上实城开集团-燕郊项目初判与产品定位投标报告

1、谨呈：上实城开集团国际化生活打造燕郊明天！燕郊项目初判与产品定位投标报告前期关键结论回顾。项目面临难点：1，地段：城市陌生区，非热点开发板块；2，产权：50年产权，商业立项；3，大型综合体：商业比重偏大；4，市场：在售项目多依赖价格驱动，如何实现平台价值突破；思考路径：1，通过区域价值挖掘及市场调查分析，进行项目定位及产品建议。2，改变传统开发模式，站在都市化的角度，实现与北京生活方式的对接。3，前瞻性打造，契合客户精神需求。前期沟通存疑。希望倾听客户的声音，通过访谈了解客户的真实想法和真实需求。客户对区域的认识。客户对项目的认识。住宅与商业如何定位客户的住宅需求。客户的商业需求。从而实现无缝

2、对接？本阶段工作重点。本阶段主要进行区域深度调研，重点通过客户访谈及真实有效的问卷调查来解决开发商核心关注问题。访谈对象包括业内人士、本地客户、外地客户等，职业涉及各个层面。深度访谈业内深访2组访谈客户共计客户深访19组41组，深访访谈形式21组，街访20组，有效街头拦访街头问卷20组，其问卷30组。中有效问卷13组本期核心解决问题。本报告通过大量客户访谈和问卷调查，了解目标客户的真实想法和真实需求，并经过公司领导及项目组成员的反复论证，进而解决本项目的开发模式和产品定位问题。本期汇报内容。区域认识项目分析客户解读项目定位物业建议价格建议世联服务区域认识。l世联东部案例展示l世联对东部区域的理

3、解燕郊之于北京、之于通州，是什么？世联见证东部区域成长历程嘉德燕郊望东京湖湾板块天洋城燕京航城中建红杉溪谷燕郊板块公园5号8哩岛金融街园中园东贸国际CBD板块通州板块通州新城运河核心区华业东方玫瑰本报告是严格保密的。WORLD UNION世联燕郊项目展示A望京三元桥朝阳公园燕郊镇CBD燕京航城：天洋城：嘉德燕郊项目物业建议：l总建筑面积：114万；l总建筑面积：183万；?商业街：占地4000左右，风情化的商l类型/栋数：40栋，1633层；l类型/栋数：44栋，18-35层，板楼，业街，包含音乐喷泉广场、餐饮区、酒l容积率：吧街等；21></a>.99；共13200套，三期

4、共19栋，约80万l产品：2梯3户或4户，?园林示范区：占地10000左右，包含39-134平l容积率：2.97；米；园林景观、水系和简单的运动场地；l产品：50-60 一居，70-90 两?住宅：洋房2.8万平米，高层10.2万平l价格：目前报价均价8000元/；居，110-120 三居；米；l交房标准：精装修；l价格：均价9500-11000元/，毛坯l物业：世邦魏理仕/1.4元-月。l物业：天融物业1.4元/月。本报告是严格保密的。WORLD UNION世联燕郊项目展示东贸国际CBD东超大规模城市建筑综合体地处北京东郊燕郊经济开发区的旅游度假区核心，位于东长安街的延长线上，西距CBD国贸

5、中心25公里，北距首都国际机场及新国际展览中心25公里。总建筑面积：69.75万；套数/栋数：6394套, 27-33层；容积率：3.69；产品：一二期住宅零居44-46 ，一居63-66 ，二居86-90 ，三居100-120 ，三期酒店式公寓40-80；配套：五星级酒店、甲级写字楼、3万购物中心、1000 双语幼儿园、3000 会所、3万园林景观；东贸国际占位CBD，打造国贸东段地标性城市综合体,成功引领燕郊住宅市场！城市化路线，细节处理打造高端品质，跳出燕郊现有市场水平本报告是严格保密的。WORLD UNION世联通州项目展示华业东方玫瑰：建筑类型：住宅板楼、塔楼、板塔结合建筑面积：10

6、10000平方米户型及面积：一居40-50平米二居80平米容积率：3.5绿化率：35土地年限：70年东方玫瑰：主流居住大盘，承接CBD挤压客群及区域内首改客群8哩岛：占地面积：11.6万平米建筑面积：14.6万平米绿化率：42% 容积率：1.6产品：别墅160-377平方米；89平米二居；136平米三居8哩岛：生态宜居社区，面向东部改善升级客户中建.红杉溪谷：占地面积：万平米建筑面积：115000万平米绿化率：30% 预计开盘时间：2011年5月土地年限：70年产品：联排；叠拼本中报告是建严格保·密的。红杉溪谷：通州新城运河CBD，首智别墅典范WORLD UNION世联通州项目展示金

7、融街园中园：通州首个商务综合体打造，标志通州迈进国际新城的开始。项目参数：总建面25.1万平米，其中公寓部分6.3万平米，商业4万平米；办公14.8万平米；本项目打造将进一步提升区域的整体形象，成为区域价值提升的有力支撑。华业通州核心区项目：通州新城核心腹地，打造通州未来国际化城市地标。本报告是严格保密的。WORLD UNION世联望京项目展示东湖湾突破望京，站位城市中心豪宅圈！地理位置：位于东北四环外，京承高速以东总建筑面积：约63万平米配套：30000平米独立式国际商街，双会所设计，陈经伦中学、双语幼儿园的高端配套，使本项目具备豪宅条件产品户型：高层板楼，两梯2户，层高3米，主力户型为16

