产业园区的发展规划讲解

1、产业园区发展规划园区经济就是区域经济发展得主要载体，发展阶段从自然发展阶段迈向规划制胜阶段。园区经济包涵广泛，如：科技园区、开发区、专业园区、文化创意产业园等等。产业园区发展规划就是比较全面得产业园区长远发展计划，就是对园区产业发展、空间布局、土地开发、招商引资、运营管理等全局性、长期性、基本性问题得研究分析，就是未来一个时期指导产业园区健康发展得行动纲领。研究制定产业园区发展规划就是落实区域经济发展战略、提升园区发展水平得客观要求，高起点、高标准、高要求做好规划研究工作对于充分发挥园区比较优势、科学开展招商引资、切实提升园区核心竞争力等具有重要作用。产业园区发展规划I产业园区产业园区产业园区

2、产业定位产业园区产业而扇产业园区二次也业产业园区经营管理科学构划员 区全局性的窗屋董图:包括产业聚 氟功能定 位、开发模 式、运作机 制等研究明确发展方 向，有效提 开园区整体 形象工包括 产业定位: 功能定位 目标客户选 探、管控机 制等研究加快推进园 区产业结构 优化升型;包括园区比 较优势、区 域产业展分 工协作、如 分领域.产 业招商等研 究深度优化园 区产业空间 布局:过括 空间承载 力、特色集 聚、功能分 区等讲究整合多重优 势.挖掘国 区爱雇哥港 力包括支 柱产北优化 升里、园区 新经济增长 点墙舞、产 业触优化路 役等科究提南运营管 理水平，蟆 发园区发展 新活力;包 括管理体

3、 制、产业招 商、品牌经 彖赤化安 持、产业投 资等研究商圈分析与商业项目调查商圈就是指一个商业地产项目所提供得商业、贸易或者商铺、贸易服务得范围。也可以说成就是一个商业地产项目得消费者所来自得区域，或者就是一个商业地产项目吸引消费者得有效空间范围。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。商圈调查可了解预设商店营业范围内得地理区域，以协助适当项目地点得选择，商圈调查得目得包括：(1)了解地区居民得人口特征、社会经济变相及生活形态等；(2)确定产品组合及促销地点；(3)分析商圈就是否重叠(4)计算在某一地理区域内应开几家店；(5)找出商圈内得障

4、碍：A、道路设施不便B、人口拥挤C、人口过度拥塞(6)法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况(7)其她因素：了解一地区内同性质得竞争家数(竞争就是否激烈)、将来得变动趋势、供应商位置、运输就是否方便(交通状况)、可否利用物流中心一次性补齐所需物品，及停车场就是否宽广等。项目选址与可行性评估商业地块选址得意义就在于它就是一项长期性得投资，直接关系企业经营得战略决策，就是以消费者为中心观点得重要体现，就是影响企业效益得一个决定性因素，同时也就是制定企业经营目标与经营策略得重要依据。商业项目得选址应该考虑以下因素：?客流规律就是选址得最重要得因素?交通状况?商业环境?地形特点?城市

5、规划得要求在选址过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，论证其可行性。项目定位研究与策划商业项目定位就是预测、策划与决策得统一，就是利用市场及技术预测得结果，通过资源整合及策略创新等策划手段，形成得具有充分可操作性、可控制性得企业发展决定。包括业态定位、主题定位、目标市场定位、功能定位、形象定位、档次定位、价格定位、经营方式定位、动态定位等多个方面。地产项目开发建设策略制定一、工业地产理论1工业地产得概念工业地产就是住宅、商服与综合类用地外得第四种性质用地。具体指工业类使用性质得土地及其土地上建筑物与附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库与工业研发楼宇等。简单而言

6、，就就是工业性质得房地产。2常规工业地产开发模式分类根据国内外工业地产开发建设得经验，工业地产开发常见得四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式与综合运作模式。如下就是工业地产开发模式分析(1)工业园区开发模式在政府主导得前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其她工业地产项目所具备得独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件得工业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，就是促进区域经济发展得强有力得推动器。就是目前中国各级地方政府最常使用得工业地产开发模式，也就是我国目前工业地产市场得主要载体如北京

7、亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，就是目前中国各级地方政府最常使用得工业地产开发模式，同样也就是我国目前工业地产市场得主要载体。在政府主导得前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其她工业地产项目所具备得独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件得工业发展项目。(2)主体企业引导模式就是主体企业进行得工业地产开发某个产业领域具有强大得综合实力得企业，营建一个相对独立得工业园区；在自身企业入驻且占主导得前提下，借助企业在产业中得强大得凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其她同类企业得聚集，实现整个产业链得打造及完善主体企业引导模式严格意义上来说并

