精品资料（2021-2022年收藏）寮步市场调查

1、寮步市场调查1 寮步总体概况1.1自然地理寮步镇位于东莞市中部，是东莞的地理几何中心，毗邻市区，与松山湖高新科技产业园相依伴，是穗港经济走廊的中枢，区位优势得天独厚，是东莞金十字架的交汇点。寮步镇历史悠久，始建于唐贞观年间,距今已有1350多年历史。当时，村民在寒溪河上游搭茅寮而居，后成商埠，故此得名。早在明清时期，久负盛名的“莞香”集散于此，素有“香市”之称，与广州花市、廉州珠市、罗浮药市并誉为广东四大名市。寮步镇现辖1个居民委员会和28个村民委员会，面积87.5平方公里，总人口26万人，其中户籍人口约6万人，暂住人口约20万。项目地1.2交通概况1.2.1对外交通l 连接东莞之外区域公路：

2、莞深高速公路；l 连接市区公路：莞樟路、市区五环路、松山湖大道；l 镇区间公路：东部快速干线、石大路；l 通过市区及镇区公路连接，使寮步可实现东莞半小时生活圈；l 10-15分钟至东莞海关、铁路口岸东莞火车站；l 通过境外公路至广州机场、深圳机场、深圳罗湖出入境、虎门港，最终实现30-40分钟莞、深、广生活圈。寮步交通便利，与其它镇区及深圳等区域通达性好，有利于寮步吸纳外地客户前来寻找商机。1.2.2对内交通主干道：东区大道、蟠龙大道、莞樟路。区内交通除3-4条主干道外，其它道路比较狭窄、杂乱；区内主要公交体系主要分布在莞樟路沿线，过境公交车非常多，但缺少完善的镇内环道公交体系。216路：长安

3、杨星大岭山寮步上元茶山石龙。72路 ：市汽车站宏远东城车站寮步东坑路口大朗常平火车站。85路 ：市汽车总站东城寮步大朗黄江樟木头清溪。3 路 ：市汽车总站消防支队东城中心伟易达寮步广场松山湖路口新城路口工业北路口芝利和生益科技。L4路：市总站市消防支队岭南学校东华医院市汽车交易中心寮步大朗常平樟木头客运站。寮步的内部交通发展以主干道建设为核心，但对其他辅助道路的建设、内部公交系统的投入相对较少，不利于整体区域形象的提升。1.3主导产业寮步镇是以IT业与汽车贸易为主导的镇区。IT业：寮步镇成功实施了“工业优先”的发展战略，成功地引进了韩国三星集团、香港伟易达集团、日本先锋公司等一批高科技大企业，

4、开始成为国际性大企业、大财团投资的热点地区。目前，全镇有外资企业500多家，初步形成了以电子、电脑、电器组成的簇群产业，是东莞市三大电脑资讯产品生产镇之一。IT产品出口占全镇出口额的八成，成为东莞市的出口强镇和IT大镇。汽车贸易：寮步镇以莞樟路为主线，形成了全市最大的汽车销售市场。自1996年至今，已有90多家车行登记注册经营汽车，并且品牌云集、购销两旺，汽车市场占有量超过全东莞市总量的5成，已经成为了名副其实的东莞“汽车贸易第一镇”。1.4基础商业配套项目地理位置名称商业莞樟公路东莞汽车交易中心教育路新安超级市场、万家福购物广场、寮步商业城、中域电讯、大新百货大博神前路天和百货、旺角女人城、

5、国源广场东方商业街东方新天地、富邦购物中心、景泰香都（嘉荣超市）酒店教育路与石大路交汇处金凯悦大酒店东区路与蟠龙路交汇处悦莱花园酒店（在建设中）寮城西路 京都酒店金融教育路中国银行、建设银行、工商银行、广发银行、农村合作信用社寮城西路中国邮政储蓄证券教育路中国建设银行六楼光大证券娱乐寮城西路与香市路交汇处古都夜总会教育路康乐中心歌舞厅餐饮教育路名典咖啡、绿茵阁西餐厅大都会西餐厅、双种子餐厅香市路与莞樟公路交汇处上岛咖啡香市路公务员小区后面海州大酒楼坑口村旁边威龙大酒楼教育路与香市路交汇处惠康美食香市路消防队旁回味鸡餐厅香市路农业银行对面绿怡岛酒店/西餐生活配套莞樟公路与香市路交汇处雕

