第六章房产理财

1、金融系：王小彩第六章房产理财第一节房地产基础知识第一节房地产基础知识房地产的概念和特性1房地产的类别2房地产投资3第六章房产理财第一节 房地产的概念和特性房地产1243指土地上的永久性建筑物及其附属物和承载物建筑及其附属物的土地以及由它们衍生出来的各种权利的集合，是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。1.土地2.建筑物：直接供人们在其内部生产、生活或其他活动的场所，是经人工建造，由建筑材料、建筑配件与房屋设备组成的整体物。3.房地产：土地与建筑物合为一体的统称。固定性异质性、级差效益性有限性耐久性和经济效益的可靠性投资规模大，开发建设周期长权益可分割性保值、增值性（一）按建筑高度和层数（二）

2、按工程进度分（三）按使用功能分（四）按照性质划分第一节 房地产的概念和特性第一节 房地产的概念和特性（一）按建筑高度和层数（一）按建筑高度和层数低层住宅(1-3层)多层住宅(4-6层)小（中）高层住宅(7-12层)高层住宅(13-24层) 超高层建筑(24层以上) （二）按使用功能（二）按使用功能居住类房地产（普通住宅、高档住宅、简易住宅）商业类房地产工业用房其他用途房产第一节 房地产的概念和特性（三）按工程进度期房现房准现房开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工并通过验

3、收，购买时签订“商品房买卖同”，可以入住的房屋。 房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 第一节 房地产的概念和特性商品房预售制度（1994年）4月月26日，深圳市土地房产交易中心推出一宗龙华新区的商住地块，该日，深圳市土地房产交易中心推出一宗龙华新区的商住地块，该地块被认为是深圳市商品房现售试点项目。地块被认为是深圳市商品房现售试点项目。预售制度：房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由预售制度：房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款。目前

4、各主要城市商品房预售比例普遍在承购人预先支付定金或房款。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达以上，部分城市甚至达90%以上，预售制成为国内商品房销售的主以上，预售制成为国内商品房销售的主要形式要形式。交房之前购房者就支付全款购房者的预付款不是交给第三方监督，而是直接交给开发商。第一节 房地产的概念和特性取消商品房预售制度的影响？取消商品房预售制度的影响？第一节 房地产的概念和特性取消商品房预售制度取消商品房预售制度取消预售不仅不会推动房价，反而通过规范房地产企业，实现整个行业的良性发展，抑制房地产的泡沫，实现房地产行业的健康发展。第一节 房地产的概念和特性（四）按房屋性

5、质（四）按房屋性质公房商品房廉租房Text指国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。指房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。购买商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为40年到70年。商品房的价格由市场供求关系决定。即只租不售的房屋，专门出租给城镇居民中最低收入者或外来务工人员。 经济适经济适用房用房由政府扶持的具有经济性和适用性特点的社会保障商品住房。国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，给予购买者一定优惠的住房，其销售对象有一定的限制。第一节 房地产的概念和特性指国家机关、企事业单位按照国家有关规

6、定和单位确定的分配方法，将原属单位所有的住房以房改价格或成本价出售给职工的住房。职工购买房改房时享有政策优惠，但在进入市场出售时有限制，需持有一定时间后方可出售或需补交地价款。房改房房改房第一节 房地产的概念和特性中国房地产市场 从安居时代到投机时代第一节 房地产的概念和特性购买房地产的动机购买房地产的动机1.消费居住2.投资：租金收入与房价上涨的价值增值郑州16年前银行抢劫案告破 主犯已成“地产大鳄”第一节 房地产的概念和特性以租代购：“租金抵房款”，即租客可以先租房居住，并与开发商签订一定周期的租房合同，租金可分期或一次性支付，租赁期满后租户若有购房意向，则可交纳剩余房款，此前的租金按一定

7、优惠幅度抵扣房款，双方再签订购房合同，至此，租户正式转变成业主。以租养贷：指购买一套房子，付了首付以后，把房子租出去，用每个月的租金还每个月的贷款，等租到一定年限，贷款就还清了。楼花：一词最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工阶段（完工25% 以上）就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。第二节 房产理财策划第二节 房产理财策划21第二节 房产理财策划1.房地产规划流程房地产规划流程居住需求空间需求家庭人口购房或租房决策房租增长率房价增长率居住年数利率水平负债能力环境需求生活品质是否租房购房规划租房总价首付款贷款区位类别户型大小用途第二节房产理财策划优点缺点租公寓房 方便迁移、灵活，不需付

