审计房地产公司应注意哪些事项

1、会计审计房地产注意的一些事项与建议 （房地产审计和管理的结合、 证件的领取和时间把握、 审计中的问题和建议） 在房地产开发企业中， 把管理审计工作和目标管理有机 地结合起来， 推行项目管理审计制度， 这对改进企业管 理、提高企业经济效益具有重要作用。一、房地产开发项目管理审计的内容 从房地产开发项目的内部审计角度来讲， 管理审计 应主要集中于如下内容：1、对开发项目决策的审查。审查项目投资决策是 否具有科学性、 经济可行性， 审查项目决策中各分项目 标是否具有明确性。2、对项目计划的审查。根据企业的实际情况，审 查企业对开发项目采取的组织结构的合理性、科学性、 人员配备情况， 审查项目计划的编

2、制深度、 计划的可落 实性、可考查性，审查计划的可行性。尤其重要的是， 审查项目决策后的项目目标的制订和落实情况等。3、项目目标实施过程管理审计。在项目实施过程 中，根据项目计划的时点定期进行审查， 审查项目阶段 性目标完成情况、项目变化管理的科学性、经济性。4、项目目标成果管理审计。项目完成后，要集中 审查项目的实际结果和决策目标是否一致、 偏差是否合 理，审查项目实施过程中采取措施、 调整目标的合理性。二、项目管理审计目标体系的建立 在企业内审对项目投资决策审计时， 应该同时形成 项目管理审计目标体系。 房地产开发项目管理审计的目 标体系包括：1、销售目标。可行性分析的主要部分就是根据市

3、场调研确定项目定位， 并初步确立销售方案， 从而形成 项目的销售计划，体现在“项目损益表”中的销售收入 和“现金流量表”中的现金流入。所以，从可行性报告 的相关数据出发， 建立起销售计划的销售价格、 合同签 约率（进度）和资金回笼进度，就形成了该项目的销售 工作管理审计目标。2、项目进度目标。项目在决策分析时已经对项目 的进度安排做了计划， 根据项目的进度做出项目的资金 安排计划。项目可行性分析的“现金流量表”的现金流 出部分暗含了项目的实施进度， 而且销售计划也与项目 的形象进度有关。 根据上述资料， 可以制订出各分项工 作的进度结点要求，从而形成项目进度管理审计目标。3、项目成本控制目标。

4、 项目的成本目标体现在 “项 目损益表”和“现金流量表”中，分别体现了各分项成 本的总额和支出进度， 分项成本包括土地成本、 前期开 发成本、配套成本、建安成本等，也可以进一步细化， 根据项目的具体情况分解形成项目成本管理审计目标。4、项目质量目标。房地产开发项目的质量与施工 质量不是同一个概念。 项目的质量目标主要体现在项目 的功能安排、总体规划、配套设施配置上，而施工质量 是项目必须达到的基本目标。 综合项目策划所设定的所 有功能要求、 配套设施、施工质量等形成项目质量管理 审计目标。5、项目融资目标。项目可行性研究的资金安排计 划就是项目的融资目标，包括融资金额和时间结点。6、费用控制目

5、标。包括项目的三项费用：财务费 用、管理费用和销售费用。三、项目目标实施过程管理审计 根据开发项目的目标体系， 按照各职能和各时间段 确立具体责任人在具体工作阶段的工作目标。 项目目标 制订并落实到各责任人后， 各责任人就围绕各自的目标 开展工作， 在出现各分目标矛盾需相互协调时， 应以组 织的共同愿景、总体目标来统一。企业内审应定期对投资项目目标实施过程， 围绕以 下几方面开展审计工作：1、了解项目年度目标或远期目标划分为阶段工作 目标和目标预测的情况。每个阶段各责任人应按照 PDCA （计划做检查行动）循环，检查自 己的工作对完成分目标有什么贡献， 并在此基础上预测 各分目标及总目标的可能

6、完成情况。 寻找项目总体目标 或分目标要求的行为与当前行为之间的差距， 寻找工作 努力的重点， 把精力集中于解决主要矛盾。 审计人员应 把握各责任人对项目目标的掌握和了解程度， 审查他们 每阶段目标和对下阶段预测的合理性，提出预警意见。2、发现偏差，立刻督促项目管理组织进行诊断， 予以纠正。 在定期的项目管理审计中， 若发现当前的工 作可能影响分目标的完成、 从而影响到项目总体目标的 完成，就必须立刻督促项目管理组织探寻量化的差异是 什么、对目标影响大小等问题，并提出纠正行动方案。 对偏差的诊断不是立足于发掘原因 （当然找原因也是需 要的），主要立足点在于分析对目标的影响。3、对项目目标调整的