6、塑广场亭子边村本草药业教育中路东莞国药寮城西路寮步医院服务香市大道寮步消防队旁裕利汽修厂寮城西路中国电信局、中国邮政局教育路中国移动服务厅休闲鸿图广场旁健身中心医疗寮城西路寮步医院幼儿园镇政府旁安琪儿现代幼儿园小学教育路寮步中心小学消防队后100米寥步实验小学消防队旁红荔小学西区大道与福兴路交汇处新城小学中学蟠龙大道旁香市中学教育路寮步中学目前寮步镇主要商业配套集中在东方商业街、教育路、大博神前路、蟠龙路、寮城路。1.5土地利用目前寮步镇的住宅和商业用地主要集中在东方商业街周边片区、沿教育路、蟠龙路及五环路两侧；工业用地集中于镇中心区域、新型的松山湖沿线区域。因为早期规划的原因，居住、商业区中

7、混杂了部分工业区。工业区位于其中对周边居民的居住环境有较大影响，使周边的环境较为杂乱。大量未开发的土地，主要在城镇中心繁华地段以外的区域，近年内将逐步开放成商住楼盘。1.6建设成就【2005年国内生产总值突破60亿】 经济总量实现了翻番。2005年，全镇生产总值59.8亿元，是2000年的3.9倍，全镇固定资产投资五年累计66.75亿元。一、二、三次产业比重由2000年的 13.6:51.2:35.2发展为1.1:61.5 :37.4 。全镇金融机构存款余额达57.6亿元，存款余额比2000年增长246.2。在国家统计局2005年中国明星镇的评选中，寮步名列第51位，进入百强。【民营经济取得新

8、突破】 寮步镇五年内新增私营企业1259家，新增个体工商户8165户；年营业收入超500万元的企业已达150家。目前，全镇民营企业中，省级、市级民营科技企业分别有10家和17家，现有著名商标4个，名牌产品1个,有4家企业进入东莞市50强。【城市化进一步加快】 基础工程市民广场建设和西区大道二期工程给水主管网铺设莞樟路穿衣戴帽工程第三个110KV变电站的线路基础建设2005年全镇新开工工程106项，建设规模较上年有大幅提升。随着东莞市主城区、同沙生态休闲区、松山湖科技园区“三位一体”战略的实施和东莞市主城区的向东（寮步）拓展，寮步镇开始成为大市区概念的一部分。【发展新型工业】招商引资特征东莞卢森

9、堡亚永强消防汽车有限公司中国最高端的消防车生产基地台湾能率科技（东莞）有限公司华南地区最大的数码相机生产基地之一东莞世高钢铁有限公司投资额为1 0 0 0 万美元， 是韩国SK集团在广东的第一个投资项目同济医学院东莞附属医院12月正式开业2005年寮步招商引资力度及成效较大，已引入3家国际性大型品牌大企业，产业结构及功能朝多元化发展；【IT、汽车市场加强品牌推广】2005年产业大纪事兴建占地约1300亩东莞国际汽车贸易城“寮步车市元旦赏车暨东莞车改团购周”315“加入诚信大联盟，做诚信车行，建诚信车市”活动“五一汽车消费文化嘉年华”2005泛珠三角电子信息产业合作发展论坛2005年，全镇汽车销

10、售额为42亿元，增长7。2005年已建成6个项目，另有5个项目在建，二期工程的基础设施建设已全面铺开。2005年通过一系列的活动推广，进一步推进了汽车城品牌店的建设； 2005年11月8日在寮步镇举办“2005泛珠三角电子信息产业合作发展论坛”于。在论坛会上，寮步镇镇委书记殷焕明就寮步镇电子信息产业的发展概况、产业特点、努力方向等亦作了发言。【实现省教育强镇和国家卫生镇】2005年教育文化及卫生大纪事1月寮步幼儿园和横坑春晖幼儿园通过了“市一级幼儿园”验收3月寮步职业技术学校经市教育局批准正式成立6月寮步中学、西溪小学成功通过“东莞市一级学校” 评估验收寮步镇成人文化技术学校通过了“市示范性成

