月表三：四期工程设计打算讲明：为未列入 2012 年度开工打算中的第二批次的地块序号工作目标工作内容打算时刻需要配合协调开始完成部门内容1概念设计已完成销售部总经办工程部房源需求条件核定外业数据2规划方案设计任务书已完成设计方案设计托付已完成19 / 60初步方案已完成规划方案评审已开始2012 年 1 月 1 日交房标准确定2012 年 1 月 1 日2012 年 2 月

30、15 日总经办工 程合同 预算需依据房价定价细 目结合招标时交房 标准明确细部做法 和用材单体设计及评审2012 年 3 月 1 日2012 年 4 月 1 日规划报批图已开始对接2012 年 4 月 1 日3扩初 设计结构、基础、设备方案2012 年 4 月 1 日2012 年 4 月 20 日扩初设计评审2012 年 4 月 20 日2012 年 4 月 31 日_ =4施工图设计场地平坦施工图设计已开始2012 年 4 月 1 日单体施工图设计任务书2012 年 4 月 20 日2012 年 4 月 30 日详勘2012 年 4 月 1 日2012 年 4 月 30 日单体施工图确认及提

31、交2012 年 5 月 1 日2012 年 5 月 30 日提早交基础施工中间成果图单体施工图评审、移交工程2012 年 6 月 1 日供电方案2012 年 6 月2012 年 8 月综合管网设计2012 年 6 月2012 年 8 月雨污水系统设计2012 年 6 月2012 年 8 月5景观设计景观设计方案2012 年 6 月2012 年 8 月景观方案评审2012 年 6 月2012 年 8 月提交景观施工图2012 年 6 月2012 年 8 月表四五期工程设计打算表讲明：未挂牌地块 1-5、8、9、12、13,约 50 万平米序号工作目标工作内容打算时刻需要配合协调开始完成部门内容1

32、概念设计已完成销售总经办工程房源需求条件核定外业数据2规划设计方案设计任务书已完成方案设计托付已完成20 / 60初步方案已完成规划方案评审、确认已开始2012 年 1 月 1 日交房标准确定2012 年 1 月 1 日2012 年 2 月 15 日总经办工 程部 预算部需依据房价定价细 目结合招标时交房 标准明确细部做法 和用材单体设计及评审2012 年 4 月 1 日2012 年 5 月 1 日规划报批图已开始对接2012 年 5 月 1 日3扩初设计结构、基础、设备方案2012 年 5 月 1 日2012 年 5 月 20 日扩初设计评审2012 年 5 月 20 日2012 年 5 月

33、 30 日4施工 图设计场地平坦施工图设计已开始2012 年 5 月 1 日单体施工图设计任务书2012 年 5 月 20 日2012 年 5 月 30 日详勘2012 年 5 月 1 日2012 年 5 月 30 日单体施工图确认 及提交2012 年 6 月 1 日2012 年 6 月 30 日提早交基础施工中间成果图单体施工图评审、移交工程2012 年 7 月 1 日供电方案2012 年 7 月2012 年 8 月综合管网设计2012 年 7 月2012 年 8 月雨污水系统设计2012 年 7 月2012 年 8 月5景观设计景观设计方案2012 年 7 月2012 年 8 月景观方案评

34、审2012 年 7 月2012 年 8 月提交景观施工图2012 年 7 月2012 年 8 月3、设计跟踪服务2.1 针对团购特点制定各户型各节点统一技术标准。2.2在规划、单体初设、施工图设计时期结合成本操纵要求对地库、结构等各专业进行 系统测算对比后确定经济合理方案。2.3设计代表进现场，在验槽时期精确处理地基基础变更。4、设计费支付打算编制讲明：1）、支付比例按签订合同付 20%，规划报审通过 20%，施工图报审通过 50%，后期现场 服务 10%打算。21 / 602） 、道路景观专业施工图按用地面积估算 5 元/卅。3）、人防工程设计费按 7.5 万卅*40 元/卅分期计算项目i

35、月2 月3 月4 月5 月6 月7月 18 月现场服务合计省规划院1661662222无470合创15215238076760第二批次 地块45645611402282280第三批次 地工图审 查108490无598人防工程75225300分地块景 观绿化专 业施工总图325325325975合计L774j29815222104126423253253706043注：省规划院已支付 94 万.五、工程打算22 / 60fi-I I昆明新机场配套居住区规划五期红色）诃弭mi伺.搁碍P：吹-馆世：両區：1414 4 4万如户扎WWWWtoon ?. 1.1. lojfi.

36、：冷?1.自if*临1ux册开期te-KEMJ0TIm .軋聞牡帖丹血户汕rS3BrS3B . .ITIT誉.1919 2tfirir.2tfirir. b b疊刀卓pflpfl： UU ：5.5. 7 7 m(m( ： 9 9 SMrSMr户覆】5 5 Dg=Dg=K KI I紹HIHI1DK11 tB-阿、薯ft和1?右万应；户JG； IflSfi；KCTlIKCTlI 1515 4$4$曇址飙TiUTiU I I詁耳i* i*户諒删匕二IBLM色商也：MM XVrtnaXVrtna BJM=BJM=户矗MWfirMWfir呻1111 fl.fl. a.a.対35-35- JI-JI-菲c c riifriif：30T130T1 ITIT 1 1乩詬号3434户乐询意】I II1 1I riartirti WMiWMi隔2 2碍总平面團期（蓝色）WW：也SlZifi.SlZifi. ? ?切也PRPR： 252252堆:IHIIHI討F FI I rrN N I II I牡FiFia* I-*?# 三期SBf ff勵VhVh3Tg g新时吒冃炳鈕papaws OjFOjFiViV Q12T|1-M.Q12T|1-M.刃育龙：HlHl気&P P期：jl&*jl&*；（一） 工期打