房地产股份公司项目开发业务管理办法

1、AA房地产发展殳份有限公司项目开发业务管理办提纲一、市场拓展1、 土地信息获取 （第四条，N天）2、 投资意向前期市场调研 （第五条，15天）3、意向土地持续跟踪（第六条，45天）4、土地公告及竞买（第七条，21天）二、营销策划1、项目可研前期市场调研（第八条，15天）（第十条， 30 天） 第十一条， 192 天）2、 土地购置前期深度市场调研（第九条， 15 天）3、项目启动前期市场深度研究4、项目亮相前准备5、项目亮相6项目公开期第十二条， 60 天）（第十三条， 30 天）7、项目开盘销售第十四条， 15 天）8、项目日常销售9、项目清盘（第十五条，N天）第十六条， 90 天）三、工程

2、建设（一）建筑安装工程1、规划方案设计及内部审批 2、 项目规划方案政府报批3、单体工程设计 4、单体工程预算与招投标 5、单体工程施工 6、 单体工程竣工、验收、备案、交房（二）市政配套与园林景观工程1、市政配套与园林景观方案设计 2、施工图设计 3、市政配套与园林景观工程预算编制与招投标 4、市政配套及园林景观工程施工与竣工验收（第十七二十一条，100天） （第二十二二十四条，62天） （第二十五二十七条， 43天） （第二十八三十条， 102天） （第三十一三十四条，N天） （第三十五四十二条，N天）（第四十三四十六条，N天） （第四十七四十九条，N天） （第五十五十二条，N天） （第五

3、十三五十四条，N天）四、物业管理1 、物业招标（第五十五条，N天）2、单体工程施工（第五十六五十七条，N天）3、接管验收、入住准备4、前期物业管理服务 第五十八五十九条， N 天）（第六十六十一条， N 天）总论第一条 制定本办法的目的是为了使公司运营程序化、 规范化在明确项目开发各项业务主体职权的同时， 用科学规范的流程和标准 来指导工作的进行，以获取高效及时的工作成果。第二条 项目开发业务是指以 “项目”为单位进行 “市场拓展” 、 “营销策划” 、“工程建设” 、“物业管理”等工作。项目开发过程中所 涉各项业务工作均有开始条件、标准时限、所涉单位、工作事项等内 容，在公司实际运营中由所涉

4、业务主体参照执行。第三条 本办法以取得土地、项目启动、项目开工、项目开盘、 项目竣工、 办理入住为关键工作节点。工作流程及相关时间节点详见AA发展项目开发流程时标网络图。本标准及网络图中所指的各项 工作的开展时间均为最迟的时间， 在实际工作中为了科学、 合理的节 约开发周期，可以根据具体情况提前开展相关工作。第一章 市场拓展第四条 土地信息获取一、开始条件：发展部（分子公司开发部）设立二、标准时限：由公司每年年度计划中土地购置计划所列时限决 定三、工作成果：获取符合公司发展战略的地块信息，包括政府出 让地块、合作型地块和其他类型土地信息。四、所涉单位：发展部、分子公司开发部五、工作事项： 公司

5、发展部、分子公司开发部：1、信息获取渠道建设 加强与政府职能部门（以土地、规划部门为主）的关系建设，特别注重与主管领导关系的建立；加深与业内人士（包括房地产开发企业市场前期人员、中介代理 公司、媒体等）沟通，以及加强其他各种社会资源关系（产权中心、 清算中心、拍卖行等）的建立。2、土地信息获取（1）政府职能部门拟出让土地（2）其他开发商拟转让或寻求合作（3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发的土地）3、深入了解土地信息、土地项目初步判断和甄选、土地项目上 市运作（1）政府拟出让土地 通过土地职能部门详细了解拟出让土地基本情况，包括土地 现状图（土地具体位置、四至以及

6、周边情况） 、土地规划限制性条件 （用地面积、四围退红线、用地属性、容积率、建筑密度、限高等） 土地拟定上市计划（土地上市时间、上市方式、土地起价总款、土地 款支付、土地竞买人资格要求、竞买保证金等）以及土地交付使用条 件。 初步估算土地合理成交价，测算土地开发预计利润、开发周 期和项目启动所需资金投入。 根据中的初略测算，甄选适合公司发展战略的项目或“短 平快”项目（资金投入小、利润相对较好和投资周期短） 。 当地块项目适合公司发展，迅速地与土地交易部门（特别是 主管土地上市工作的相关领导）联系，积极与土地相关部门沟通、运 作， 重新拟定土地上市计划（使得政府土地上市时间安排最宜于公司 资金

7、安排），提高土地竞买人资质要求（国家一级开发资质）和履约 保证金等。（2）其他开发商拟转让或寻求合作 与合作方取得联系，达成初步合作意向，并详细了解拟出让 土地基本情况， 包括土地现状图 （土地具体位置、 四至以及周边情况） 土地规划条件（用地面积、退红线距离、用地属性、容积率、建筑密度、建筑限高等） 、合作方初步拟定土地价（土地转让价或合作开发 折价）、以及土地开发转让资金支付方式。 通过土地、规划职能部门核实合作方所提供土地所有权、规 划条件准确性，以及详细了解地块的其他限制性条件。 根据合作方拟定土地价，估计初步地块预期开发利润、项目 现金流以及项目启动所需资金投入。 根据中的初略测算和

