2011年4月南昌市房地产市场研究报告(简化版)

1、 2011年4月南昌市房地产市场研究报告同致申明：本报告数据均来源于同致地产数据平台及政府相关部门，分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归江西同致地产所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。报告编委【出 品】：同致地产·代理事业部·研展部【指 导】：吴志凌【统 筹】：姜道林【撰 写】：姜道林、吴炔奇、刘秋良【市场调研】：姜道林、吴炔奇、刘秋良【供稿时间】：2011年05月07日报告说明报告时间节点：2010年03月27日2011年05月02日新 推、续 推：指报告时间节点内南昌市（含南昌县和新建

2、县）新盘上市和已经推盘的项目再推下一期或同期下一批新房源。销售量销售率：指开盘楼盘所推房源当月销售面积和销售率。2011年4月南昌市房地产市场研究报告一、月度房地产市场简析u 楼市调控不放松，资金流动性收紧温家宝总理在浙江调研、国务院常委会和北京考察保障房等多个场合强调要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，甚至明确要把房价较高的地方的房价降下来。国土部副部长贠小苏的表态和8个督查组的报告等均显示中央对楼市调控的决心。与此同时，资金流动性进一步收紧。4月6日上调存贷款基准利率0.25个百分点，4月17日又提高存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。u 土地交易犹如过山车，供求明显下降月初

3、，红谷滩一幅13.41亩地块以1500万元/亩成交，是起始价的4.55倍，成为南昌新的成交单价地王，比原中顺大酒店用地高出262万元/亩。月中三幅地块又以底价成交，其中包括一幅市中心地块。月底，朝阳新城两幅居住、旅馆类用地惨遭流拍。4月份，南昌市推出7幅地块，供应面积只有454.286亩，环比、同比减少27.55%和21.83%。与此同时，呈成交率不断下滑，本月成交率只有81.76%，比上月下降12.6个百分点，显示开发商拿地更加谨慎。u 国八条出台百天，楼市供销回升截止4月底，国八条出台接近百天，政策也逐步被消化吸收。本月南昌市共计25个楼盘开盘34次，推出房源3459套，供应面积34.67

4、万。相比上月，供应面积增加15.17万，增长了79.01%。连续两个月保持10万的增幅后，4月份供应量基本恢复到了新政前35万水平。由于去年4月中央出台国十条，很多楼盘提前开盘，推高了供应，因此本月相比上年有较大差距。4月，“通宵排队、日光盘”等再次回到人们的视线。当月新推续推楼盘整体销售率达到63.05%，同比、环比提高1.57和13.31个百分点，也是近三个月销售率首次突破60%。u 青山湖板块突围，象湖板块供应间歇3月底4月初，青山湖板块的满庭春和香溢花城取得良好的销售成绩，给此前一直销售低迷的南昌楼市一剂强针，随后红谷滩、昌北等楼盘相继热销。本月限购区域供应量达到19.43万，占总量的

5、56.04%，所占比例提高16.44个百分点。象湖板块经过多年的开发，08年以前开发的楼盘相继步入尾盘，金沙二路沿线楼盘也进入阶段性尾盘，板块供应快速萎缩，4月份供应量仅3.45万，预计这种行情将延续至三季度。u 瞄准刚需，二房集中供应经过3个多月的调控，但是房价丝毫没有松动的迹象，刚需的心理防线却抢先松动了。很多开发商便瞄准了这类需求，集中推出面积、总价适中的二房，而且很多二房可变三房，满足了很多迫于政策想一步到位的刚性需求。本月，各楼盘共计推出1644套二房产品，占总套数的47.53%，整体销售率达到72.76%，高出整体9.71个百分点，也是带动本月销售的主要力量。u 房价继续上涨，整体

6、均价超七千本月开盘楼盘折后均价为7100.92元/，同比、环比上涨1876.76元/、1624.49元/，上涨了35.92%和29.66%。本月整体均价的上涨主要是：1、高价位项目入市增多，价格区间在8001元/的房源供应1326套位居首位，自从10年04月新一轮楼市调控以来供应首次排在首位，而供应套数也仅低于10年10月份的1451套。2、红湾公路4月29日正式通车，带动沿线的昌北、新建和湾里板块楼盘价格上涨，环比上涨均在5%以上。二、从本月南昌房地产市场看下月市场发展趋势分析u 限购存疑，明码标价看执行从四月市场的反应来看，渐渐回归至未限购之前的状况。日前，又传出客户熬夜排队买房的局面，“

7、日光盘”再现英雄城。国八条出台已经三个多月了，价格并未出现松动，已经让很多刚需开始动摇，日光盘的出现更让人版限购令的作用，购房欲望开始爆发，使得限购成了华而不实的花瓶。政府需要坚持限购不动摇的决心，才能重新给予购房者信心，相信楼市调控的效果。从5月1号起，南昌市将严格执行商品房销售明码标价，届时将给消费者一个知情权，规定本意是抑制开发商捂盘惜售、坐地涨价等行为发生，规范市场秩序，但是从实施的情况要看政府的执行力能落实到何处。u 市场日益趋暖，入市脚步开始放大从下月预计入市楼盘一览表中可以看出，5月份预计入市楼盘将达到21个，其中将有4个纯新盘入市，市场活跃度将与本月相差不大。从本月市场的反应来

8、看，已有渐渐回暖的迹象，这给了开发商打了”定心剂”。预计下月供应量将在28万左右。u 莲塘板块供应高位，京东板块逐步活跃4月份莲塘板块共有5个楼盘开盘，供应面积9.06万，排名第一。从预计入市一览表上看，5月份莲塘板块将继续高位运行，共有6个楼盘开盘，连续两个月位居榜首。至4月，京东板块已经连续3个月供应量不足2万。随着绿地新都会、洪城东方国际等新盘的入市，将结束这种局面，而且在下半年板块会有更多楼盘入市，板块将逐步活跃。u 高层产品供应不间断，多层产品供应显疲态从市场上了解到，下月建筑形态将全系供应。下月将有8个板块11个项目推出高层产品，预计也将达到20万的供应量，将延续本月高层唱独角戏的局面。郊县板块由于后续体量不足，使得多层在下月供应仍维持在低位水平，预计供应量将在4万左右。下月花园洋房将重新恢复供应，全部来源于京东板块。u 各区域涨声一片，市场涨价势头再点燃从预计入市楼盘分布区域看，限购区域推盘数量多于非限购区域，其中限购区域内主城区的楼盘房价在7500元/数目达到8个，高房价房源供应仍处于一个高值。非限购区域项目间的价格也正在水涨船高，双重影响下，整体市场的均价将继续保持上涨势头。三、附件附件一：预计下月土地供应一览表附件二：预计下月入市项目一览表附件三：新建商品房预售体量走势