房地产开发公司日常财务管理制度

1、房地产开发公司日常财务管理制度 , 财务工作流程【房地产公司的财务流程及及会计分录】一、由于房地产开发企业生产周期长， 一般在工程竣工后进行收入和成本的结 转。二、收入帐务处理1、收到房屋首付、银行按揭款 借：银行存款（或现金） 贷：预收帐款 - 商品房2、工程完工结转收入借：经营收入贷：预收帐款 - 商品房3、将收入转入利润借：经营收入贷：本年利润三、成本帐务处理1、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共 配套设施费时。借:开发成本贷：银行存款（或现金）2、工程竣工借：开发产品贷：开发成本3、结转成本借：经营成本贷：开发产品4、将成本转利润借：本年利润贷：经营成本四

2、、以上是房地产企业成本、收入的结转方法。五、你单位发生的成本支出在建工程挂着。1、成本科目用错。2、由于工程已完工，调整开发成本明细核算会有很大的工作量。所以，为了 简便核算，直接将在建工程科目转出- 住宅、办公楼- 住宅、办公楼借：开发产品 贷：在建工程3、结转成本 借：经营成本 贷：开发产品4、结转利润 借：本年利润 贷：经营成本三 1、资产类主要会计科目核算：（1）现金 从银行提取现金 借：现金 贷：银行存款 支取现金或是预支现金 借：其他应收账 XX 成本类或材料类科目 贷：现金（ 2 ）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供 出租房屋和提供劳务，

3、而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 出售租赁商品房而应收取的未收到的款项 （所附原始单据： 购方协议销售发 票或出租发票）借：应收账款 XX 公司或个人 贷：主营业务收入 出让材料而应收取的未收款项 借：应收账款 XX 公司 贷：其他业务收入 收回款项时： 借：银行存款 贷：应收账款（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核 算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金 借：管理费用贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款（5）应收票据： 指房地产开发企业因转让、 销售开发产品而收到

4、的商业汇票。 销售商品房而收到的商业汇票 借：应收票据 XX 公司贷：主营业务收入 商业汇票到期： 若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议） 借：银行存款 贷：应收账款若为有息商业汇票借：银行存款 贷：应收票据 XX 公司 财务费用（ 6 ）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备 料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。 预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单） 借：预付账款预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款预付承包单位款 贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时 （所

5、附单据： 工程价款结算单） 借：开发成本贷：应付账款应付工程款 同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款应付工程款贷：预付账款预付承包单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款应付工程款贷：银行存款 预付给供应商的材料价款借：预付账款预付供应单位款贷：银行存款 材料验收入库，用预付款抵扣应付款 借：应付账款应付购货款 贷：预付账款预付供应单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款应付购货款贷：银行存款（ 7 ）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设 备的买价、 运杂费、流通坏节的税金， 月终分配的采购保管费和材料成本差异。 （8）采购保管费：主要核算采购

6、保管人员的工资、福利费、办公费、交通差 旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等（ 9 ）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。（10 ）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本（11 ）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本购入设备， 支付买价、 代垫的运杂费、 采保费（所附凭证： 代垫费用交付单、 销售发票、付款单） 借：物资采购设备采购贷：银行存款 计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格） 借：物资采购设备采购贷：采购保管费采购保管费的计算公式如下：采购保管费的实际分配率 = 材料实际发生的采保费 /

7、本月购入材料实际发生的 买价和运杂费某种物资应分摊的采购保管费 =实际买价和运杂费 * 分配率 材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单） 借：库存设备 贷：物资采购 订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）借：预付账款贷：银行存款设备到达验收入库 借：物资采购设备采购 贷：应付账款应付购货款 冲减预付的设备货款 借：应付账款应付供货款 贷：预付账款 支付余下应付的设备材料采购款 借：应付账款 贷：银行存款 设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料 汇总表、设备出库单） 借：开发成本房屋开发贷：库存设备销售积压设

8、备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票） 借：银行存款贷：其他业务收入结转成本借：其他业务支出贷：库存设备（ 12 ）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。 应与加工单位签订加工合同。发出材料，委托外单位加工借：委托加工材料贷：库存材料材料成本差异加工完后验收入库借：委托加工材料贷：银行存款借：库存材料 XX 材料贷：委托加工材料（ 13 ）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、 玻璃器皿等 自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用 借：开发间接费用贷：低值易耗品 仓库领用工具一批，用五五摊销法：借：待摊费用 贷：低值易耗品 借：采购保管