8、公司资金现状及安排，同时结合公司 发展战略，初步判断该合作项目是否适合公司开发（含合作开发） 。 当中的初步判断项目适合公司开发（含合作开发）时，一 方面通过各种渠道了解合作方（包括实力、背景、信誉等） ，分析合 作方拟转让或合作开发项目深层次目的； 另一方面通过加大市场调研 力度，为项目后期开发提供有效支持（特指项目转让） 。 根据市场调研数据，重新评估分析合作项目，拟定土地心理 底价、项目合作方式、款项支付方式等，与合作方进行深入沟通，制 定谈判技巧策略，最终达成项目合作。第五条 投资意向前期市场调研一、开始条件：土地信息的获取二、标准时限： 15 天三、工作成果：土地初步判断四、所涉单位

9、：发展部、分子公司开发部、工程部五、工作事项：（一）发展部、分子公司开发部：1、地块现场踏勘对地块现状（主要是指地块地面状况和空中状况）、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。2、了解地块周边配套 了解地块周边商业、教育、卫生、交通、娱乐等配套设施情况。3、了解地块区域未来规划详细了解地块所属区域的未来 3 5 年的规划，并分析区域未来 规划对项目以后开发的影响和支撑作用。4、项目成本初步测算 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况。5、当地房地产市场状况 产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期安 排。6、获取地块现状图（四至电子文件） ，提供给前期规划部（二

10、）工程管理部1、建筑行业调研（ 10 天，土地信息获取后开始执行） 了解当地建筑行业企业基本状况（包括建筑企业的经济实力、技 术水平、产品质量、信誉等） 、各种结构建筑（砖混、框架、剪力墙 等）的建安成本、建筑材料（钢筋、水泥、砂石料等）价格水平。2、工程成本初算（ 5 天，上一项工作完成后开始执行） 结合当地建筑市场基本状况和项目自身情况， 初步测算项目的工 程建设成本。第六条 意向土地持续跟踪、开始条件：投资意向前期市场调研完成二、标准时限：应大于 45 天，投资意向前期市场调研完成后开 始执行 , 土地公告发布前完成。三、工作成果：项目投资意向书、项目可行性研究报告、项目投 资决策四、所

11、涉单位： 战略委员会、 发展部、 分子公司开发部、 工程部、 营销策划部、前期规划部五、工作事项（一）发展部、分子公司开发部1、土地初步判断并出具详细结果 （5 天， 投资意向前期市场调研 完成后开始执行） 宗地详细情况 项目主要经济技术指标分析等 获取意向地块预计底价、履约保证金要求和上市时间计划等 信息。 潜在竞争对手的初步了解。2、草拟项目投资意向书（ 项目投资意向书模板见附件一 ）（ 10 天，土地初步判断完成后开始执行） 宏观市场基本情况（购买力、消费特征、同业水平、竞争程 度）； 微观环境（位置优势、价格水平） ； 项目初步经济测算分析； 项目投资的理由和项目前景分析； 项目主要障

12、碍和基本风险分析； 项目立项前期费用等。3、向战略委员会提交项目投资意向书草案。4、如项目立项，进行区域市场深度调研。 （10 天）5、在调研的基础上，草拟项目可行性研究报告（可行性研究报告模板见附件二 ）（项目投资立项确定后 15 天内完成） 项目区域背景分析：区域内宏观经济、微观经济以及发展前 景等分析。 区域市场深度分析：项目周边及辐射范围内的客户分析、产 品分析、市场竞争分析等。 项目在区域房地产市场的基本定位和发展，以及项目所在城 市地理位置分析。 可研基本定位：项目可行性研究的基本定位一般包括项目定 位、客户定位、产品定位等。 拟定项目开发进度计划（主要是项目开发建设和销售进度计

13、划）。 项目经济指标测算：成本利润测算（针对多个方案进行初步 成本测算、利润分析及比选） 、敏感性分析、现金流量分析、项目资 金来源与支出分析（包括付款计划）等。6、向战略委员会提交项目可行性研究报告草案。7、如项目获准投资，准备项目土地竞买。（二）战略委员会1、项目投资审批15 天， 项目投资意向书的审批（即是项目投资立项审批）收到发展部提交项目投资意向书后执行） 项目可行性研究（项目投资审批） 审批。（15 天，收到发展部 提交项目可研报告后执行）（三）工程管理部1、提供涉及项目工程类的成本基础数据 （5 天，投资意向前期市 场调研完成后开始执行）2、协助发展部（分子公司开发部）对多套项目

14、规划方案进行精 确的成本测算（ 10 天，项目投资立项确定后开始执行）3、根据项目地块现状和开工条件，协助发展部（分子公司开发 部）拟定项目开发进度计划（ 5 天，上一项工作完成后执行）（四）营销策划部1、市场分析（ 10 天，项目投资立项批准后开始执行） 参与市场调研，协助发展部对地块周边及辐射范围内的客户、产 品、市场分析等进行分析。2、项目可研定位（ 5 天，上一项工作完成后开始执行）根据调研结果以及经验数据进行客户和产品分析，协助发展部 （分子公司开发部）完成项目定位、客户定位和产品定位。3、根据项目地块现状和市场因素，协助发展部（分子公司开发 部）拟定项目开发进度计划。 （5 天，与

