徐州项目投资估算

1、工程投资估算第一节工程的大体概况一、工程概况1、工程概况工程占地50亩，总用地33350卅，暂定容积率1.8。附表:1表：1【工程主要技术经济指标】内容指标内容指标建设地点市区规划总用地面积233350m方案容积率1.8方案容积率面积260030m建筑密度%绿地率30%实际容积率1.8总建筑面积260030m其中：住宅面积250030m其中：商业面积210000m可销售住宅面积250030m可销售商业面积210000m第二节工程投资估算及资金筹措方案-、工程投资与本钱费用估算一开发本钱估算1 土地使用权岀让金、契税、评估费、拆迁安置补偿费及取得土地净地前的其他费用，共计投入资金5665万元人民

2、币。附表 2表2【土地本钱估算表】单位:万元序号工程计算依据计价万兀1土地出让金110万/亩X 50亩55002契税土地出让金x税率3%1653拆迁补偿费用0合计楼面地价：本钱/可销售面积2 2=5665/60030m =944 元 / m56652前期工程费：1169万元，详见本工程前期工程费估算表附表：3 。表：3【前期工程费估算表】单位：万兀序号工程计算依据计价万元1勘探费261.1地质勘探费20可谈1.2文物勘探费2 21.8 元 / m X 33350 m = 62设计费1772.1主体工程设计费2 220 元 / m X 60030 m = 1202.2供电设计费984 万 X 4

3、.6% = 452.3绿化设计费120 万 X 10%= 12可谈3施工图审查费一 2 21.5 兀 / m X 60030 m = 994可行性研究费自行研究05环卫费150 元/ 户 X 500 户=776招投标费3 万 +20 万=23237城市根底设施配套费扣除物流2 280 元 / m X 60030m = 480480 可谈8建设规费3748.1白蚁防治222 元 / m X 60030 m = 128.2气象监测费220.2 元 / m X 60030 m = 18.3教育附加2210 元 / m X 60030m = 608.4工程质量监督费一 2 22 兀 / m X 600

4、30m = 128.5新型墙体材料专项费用6 元 / m X 60030 m = 368.6人防工程易地建设费2240 元 / m X 60030m = 240可自建8.7工程定额测定费建安工程造价X 1.3 %。争取免交8.8散装水泥费一 2 21.5 兀 / m X 60030 m = 98.9劳保统筹基金建安工程造价X 3.5%施工单位缴纳8. 10规划放样费2600 元 / 幢 X 15 幢=49试桩费考虑在桩基本钱中010空气检测费21.2 元 / m X 60030m2= 7711四证办理费3 元/ m 2X 60030m2= 181812平整场地、临时设施费2 28 元 / m

5、X 60030 m = 4848合计2 2转为单方造价：本钱 /可销售面积=1169/60030m =195元/ m1169 建安工程费：6852万元。见表：4表：4【建安工程费用组成】单位：万元序号工程名称计算依据计价万兀1主体土建/室内/外装修2 2小高层住宅 1100元/ m X 27000m = 2970 多层住宅 900 元/ m 2X 33030 m2= 297359432主体给排水30 元 / m2 X 60030m2= 1801803主体电气50 元/ m2 X 60030 m2 = 3003004主体消防10 元 / m2 X 60030m2= 60605电梯8部X 25万/

6、部2006监理费0.8%*(12105+300+500+100 )= 1041047审计审查费(5%*5%+1 %。)*(5943+180+300+60)= 23238产权测量费商业 2.46 元/ m 2X 10000m2 = 2住宅 0.8 元/ m 2X 50030 m2= 469产权交易费6 元 / m X 60030m2= 363610其他建安本钱合计转为单方造价：本钱 /可销售面积=6852/60030 m 2=1141元/ m 268524根底设施费红线内外工程费：1769万元，详见表：5表：5【根底设施费估算表】单位：万元序号工程计算依据金额万兀1给水、排污配套工程15 元 /

7、 m2 X 60030m2+20 万增容费1102供电工程费9842.1小区内室外供电配套18 元 / m2 X 60030 m2 = 1082.2供电配套工程专线估3002.3供电配套工程设备估4502.4供电增容费300元/千伏安X 6000千瓦X 70% 1263煤气管道2800 户 X 500 户=1401404通讯工程6 元 / m2 X 60030m2= 36365绿化景观工程120 元/ m2 X 33350m2X 30%= 1201206小区道路费1507有线电视费217 元 / m2 X 60030m = 1021028小区智能化12 元 / m2 X 60030 m2 =

8、72729环卫设施费510热水供给工程费不考虑011暖气供给工程费不考虑012小区照明费5013空调设施费暂不考虑中央空调0合计转为单方造价：本钱 /可销售面积=1769/60030 m 2=295元/ m 217695开发期间税费：15 万元，详见表：6表：6【开发期间税费一览表】单位：万元序号类别计算依据交纳税额万元1物业管理基金暂按 2.5 元/ m 2X 60030m2= 1515合计156不可预见费。 294 万元，取上面1-4项之和不可预见费=0+1169+6852+1769 X 费率3% =294 万元注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不考虑不可预见性 7开发本钱。157

9、64 万元，以上1-6项小计：开发本钱=5665+1169+6852+1769+15+294 =15764 万元二、开发费用估算1、 管理费用：315 万元,取上面1-6项之和的2%5665+1169+6852+1769+15+294 X 税率2% =315 万元2、 销售费用：675 万元,详见表：7。序号项目计算依据计价万元1销售费用(25760)销售收入X 1%258合计258单位：万元【销售费用估算表】(3、 财务费用：630 万元.直接开发本钱的 4%:15764 X费率4% =630万元4、 开发费用：1203万元,前面1-3项之和表：7工程可销售面积建议销售单价元/平方米销售收入万元住宅工程250030 m50030*(3300*50%+3800*50%)17760商业工程210000 m10000*8000元/平方米8000车位_合计25760单位:万元【销售总收入预测】(第三节 建设工程的财务评价315+258+630 = 1203 万元三、销售收入：销售收入 25760 万元，详见表：8 表：8、税金计算1、住宅销售税金及附加估算4943万元，详见住宅销售税金及附加估算表表:8序号工程名称计算依据合计1销售收入257602销售税金2.1营业税、城市维护建设税、及附加税2.2交易印花税2.