房地产业宏观调控背景盘点

1、2006年房地产业宏观调控背景盘点一、宏观经济环境：国内外需求增长强劲，可持续性较好自2001年以来，随着居民生活水平提高，居民消费结构升级带动产业结构 升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使中国经济进入了以住房、汽车、 电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。其中，房地产、钢铁、水 泥等行业投资迅猛增长，带动整个固定资产投资快速增长。2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53%经济运行中出现了新的不平衡，能源、运输供应紧张， 居民消费品价格指数（CPI）开始走高（6月同比上涨5%）,中国经济运行出现偏热的 迹象。进入2006年以来，国内消费需求旺盛。社会消费品零售总额增

2、幅稳步提高， 在一季度同比增长12.8%的较高水平上，上半年进一步提高到13.3%，剔除价格因 素，较上年同期提高0.4个百分点。消费结构升级活动比较活跃，6月份，限额 以上批发和零售业商品类零售额中，建筑及装潢材料类增长24.4 %，通讯器材类增长25.5 %，汽车类增长27.7 %。近年来，随着经济的较快增长，城乡居民收入 增长较快。2003-2005年，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长8.76 %，农村居民人均纯收入年均增长 5.76个百分点，较1990-2005年年均增长率分别提高 0.96和1.16个百分点。2006年上半年，全国城镇居民人均可支配收入5977元，扣除价格因素，实际

3、增长10.2 %;农民人均现金收入1797元，实际增长11.9 %。 考虑收入增长、储蓄增长和汽车、住房需求的潜力，预计未来消费结构升级仍然 比较活跃，消费需求将持续旺盛。另外，消费结构升级有力地带动了工业化和城市化步伐加快，创造了广阔的投资空间，拉动投资需求持续旺盛。从经济周期的有关研究看，2006年投资增长保持较高水平。国内外需求增势强劲，可持续性较好。从需求、特别是投资需求 看，未来经济增长有进一步加快的可能。二、房地产业制度改革与政策调整从2003年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资 过热、房价上涨过高的现象，尤其是在上海、杭州等长三角地区，房价涨幅超过 10%成

4、为此轮宏观经济偏热的一个象征。其根源在于体制、机制的缺欠。一是房 地产市场已经放开，但相应的制度没有建立和完善，市场机制不能有效发挥作用。 二是大部分土地以协议方式转让，不能反映真实地价，土地资源不能合理使用。 三是资金使用成本低。这些因素导致需求和投资动力旺盛，市场难以有效调整。 2004年4月，为遏制房地产投资过快增长势头，国务院连续出台一系列政策对房 地产业进行宏观调控。（一）1998年城镇居民住房制度改革全面推进，有关住房的分配、供应、 市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动，取消了实行40余年的住房福利分配制度，代之以货币化分配；明确了居民住房产权 的私有

5、化和住房获得渠道的市场化，调动了居民购房积极性，居民住房需求开始 集中释放。（二）国家对房地产业发展的政策支持， 从供求两方面促进了房地产业的快 速发展。从“九五”初期开始，为扩大国内需求，中国政府将住宅作为居民新的 消费热点，给予优惠房贷、减免税等政策支持，鼓励购房，刺激了住房消费。同 时作为经济增长的支柱产业，国家对房地产业的持续发展给予包括放宽商业住房信贷规模控制，实行预售房制度，整顿取消部分行政事业性收费项目等政策支持，促进了房地产业快速增长。 2003 年与 1999 年比，房地产投资完成额年均增长24.5%，高于同期固定资产投资增速 7.3 个百分点。三、房地产市场发展迅速，部分地

6、区房价涨幅过大我国房地产业的发展始于 1998 年的住房分配制度改革，此后房地产市场发 展迅速。从 2002 年年起，我国的一些中心城市房价开始迅猛上涨，并且房价上涨 开始向中小城市蔓延。一时间，全国各地房价涨声四起。在这种情况下，央行出 台了中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知即“ 121 号文 件”，要求各商业银行不得对“四证”不齐的房地产项目发放任何形式的贷款； 同时要求房地产开发企业申请银行贷款时的自有资金 （ 指所有者权益 ） 应不低于开 发项目总投资的 30。121 号文件虽然在房地产界引起强烈反响，但同时各地房 价仍继续上涨。2004 年央行宣布加息，国土资源部发布

7、关于继续开展经营性土地使用权 招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 （即“71 号令” ） ，继续从信贷和土 地上加强对房地产市场的调控。但与此对应的是房地产价格的继续上扬。 2004 年 全国 35 个大中城市房价上涨 9.7 ，其中有 8 个城市的房地产价格年涨幅超过 10。2005 年 1-8 月份，全国新建商品住宅平均销售价格为 2996 元/ 平方米，办 公楼平均销售价格为 6786 元/ 平方米，商业营业用房平均销售价格为 5223元/ 平 方米。2005年 8月，商品房销售价格分类指数为 104.35，比 7月份上升 0.14 点， 2005年，面对不断上涨的房价，国务院办公厅