15、上一项工作同步进行）（五）前期规划部1、协助发展部（分子公司开发部）区域市场深度调研。2、规划方案及规划方案数据提供（项目投资立项确定后5 天之内完成） 项目的多套草规 提供草规相关的数据指标，包括住宅、商业、公建、配套、 地下等规划建筑面积。第七条 土地公告及竞买一、开始条件：土地公告后二、标准时限：土地拍卖时为 21 天，土地挂牌时为 30 天三、工作成果：取得土地竞买资格，取得土地（签订土地竞买成 交确认书）。四、所涉单位：战略委员会、发展部、分子公司开发部、前期规 划部、财务部、综合办公室五、工作事项：（一）发展部、分子公司开发部1、土地竞买准备（ 20 天，土地公告阶段） 购买土地竞

16、买材料，交纳土地竞买保证金，提交土地竞买资 料，办理土地竞买资格相关手续。 （土地公告发布 18 天内完成） 拍卖或挂牌时，进行土地价格敏感性分析，协助拟定土地竞 买价格上限和土地竞买出价战略战术。 投方案标时，项目方案选择；投经济标时，协助战略委员会 确定地价上限的经济测算。2、竞争对手分析（ 20 天，土地公告阶段完成） 明确竞争对手，综合分析竞争对手的财力、人力、物力、社会关 系资源和竞买目的。3、与竞争对手协商沟通，通过多种渠道或手法（人脉关系、经 济利益等），力争劝其放弃。4、土地获取（拍卖为 1 天，挂牌为 10 天） 向土地部门投递方案标或经济标标书以及其他所需的材料 等。 现场

17、竞价（拍卖、挂牌） 。 获得土地，签订土地竞买成交确认书。（二）战略委员会土地竞买准备（ 20 天，土地公告阶段） 拍卖或挂牌时，确定土地竞买价格上限，拟定土地竞买出价 战略战术。 投方案标时，确定项目方案；投经济标时，确定地价上限；（三）前期规划部提供项目方案标（限于招标项目） 。（四）财务部完成土地竞买保证金、 土地首付款和土地交易服务费等的交纳事 项。（五）综合办公室 评审土地出让合同条款。第二章 营销策划第八条 项目可研前期市场调研阶段（ 15 天）一、开始条件：项目投资立项确定后二、标准时限： 15 天 三、工作成果：项目可研前期市场调研报告 四、所涉单位：营销策划部、分子公司营销中

18、心、资产经营部五、工作事项（一）营销策划部、分子公司营销中心1、区域市场调研（ 10 天，项目投资立项批准后开始执行） 项目所在区域市场总体供求状况，周边竞争性楼盘调查。2、市场分析（ 5 天，上一项工作完成后开始执行） 对项目地块周边及辐射范围内的客户、产品、 市场竞争等进行分 析，协助发展部对项目做地块可行性研究。3、项目定位（ 5 天，与上一项工作同步进行） 对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议，协助发展部 对项目地块进行可行性研究。4、协助拟定开发进度计划（ 5 天，与上一项工作同步进行） 根据项目地块现状和市场因素，协助发展部（分子公司开发部） 拟定开发节奏。（二）资产经营部

19、区域市场调研（ 10 天，项目投资立项批准后开始执行）项目所在商圈或临近商圈现状调研和同期操作商业地产项目调 研。第九条 土地购置前期深度市场调研一、开始条件： 项目可研前期市场调研完成后 （项目投资批准后）二、标准时限：项目可研前期市场调研完成后开始执行，土地竞 买资格取得前完成。 （15 天）三、工作成果：市场深度调研报告四、所涉单位：营销策划部、发展部、分子公司开发部五、工作事项（一）营销策划部1、区域房地产市场基本状况调研区域房地产市场基本状况包括区域市场总体供需、 价格水平、 客 户群体、产品特性、竞争对手和发展趋势分析等方面。2、区域基础配套现状调研 项目周边区域生活、交通、文教、

20、卫生、休闲、购物以及其他配 套等。3、项目区域市场需求问卷调研 （市场调研问卷模板参考附件三）区域市场需求调研问卷一般从如下三个方面进行设计： 需求意向：需求区域、单价、总款等 产品需求偏好：建筑形态、内部结构、户型、面积、功能格 局、产品配套等 人群特征：年龄、学历、职业、单位类型、家庭结构、家庭 收入、置业目的、居住区域等4、出具市场调研统计数据与市场调研报告 （市场调研报告模板 参考附件四） 调研目的和内容的说明； 调研方法说明； 调研数据统计与分析； 项目初步定位（目标客户群体、产品、价格）建议；（二）发展部协助进行土地购置前期市场深度调研第十条 项目启动前期市场深度研究（ 30 天）