7、审查应是项目实施过程管理 审计的重点。 既要允许项目管理组织根据实际情况、 依 据企业变化管理的思路在必要的情况下调整工作目标， 又要防止项目组夸大客观事实、 随意调整项目目标。 在 实际工作中， 要把握调整目标的程序性、 出现偏差对目 标的关联性以及项目责任人员的主观努力性。4、实施有效的评估。阶段性对各分目标完成情况 进行评估，传统上一般主要针对“完成与否”的问题进 行简单化考察，再加上对“客观原因”的酌情评定。这 种做法一方面可能挫伤一些人的积极性， 如有的目标确 因不可抗力造成无法完成而影响了对责任人的评估； 另 一方面也助长了评估人员主观评定的风气， 使评估失去 客观基础。项目管理审

8、计要实现有效的评估应主要集中于实 际绩效与目标的偏差， 分析产生偏差的原因。 管理审计 内容分两个方面： 一是量化的目标完成效果， 这方面的 审查比较客观；二是审查责任人对偏差产生后的应对措 施，以及建立纠正行动方案的合理性， 即评估责任人应 对变化的能力。 因为一成不变的目标是不可能的， 房地 产开发项目实施过程面对的是多因素变化的环境， 只有 能够准确把握变化、 具有积极采取纠正行动能力的责任 人，才有可能实现项目的总体目标。四、项目目标成果管理审计 项目完成后，企业内审人员应对项目的成果进行综 合审计， 从完成情况对项目的投资决策、 实施过程等环 节进行事后审查，以全新的角度审计项目的全

9、过程。1、重新审查项目投资决策的科学性，尤其要审查 投资决策的预见性。 对项目实施中出现的新情况必须认 真分析，哪些是应该能够预见的，哪些是无法预见的。2、重新审查对预见的风险因素采取措施的科学性、 合理性。即审查企业的变化管理中的防范风险的能力。3、重新审查企业的项目管理能力。审查项目责任 人在项目实施中完成的情况， 项目完成情况与项目决策 目标的偏差，项目完成情况与社会房地产项目平均水平 的偏差。总之，房地产开发项目目标的管理审计工作是一项全新的工作， 是企业内审在管理审计领域的延伸， 运用 得好可以帮助项目管理组织挖掘潜力、 分析问题， 有助 于促进项目目标的完成。 所完成的审计报告给企

10、业今后 的项目决策、 实施都能提供很好的资料， 从而不断促进 企业决策水平、管理水平的提高。证件索取及时间要注意：1、索取五证 五证的范围、申请顺序及作用 “五证”包括建设用地规划许可证、 建设工程规 划许可证、开工证、国有土地使用证、商 品房销售许可证（商品房预售许可证） 项目最初申办的就是建设用地规划许可证，这 个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。第二申办的是建设工程规划许可证，此证件限 定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、 厂房、住宅、公寓等。第三申办的是开工许可证，此证件是申请可以 合法施工。第四申办的是国有土地使用证，这是开发商花 费比较高的一个证件， 开发商要向

11、国家交纳相应的国有 土地使用金。房屋是否拥有产权，全系此证。一般住宅 的国有土地使用年限为 70 年。最后申办的是商品房销售许可证，拥有此证的 商品房， 是可以合法买卖的商品房。 是开发商已经交纳 了土地使用金，可以合法买卖的房屋。2、应重点关注的几个问题及相应的审计取证（一）收入 根据企业会计具体准则 -收入的定义 作为判断的基础， 同时要考虑房地产的特殊性。 房地产 开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物， 房地 产开发企业销售商品， 特别是住宅， 往往采取银行按揭 的方式，即购房户仅缴纳所购房款的 20%及以上不等， 其余房款则由按揭贷款银行提供， 购房户根据同银行达 成的协议， 在

12、以后年度， 向银行定期归还贷款本金和利 息；一般情况下， 在客户已办妥银行按揭并收到按揭款 时确认收入， 但是根据企业的管理要求不同， 现在不少 的房地产开发企业在收到首付款时即确认收入， 有的尚 未办妥按揭手续， 而在应收账款科目核算， 特别是对于 年终促销的房地产公司， 年度资产负债表会形成很大一 笔应收账款。 审计取证：（1）索取商品房预售许可证，看企业已售并确认收入 的商品房是否在商品房预售许可证上。（2）索取企业提供的销售清单，与销售部的房屋买 卖合同统计表进行对比， 抽取一定的样本看是否存在金 额差异。（3）抽查部分购房合同，特别是交楼时间的规定及办 理房产证、 土地使用证的期限。

13、 关注交钥匙的手续及客 户办理入住的程序， 并抽查部分业主办理入住的有关资 料。（4）从销售代理商处取得已售楼宇结算统计表，并 对照认购书、企业销售清单，看三者是否一致。（5）从物业管理公司取得已售和未售住宅物业管理 费的收取情况统计表。 对已售商品房进行抽查， 看业主 入住情况， 并对未售楼宇进行盘点。 同时可结合对售楼 处销售楼宇销售进度表进行判断已开发商品房的销售 情况。（6）关注应收账款在资产负债表日后收款情况，对 应收账款的账龄进行分析， 以判断企业是否存在虚记收 入的情况，尤其是长期未办妥按揭的客户。（二）完工产品成本结转 房地产开发企业特别是规 模开发的房地产企业在开发房地产时，

