“原配夫妻该支持”——万州一屋二卖案之我见李先禄(精)

1、“原配夫妻该支持”万州一屋二卖案之我见/李先禄“原配夫妻该支持”万州一屋二卖案之我见/李先禄2006-1-17 13:15:40创“原配夫妻该支持”万州一屋二卖案之我见李先禄重庆法制报（2002 年 6 月 7 日以“一女二嫁”谁是合法“丈 夫”？为题报道了万州区的这桩一房二卖案）。案情概要： 2001 年 11 月， 万州区龙宝中心供销社欲将一幢房屋作价 57 万元出卖，下达了关于资产变现 工作有关事项的通知，该通知规定实行竞卖且同等条件下内部职工优先 原则。但因太贵，至于降为 54万元后仍“待嫁闺中”。 11 月 23 日（周五）叫 程文才的欲买，发现土地证上的面积与房产证上的面积不一致，

2、提出质疑，经 双方协商以 510200 元的价格出售给他。程当场交 1 万元定金，因是星期五，双 方约定次周一完善手续并交清 90%房款，收据上也注明：收到定金一万元。但 消息传开后，内部职工认为降价了，而且通知中又规定内部职工有优先 权，于是该供销社只得当天下午组织内部职工参加竞卖，这样职工姜某以 5212210 元价格中标。 26 日姜与该社正式签定了书面协议，并按约定交足了 90%的房款。 30 日房屋移交给姜某，姜某也立即着手办理过户手续。但程文才 于 26 日来交房款时，该供销社拒收，理由是已卖给姜某了。次年初，程某将供销社告上法庭，要求确认与该社的购房合同有效，并判自己购买。一审情

3、况：法院认为，虽然有关法律规定，房屋买卖合同应当采用书面形 式，但口头合同并不违反国家法律、 行政法规的强制性规定。 而作为被告供销 社一房两卖，违背了诚实信用原则。同时，第三人姜某，虽是既不是房屋共有 人，也不是承租人，不能享用优先购买权，其内部规定的优先购买权应为无 效。再加之房屋虽移交，但未过户，所有权并没有转移。故判令程文才与供销 社的房屋买卖口头协议有效；龙宝中心供销社应履行该协议。而一些法律专家对此判决却提出了异议。（一）重庆渝万律师事务所律师 张明乔和万州钟鼓楼法律服务所法律工作者何仕华主认为：合同法虽视口 头合同为订立合同的形式之一，但城市房地产管理法明确规定也房地产转 让应当

4、订立书面合同。而该案中程文才的买房却是口头形式，定金不能反推合 同成立。同时，姜某的优先购买权也该认可。（二）西政民商法教授张玉敏认 为：程与该社采用口头形式进行大宗房屋买卖于法律规定不符，欠缺形式要 件；而姜某却与之订立的是书面合同，交付了大部分房款，并正在办理过户手 续，说明合同已发生效力在实际履行中了。所以根据书面合同优于口头合同， 且已在实际履行，故而一审判决不妥。对优先权问题。张教授认为，内部规定 不得对抗善意第三人，一审认定正确。我却认为，万州区法院的判决正确无误。理由是： 1、从合同法规定 成立看，可以采用口头形式，虽然城市房地产管理法明文规定应采用书面 形式，但本案中未采用书面

5、形式的原因开始是因为到了周末， 双方对次周星期 一完善书面手续也达成了一致。没能及时签定书面合同完全是因为供销社和姜 某的过错行为造成的，这个口头合同的订立过程与订立合同的要约、承诺两个 环节完全相符。 2、定金的性质是什么？就是约束双方当事人对合同的权利义务 的，该供销社收受了定金，理应受到合同约束，不得再次出售该房产，所以其 与姜某的合同损害了原告程某的权益，同时该供销社也违背诚实信用原则， 故 与姜某之间的合同 （虽是书面形式） 应认定无效。3、姜某与该社间的合同，是 其知道供销社与程之间有协议的前提下签定的，明知供销社已受到协议（虽为 口头形式）约束，仍与之达成合同，故在订立这个合同中也有过错。从保护善 意购买人程某利益角度出发，也应认定后面的这个书面合同无效。4、虽然供销 社与程某间的购房合同没有得到实际履行， 但没能得到履行的原因是供销社和 姜某都有过错，而损害了他对购房合同的履行（事