21、一、开始条件：土地取得后二、标准时限： 30 天。三、工作成果：项目定位报告、项目建议书四、所涉单位：营销策划部、资产经营部、项目委员会、前期规 划部、发展部、工程管理部五、工作事项：（一）营销策划部1、区域市场深度研究分析（ 30 天，土地取得后开始执行） 区域市场供需及特征分析：产品供给量、产品特征、需求状 况和客户群特征等。 区域市场价格及特征分析。 区域市场典型个案分析。2、项目定位报告及项目建议书的拟定和上报（15 天，土地取得后开始执行） 撰写项目定位报告 （项目定位报告模板参考附件五） 。 撰写项目建议书 （项目建议书模板参考附件六） 。 项目建议书一般包括项目户型设计、户型配比

22、、面积区间、景观 规划、建筑风格、配套标准等方面。 向项目评审委员会提交项目定位报告和项目建议书。（二）资产经营部1、确定项目商业拟选的业态种类和数量（ 10 天，土地取得后开 始执行） 通过行业发展状况分析、 消费需求分析确定项目可开发商业部分 业态种类，结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量。2、协助完成项目商业部分业态选址与数量确定（三）项目评审委员会项目定位报告及项目建议书审批（ 15 天）（四）前期规划部根据控规指标提供产品类型建议，并协助项目产品定位。（五）发展部1、协助营销策划部确定项目的市场、客户、产品、价格的基本 定位。2、根据区域市场客户需求状况和热销产品分析，对

23、产品设计提 供建设性意见。（六）工程管理部 对项目材料选择、工艺、 工法以及项目设计组织等方案提出建设 性意见。第十一条 项目亮相前准备（ 192 天） 一、开始条件：项目启动后 二、标准时限： 192 天。三、工作成果：项目亮相阶段准备工作四、所涉单位：分子公司营销部、项目部、项目评审委员会、分 子公司人力资源部、分子公司总工办、分子公司财务部、综合办、资 产经营部、营销策划部五、工作事项（一）分子公司营销部1、外部资源确定（ 60 天，项目启动后开始执行） 广告公司、制作公司、策略公司、媒介公司、活动公司寻找与确 定。2、销售道具准备（ 192 天，项目启动后执行） 概念版房型手册（ 30

24、 天，项目亮相前完成） 销售大厅（ 192 天，项目启动后开始执行） 内外设计、修建和装饰，外部指引系统包装，包括有工地围挡、 吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示牌等。 样板间（ 120 天，项目公开认购前完成） 设计、装修、环境指示系统说明，样板间设置类型视项目情况确 定，样板间建设条件不具备时应提前向公司请示并说明情况。 沙盘及户型单体模型（ 90 天，项目亮相前交付使用） 制作单位选择和招标、沙盘和户型单体模型设计制作，及其在销 售案场的布置。 印刷品设计制作 （30 天，图纸设计完毕且外部资源确定后开始 执行 ）概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等。 项目周边重要道路设置醒目指示

25、系统（ 30 天，项目亮相前完 成）3、项目联动工作准备（根据项目情况具体安排） 分卖场设置（ 60 天，项目亮相前完成） 看房车的配备和包装。 （项目亮相前完成）4、项目 CIS 体系拟定（ 30 天，项目亮相前 75 天完成） 项目案名、组团名称、核心推广理念、项目logo 、 VI 系统及延展方案等。5、项目销售人员招聘、培训（ 90 天，项目亮相前完成） 项目销售人员招聘、培训资料准备（ 60 天，项目亮相前 30 天完成） 项目销售人员培训（ 30 天，项目亮相前完成）6、项目整体营销推广方案 （项目营销推广方案模板参考附件七） 的拟定（ 15 天，项目亮相前 45 天完成）7、项目

26、亮相方案 （项目亮相方案模板参考附件八） 的拟定（ 15 天，项目亮相之前 30 天开始执行）8、项目亮相前期铺垫宣传（ 30天，项目亮相前 30 天开始执行） 以密集型企业、产品卖点和软文性广告等为主。9、项目亮相前期客户电话接待（ 30 天，项目亮相前期铺垫期） 开通项目销售电话（项目亮相前 30 天完成）； 接受电话咨询 来电客户信息登记 （来电客户信息登记表模板参考附件九） 。 （二）项目委员会1、项目方案、计划的审批 项目开发时间计划审批（ 15 天，收到项目开发时间计划后开 始执行） 项目 CIS 体系方案审批（ 15 天，收到项目 CIS 体系方案后开始执行） 项目营销推广方案审

27、批（ 15 天，收到项目营销推广方案后开 始执行） 项目亮相方案审批（ 15 天，收到项目亮相方案后开始执行）（三）项目部1、项目开发时间计划的拟定，并上报项目评审委员会（7 天，项目启动后开始执行）2、项目周边重要道路设置醒目指示系统（ 30 天，项目亮相前30 天完成）3、项目联动工作准备（根据项目情况具体安排） 分卖场设置。 （ 60 天，项目亮相前完成） 看房车的配备和包装。 （项目亮相前完成）4 、沙盘方案和户型单体模型方案的选择 参与沙盘方案及单体户型模型方案户型的选择。5 、对项目营销推广方案以及产品推广排期、阶段性重点聚焦产 品提出合理化建议。6、 协助确定、制作各种印刷类销售