11、校”的评估验收6月寮步中学、寮步成校、西溪小学分别举行挂牌仪式9月寮步镇举行了省教育强镇挂牌仪式11寮步镇通过了“国家卫生镇考核鉴定委员会”的验收。2005年，寮步镇用于教育的投资6591万元，进一步完善了寮步中学、香市中学等学校的教学设施建设，并通过一系列教育评估，实现了教育强镇的目标。1.7近年人口变化1.7.1 人口变化情况全镇总面积87.5平方公里，现辖1个居民委员会和28个村民委员会；截至2005年底，东莞市寮步总人口为26万人，户籍人口为6.377万人，户籍人口的户数约1.8-2万户，暂住人口18.6278万人； 寮步镇总人口变化01-05年寮步镇人口总体规模变动不大，5年时间内人

12、口总数仅增加4000余人，其中02-03年人口总数不增反减，减少量约2-3万人，04-05年人口总规模开始恢复至02年水平；01-05年寮步户籍人口规模变动不大，截止05年户籍人口增加3000人左右，平均每年自然增长率为0.8-1.3%；01-05年寮步外来人口规模变动在0.5-2万人左右，平均每年增加约1000-4000人，04-05年外来人口数量基本相同，可见，外来人员数量相对变动不大；寮步镇外来人口规模占总人口规模的6-7成，基本符合东莞目前的人口结构；另一方面，可以看出，寮步镇人口变动不大，没有大规模的人口迁出或迁入，说明寮步镇社会经济发展比较稳定。 寮步镇及周边镇区人口规模比较截止0

13、5年底，相对周边镇区，寮步镇总人口规模较大；其中户籍人口与大朗、东城相当，外来人口规模处于大朗与大岭山之间；这说明了，寮步镇人口规模存在优势，在一定程度上能够支撑着当前镇区经济的平稳发展。1.7.2人口变化趋势分析寮步镇人口密度较大，人流集聚比明显，主要聚集在旧城区，特别沿莞樟路一线的人口密度最大。由于新城仍处建设当中，生活设施、商业设施都相对薄弱，新城的人口密度相对较小，但随着政府的引导，未来人口将逐渐从老城区中迁移至新区，使得新区成为新的人口聚集地。根据寮步镇的基本情况与往年人口变化情况，中原预计未来3年的人口变化特征如下：根据寮步户籍人口约0.8-1.3%的自然增长率，可预测到2010年

14、寮步户籍人口将达到66320-66665人；由于寮步外来人口变化比较稳定，甚至出现人口零增加的情况，但随着镇区内知名大型企业的入驻，同时再加上松山湖科技园产业链的形成，未来外来人口的增加将出现一个小高峰值：以本区域将入驻内2-3家大型外来企业约带来3-4万人，松山湖科技园约30万人口，将产生约10-15%的配套产业人口，若50%分布在寮步，外来人口可增加1-2万；最终预计，截止2010年，外来人口可增加4-6万人，外来人口总体规模将达到22.6-24.6万人；截止2010年，寮步镇总人口规模可预测达到29.2-31.2万人。1.8 房地产供应分析1.8.1 土地供应变化寮步镇近年的土地供应量具

15、体数据如下表：土地供应（）工业商业商住酒店2003年4356510904312422004年3229655896172562186552005年204020146673326972006年50804工业转商业用地约5000021554810000合计3306857056373171149897从表中可以看出，寮步镇的工业土地供应量从2005年的204020急剧下降到2006年前三季度的50804，而商住一直从2004年的172562升到2005年的332697，2006年前三季度也保持在215548的供应量，与目前寮步镇政府打造新城市中心的规划远景相符合。可以预见，随着寮步新城中心区的远景规划

16、，将有越来越多的土地被用于住宅、商业等用途。1.8.2 商业体量分析现有商业体量名称面积（）商业街区东方商业街8000寮步美食街16000兴隆路3600红荔路15000莞樟路10000教育路15000大博神前路10000石大路6000集中商业东方新天地41000万家福购物广场15000大新百货6000寮步商业城5000旺角女人城2600天和百货12000新安超市8000景泰香都56000富邦购物中心9300国源购物广场33000添福百货6000合计266500将寮步现有的商业体量初步汇总，初步估计目前寮步镇的商业体量为260000左右，寮步镇的现有人口量在30万左右，按人均商业量来算，人均商业