9、费贷：待摊费用（14 ）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合 同的条件移交购货单位， 或者可以作为商品对外销售的产品， 包括开发完工的 建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时 借：开发产品贷：开发成本 对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本 借：主营业务成本贷：开发产品（15 ）分期开发产品： 应根据分期销售合同进行结算， 可以根据需要设置“分 期收款开发产品备查账”。借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品（16 ）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的 一种经营活动。 主要是通过收取租金的形式实现的。 应下设“

10、出租产品”“出 租产品摊销”两个明细科目出租土地或是房屋时 借：出租开发产品出租产品贷：开发产品 租金收入：借：银行存款或应收账款 贷：主营业务收入（17 ）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房” 和“周转房摊销”两个明细科目 开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本 借：周转房在用周转房贷：开发产品房屋 按月计提的周转房摊销 借：开发成本或开发间接费用 贷：周转房周转房摊销 其间发生的维修费用，如果金额不大 借：开发成本或开发间接费用 贷：银行存款 如果金额较大的 借：待摊费用或长期待摊费用 贷：银行存款 最后再分次摊入到有关成本费用科目 （18 ）固定资产 购

11、入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单 据、购货发票等）借：固定资产 贷：银行存款 购入需要安装的固定资产 借：固定资产购建支出贷：银行存款 支付安装费用 借：固定资产购建支出贷：银行存款 安装完毕交付使用时借：固定资产 贷：固定资产购建支出 自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单） 支付的土地征用费及堪设计费 借：固定资产购建支出贷：银行存款领用材料时 借：固定资产购建支出 贷：库存材料 分配建筑工人工资和福利费 借：固定资产购建支出 贷：应付工资应付福利费 完毕建筑交付使用 借：固定资产 贷：固定资产购建支出 其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投

12、资证明、合同） 借：固定资产贷：实收资本 累计折旧 改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单） 借：固定资产未使用固定资产 贷：固定资产生产生用固定资产 残料变卖时借：银行存款 贷：固定资产购建支出 支付扩建工程款时 借：固定资产购建支出贷：银行存款 工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单） 借：固定资产未使用固定资产 贷：固定资产购建支出交付使用时借：固定资产生产用固定资产贷：固定资产未使用固定资产（ 19 ）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专 利技术、商标权、土地使用权 .2、负债的主要会计科目的核算（ 1 ）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项 支

13、付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借：开发成本 贷：应付账款 以预支款抵冲应付款时 借：应付账款 贷：预付账款 补付其余款时借：应付账款贷：银行存款（ 2 ）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以 及代建工程收取的代建工程款收到预付款时 借：银行存款 贷：预收账款预收代建工程款 提交工程价款结算单时借：应收账款 贷；主营业务收入 借：预收账款预收代建工程款 贷：应收账款收回全部余款借：银行存款贷：应收账款（3）应付工资 开出现金支票，发放工资 借：现金 贷：银行存款 借：应付工资 贷：现金结转代扣款项借：应付工资贷：其他应收款代扣水电费代扣房租月末分配工资费用 借：

14、开发成本（建安） 开发间接费用（开发项目现场） 销售用费（销售机构） 管理费用（行政管理部门） 采购保管费（采购部门） 管理费用劳动保险费（长期放假员工） 应付福利费（医务人员）（ 4）应付福利费（按工资总额的 14% 计提）借：开发成本（建安） 开发间接费用（开发项目现场） 销售用费（销售机构） 管理费用（行政管理部门） 采购保管费（采购部门） 贷：应付福利费 用现金支付福利费时 借：应付福利费 贷：现金 （5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维 护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种 税种） 月末按照实现的经营收入计算应交税金 借：

15、主营业务税金及附加 贷：应交税金应交营业税应交城市维护建设税 月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务支出贷：应交税金应交营业税 应交城市维护建设税 月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税 借：管理费用贷：应交税金房产税 车船使用税 土地使用税 月末计算的所得税 借：所得税 贷：应交税金应交所得税 实际交纳的税金 借：应交税金 XX 税 贷：银行存款 （6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款 月末按规定提取教育附加 借：主营业务税金及附加贷：其他应交款教育费附加3、成本、费用主要会计科目核算（ 1 ）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”

16、，主要包括： 土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工 程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）； 基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、 环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共 配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公 共厕所等设施支出） ，分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发” 设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目开发土地成本费用： 借：开发成本土地开发 贷：银行存款 或应付账款 XX 公司 分配开发的间接费用 借：开发成本土地