8、下发关于切实稳定住房价格的通 知（ 即“国八条” ） ，要求控制房价涨幅过快，从土地供应、供应结构、拆迁、 引导消费、市场监测等多方面切入稳定房价；不久后，国务院办公厅转发建设部、 发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门关新老“国八条”出台后，购房者一段时间内持币待购，各种投机炒房活动有 所收敛，房地产市场进入观望期。然而，市场经过一段沉寂后，很多大中城市的 房价很快进入下一个上涨周期，房价迅速回升。进入2006年以来，房价继续保持上涨的势头。据全国70个城市房屋销售价 格指数显示，2006年3季度，房屋销售价格同比上涨 5.5 %，环比上涨0.4 %。 其中，新建

9、商品住宅销售价格同比上涨 6.7 %，环比上涨0.5 %。坊间盛传房地产 市场已经产生“政策免疫”，在这种背景下，新一轮的宏观调控势在必行。四、消费结构升级消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。从国家统计局2000年公布的城镇居民家庭住房现状调查的数字分析，全国平均使用面积为52平方米，与人们期望的住房水平，还有较大的差距。所以，中国的房地产市场发展空间非常 大。数据来源：国研网从住房消费结构来看，居民个人购房需求快速增长是房地产市场较快发展的基础。2002年，个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元，居民住房支出已成为支撑房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。目前，个人购

10、房比重已接近90%其中个人购买住宅商品房的比例达到 94.2%。1992年、 1993年个人购房在整个房屋销售总面积中占比分别为 34%和44%而近年来，个 人购房面积占比直线上升，从1998年的58%上升到2002年的80%以上，已经成为 推动房地产需求的决定性力量。图2:个人购房比例趋势1351 1992 199314 199S1997 19?越 1 99勺 2000 2001 200220000150001COOO5000万罕方来 25000个人购房向积介入购房比童号無SOW五、城镇化规模进程加快1998年以来，我国城镇化进程明显加快，城镇每年增加的非农业人口大都在800万-1000万人

11、。城镇人口比重增幅较快。按照发展规划，到 2005年城市化 水平将达到40%以上。据预测，到2020年，我国城市化水平将达到 52噓右，每 年将增加0.8%-1.0%。表3:城市化水平预测城市化水平预测（%2005 年2010 年2015 年2020 年38.342.747.251.8大规模城镇化进程的直接后果就是城市人口的增加。据估计，2010年中国城市人口将超过5亿，人口城市化率将达到40%城市人口的急剧增长带来了巨 大的住房需求，而更为重要的是这一进程还远远没有结束，将推动住宅需求的长 期持续增长。我们认为大规模城镇化的政策在未来 10年都不会改变，我国将进入 城镇化率40% 60%勺加

12、速扩张阶段，成为影响商品住宅需求的最重要因素。图3:城市人口增长趋势六、国内资金充裕，资本流动性过剩，货币总量偏大，增长偏快2006年6月末，广义货币供应量（M 2）余额为32.28万亿元，同比增长 18.43 %，增长幅度比去年同期高2.76个百分点，狭义货币供应量（Ml）余额 为11.23万亿元，同比增长13.94 %，增长幅度比去年同期高2.69个百分点。按 照6月末M2余额的增长速度，如果全年GDP增长10%，则年底M2余额与GDP的比例将达到1.76: 1,比2005年明显提高（1.62: 1）。表明相对于经济 增长，货币供给增长偏快。引起货币供给增长加快的主要原因，是近年来外汇储备

13、持续较快增长。2002-2005年，我国外汇储备由2864亿美元迅速增加到8818亿美元，2006年6 月末达到9411亿美元。按照当前汇率计算，增加的外汇储备导致人民币资金投放 约4.9万亿元，相当于同期人民币贷款余额增量的61%，可以认为，结汇已成为人民币投放的主渠道。在严把信贷资金闸门的目标下，近年来央行较多地运用了 公开市场对冲操作的手段，并收到明显成效。随着时间推移，因对冲操作形成的 大量银行票据，正在成为货币投放的新因素，被对冲操作延迟的货币供给，开始加快释放出来。当前，各方面投资热情高涨，对贷款的需求比较旺盛；银行更加注重资金利润率指标，放贷积极性较高，这些促进贷款增长很快。6月