28、道具。7 、参与项目亮相方案讨论并对细化方案提出建议。（四）分子公司人力资源部1、项目销售人员招聘、培训等（ 90 天，项目亮相前完成）2、销售人员招聘。 （ 60 天，项目亮相前 30 天完成） 结合项目计划安排， 制定培训计划。（与上一项工作同步进行） 销售人员的培训。 （30 天，项目亮相前完成）（五）分子公司总工办1、协助项目推盘策略确定 提供设计理念、产品卖点和专业设计人员支持。2、协助销售人员培训 提供建筑设计、景观规划、建筑风格、各项控规指标、户型卖点 资料、全部图纸以及施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入 住时间、交工标准等培训。3、协助印刷品设计、制作 提供平面规划图、

29、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等 设计方面资料和提供工程进度、交工标准、施工材料、施工工艺等相 关方面资料。4、协助售楼处修建、装饰 组织招标确定施工单位， 协助售楼处内外部装饰和指引系统的施 工。5、协助进行样板间及环境指示说明系统：提供样板间户型，组 织招标确定施工单位，协助样板间内外部装饰和指引系统的施工。6、协助沙盘、户型单体模型设计与制作 提供项目整体规划方案和单体户型图。7、协助印刷品设计与制作 提供平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系 统等设计方面资料。 提供工程进度、交工标准、施工材料、施工工艺等方面资料（六）资产经营部1、协助确定项目招商策略 整合外部资源

30、，根据项目需要制定项目招商策略。（七）分子公司财务部1、项目售楼处及样板间设立过程中提供资金支持。（八）综合办1、协助销售人员培训 提供相关政策培训及统一口径的法律审查培训。2、协助印刷品设计、制作 相关印刷文件的法律审批以及合同审批。3、协助看房车配备 具体配备看房车以及安排司机。（九）营销策划部1、协助拟定项目营销推广方案，并提出评审意见。2、协助项目 CIS 系统方案的拟定，并提出评审意见。3、协助拟定项目亮相方案，并对亮相细化方案提出评审意见。4、对售楼处装饰及指引系统包装提出合理化建议。5、参与样板间户型选定，并对装饰及包装提出合理化建议。6、参与单体户型模型的选择。第十二条 项目亮

31、相（ 60 天）一、开始条件：项目亮相准备措施齐备二、标准时限： 60 天 三、工作成果：项目亮相方案执行、意向客户现场接待、项目开 盘方案和价格体系拟定、销售道具和销售内部资料四、所涉单位：分子公司营销部、项目部、项目评审委员会、营 销策划部、分子公司总工办、综合办、物业公司、财务部五、工作事项：（一）分子公司营销部1、项目亮相方案的执行 项目亮相庆典活动 新闻媒体信息发布 媒体组合应用 项目形象出街2、项目方案的拟定和上报 项目开盘方案 （项目开盘方案模板参考附件十） 的拟定和上 报（15 天，项目亮相 15 天开始执行） 项目价格体系方案的拟定和上报（ 15 天，产品推介会或公开 认购前

32、完成）3、意向客户信息统计与分析（项目开盘前30 天完成）4、销售道具准备（ 60 天，项目亮相后开始执行，项目公开认购 前完成） 最终版房型手册。 （30 天，项目亮相开始执行） 楼书、宣传海报、销售折页。 （30 天，项目亮相开始执行） 购房须知、房型图、物业管理。 （30天，项目亮相 30 天后开 始执行）30 售楼处内外展示道具（道旗、吊旗、背板等）的更换。天，项目亮相开始执行） 样板间及环境指示系统数据更新。 （15 天，项目公开认购前完 成） 认购书、合同袋等。 （ 30 天，项目亮相开始执行）5、销售内部资料及合同准备（ 45 天，项目公开认购前完成） 房型、房号和面积对照表。

33、销控展牌和销控粘贴。 销售合同、附加协议、房型附图和认购协议等。6、项目形象的提升及深化（ 60 天，项目亮相开始执行） 以产品卖点和软文为主的项目形象广告强势宣传（ 30 天，项 目亮相开始执行） 户外、报纸、电视、电台、车体等媒体组合应用（30天，后开始执行） 产品推介会或公开认购信息发布（30天，后开始执行）（二）项目部1、项目亮相方案执行2、 日常来电、来访客户的接待、信息登记（来访客户信息登记 表模板参考附件十一） 和后续跟踪（ 60 天，项目亮相开始执行）3、 售楼处内外展示道具的更换（30 天，项目亮相开始执行）4、 样板间及环境指示系统数据更新（15 天，项目公开认购前完 成）

34、5、销售内部资料及合同准备（ 45 天，项目公开认购前完成）（三）项目评审委员会项目开盘方案审批（ 15 天，收到项目开盘方案后开始执行）（四）营销策划部1、协助项目亮相方案的执行。2、协助拟定项目开盘方案，并对项目开盘方案提供评审意见。3、协助拟定项目价格体系草案。4、对最终版房型手册、楼书、宣传海报、销售折页等的设计提 供建议。5、评审销售合同、附加协议和认购协议条款。（五）分子公司总工办 1、提供工程进度表、样板间环境图纸及技术支持。2、交工、交房标准的确定。 （项目公开认购前完成）（六）综合办商品房合同、 附加协议、 补充协议和认购协议等文本的法务审查（七）物业公司1、提供亮相庆典活动