17、开发 贷：开发间接费用 结转开发土地成本费用 借：开发成本房屋开发 贷：开发成本土地开发。 配套设施开发计算公式：某项开发产品预提配套设施开发费 = 该项开发产品的预算成本 （或计划成本） 配套设施预提率配套设施费预提率 = 该配套设施预算成本（或计划成本） / 应负担该设施开发 产品的预算成本（或计划成本） *100% 发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发） 借：开发成本配套设施开发贷：开发产品支付的配套设施开发费用 借：开发成本配套设施开发 贷：银行存款同时领用库存设备或是材料开发 借：开发成本配套设施开发贷：库存设备或库存材料分配应负担的开发间接费用借：开发成本一一配套设施开发 贷：

18、开发间接费用结转配套设施开发成本借：开发成本房屋开发贷：开发成本一一配套设施开发 房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）借：开发成本房屋开发贷：银行存款 开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单） 借：开发成本房屋开发贷：银行存款或应付账款应付工程款自已组织施工的借：开发成本房屋开发贷：银行存款或应付账款应付工程款应付工资库存材料或设备 代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托， 代为开发建设的工程项目 企业发生的各项代建工程费用支出借：开发成本一一代建工程开发贷：银行存款或库存材料或现金结转开发的间接费用借：开发成

19、本一一代建工程开发 贷：开发间接费用工程竣工后结转成本借：开发成本代建工程贷：开发成本一一代建工程开发移交委托单位后，根据移交手续借：主营业务成本代建工程结算成本 贷：开发成本代建工程（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员 的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、 周转房摊销发生的间接费用时借：开发间接费用贷：银行存款或应付账款或应付工资 分配开发的间接费用 借：开发成本房屋开发 贷：开发间接费用 竣工房屋开发成本的结转 借：开发产品房屋 贷：开发成本房屋开发（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营 活动而发

20、生的各项费用（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续 用、金融机构手续费用（5）销售费用： 为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中 所发生的广告宣传费、 展览费， 以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的 职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用借：销售费用贷：银行存款或应付账款财务管理制度一 总则 第一条为了加强公司的财务管理和经济核算，规范公司的财务行为，根据企 业会计制度和中华人民共和国会计法，结合公司的实际情况，制定本制 度。第二条 本制度是处理公司财务事项的规范和准

21、则，适用于公司管辖范围内的 所有公司和部门。第三条 企业财务管理的基本任务和方法：做好各项财务收支的计划、控制、 监督、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提 高经济效益。第四条 企业应当认真执行国家各项法律、 法规，建立健全内部财务管理制度， 加强财产物资的管理和资金运用全过程的监控， 严格内部牵制制度， 防止弊端。第五条 企业应当加强财务管理基础工作：1原始记录： 生产经营活动中的产量、 质量、 工时、设备利用、 存货的消耗、 收发、领退、转移及各项财产物资的毁损、报废、变卖，都要按照公司有关职 能部门统一规范的各种原始记录格式、 内容的填制要求及时做好完整的原始记

22、 录。2计量验收工作：公司各种财产物资的购置、领用、转移，产品的入库、销 售及各个环节都要严格执行公司的计量验收制度，做到手续齐全，计量准确。 3定额工作：配合公司各职能部门，对生产经营活动中人力、物力、财力的 配置、利用、消耗等方面制定合理的定额，参与考核修订。4内部计划价格工作：财务中心牵头负责公司内部价格的制定工作，根据财 务管理和经济责任制要求，制定和完善各种产品、在产品、原材料、半成品等 的计划价格。5财产清查工作：公司各项财产物资的转移、调出、调入、收发、领退、盘 盈、盘亏、毁损和报废处理，都要履行严格的报批审核手续。每年 11 月底进 行一次全面财产清查工作， 及时处理财产变动情

23、况， 确保公司财产物资的帐帐 相符、帐表相符、帐实相符。第六条 本公司财务人员必须持证上岗，遵守国家有关法规、公司内部各项规 章制度，认真履行职责，如实反映和严格监督各项经济业务。企业财务人员有 权拒绝承办不合法、 不真实和损害投资者利益的经济业务， 必要时可直接向上 级财务主管部门反映。第七条 公司财务应接受财政、税务、审计机关的监督，定期、及进、准确地 上报会计报表和财务分析资料。二 资金管理第八条 资金管理应遵循的原则：1 取之合法，使用合规；2 开源节流，讲求效益；3 内部牵制，防范风险；4 管理有序，责任到人； 第九条：资金筹集： 1公司倡导多种方式、多渠道筹集资金，包括：吸收现金、