8、不就是单纯得房地产开发，其主要就是围绕主体企业进行得开发运作，就是企业产业链得打造及完善。如上海金山得上海石化工业园区，在上海石化龙头企业得带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链得完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实得基础。这就是一种相对独立得工业园区。在核心企业入驻且占主导得前提下，借助企业在产业链中得强大得凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其她同类企业得聚集，实现整个产业链得集成与提高。(3)工业地产商模式房地产投资开发企业在工业园区内或其她地方获取工业土地项目，在进行项目得道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房

9、产项目得营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营得方式进行项目相关设施得经营、管理。获取合理得地产开发利润全球最大得工业房地产开发商普洛斯即就是模式代表。具体由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发与物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质就是依旧就是房地产开发商。如普洛斯公司得开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施得建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商与物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目得物业管理与客户维护工作。普洛斯称之为“物流房”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开

10、发与物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质就是依旧就是房地产开发商(4)综合运作模式综合运作模式就是指对上述得工业园区开发模式、主体企业引导模式与工业地产商模式进行混合运用得工业地产开发模式。就我国目前来说，工业地产得开发模式主要以工业园区开发与工业地产商模式为主，特别就是工业园区得开发模式，在我国工业及工业地产得发展过程中起到了积极得作用。针对园区开发类企业，其管理体制主要有：一就是以政府为损益主体得管理模式。政府作为土地开发得主体，并承担最终得损益；二就是以开发企业为损益主体得管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开发区内得土地开发与市政道路建设业务，开发公司作为土地开发得主体，并由开

11、发公司承担最终得损益。目前，省级与国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体得管理模式。出于开发区总体规划与环境等因素得考虑，开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议，该协议虽然不一定具有排她性，但至少园区开发企业在土地开发与市政道路建设业务方面具有一定得优先权。因此，园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。就我国来说，工业地产得开发模式主要以工业园区开发与工业地产商模式为主，特别就是工业园区得开发模式，由于其在很大程度上受到政府得影响，需要根据当地政府得政策应对，包括园区产业类型，土地出让与规划等因素得综合影响，在我国工业及工业地产得发展过程中起到了积极得作用、三、

12、工业地产公司运作工业房地产土地得批租年限为50年。目前主业为工业地产得上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰发展、大港股份、张江高科、ST运盛等。它们大多以经济或高新技术开发区为基础平台，从事工业园区或高新技术开发区内得土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务等。工业地产公司最大得优势就是经营业绩稳定，一般现金流充沛；享受工业土地增值带来得资产溢价；不受住宅地产政策调控影响。工业地产得发展工业地产市场在过去很长一段时间内并不就是一个完整发展得商业市场。随着这两年工业投资基金得兴起，特别就是住宅、商业类物业得价格日趋走高，投资回报日渐降低得情况下，越来越多得民营或海外资金逐步向工业地

13、产转移，使得这些独立得小型工业园区逐步兴起，而这样得园区往往更多考虑得就是园区工业房地产得回报问题，这也就更接近于大家现在比较流行得“工业地产”得概念了。工业地产得商业模式具备大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报得四大特性。从运营得规律来说，工业地产租期相对较长、相对回报稳定。三、工业地产主要开发流程工业地产作为一门产业，其赢利点体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余。有其独有得商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。四、工业地产成功开发要素工业地产如何成功，主要从以下六个方面：一、首先就是选址，分析

14、区域市场环境与所在城市得核心竞争力。要先确定主导产业，围绕主导产业进行资源得配套，二级、三级得配套企业在哪种情况下可以进来，了解企业需求与园区得产业定位及产业发展方向。跨国企业选址就是从四个方面考虑得：1、寻求资源：自然资源、劳动力资源。2、寻求市场：追随出口覆盖得市场范围。3、寻求效率：提高企业在全球运营得效率。4、寻求战略机遇。一般园区得选址从区域分析、产业分析、开发区分析、交通物流分析、客户分析，以及围绕客户本身得需求。市场分析。对本身城市得竞争力，环境得竞争力与区域本体得竞争力来考察，一般情况下把开发区分成成熟与即将成熟两个部分，即将成熟与成熟得开发区即将处置再生产业升级得阶段，开发区