35、中保安、保洁等后勤人员支持。 2、协助拟定购房须知和物业管理条例。（八）财务部1、协助确定外联单位2、确定按揭银行第十三条 项目公开期（ 30 天）一、开始条件：产品推介会或产品公开认购开始二、标准时限： 30 天三、工作成果：产品推介会、项目公开认购、价格体系确定四、所涉单位：分子公司营销部、项目部、项目评审委员会、分子公司财务部五、工作事项（一）分子公司营销部 1、项目产品推介会或项目公开认购执行（含公开认购信息持续 发布）。（30 天，项目开盘前 30 天开始执行）2、媒体组合策略应用（ 30 天，项目开盘前 30 天执行）3、开盘信息告知（ 30天，项目开盘前 30 天执行）4、按揭银

36、行、保险、公证、律师等外联单位确定。 （30 天，项目 开盘前完成） 。5、来电、 来访和认购意向客户信息统计分析。 （项目开盘前完成）6、开盘庆典活动筹备工作（ 10 天，项目开盘前完成） 庆典活动人员组织与安排 庆典活动场地、道具的准备 庆典活动告知途径的选择与应用7、制定客户转化流程标准。 （10 天，项目开盘前完成）（二）项目部1、项目产品推介会执行，或公开认购执行（含公开认购信息持 续发布）。（30天，项目开盘前 30 天开始执行）2、 项目公开期常规工作（ 30 天，项目开盘前完成） 日常来访来电客户接待和信息登记； 认购客户信息登记 （ 认购客户信息登记表模板参考附件十二）和后续

37、跟踪；3、开盘庆典活动筹备工作。 （10 天，项目开盘前完成）（三）项目评审委员会项目价格体系审批 （15 天，收到项目价格体系草案后开始执行）（四）分子公司财务部认购金收取第十四条 项目开盘销售阶段（ 15 天）一、开始条件：项目开盘准备工作完成二、标准时限： 15 天三、工作成果：项目开盘庆典活动客户转化工作执行四、所涉单位：分子公司营销部、项目部、物业公司、分子公司 财务部五、工作事项（一）分子公司营销部 1、开盘庆典活动执行。2、协助项目部客户转化工作。（二）项目部 1、项目开盘庆典活动具体组织与执行。 2、协助项目开盘庆典活动告知途径媒介组合的应用。3、客户转化 接待、回访、邀约客户

38、，完成客户转协议与合同签定工作。（三）物业公司 为项目开盘庆典活动提供保安、保洁等工作人员。（四）分子公司财务部在客户转协议与签定合同工作过程中定金或房款的收取。第十五条 项目日常销售阶段一、开始条件：项目开盘后二、标准时限： （持续强销期、逐步降温销售期）三、工作成果：项目日常销售工作、月度销售计划执行与调整、 销售价格监控与调整、项目营销推广工作、期间市场调研工作。四、所涉单位：分子公司营销部、项目部、项目评审委员会、财 务部、营销策划部五、工作事项（一）分子公司营销部 1、月度媒介宣传执行情况分析与效果评估，重新调整下一阶段 媒介宣传计划（3天，每月 26日开始执行，每月 28日之前制定

39、完成） 。2、月度营销活动（含促销户动）执行情况分析与效果评估，重 新调整下一阶段营销活动计划（ 3 天，每月 26 日开始执行，每月 28 日之前制定完成） 。3、根据项目销售状况，对后期销售策略调整提供建议。4、对比回款指标体系计划与执行情况，参与探讨后期回款指标 体系调整。5、销售分析及调整 客户分析（来电客户、来访客户、成交客户、未成交客户分析） 、 产品分析（畅销产品、滞销产品的分析、关注竞争项目动态） 、销售 策略性调整。6、价格监控与调整定期进行价格测算，根据库存产品、聚焦销售重点和市场变化， 调整项目价格，实现利润最大化（根据市场价格变化和项目销售状况 待定）。7、销售推广工作

40、 媒介部分：确定日常销售期间宣传媒介选择、投放量和投放 频率（整个销售期间，各阶段项目媒介部分销售推广工作根据项目进 展调整）。 活动部分：营销活动（含促销活动）的策划、执行和效果评 估（整个销售期间，各阶段活动部分销售推广工作根据项目进展调 整）。8、日常销售期间定期（建议以 30 天为一个调研周期）或不定期 （如区域项目新开盘、促销等）市场调研工作（ 项目调研表模板参考 附件十三 ），并定期向总公司营销策划部提交月度市场信息简报（ 月 度市场信息简报模板参考附件十四 ）和月度市场分析简报（ 月度市场 分项简报模板见附件十五 ）。（二）项目部1、月度销售状况分析与策略调整（ 3天，每月 26

41、 日开始执行， 每月 28 日之前制定完成） 。2、月度销售回款指标体系执行情况以及后期调整（3 天 ，每月26 日开始执行，每月 28 日之前制定完成） 。3、到访客户接待、销售成交工作（整个销售期间） 。4、参与探讨媒介宣传分析与效果评估，协助分子公司营销部调 整媒介宣传计划。5、参与探讨营销活动分析与效果评估，协助分子公司营销部调整营销活动计划。6、为分子公司营销部进行客户分析，提供客户资料情况，并参 与客户分析与探讨。7、结合掌握的与客群沟通情况，参与分子公司营销部进行产品 分析与探讨。8、对分子公司的销售策略性调整提供建设性意见。9、对比回款指标体系计划与执行情况，参与探讨项目后期回