17、面积为0.86左右，低于人均商业面积国际标准（1/人），而东莞市目前的人均商业面积为2左右，可见寮步镇目前的商业体量远远低于东莞市的人均水平。同时，2006年政府挂牌出让的土地中，没有新的地块用于商业开发，只有少量由工业用地改为商业用地的面积，考虑寮步人口的增长比率，未来2年寮步的人均商业面积数值将维持在0.9的水平。1.9经济分析1.9.1历年国内生产总值及其构成分析 国内生产总值（GDP）出现了年均20的高速增长率（说明：2005年的GDP数据变化主要是因为经济普查后统计方法的变化） 近两年工业生产总值保持年均增长约25%的高速增长 随着产业结构调整、农业总产值持续下滑，目前仅为4年前的1

18、/31.9.2主要经济指标分析n 实际利用外资保持稳中有升的增长2005年寮步利用外资金额同比增幅22.02%。在政府加重招商力度情况下，软硬件配套逐渐完善，一定程度上吸引大量外资企业入镇。n 城乡居民储蓄存款余额迅速上升寮步镇城乡居民储蓄存款余额迅速上升，且不断增大，到2005年底，存款余额达39.9亿元，人民经济支付能力提升，生活水平进一步提高。n 社会消费与零售额呈上升趋势，2005年突破了10亿元1.10寮步镇和周边镇区对比分析1.10.1寮步镇GDP处于周边六镇区第三位 寮步镇GDP与周边镇区相比，以60.3亿元处于第三位，仅次于东城区，与大朗相近，亦是东莞32个镇区中实力较强的镇。

19、1.10.2寮步在全社会固定资产投资总额上位居第三位 与周边镇区相比，寮步在全社会固定资产投资总额上位居第三位，与东城区基本处于同一水平线上。而大朗的固定资产投资则明显领先。1.10.3寮步镇城乡居民人民币储蓄存款余额位居第三位1.10.4小结Ø 寮步镇经济在近几年发展迅速，取得了突出的成就，在衡量经济发展水平的关键性数据上，增长率普遍保持20%以上的高水平，发展势头好；Ø 工业继续快速增长，农业持续下降并处于低位，产业结构进一步趋于合理；Ø 居民的收入与消费进一步增长，消费潜力较大；Ø 通过与周边区域的对比可以发现，寮步镇与经济强镇之间还是有一定差距，

20、总体经济发展水平位于东莞全市的第二阶梯；Ø 可以预见，松山湖工业园区的开发以及大东莞区的融和给寮步经济发展带来新的发展契机。2. 寮步镇规划分析2.1总体规划目标根据东莞市城市规划，寮步镇城镇化建设的总目标是：要把寮步建设成为基础设施完善、环境优美、工业发达、商业繁荣、适合生活工作的花园式城市。具体内容：n 完善规划，严格实施“总规”要求三年内，在全镇实现控制性详细规划全覆盖，没有控制性详细规划的建设项目一律不给予审批。同时，要做好城市绿化、供电、供水、排污、供气和通讯等专项规划，尽快建立以城市总体规划为核心的城市规划体系。 n 发展城市经济，推动城镇化大力发展二三产业。强化工业，坚

21、持走新型工业化道路。完善好工业园区建设，重点完善百业工业园，建设好华南工业园二期和大进工业园。发挥毗邻松山湖科技产业园的优势，接受松山湖科技产业园的幅射，重点引进吸纳高新技术产业。重点发展三大主力产业：一是扶持民营工业，做大做强；二是主力打造汽车超市，并以此作为寮步镇发展民营经济和第三产业的突破口；三是加快房地产和酒店业的发展。寮步的房地产还处于提升阶段，城市新区的建设和佛岭的自然生态为房地产的发展提供了空间。同时要积极引导大型购物中心落户寮步，发展大型超市为主的商业，从而改变寮步商业分散、规模较小的局面。n 加快农村向城市转变的步伐推进城镇化进程，寮步虽然实现了城乡一体化，但城镇化水平滞后于

22、工业化水平，严重影响了寮步经济社会的转型和升级。加快农村向城市转变的步伐，不断向现代化迈进。2.2总体规划内容2003年完成城市总体规划的修编，总规的修编突出了现代城市和融入大市区的指导思想，把全镇作为一盘棋来规划，重新调整了空间布局：本项目南片区中心新城良横片区横片区北片区寮步北片区旧城区u 区位：（莞樟路以北）u 功能：北区为基础，重点发展工业；寮步中心区新城区u 区位：（莞樟路至松山湖大道之间）u 功能：中心区重点完善城市功能和发展第三产业；寮步南片区新生活区u 区位：松山湖大道至佛灵湖u 功能：将逐步对区内农村住宅进行改造，同时发展生态房地产业，利用佛灵湖作为后花园，发展成休闲度假区和

