北京房地产估价师《制度与政策》：房地产经纪人员登记服务考试题

1、北京房地产估价师制度与政策：房地产经纪人员登记服务考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000卅，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50，设备安装工程尚未进行。根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15、60、25，该在建工程在估价时点的完工程度是。A：30B：45C：65D：75E:工业用地的监测点评估价格2 、增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。A:中华

2、人民共和国土地管理法B:中华人民共和国土地管理法实施条例C：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例D:招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定E：房地产估价机构必须加盖公章3 、下列职能中，属于保险基本职能的是_。A. 分散危险B. 融通资金C. 防灾防损D. 分配资金4 、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的计算扣除。B：3C：2D：1E:执行层的组织协调5 、属于房地产一级市场的行为是_。A?土地使用权出让B.土地使用权转让C?土地使用权出租D.土地使用权抵押6、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，

3、计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。A. 52%B. 58%C. 62%D. 68%7、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于_。A. 经营成本B. 物业档次C. 业主目标收益要求D. 同类型物业的市场供求关系8、在一国金融机构体系中居领导核心地位的是_。A.政策性银行B. 商业银行C. 中央银行D?人民银行9、私有房屋的互换要经过房地产交易管理部门的登记_才能办理有关互换权证契约的手续。A?申请B.审查C?批准D. 鉴证10 、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为

4、3亿元，年贷款利率为7.2，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65，该地块可转让土地的应计成本是元/卅A：310.61B：321.60C：477.87D：494.77E:工业用地的监测点评估价格11 、在正常情况下，某宗房地产经济寿命结束的标志是（）。A. 不再产生收益B. 不再发生成本C. 成本等于收益D. 收益超过成本12、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为。A:0.95B:0.99C：1.01D:1.05E:工业用地的监测点评估价格

5、13、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%,首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是一元。A. 1843.86B. 1847.55C. 2279.87D.2291.2714、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。合同法规定，租赁期限不能超过一年A. 10B. 15C. 20D.3015、是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。A:房地产平面图B:房地产有关证明和文件C:房地产卡片D:房地产权属

6、账册E:执行层的组织协调16、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是oA?随行就市定价法B?价值定价法C?应战定价法D?挑战定价法17、根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为_。A?典型合同与非典型合同B. 双务合同与单务合同C. 诺成合同与实践合同D. 要式合同与不要式合同18、运用平均增减量法进行估价的条件是（）。A?房地产价格时间序列逐期升高或下降B?房地产价格的变动呈现出一定的规律性C?房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等D?房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下

7、降的数额大致接近19、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。A:居住区B:居住小区C:居住组团D:居住社区E:执行层的组织协调20、_包括短期借款、应付票据、应付账款、未付利润和预提费用等。A?流动负债B长期负债C?所有者权益D?永久负债21、商品房预售合同登记备案的申请人是。A：商品房销售代理机构B:商品房预售人C：商品房购买人D:商品房购买人和商品房预售人E:执行层的组织协调22、关于任意拍卖，下列说法错误的是_。A?以生效的法律文书为依据B.属于民事行为C?必须以委托人对标

8、的物拥有所有权或处分权为前提D?目的在于将物品换价兑现23、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有_。A?位置固定性B. 各异性C. 适应性D. 相互影响性24、供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的_。A?第一阶段B?第二阶段C?第三阶段D?第四阶段25、依据城市房屋拆迁估价指导意见，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为之日A?房地产估价师实地查勘B?国有土地出让合同签订C?拆迁公司现场动员搬迁D.房屋拆迁许可证颁发二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上

9、符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1 、在时间序列分析法中，按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量的方法是。A:指数平滑法B：移动平均法C：简单平均法D:加权移动平均法E：借款合同2 、债券按发行方式分类，可分为_。A?附息债券B.贴现债券D私募债券E.长期债券3 、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。A:区位B:用途C:档次D:周围环境E:建筑规模4 、获取房地产估价业务的措施可以有_。A?突破专业能力限制，接受各种估价要求B.提高服务质量C?恰当的宣传D.低收费E?最大限度压缩估

10、价作业期5 、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是。A:拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式B:拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼C：拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理D:诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行E:执行层的组织协调6 、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在_m以上部位计算建筑面积。A1.80B2.00C2.20D2.507、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是_万元。A300B213.50C171.19D5008 、下列

11、关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）A?原始价值高于账面价值B.投资价值高于市场价值C?谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值9 、（）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。A?权益原理B?收益递增递减原理C?均衡原理D?适合原理10 、下列关于普通混凝土变形性质的表述中，错误的有。A:混凝土在硬化过程中，水泥水化后的体积大于水化前的体积，致使混凝土产生收缩,这种收缩叫化学收缩B:干缩变形对混凝土危害较大，

12、它可使混凝土表面开裂，使混凝土的耐久性严重降低C:影响干湿变形的因素主要有：用水量、水灰比、水泥品种及细度、养护条件D:在混凝土硬化初期，放出较多的水化热，当混凝土较厚时，散热缓慢，致使内外温差较大，因而变形较小E：徐变变形初期增长较快，然后逐渐减慢，一般持续2?3个月才逐渐趋于稳定11、从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解（）的市场和需求。A?期望B.最好C. 潜在D. 过去12、下列关于电梯，表述正确的是A:高层建筑应设消防电梯B:一般来说，最高住户入口层楼面距底层室内地面的高度在10m以上的，均应设置电梯C:一般来说，住宅建筑层数在7层及7层以上的，应设置电梯D:电梯井道是电梯运

13、行的通道，每层均有出入口，井内有导轨、导轨撑架、平衡锤及缓冲器等E：电梯由机房、井道、轿厢三大部分组成13 、下列符合中华人民共和国城市房地产管理法“以划拨方式取得的土地使用权转让房地产开发项目条件”的是。A:对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批B:对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经当地人民政府审批C:由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地收益金后，才能进行转让D:由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让E:可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产项目，

14、但转让方应将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理14 、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。A:汇票B:本票C：支票D:银行券E:执行层的组织协调15 、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。A?独立、客观、公正原则属于普适性原则B?合法原则属于一般性原则C.最高最佳使用原则属于技术性原则D?谨慎原则属于一般性原则16 、房地产的独一无二特性导致了。A:难以出现相同房地产的大量供给B:房地产市场不能实现完全竞争C：房地产交易难以采取样品交易的方式D:房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E：房地产价值量大17 、在下列房房产定价方法

15、中，属于竞争导向的房房产定价方法是_。A.随行就市定价法B. 认知价值定价法C. 领导定价法D. 挑战定价法E. 目标定价法18 、金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作。A：客户评价B:项目评估C:担保方式评价D:贷款综合评价E:环境评价调或19 、在房房产产品的生产过程中，一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空高级电气设备等设计工作。A:建筑师B:工程师C:造价工程师D:估价师及物业代理E：借款合同20 、通常计算平均发展速度采用（）。B. 调和平均法C. 几何平均法D. 以上三者都不对21、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的（）。A.人工费B. 办公费C. 法定税费D.保险费22 、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有.【2003年考题】A估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B:建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C:建筑物的