投资性房地产的计价与核算

1、投资性房地产的计价与核算图示说明：投入在建房地产人工费、材料及其他费用将无形资产土地使用权转入建造房屋使用工程完工达到预定可使用状态后转入投资性房地产图1 自行建造投资性房地产账务处理文解丽娟投资性房地产的内容投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让土地使用权、已出租建筑物。国家认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。投资性房地产是社会经济发展和投资观念转变的产物。下列房地产不属于投资性房地产：(1)企业自用房地产。即为生产商品、提供劳务或经营管理用的房地产，应列人“固定资产”、“无形资产”。(2)房地产开发企业在正常经营过程中为销售而开发的房地产，应属于房地产

2、开发企业的存货。关于投资性房地产的租金收入和售后租回的处理，适用企业会计准则第21号租赁；企业代建的房地产，适用企业会计准则第15号建造合同。投资性房地产的确认条件投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认：(1)与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业。(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产初始成本计量的核算新准则规定：“投资性房地产应按照成本进行初始计量。”但由于投资性房地产取得的渠道不同，其入账成本构成也有区别。（1）外购投资性房地产的成本构成。包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，如法律服务费、印花税以及其他交易费用。【例】 大华股份有限公司

3、为了充分利用企业资金，于2006年6月1日以银行存款500万元，相关税费20万元，购得商务区商业用房一栋，并进行招租。其会计处理如下：（单位：万元）借：投资性房地产520  贷：银行存款520（2）自行建造投资性房地产的成本构成。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。【例】 京华建筑公司于2006年3月1日开始在公司拥有的一块地皮上自行建造一幢商务办公楼，拟用于出租。工程期限一年，预计2007年4月初达到预定可使用状态，工程期间发生人工费300万元。投入工程物资1500万元，发

4、生其他直接相关税费98万元，工程开工时所占土地的账面价值为2000万元，在无形资产账户核算。根据新准则规定，此项工程应单独列为投资性房地产进行核算。会计处理如（图1）。（3）以其他方式取得的投资性房地产成本的构成。原则上按取得时的实际成本作为入账成本。符合其他相关准则规定的，按照相应的准则规定予以确定。具体有以下三项：投资者投入的投资性房地产的成本在办理了有关资产移交手续之后，按投资合同或协议约定的价值作为投资性房地产的入账成本。非货币性资产交换取得的投资性房地产成本，按是否具有商业实质分两种情况处理：·不具有商业实质的应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费、加上支付补价（或减去

5、收到的补价）作为换入投资性房地产的成本。·具有商业实质的应当以换出资产的公允价值和应支付的相关税费、加上支付的补价（或减去收到的补价）作为换入投资性房地产的入账成本。债务重组取得的投资性房地产成本。应当按照受让者投资性房地产的公允价值加上应支付的相关税费，作为投资性房地产的成本。投资性房地产处置核算（1）采用成本模式计量的投资性房地产的处置、出售或转让时：借：银行存款（实际收到的金额）贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（2）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置、出售或转让时：借：银行存款（实际收到的金额）贷：其他业务收

6、入借：其他业务成本贷：投资性房地产成本或借记投资性房地产公允价值变动借：公允价值变动损益贷：其他业务收入 （或相反分录）若存在原转换日计入资本公积的金额，则：借：资本公积其他资本公积贷：其他业务收入【例】 太和公司于2007年12月31日，以500万元价格出售一处房地产，该资产是太和公司于2005年12月1日以400万元的价格购入，用于对外出租，采用成本模式计量。购入时该房地产预计使用寿命20年，假定无残值，用直线法计提折旧，营业税5%。如果不考虑减值准备及其他税费，其账务处理如下：该房地产已提折旧=（4000）×2/20=40(万元)该房地产出售时的账面价值=40040=360（万元）出售房地产应交纳营业税=500×5%=25（万元）出售房地产的收益=500-360-25=115（万元）账务处理如下：借：银行