42、款 指标体系调整。10、结合项目销售进度， 对分子公司营销部的价格调整方案提供 建议。11、根据项目销售计划、销售状况和市场竞争需要等因素，协助 分子公司销售部确定日常销售推广工作开展， 共同探讨在不同销售阶 段宣传投放量和投放频率。12、根据营销活动期间项目销售状况变化， 协助分子公司营销部 评估营销活动对销售影响程度。（三）项目评审委员会促销方案的审批（ 15 天，收到分子公司营销部提交促销方案）（四）财务部对比回款指标体系计划与执行情况， 参与探讨项目后期回款指标 体系调整。（五）营销策划部全程跟踪项目销售状况、 库存状况和市场形势，并对分子公司营销部的价格调整方案进行评审。第十六条 项

43、目清盘阶段一、开始条件：项目竣工后 180 天二、标准时限： 90 天三、工作成果：达到项目清盘指标体系要求，评估项目营销策划 全程。四、所涉单位：分子公司营销部助部门、项目部（销售） 、营销 策划部、分子公司总工办、营销策划部五、工作事项（一）分子公司营销部 1、项目营销全程执行效果评估与总结 产品策略、价格策略、推广策略、营销活动评估与总结。2、项目销售计划执行偏差评估与总结 营销计划、回款计划、项目客户定位与实际客户偏差分析评估等。（二）项目部 从项目销售角度分析销售推广执行情况和评估效果 （项目的销售 工作的总结） 。（三）分子公司总工办 从工程角度，评估对项目销售的支持与不足，指导后

44、期的项目工 作。（四）营销策划部 参与项目客户定位与实际客户偏差分析评估。第三章 建筑安装工程第一节 规划方案设计及内部审批第十七条 项目规划方案设计（ 30 天）一、开始条件：取得土地，项目启动后开始进行。二、标准时限：单体工程开工前第 192 天开始，开工前第 162 天 完成，共 30 天。三、工作成果：完整的项目整体规划方案（包括总平面图、鸟瞰 图、单体效果图、区入口低视点透视、中心绿化景观透视、交通分析 等）。四、所涉单位：项目部、规划研发部五、工作事项：项目部负责提供设计任务书，以及全程推进此项 工作；公司规划研发部负责提供技术指导。第十八条 总规内部审批（ 20 天）一、开始条件

45、：项目规划方案设计完成后开始进行。二、标准时限：单体工程开工前第 162 天开始，开工前第 142 天 完成。三、工作成果：项目评审委员会下达的正式文件，即正式的项 目方案（批复稿）。四、工作部门：项目部、项目方案评审委员会、规划研发部、工 程部、物业管理部、营销策划部五、工作事项：项目部负责项目规划方案的上报、沟通、督促等 工作；公司项目评审委员会负责对上报的项目规划方案进行评审， 并 出具审批意见，公司工程、物业、营销系统参与评审。注：项目规划方案内部审批通过后，分批次户型报批前，项目部应委托设计单位， 按照当地政府总规报批的要求， 制作总规报批图册， 并报政府相关部门审批。第十九条 分批

46、次户型报批（ 30 天）一、开始条件：项目规划方案内部审批通过后进行。二、标准时限：单体工程开工前第 142 天开始，开工前第 112 天完成。三、工作成果：项目评审委员会正式下发的相关开发项目分批次组合户型批复文件四、工作部门：项目部、项目委员会五、工作事项：项目部负责设计、甄选各批次组合户型方案，并上报公司项目委员会审批； 公司项目评审委员会负责对上报的各批次 组合户型方案进行审批，并出具审批意见。注：在分批次户型报批过程中， 同时在进行总规的政府报批工作， 项目部必须不断与政府相关部门进行沟通， 根据政府相关部门的批复 意见，对总规及户型组合方案进行及时调整，并及时反馈给项目评审 委员会

47、；待到修建性详规确定之后，分批次户型报批结束，项目评审 委员会下发正式的分批次组合户型批复文件。 、第二十条 单体方案设计（ 17 天）一、开始条件：分批次户型报批通过后进行。二、标准时限：单体工程开工前第 112 天开始，开工前第 95 天完成。三、工作成果：单体建筑方案，包括单体建筑平、立、剖面图及 有代表性建筑的立面效果图。四、工作部门：项目部、设计公司、五、工作事项：项目部负责委托设计公司进行单体方案设计，与 之保持沟通， 并督促其按期完成； 公司规划研发部负责提供技术指导。第二十一条 单规内部审批（ 3 天）一、开始条件：单体方案设计完成后进行。二、标准时限：单体工程开工前第 95

48、天开始，开工前第 92 天完 成。三、工作成果：项目委员会正式下发的相关项目单体立面效果图 的批复文件。四、所涉单位：项目部、项目委员会、设计公司五、工作事项：项目部负责将单体建筑方案上报公司项目委员会 审批，并与之沟通，督促审批进度；公司项目委员会负责对相关项目 单体建筑方案进行审批，并出具审批意见。注：单体建筑方案内部审批通过之后，建筑 / 结构设计方案确定 之前，项目部应委托设计公司，按照当地政府单规报批要求，制作单 体方案报批图册，并报政府相关部门审批。第二节 项目规划方案政府报批第二十二条、 修建性详规确定（ 30 天）一、开始条件：项目规划完成，总规内部审批完成后，分批次户 型报批