23、生活乐园；寮步良横区城区生活带u 区位：五环以内u 功能：利用现有的产业基础，整合提高，更好地与市区对接。2.3总规小结u 总体规划意图主要是借势主城区的发展，重点打造寮步中心区，实“一心三片”的城市布局；u 中心城区的打造已初具规模，中心城区内已建的基础设施主要有：文化体育广场、时代广场、府前广场、金盈广场等；u 从目前来看，由于寮步的居住人口及工业人口都集中在北片区， 致使中心城区人气不足，未来中心城区的发展仍主要吸引北片区及松山湖区域的人群为主；项目所在的中心城区政府目前大力投资，区域目前开发数个中高档大型楼盘：中央公馆、世纪豪门、蟠龙花园等等，区域工业数量及人口数量较多，但各类配套暂时

24、缺乏，处于开发状态；项目所处的市民广场商业街区是寮步新城中心区的东部起点，也是寮步镇新旧城区之间的过渡区域。2.4寮步镇“十一五”期间规划分析2.4.1未来规划目标u 综合经济实力显著增强实现经济总量5年翻番。到2010年， 全镇国内生产总值达到120亿元，年均增长15%。实际利用外资年均增长13%；出口总额达40亿美元，年均增长15%。固定资产投资年均增长13%。税收总额达到14亿元，年均增长15；可支配财政收入达6亿元，年均增长17%。产业逐步实现升级，结构明显优化。u 城市面貌明显改善，初步实现融入大市区形成以东区大道为中轴线的商业中心，将新旧城连为一体，形成核心城区；环城路片区建成成熟

25、社区；松山湖大道两侧以商住为主，至少上两到三个大项目；镇域内部的道路建设全面完成。城市功能日渐完善，居住环境档次得到提升，散与乱得到根本的整治，满足生产与生活的需求。u 人民生活水平明显提高，经济富裕至2010年，全镇人均纯收入达到12000元，年均增长6。村、组两级集体经济收入年均增长10。集体人均收入不少于1万元。2.4.2未来规划布局  未来城市规划布局可细化为“一心三轴两园三片”，最终实现寮步城市化进程，具体规划内容如下：一中心：形成寮步行政、商务、居住为一体的中心新城加快新城建设并融入大市区，五年内把新城区建设成为寮步的行政、商业、文化中心和重要的城市居住区。三轴：以香市路

26、、蹯龙路、松山湖大道为核心的三条商业、居住轴线u 香市路为轴线的商业中心区域沿香市路两侧重点布置商贸大厦、写字楼、休闲、景观等商业及公共设施，形成新城区商业中心区域。香市路以南沿线布置商务、金融信息服务、水景公园和农业生态设施。蟠龙路沿线，完善新城区的城市功能； u 蹯龙路为轴线的商业及居住中心区域蟠龙路沿线布置居住生活设施、学校和商贸等配套设施，为房地产及商业配套发展轴线，依托蟠龙花园、海悦花园、中央公馆、三正世纪豪门等项目的建设，形成高档的居住及商业中心区域；u 松山湖大道及入口沿线为轴线的未来高档居住中心区域松山湖大道及入口沿线为商务、商住和休闲混合发展带，沿线主要建设商务大厦、商住地产

27、、度假酒店、专业市场和培训教育基地等。两园：兴建两大城市级公园即佛灵湖休闲公园、陈家埔水景公园三片：旧城片区、良横片区、西南片区u 改善以北片区为主的旧城区，实现新旧城区一体化坚持旧城改造与旧村改造相结合，整合用地布局与统一建设农民公寓相结合。同时加大公共活动空间的建设，改变京都、寮步广场等门户形象。u 改善良横片区，实现东拓实现与市区东拓的对接，努力将其建设成为同时具有居住、商务、休闲活动的综合功能区。靠东城工业园的区域，宜工则工。u 利用西南片区自然资源，打造旅游、度假、地产为一体化西南片区生态环境较好，连片发展空间大，按照“生态、环保、可持续”的原则，发展生态旅游、度假酒店、商业地产、商