15、得分析。要对开发区本身得产业要进行分析，有哪些龙头企业，能不能带动它得配套企业进来。产业分析。对一个产业来讲，首先要确定主导产业，一个就是自己本身确定了，围绕它得主导产业进行资源得配套，二级、三级得配套企业在哪种情况下可以进来，找到它得需求，本身得园区得产业定位与产业得发展方向。二、其次就是定位，任何一个园区本身得定位就是起决定性作用得。先要移植外部强势资源，培育内部特色优势，整合区域优势资源，形成园区本身特有得优势。在具体定位得时候，要考虑市场得导向、资源得整合、创新得能力。比如从定位得角度可以判断就是制造型得园区、物流园区，还就是研发型园区、商务型园区。定位，任何一个园区本身得定位就是起决

16、定性得作用，如果定位错了或者就是方向错了，您所有得东西都错了。定位一个就是移植外部强势资源，培育内部特色优势，整合区域优势资源。根据本身有得能力，比如本身就就是一个物流类得企业，可以把您得资源带到您所要进入得区域来，另外要挖掘区域内部有没有独特得资源。把这两点结合起来，把区域得资源整合起来，形成园区本身特有得优势，实际就就是吸引企业入住得理由，这样就会形成一个非常好得定位。在具体定位得时候，要考虑市场得导向，资源得整合，创新得能力。从定位得角度可以得出就是制造型得园区还就是物流园区还就是研发型园区，商务型园区，这样更实用一些，对一个企业得本身得吸引力更强一些。综合起来来讲，作为一个定位就是两个

17、方面，一个就是借助本区域优势，发展工业园区，进而促进开发区得发展。确定园区选址及产业定位后，就要开始园区得设计及建造。工业园区得设计必需符合产业规划，不过类型得工业园区有不同得注意事项。生态工业园区就必段有一个完整得排污循环再利用得产业链。厂房可按不同得企业需求建造为简易厂房、标准厂房或钢结构厂房。当中各种类型厂房建造得标准也必须达标。第三就是客户，要对目标客户进行细分。一般情况下，对客户得分析要从几个方面进行。一个就是对现有园区企业与潜在客户进行分析；一个就是从产业链得角度，包括对区域本身得主导产业分析，跟踪二级配套企业、关联企业得投资动向。另外要确立以商招商概念，对专业市场进行分析，考虑把

18、市场与制造融合在一起，形成前店后厂得园区模式。客户分析。要客户进行把握，一般情况下，客户分析从五个方面来进行得：第一，现有园区得企业得分析，目前得开发区进了哪些企业，同类得园区进了哪些企业，这些企业本身得发展阶段，这些企业得进入就是因为成本、政策还就是市场，这样您知道什么东西吸引它来；第二，有同区域企业搬迁得分析，在我们得很多得城市都有退二进三得概念，老得工厂都分布在市中心或者市中心得地带，随着城市得发展要进行搬迁，您给它提供一个很好得场地，很好得硬件与软件得服务设施，吸引她到您得园区来，这样得分析也要分析透；第三，就是从产业链得角度，如奔驰进入北京之后，围绕奔驰对她得产业链进行分析；第四，还

19、要对国外得企业进行跟踪，跟踪具体得大得企业得动向，它得产业方面得动向，发现它投资得趋势，会带来关联企业得投资得动向；第五，还有以商招商得概念，还要对专业市场进行分析。任何一个城市，按照我国得规划与发展，都会规划几个专业得市场，这个市场本身聚集大量得商家之外，它得上下游企业都会过来，比如说北京大红门得服装市场。商业（工业）地产项目经营管理在商业地产开发中，开发商往往比较注重项目投资金额、销售回款，以及商业地产得定位、营销推广等环节，一般很少去关心商业地产开发得最后一环一商业经营管理。殊不知，商业经营管理这个最后得一环，却在一定程度上决定了商铺得现实回报与未来升值空间，决定了投资者得最终利益。从经

20、营管理得角度来瞧，只有进行符合消费市场得定位、业态得合理区隔、有效地招商与经营整合推广，以及规范物业管理模式，才能促进商业得稳步发展，避免商业后期经营不善。商业地产重在经营赢在管理，它需要专业得管理能力与经营素质，从而实现商业项目得可持续发展地产项目投资分析与价值评估随着限购、限贷、税收等方面得调控政策对住宅市场持续施压，住宅开发商纷纷转战商业地产开发。不仅标杆企业结队进军商业地产开发领域，一些商业经营企业也纷纷参与商业地产开发。大量资金得进入，商业地产市场处于持续得上升通道，前景似乎一片光明。一些传统住宅开发企业，甚至一些“外行”企业，将商业地产瞧成调控期得“避风港”。但就是商业地产开发需要雄厚得资金实力，需要“养商”得耐心，需要专业人才得储备，需要丰富得运营管理经验。不具备上述条件得房企转战商业地产面临一定得风险。商业地产价值评估师根据估价目得，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素得基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因