14、末人民币各项贷款余额为21.53万亿元，同比增长15.24 %，增幅比去年同期高1.99个百 分点；今年前6个月人民币贷款增加 2.18万亿元，同比多增7233亿元。总体看， 货币供给增长偏快的态势还在发展。货币供给是支持需求增长的重要条件，当前需求、特别是投资需求比较旺盛， 过多的货币对于稳定投资、稳定需求、稳定经济增长是非常不利的。针对货币供 给方面的问题，央行已经出台了相应的调控措施，对其效果还需要密切观察。中国人民银行不久前公布的数字表明，我国外汇储备2006年9月底已达9879 亿美元，距1万亿美元仅差121亿美元。按照前9个月平均每月增长187. 7亿美 元的速度，我国外汇储备在1

15、0月底、11月初即可增至1万亿美元。由于利率管制，我国外汇储备的快速增加造成了被动性的货币供给增加。政府为了维持汇率的稳定，持续性地对外汇市场进行对冲操作，使得金融体系流动 性进一步上升，并为投资热潮和资产价格泡沫提供了宽松的货币条件。同时，我国居民活期存款已达 8万亿元，活期存款利率仅为0. 72%，如果 扣除通货膨胀率和20%的利息税，这8万亿元活期存款的实际利率为负。与此形成鲜明对照的是，我国房地产投资的年回报率超过15 %以上，远高于西方国家5%-10 %的水平，此外还有人民币升值的因素。虽然目前居民可以投 资股票市场和海外市场（通过QDII），但是综合考虑投资的收益和风险，收益最丰

16、厚的投资还是房地产投资。最终结果是，居民手中的大量资金还是流向房地产市 场。目前，国有商业银行和股份制商业银行资金普遍宽裕，在各家银行纷纷成为上市银行，盈利压力加大的背景下，银行资金的流出渠道亟待拓宽。房地产贷款 作为目前的优质信贷资源，成为各家银行争抢的对象，大量信贷资金通过开发贷 款和按揭贷款等渠道流入房地产市场。七、人民币升值可期2006 年，我国取消了人民币盯住美元的固定汇率制度，转向以市场供求为 基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，人民币开始缓慢升值。人民币升值的预期已经刺激“热钱”继续涌入中国。国际清算银行 （BIS） 的 一份研究报告发现， 2003 年以来，在外

17、国直接投资之外的资本流入，在中国的巨 额外汇储备中占到了近一半。无数个人和企业，利用各种策略逃避严格的资本控 制，涌入中国。这些加速通胀的资金大部分都流入了房地产等领域，而这些领域 可能已出现投机性泡沫。数据显示： 2006 年上半年，外资房地产行业新借外债为 17.35 亿美元，同比增长 203 。截至 2006年 6 月末，外资房地产外债占全部房 地产外债的比例为 92.13 。外资房地产企业依托境外银行和境外股东，大量借 用外债，外资房地产行业外债总量呈逐年递增趋势。大量投机性的外资涌入房地产市场， 扰乱了房地产市场的价格体系。 这些现 象引起了政府的关注，最终导致了房地产市场“限外”措

18、施的出台。八、前阶段宏观调控政策评价（ 一 ）2004 年房地产宏观调控政策的重点及成效调控目标和重点： 2004 年初，为抑制房地产投资过快增长，中央政府采取 了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。一方面，加大了对房地产用地的治 理整顿力度，清理整顿建设用地，严格审批管理，从紧土地供应，逐步推行经营 性用地的“招、拍、挂”，从源头控制了土地供给。另一方面，中国人民银行两 次提高存款准备金率，将房地产开发项目 （不含经济适用房项目 ） 资本金比例提高 到 35%及以上，上调金融机构存贷款基准利率，严禁房地产流动资金贷款等，收紧银根，减少房地产开发的资金支持成效和问题： 2004 年调控措施以

19、行政手段为主，力度较大，通过控制土地 和资金供给，控制房地产供给，使房地产投资增长速度由年初的50.2%，逐月下降到年末的 28.1%，回落 22.1 个百分点。但这次调控主要是抑制供给，对需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，前 些年扩大内需、刺激住房消费的一些政策仍然在发挥作用，引起了供求关系的失 衡。出现投机炒作和被动需求等非合理需求的快速增长; 中低档住宅供应比例下降、房地产供给结构不合理等问题引起的商品房价格大幅上涨 . 全国平均销售价格 同比增长 14.4%。尤其是上海、杭州等东南沿海城市房价涨幅更大，引起了社会 各界对是否会出现“房地产泡沫”的关注。（ 二 ）2005 年房地产宏观调控政策的特点及成效2005 年初，根据房地产市场出现的新情况和新问题，中央三个月内继续出 台了一系列调控政策。调控目标和重点： 调控目标由控制房地产投资规