14、由于开发周期 长，完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致， 如果根据账面成本结转完工产品成本， 必然存在少结转 成本的情况；现在开发的商品房往往都分为地上和地下 部分，这也是开发商调节利润的主要工具。 企业往往依 据外部工程决算审计将房产成本分为地上、地下两部 分，将其进行人为的割离， 这样地下基础部分的成本全 部由地下的产品承担。 地上部分的成本就大幅下降， 造 成结转的主营业务成本严重失实。 还有不少企业不能用 于销售的水箱间等作为均摊成本的基数以达到降低成 本的目的。审计取证：（1）分析账面是否有大额的预付账款挂帐，对房地产公司来说，预付账款大多数是开发成本的组成部 分，但为了少转成

15、本， 企业往往以未结算为借口在预付 账款挂帐。（ 2）索取开发商完整的预算资料及大项变更资料，从工程部门索取工程完工进度报告， 从合同管理部 门索取企业与开发商签订的合同， 分析开发商是否足额 预计商品房开发成本及与之对应的应付建造承包商工 程款。（3）如已完工程， 应索取施工方报审的结算资料，企业往往对应合理估计的变更成本不入账， 等决算出来 时进行调整，这种做法实际上可用来调节利润并虚减了 负债。（4）索取企业的成本结转表，复核所采用的结转方法是否合理。 有的企业按平均成本进行结算， 但收入 是按实际销售， 造成了收入成本的严重不配比。 关注自 用楼层的成本结转是否与其他销售部分结转的方法

16、是 否相同，不少企业自用的楼层成本按平均成本进行结 转，销售部分按制定的分配方法进行结转。（5）一般规范房地产公司只对总承包商，可向总包方询问截止资产负债表日， 开发商应付施工单位的结 算工程款情况。（三）税金 房地产公司的营业税与所得税往往按预 收的售房款的一定比例预交。 对预收账款的余额应交的 税款进行测算并与待摊费用的预交税金进行比较， 计算 是否少提税金。根据我国房地产开发企业所得税征收的 一贯做法，税务部门一般根据预收售房款预计所得税， 年终，根据注册会计师的查账报告， 经审计后的净利润， 按确定的税率，计算实际应征收的所得税。因此，完工 商品房销售成本的结转准确与否， 对企业所得税

17、及净利 润计算影响重大， 而且成本结转的多与少， 经常成为上 市公司操纵利润的一种手段。 房地产公司自用的房产往往不结转固定资产， 仍在开发 产品中核算， 不计提折旧，也不按视同销售计算应缴纳 的营业税，也不交纳房产税等。 房地产公司目前税费漏洞最大的为土地增值税， 基本上 都不缴纳。 或只缴纳很少的一部分。 房地产公司比较常 见的少缴税款还有印花税。（四）关于利息资本化 一般企业与购建固定资产有关的专门借款在满足一 定的条件下， 专门借款所发生的利息允许计入相关资产 的成本当中，即所谓的利息资本化；同时企业会计制 度也规定，房地产开发企业借入的与房地产开发有关 的利息支出在开发产品完工之前，

18、计入房地产开发成 本。房地产公司根据不同的目的， 有的加大利息资本化， 有的则不进行利息资本化全部记入当期费用。 主要应关 注加大利息资本化部分。审计取证：1、 索取借款合同，关注借款合同是否与开发房地 产有关、借款利率、借款期限，结合已资本化的利率， 看其计算是否正确。2、 结合施工方交付使用记录及质检、消防等相关 部门的验收记录，判断资本化期间是否合理。3、集团公司通过集体统一借款分配给各子公司使 用的借款，如房地产公司类子公司为从集团取得借款用 于开发房地产， 其支付的利息不高于银行同期利息且符 合资本化条件的部分可以资本化。（五）借款抵押 对于资金较为紧张的房地产公司， 往往会有大额的

19、银行 借款，由于金融市场融资的难度不断增加， 取得的借款 多为担保借款和抵押借款。 房地产公司公司的固定资产 及设备价值不大， 用于抵押资产多涉及在售的楼盘， 我 们要特别关注是否将已售出的楼盘用于抵押。 审计取证：索取抵押合同，分析抵押物清单所用于抵押的资产类 型、价值、所在地点，如抵押物为在售楼盘，应将已用 于抵押的房产面积与销售统计表的未销售面积进行比 较，如前者大于后者则说明将已销售的楼盘用于抵押。（六）虚假销售虚假销售一般分为虚假按揭、 与关系人达成默契尤 其在公司需要利润时购买房产， 等房屋实际卖出时在办 理退回。 虚假按揭指的是房地产开发企业， 在商品房没 有真正销售的情况下， 由房地产开发企业与所谓的“购 买人”达成买卖协议， 然后从银行套取按揭资金的一种 做法，所谓的“买家”实际上是房地产开发商找来的冒 名顶替者， 往往多为其内部的职工， 在没有找到真正的 购房者之前， 利息往往由房地产开发企业自身提供。 这 样可以获取银行信贷资金并获取银行信贷利息差。 一般 情况下， 按揭贷款利率比正常的银行贷款利率要低。 制 造