24、非现金投资，长 期、短期借款，发行股票、债券等； 2资本金的增加、变动，应按法律程序经批准和会计师事务所验资确认，不 得弄虚作假；3. 款应根据经可行性论证的项目和生产经营需要，有可靠的投资回报和还款 来源并讲求资金成本。第九条 现金及现金等价物管理1内部牵制（1）货币资金实行账款分管，印鉴分管；（2）出纳不得任采购、销售、实物收发、保管业务，不填制及管理往来帐， 不核对银行对帐单和银行日记帐 ;2财经纪律（1）现金的提取、保管、使用应遵守国家的现金管理条例；（2）银行帐号的设立、使用应遵守国家的银行结算办法、银行帐户管 理办法，严禁设立帐外帐或公款私存，一经发现，严肃追查并追究责任；（3）出

25、纳必须凭经审核、编号、手续齐全的原始凭证办理收付款业务，不得 先斩后奏或以借条、白条原始凭证充抵库存；（4）外汇的收入、使用必须符合国家外汇管理的各项法规、政策。2. 现金等价物 短期投资的购入或证券帐号的开设必须遵守证券管理有关法律、法规， 并按企业内部职责、权限、程序批准后办理，严禁私自炒作。第十一条 结算资金管理：1 应收帐款管理应遵循以下原则：（ 1） 入帐有据，处理合规；（ 2） 跟踪管理，掌握动态；（ 3） 清理及时，回款迅速；（ 4） 节约资金，力戒损失；（ 5） 职责明确，失误必究。2 债权的成立应符合以下条件：（ 1） 各类业务发生应收帐款应符合销售成立的有关条款；2 ） 应

26、收股利、应收利息应符合有关投资项目的规定和文件； （3）暂借和垫付款项应按内部规定经批准，附件和手续齐全。3 跟踪管理和清理回款 实行“源头负责制”，谁经办的业务，发生的款项，谁负责到底，并纳入业绩 考核。4 债务重组事项应按程序，经批准，并预测分析可有发生的重组损益。三 投资管理第十二条 公司根据国家规定和企业实际，以货币资产、实物、无形资产等方 式在不超过净资产的 50% 的比例内，进行投资；兼并、收购、租凭其他企业 的股权；购入一年内不予出售的股票以及其他有价证券均构成公司的长期投资。第十三条 对外投资的计价方法，应以投资时支付的价款或者评估确定的金额 计价，即成本法计价。企业对外投资取

27、得中国注册会计师出具的验资报告，分 清占股比例、投资总额等并妥善保管。对企业溢价或折价购入的长期债券，其 溢价或折价差额， 应采用直线法在债券续期内分期摊销。 对短期投资或者说长 期债券的转让，应严格审批手续，正确计算损益。中期或年度终了，应对长期 投资逐项检查，如果由于市价持续下跌，或被投资单位经营状况恶化等原因， 导致其可收回金额低于帐面价值， 并且此项降低的差额在可预计的未来期间内 不可能恢复，应按此差额计提长期投资跌价准备。第十四条 企业根据拥有被投资单位股权比例分别采用成本法、权益法进行核 算，企业对外投资股权在 20 以下的（不含 20 ）的采用成本法，股权在 20 50 的采用权

28、益法，股权在 50 以上（不含 50 ）的，应编制合并 会计报表。第十五条 本公司对投资项目实行专人跟踪管理，财务部门应做好项目投资成 本与收益的核算。凡是本公司投资的项目，都要建立项目投资档案，按照投资 对象、 反映和记录自该项目资金投入之日起的投资成本（包括应计利息和有关费用）和投资回报（实现上交利润）对每个项目的投资回报率进行定期与不定 期考核。四 财产物资管理第十六条 企业应建立、健全财产物资管理制度，对非货币性资产的购置、建 造、增加、出售、减少、盘存、计价等作出规定，规范操作。第十七条 财产物资管理的原则：1. 全员管理：物资管理是企业各部门、有关人员共同的任务；2全过程监控：从采

29、购、生产耗用、出售到保管、收、发、存动态监控；3. 综合管理、分级管理相结合；4. 遵守内部牵制制度，涉及采购、验收、保管、使用等环节的业务实行物、 款、帐三分管原则，不可同一人单独完成。5. 实行资金管理、物资管理，业务工作相结合，管物的部门和人员，必须对 相应的采购成本、资金占用等负责。第十八条 物资增加：1. 企业应建立物资询价制度，掌握市场价格信息，货比三家，主要生产物资应 有定点供应单位；2. 采购、生产、加工、盘盈及接受投资、 捐赠或债务重组的物资应按规定计价；3. 物资应按归口管理坚持质量检验、核实数量、凭证验收；4. 固定资产的购置，应符合企业投资业务管理的要求；5. 禁止使用部门自行采购物资；第十九条 物资减少：1 不