8、维修费用，财务负担小没有自己的产业，无法重新布置，租金可能提高租别墅房 居住环境好，财务负担相对较小，灵活，不需付维修费用没有自己的产业，无法重新布置，比租公寓房费用高购新房崭新，拥有自己的产业，抵抗通货膨胀，保值、增值，可按自己的意愿布置财务费用大，需要维修费用，迁移受限制购二手房 拥有自己的产业，价格比新房低，选择余地大周围配套环境成熟，财务负担小，维修费用高，设施陈旧，迁移受限制第二节房产理财策划第二节房产理财策划年成本法年成本法租房年成本租房年成本=押金存款利率押金存款利率+年租金年租金购房年成本购房年成本=首付款存款款利率首付款存款款利率+贷款余额贷款余额 贷款利率贷款利率+年维修费

9、用年维修费用汪小发看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，1个月房租的押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元。汪小发租与购的成本分析如下（假设押金与首付款机会成本为3%）：租房年成本：5,500元125,500元13%66,165元购房年成本：60万元3%60万元6%54,000元第二节房产理财策划房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担。此部分金额不定，越旧的 房屋维护成本越高。本例预期当年房屋维护成本为5,000元。房屋折旧成本：个人住房不像企业购入房产后要提折旧，但是同样的地

10、段新 旧房有一定的价差，这就是房屋折旧成本的体现。设该地段全新房与一年屋的价差为每平米240元，折旧率2%。本例折旧成本为24,000元。考虑这两项因素后，购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。租房年成本低于购房年成本。 第二节房产理财策划考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。 可以使用财务计算器现金流计算功能计算NPV，或用EXCEL的NPV财务函数进行分析。 净现值法（净现值法（NPV法）法） 若汪小发已确定要在该处住满5年，月房租每年增加500元，以存款利率3%为折现率；在贷款利率6%下，20年房

11、贷每年本利平均摊还额摊还额为52,311元，PMT（6%，20，600000）=-52,311月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回。 NPV计算时只考虑现金流量，因此，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本并非实际现金流出，不用列入。而在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。第二节房产理财策划1、利于购房的影响因素、利于购房的影响因素首付款机会成本低、房贷利率低、房屋持有成本低、房价首付款机会成本低、房贷利率低、房屋持有成本低、房价预期涨幅高预期涨幅高2、租房的有利时机、租房的有利时机房租预期涨幅不大、租房押金低、房租低房租预期涨幅不大、租房押金

12、低、房租低适合租房的人群主要分为三 类，一是初入职场的年轻人，特别是刚毕业的大学生，他们经济能力不强，选择租房尤其是合租比较划算。二是工作流动性较大的人群，如果在工作尚未稳定的时候 买房，一旦工作调动，出现单位与住所距离较远的情况，就会产生一笔不菲的交通成本支出。三是收入不稳定的人群，如果一味盲目贷款买房，一旦出现难以还贷的 情况，房产甚至有可能被银行没收。2. 购房的目标购房的目标购房时间居住面积房价第二节房产理财策划我希望在两年以后购买150平方米左右，价格为8000元/平方米的房屋 购房面积需求1、不必盲目求大2、无需一次到位3、量力而行小户型房屋总价低，需求人群多，比大面积套型更容易转

13、手，因此对于购买第一套住房的客户，应考虑该因素。第二节房产理财策划购房环境需求u房价取决于两个因素：区位，面积。u房子大小主要取决于居住人数u区位的单价相差很大u地段差的房子往往离客户工作地点较远，生活不太便利，住房面积虽大，可交通成本、消耗在路上的时间成本也增加，达不到最优理财效果第二节房产理财策划3.3.买房策划买房策划（一）衡量自己的负担能力1. 按每月的负担能力估算负担得起的房价总额。2. 按照想购买的房屋价格计算每月需要负担的费用。可负担首付款=目前年收入*负担比例上限*年金终值+净资产*复利终值可负担房屋贷款=目前年收入*复利终值*负担比例上限*年金现值可负担房屋总价=可负担首付款

14、+可负担房屋贷款可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求面积第二节房产理财策划案例案例1 1王先生年收入10万元，预计收入成长率3%，目前净资产2万元，储蓄首付款与负担房屋贷款的上限为40%，打算5年后买房，投资报酬率为10%，贷款年限为20年，利率6%。可负担首付款=10*40%*6.11+2*1.611=27.7万可负担房屋贷款=10*1.159*40%*11.47=53.2万可负担房屋总价=27.7+53.2=80.9万 购买多大的房子，取决于家庭人口数及对空间舒适度的需要。第二节房产理财策划（二）按照购买的房屋价格计算每月需要负担的费用预购买房屋总价=单价*需求面积需要支付的首付款=预购买