28、务中心、培训基地、专业市场和物流业等，并规划建设一批商业配套服务网点。2.4.3未来规划重大建设工程重大工程是实施规划的重要载体，是实现经济社会发展目标的重要支撑。“十一五”期间，规划建设重点项目53项。u 路网工程包括香市路东段、松柏路、叠彩路的建设及路网配套，以及莞樟路6座人行天桥、军氹区周边路网、西北部镇村联网（翠香路至大进工业园）的建设等。u 供电、供水工程供电工程主要是新建大圳埔110KV变电站，供水工程主要是抓好几条路的给水工程和改管工程。u 防灾减灾工程包括向西、下岭贝、良边、石步、西溪、军氹、黄沙河、竹园、鱼敬塘等9条堤围建设，向西、黄沙河、西溪、竹园等4个排涝站建设,以及几大

29、河涌的整治。u 商贸工程建设东方商业步行街，落实新城区大型餐饮娱乐项目，加快星城国际电子数码城、商会大厦、市民广场边商业项目、汽车城办事中心、三正房地产项目二期、海悦花园三期、汽配城、华联建筑材料市场的建设，同时抓好竹园商业城、富鑫综合市场、三和物流中心仓库的建设。u 自主创新和产业优化升级工程支持自主创新工程华坚鞋业研究中心的建设，支持前锋数码有限公司的建设（生产可录光盘），支持东莞轴承厂（设立检测中心）的建设，建设东莞爱铭数码电子公司新厂区及二期工程，加快大进工业园的建设、华南工业园的二期开发以及福泉路二期周边土地开发、长坑大岭工业区的建设等。u 文化新城工程建设新城小学、石步小学、寮步镇

30、高级中学、读书公园、东莞市级多功能体育中心（市投资），扩建上屯小学、寮步职校，加快中小学信息化建设。u 环保生态工程建设污水处理厂及配套排污管网工程、佛灵湖公园景观改造工程、香市现代农业生态产业园。u 和谐平安工程包括建设治安视频监控系统、公安分局办公大楼、特警办公大楼，完善医疗卫生三个体系建设，建设“五有”新村、西南片农民公寓、横坑村民公寓等。u 东莞市新体育馆东莞市新体育馆项目将选址在寮步镇松山湖大道与东部快速路立交出入口的交汇处，项目总用地面积约为500亩，工程总投资约4.6亿元，总建筑面积则在4.2万平方米左右，项目主要包括一座可以容纳12000人、建筑面积为33000平方米的主体育馆

31、，以及两座训练馆和商业用房。在2003-2020年寮步镇详细城市规划基础上，“十一五”期间规划作为2005-2010年寮步城市近期规划，对寮步产业规划、城市发展进行了深化及延展。规划显示，在未来2-3年内，寮步的发展仍然是以新城市中心的进一步建设为主，辅以北片区的改造、与市区对接，东方新天地项目所在的区域即为政府大力投入的新城区，借助政府规划加上项目所处的地理位置优势，可辐射周边人口约8万余人，如规划合理，经营前景较好，目前已进驻商户也普遍反映对街区前景较为看好。2.5寮步镇规划分析结论寮步为中心城区的一级城郊镇区之一，在各方面发展上仍依旧按照镇区的思路经营及打造，形成以IT业及汽车业为支撑产

32、业的较独立的镇区，但是在城镇建设上并没有追随城市步伐，处于比较缓慢的过程当中。随着主城区东拓，寮步将迅速融入主城区的建设当中，将对寮步的经济、城市建设、未来房地产发展三个方面的产业经较深远的影响：u 经济发展趋势：工业经济多元化逐步实现产业化升级；主城区的发展特别松山湖科技园兴起将对寮步经济产生深远的影响，松山湖科技园已开始发力，相继引入规模较大的知名企业入驻，由于松山湖门槛相对较高，这必然会导致依附于这些企业一系列产业链将不得不选择在周边镇区驻点，寮步镇借助自身地理、交通优势将作为其驻点的主要区域，将促使寮步镇工业结构进一步合理，带动工业经济向科技经济转变，实现产业化升级。镇区各类消费需求增