49、之前开始进行。二、标准时限：单体工程开工前第 142 天开始，开工前第 112 天 完成。三、工作成果：修建性详规确定。四、所涉单位：项目部、项目委员会、设计公司五、工作事项：项目部负责委托设计公司制作总规报批图册，与 当地政府相关部门充分沟通，并获得修改性批复意见，在按照修改性 批复意见调整总规后，继续上报政府相关部门审批， 直至修建性详规 被确定。注：在总规政府报批过程中，修建性详规确定之后，即可开始意 向总包单位考察和选择意向总包单位。第二十三条 办理建设用地规划许可证（ 20 天）一、开始条件：项目规划方案完成，总规内部审批通过后，并经 与政府相关部门充分沟通，修建性详规确定之后进行。

50、二、标准时限：单体工程开工前第 112 天开始，开工前第 92 天 完成。三、工作成果：获得建设用地规划许可证。四、所涉单位：项目部、项目委员会五、工作事项：项目部负责与政府相关部门进行沟通，利用一切 可用资源， 在最短时间内获得政府建设用地规划的批复， 办理完成建 设用地规划许可证。第二十四条 理建筑工程规划许可证（ 12 天）一、开始条件：单体方案设计完成，单规内部审批结束，并办理 完成建设用地规划许可证后进行。二、标准时限：单体工程开工前第 92 天开始，开工前第 80 天完成。三、工作成果：获得建筑工程规划许可证 四、所涉单位：项目部、项目委员会五、工作事项：项目部负责委托设计公司制作

51、单规报批图册，与 当地政府相关部门充分沟通，并获得修改性批复意见，在按照修改性 批复意见调整单规后，继续上报政府相关部门审批， 直至单规报批完 成，获得政府相关部门颁发的建筑工程规划许可证。第三节 单体工程设计第二十五条 建筑/结构设计方案确定（ 12 天）一、开始条件：单体方案内部审批通过；地质勘察完成后进行。二、标准时限：单体工程开工前第 92 天开始，开工前第 80 天完 成。三、工作成果：单体建筑 / 结构设计方案。四、所涉单位：项目部、设计公司五、工作事项：项目部负责完成设计委托，地质勘察，向设计方 提供必要的资料，并与之沟通，督促其按期完成建筑 / 结构设计方案 的确定。第二十六条

52、 施工图设计（ 21 天）一、开始条件：单体建筑 / 结构设计方案确定后，接到全部设计 依据资料后进行。二、标准时限：单体工程开工前第 80 天开始，开工前第 59 天完 成。三、工作成果：单体工程全套施工图纸。四、所涉单位：项目部、设计公司五、工作事项：项目部负责与设计公司沟通，并督促其保质按期完成全部施工图设计和出图工作。第二十七条政府图审（ 10 天）一、开始条件：施工图设计完毕，提交审图机构后进行。二、标准时限：单体工程开工前第 59 天开始，开工前第 49 天完成。三、工作成果：1、施工图审查通知书2、审图机构认可的施工图四、所涉单位：项目部、设计公司五、工作事项：项目部委托的设计公

53、司负责通过政府图审，开发 项目所属公司负责设计公司与政府审图机构之间的关系、进度协调。注：设计公司在完成施工图设计后、 委托政府图审前必须制作蓝 图提供给施工单位和公司预结算部用于预算编制。第四节 单体工程预算与招投标第二十八条 意向总包单位考察、选择（ 46 天）一、开始条件：控制性详规获得政府相关部门认可后进行。二、标准时限：单体工程开工前第 112 天开始，开工前第 66 天完成。三、工作成果：完成意向总包单位考察和选择。四、所涉单位：项目部、工程部、预结算部、采购部五、工作事项：项目部负责组织意向总包单位的考察和选择；公司工程系统负责提供相关技术支持，或参与考察选择第二十九条 内部招标

54、（ 33 天）第一款、内部招标方案确定 / 内部招标文件编制（ 7 天）一、开始条件：意向总包单位考察、选择完毕后进行。二、标准时限：单体工程开工前第 66 天开始，开工前第 59 天完成。三、工作成果：内部招标文件发放。四、所涉单位：项目部、采购部、预结算部五、工作事项：项目部负责结合开发项目特点，制定内部招标方案，发放内部招标文件；公司采购部、预结算部负责提供技术指导。第二款、施工图预算编制（ 18 天）一、开始条件：施工图设计完成，内部招标方案确定后进行。二、标准时限：单体工程开工前第 59 天开始，开工前第 41 天完成。三、工作成果：经与施工单位核准过的内部招标预算清单。四、所涉单位：项目部、工程造价公司、预结算部五、工作事项：项目部负责组织施工单位进行施工图预算编制；造价公司负责编制内部招标标的预算； 公司预结算部负责对造价公司 编制的标底预算进行审核。注：施工图预算编制过程