15、房屋总价*（1-按揭贷款成数比率）需要支付的贷款部分=预购买房屋总价*按揭贷款成数比率每月摊还的贷款本息费用=需要支付的贷款部分/年金现值第二节房产理财策划案例案例2 2张先生欲购买100平方米的房子，目前市面上（全国范围来看）一般价格是30006000元/平方米，则购买100平方米的房子所需要的费用为30万60万。假设按7成按揭，贷款期限20年，贷款利率6%，等额本息还款。每月需要摊还的贷款本息费用为多少？ (1)30万的房屋首付及贷款情况如下： 需要支付的首期款=30（170%）=9万元 需要支付的贷款数额=3070%=21万元 每月需要摊还的贷款本息费用=1505（元） （2）60万元的

16、房屋首付及贷款情况如下： 需要支付的首期款=60（170%）=18万元 需要支付的贷款数额=6070%=42万元 每月需要摊还的贷款本息费用=3009（元）第二节房产理财策划购房财务规划的主要指标（1）房屋月供款与税后月总收入的比率房屋月供款占借款人税前月总收入的比率，一般不应超过25%30%。（2）所有贷款月供款与税后月总收入的比率房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月供款得到的总额占借款人税前月总收入的比率，一般应控制在33%。第三节个人住房消费贷款个人住房消费贷款种类（一）个人住房公积金贷款（二）个人住房商业性贷款（三）个人住房组合贷款个人住房贷款的还款方式（一）到期一次还本付息法（二）

17、等额本金（三）等额本息（四）等额递增还款法（五）等额递减还款法（六）等比递增还款法（七）等额递增还款法第三节个人住房消费贷款第三节个人住房消费贷款第三节个人住房消费贷款（一）住房公积金贷款u住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有。 u贷款利率比商行住房贷款利率低（4.20%）u借款人是当地公积金系统公积金缴存人。住房公积金贷款额度以下面四个额度中最低者为准 1、按照还贷能力计算的贷款额度 2、按照房屋价格计算的贷款额度 3、按照住房公积金账户余额计算的贷款额度 4、按照贷款最高限额计算的贷款额度第三节个

18、人住房消费贷款 1、按照还贷能力计算的贷款额度 (借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额)还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额贷款期限(月) 使用配偶额度的： (夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额贷款期限(月) 还贷能力系数为40% 月工资总额=公积金月缴额(单位缴存比例+个人缴存比例)第三节个人住房消费贷款2、按照房屋价格计算的贷款额度按照房屋价格计算的贷款额度 贷款额度=房屋价格贷款成数 首套住房贷款额度不高于所购住房价款的70% 职工家庭贷款购买第二套住房的，应支付不低于所购住房价款50%的首付款，贷款额度不

19、高于所购住房价款的50%。 职工家庭贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放个人住房公积金贷款。 第三节个人住房消费贷款3.按照住房公积金账户余额计算的贷款额度按照住房公积金账户余额计算的贷款额度 职工申请住房公积金贷款的，贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额(同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款，为职工及配偶住房公积金账户余额之和)的10倍，住房公积金账户余额不足2万的按2万计算。 第三节个人住房消费贷款4.按照贷款最高限额计算的贷款额度按照贷款最高限额计算的贷款额度 使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额40万元; 同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的贷款最高限

20、额60万元。 第三节个人住房消费贷款（二）住房商业性贷款u银行以信贷资金向购房者发放的贷款u要求借款人必须有稳定的经济收入，有合法有效的购房合同或协议，自筹30%以上的房款，且能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保。u贷款额度由银行根据申请人的资信程度和还款能力确定。（三）住房组合贷款指银行以公积金存款和信贷资金为来源，向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和银行商业性贷款的组合。第三节个人住房消费贷款还款方式1432还款方式根据贷款金额、贷款期限以及还款次数计算出的一个固定值，每月的还款额中包括了本金和利息。等额本息还款法等额递增还款法等额递减还款法等比递增还款法等

21、比递减还款法全部的贷款本金平均分摊到贷款期内的每一期归还，每一期的利息根据当期的贷款余额计算.等额本金还款法等额本金还款法借款人在贷款期间，不是按月偿还本息，而是在贷款到期后一次归还全部本金和利息。1年期内（含1年）的个人住房贷款.到期一次还本付息法第三节个人住房消费贷款等额本金还款法等额本金还款法每月还款金额=贷款本金/贷款期数（按月算）+（贷款本金-累计已归还本金）*月利率 借款24万元，20年贷款，年利率8%，还240期，每期还本金1000元 第一期应还24万*8%/12+1000=2600元 第二期应还23.9万*8%/12+1000=2590元 最后一期1000*8%/12+1000