33、加 第三产业面临新起点；未来五年内，主城区人口规模将达到160万人，松山湖科技园将形成人口规模约40-50万常住人口，再加上临时人口，未来松山湖科技园将达到一个大型镇区的人口规模，而在五年内松山湖的生活配套及商业配套仍在进一步完善当中，相对寮步比较成熟的商业配套，园区人群必然外渗到周边镇区，寮步的第三产业将面临着极大的契机。u 城市建设：进一步城市化深级，实现与主城区共融；根据寮步未来五年的城市规划，寮步的城市化进程将达到一定的高度，特别是中心城区及松山湖大道沿线作为寮步的新城区将被政府作为重中之重进行打造，这必然吸引寮步人群特别北片区的旧城区人群向寮步新城及西南片区靠拢，实现与松山湖板块的共

34、融。旧城区更成熟，新城区成为商业、行政、居住新区；寮步正加紧对旧城区进行改造，包括对旧城区商业及居住区域的改造，经过改造后，对旧城区的基础设施及居住环境有一定的改善；同时，随着政府对新城区的力度加大，一系列城市配套的实现使得寮步实现城市化升级，将让新城区成为综合型的多功能新区。u 房地产发展：旧城区开发空间小，良横片区成就城郊地产，新城及西、南区为房地产开发重点；寮步旧城受土地资源的限制，开发空间不大，目前仅理想名苑、国源在建；良横片区与东城临近，成为城区东拓主要区域，由于城区相对土地资源比较缺乏，而良横片区存在一定未开发的土地资源，未来将做为城郊地产的主要开发区域之一，目前已开发的地产有-时

35、富花园、翠湖花园、万科城市高尔夫花园等；新城属于已规划区域，区域规划结构比较合理，片区存在一定可利用的土地资源，将在政府引导的进行房地产开发，目前已经开始成为热点区域，已存在东方商业街、三正世纪豪门、中央公馆及海悦新都会等楼盘； 东方新天地项目所在的新城区目前为政府大力规划和投入的区域，房地产项目开发热点逐渐由原来靠近东莞城区的良横片区向本区域转变，同时，随着政府对新城区的力度加大，一系列城市配套的实现使得寮步实现城市化升级，将让新城区成为综合型的多功能新区，新城区将逐步成为商业、行政、居住新区。寮步镇的总体特征可以概括为“一镇双中心、一城两产业、一区两机遇（松山湖、中心区）”，即，新城与老城

36、共同发展，汽车与IT业的发达，松山湖、中心区的发展带来的机遇。寮步镇具备了较强的经济基础，并有很好的发展势头，但与东莞领先集团的镇区还有明显的差距，因此，该镇房地产发展，除了自身快速发展为支撑外，周边强镇（区）的影响不可忽视。特别是松山湖的崛起，意义重大。3 寮步镇及项目周边区域商业调查3.1 寮步镇的商业布局寮步镇主要商业区域呈新老两个地段分布，商业主要集中在老城区，位于莞樟路以北的教育路、神前路和大博路段，为寮步镇的商业辐射中心和客流聚散地，新城区经过政府的大力规划和投入，商业已初具规模，并将逐渐成为镇的商业中心。东方新天地项目所处的位置位于镇政府规划的新城中心区、市民广场商业街区，市民广

37、场商业街区位于寮步镇行政办公中心市民广场东方商业街景观轴线上，是寮步镇新城中心区的东部起点，也是寮步镇新旧城区之间的过渡区域，又处于莞樟路与香市路之间两向延展的过渡地带，位于全镇政治、文化、商业、居住中心范围的核心区内，发展条件成熟，周边已有海悦、中央公馆、三正世纪豪门等居住小区，有高效、高美等大中型工厂，有东方商业街、塘边商业区、红荔商业区，该区域可辐射聚集人口约8万人，容易形成商业气氛，通过莞樟路、香市路、蟠龙路能很快到达市域干道。2006年11月8日召开了中共寮步镇第十三次代表大会，提出以新型现代成熟社区建设为重点，做熟两大板块，搭建一大平台，其中就包括政府周边2-3平方公里板块。针对东方新天地项目的规模、所处位置及发展前景，本次研究主要调查了寮步镇新、老城商业区及其周边商业网点的分布、商铺的供求状况、经营水平和租金水平等情况。调查所得各零售企业、商业街和日用商品专业市场的分布情况如下页表所示。 本次调研主要判研本区域的基础商业状况，包括以下方面的范围。零售企业：包括寮步镇现有的较大规模的购物中心、百货商场、超级市场、大型综合超市、仓储式商场等；主要商业街区：包括教育路、神前路-大博路、东方商业街、红荔路