22、=1006.7元 利息总数=24万*8%/12+23.9万*8%/12+1000*8%/12=19.28万元第三节个人住房消费贷款等额本金还款法等额本金还款法50010001500200025003000 本金 5 10 15 20 利息26002206.671006.67第三节个人住房消费贷款等额本金还款法的等额本金还款法的优缺点优缺点优点：总的利息较本息还款法少，本金归还得快，每月还款额递减缺点：前期还款额度高，压力大第三节个人住房消费贷款等额本息还款法等额本息还款法1)1 ()1 (NNrrrM每月还款金额=M-贷款本金 r-月利率1)1()1(1NnrrrM第n期还款额中包含的本金=第

23、三节个人住房消费贷款等额本息还款法等额本息还款法1)1 ()1 ()1(NnNrrrM还了还了n期后剩余的本金期后剩余的本金= 优点： 每月支付的款额固定，还款压力均衡， 适合有一定积蓄，收入持平，又不打算提前还款的人。 缺点： 1）需多付些利息。 2）提前还款并不能减少你要还款额的数量。第三节个人住房消费贷款贷款24万元，利率8%，期限为20年，每月要还2007.5元，第一期的2007.5元中有1600元是利息，只有407.5元是本金；第二期中2007.5元有1597.3元是利息，410.2元是本金，每月偿还总额固定，但是越往后本金偿还的部分越多，利息偿还的部分越少。第三节个人住房消费贷款张

24、先生2008年10月向某商业银行申请了商业贷款，额度10万元，期限12个月，月利率为3.975，等额本息还款法：每月还8550.21元，第一个月利息10* 3.975=397.5元，本金8550.21-397.5=8152.71元；第二个月利息（100000-8550.21）* 3.975=365.09元本金8550.21-365.09=8185.12练习练习第三节个人住房消费贷款练习练习 等额本金还款法： 每期应等额偿还的本金为：10万/12=8333.33元 第一个月还款的利息=10万* 3.975=397.5元， 第一个月还款8333.33+397.5=8730.83 第二个月的利息=（

25、100000-8333.33）* 3.975=364.38元， 第二个月还款总额为8333.33+364.38=8697.71元第三节个人住房消费贷款第三次作业第三次作业某客户看中一套房屋，要求首付款比例为50%，房屋总价为200万元，贷款期限20年，请回答下列问题（年利率12%，计算结果保留为整数）：（1）如果采用等额本息还款法，每月还款多少？前三个月还款额中分别包含多少本金和利息？利息总额是多少？（2）如果采用等额本金还款法，每月还款多少？（列出通用计算式，计算前两个月的每月还款额）利息总额是多少？（计算结果都四舍五入保留为整数，单位为元）（F/P,1%,240）=10.8926 （F/P

26、,12%,20）=9.6463第三节个人住房消费贷款第三次作业第三次作业张女士以80万买了一套房屋用于出租，其中30万为贷款，每月租金2500元，房屋年折旧率为1%，修缮管理费用为总价的0.5%，每年换一次房客的空置成本为800元，房租所得税为12%，银行存款利率3%，贷款利率5%，请问张女士购房出租的计划是否划算？第三节个人住房消费贷款固定利率和浮动利率互换宽限期还款个人住房接力贷款双周供移动组合贷款直客式房贷还贷方式的创新第三节个人住房消费贷款1.固定利率和浮动利率互换固定利率和浮动利率互换2006年 光大银行已办理浮动利率房贷的客户，可以转办固定利率房贷业务，不收取任何违约金和手续费已办

27、理固定利率房贷的客户，且存续期在1年以上的客户，在缴纳违约金的情况下，可以申请转办浮动利率房贷。规避利率波动风险，降低借款成本。2.个人住房接力贷款个人住房接力贷款2006年 农业银行针对以子女或父母作为所购房屋的产权人，父母双方或一方与其子女作为共同借款人，接力还款。父母和子女均有稳定的职业和收入，共同借款人收入之和具有偿还贷款的能力，作为父母的借款人年龄较大的一方不超过60岁。第三节个人住房消费贷款3.双周供将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原来的一半。还款频率增加，从而贷款本金减少的速度增加，从而使得在整个还款期内的贷款利息降低。4.宽限期还款个人住房贷款发放后，在合同约定的一段时期内，贷款人只需每月支付利息，暂不归还本金。待宽限期结束后，对贷款发放金额按合同约定的等额本金或等额本息还款法还本付息。第三节个人住房消费贷款5.移动组合还款法民生银行借款人可以根据自己的实际情况随时调整还款方案的方法。在此方法下，客户可设定多个还款期，还款额度可根据自己的情况决定，使用任何一种还款方式。便于借款人根据自己的收入预期，灵活调整自己的还款方式。6.直客式贷款个人先找银行贷款，然后再去买房，银行直接贷款给买房者，不用经过开发商担保