8、0-220平米三居及四居产品定位：成为北京城市高品质大宅典范东湖湾实现豪宅站位因素分析:北京城市化发展进程的促进。轨道交通带来的全市覆盖能力。CBD的辐射。改善需求下的高性价比产品。城市豪宅的市场站位。产品自身体系豪宅标准打造。高品质社区打造，快速建立泛东北四环高端住宅新标杆！本报告是严格保密的。WORLD UNION区域认识。l世联东部案例展示l世联对东部区域的理解燕郊之于北京、之于通州，是什么？城市背景北京的超级大城市化背景北京城市总体规划(2004年2020年)将北京城市发展目标确定为：国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市。全球城市（Global city），又称世界级城市，指在社会、

9、经济、文化或政治层面直接影响全球事务的城市。伦敦、纽约、巴黎和东京传统上被认为北京2020年地铁规划线路是四大世界级城市。规模：未来城市人口将达3000万，成为超级大城市；截至2007年末，全市常住人口1633万人，其中户籍人口1213.3万人，居住半年以上的外来人口419.7万人。北京市统计局2009轨道交通：2020年，北京地铁总长将超过纽约，居世界之首截止目前，北京地铁总长度200公里；到2020年，19条线路，总长度达561.5公里，将超过纽约居世界之首；本报告是严格保密的。WORLD UNION通州历程依托交通驱动、配套补建、新城规划，通州逐步由“睡城”向现代化国际新城迈进通州发展路

10、径：交通驱动配套补建配套完善10年发展，通州新城开始向“都市化”时代迈进！本报告是严格保密的。WORLD UNION通州发展通州未来将成就北京副中心，下一个CBD所在地，当前正处于国际化发展阶段北京多中心规划，未来通州之于北京正如陆家嘴之于上海！本报告是严格保密的。WORLD UNION燕郊历程依托与北京的城市距离及交通驱动，燕郊快速发展，但燕郊的地理位置决定了燕郊城市发展受制于通州随着通州国际化进程的加快，燕郊与通州的关联度越来越强。本报告是严格保密的。WORLD UNION燕郊发展北京世界城市的打造及通州新城的规划促使燕郊未来发展将由城市化向都市化转变燕郊当前正处于都市化发展的初始阶段，规

11、划利好带来城市升级。本报告是严格保密的。WORLD UNION望京崛起城市外扩带来区域升级促使望京逐步“被豪宅”，望京未来将成为高端居住区望京区域发展轨迹政府建设望京新城，北苑25000/顺义缓解城市核心压力20000元/平米左右刚需住宅兴起，望京起步客户挤压望京地铁线设立，交通30000-35000/驱动，快速发展高端客户世界500强由CBD迁挤压入，产业形成朝阳公园40000-50000/通州商业集中进驻，配套跟进，区域逐步成熟C朝青D20000-25000/B高端客30000刚需客客户户挤压35000元户挤压/城市外扩，区域升级，成就高端居住区城市外扩带来区域升级，燕郊未来发展面临“被国

12、际化”。本报告是严格保密的。WORLD UNION刚需客户挤压区域小结。世联深耕东部区域，见证东部区域发展历程。?随着北京多中心规划，通州未来将成就北京副中心，当前正处于国际化发展进程中。?燕郊与通州特殊的地理位置关系决定了燕郊未来发展将受制于通州，随着区域规划的逐步落实，燕郊与通州的关联度越来越强。?燕郊未来发展将由城市化向都市化方向转变，由于城市外扩所带来的区域升级，燕郊将面临“被国际化”的发展局面。项目分析。l城市层面l本体层面l市场层面l案例借鉴本项目所面临的机会点在哪？城市发展燕郊城市升级主要向北和向南两个方向发展，南部具备重新定义燕郊城市新核心的市场机会格局划分：燕郊当前发展鑫兴美

13、食城立丽香酒楼主要集中在北部的老城区燕郊开发区实验中学兴达超市及第102国道沿线，南部尚处北部一饺子馆完美超市创业店于待开发区域。世纪华联超市冯家府小学未来发展：万家福超市老海城林超区燕郊船业大厦市京都北医院南曹庄村小学燕郊升级主要向北和向南两个方向发展。燕郊开发区医院京东中美医院向福成购物广场河北科技学百姓人家饭庄北部属于传统老城区，未来发展则是在老城区改善升级的肯德基院会议中心邮政储蓄基础上不断外延，属于传统区交通管理燕郊公园干部学院仁和堂中医门诊域的延续；新世纪商城华冶综合门诊京客隆百佳友谊超市南部属于待开发区域，面临沙家馆饭店农业银行河北省农村信用社老四川家常菜城市发展契机，具备重新定

14、义亚飞汽车美容中心燕郊城市新核心的机会。燕郊人民医院鑫东购物中心华北科技学院南校区燕郊中心小学幼儿园蓝龙绿色生态园“燕郊北城南城向相对发展成熟，配套较为完善，可开发空间有限，未来的南地铁轨道交通有可能设在燕郊南城，南城的发展前景还是很大的。南部访自燕郊政府人员本报告是严格保密的。WORLD UNION城市发展燕郊当前的交通、配套、生活环境亟待改善，城市未来发展将与客户需求相对位，与北京生活方式相对接燕郊：市县级生活方式交通拥挤、配套低端、高密度社区客户：北京都市化生活燕郊中学后海930车站VS奥特莱斯高密度住宅沃尔玛燕郊的升级关键在于交通、配套、生活环境的改善本报告是严格保密的。WORLD U

15、NION客户眼中的燕郊访谈对象客户语录：辛先生：“燕郊是离北京市三环最近的远郊，而且交通相当便利。北京的东南西北四个面只有燕郊有三条路在半个小时之内可直通燕郊。这个位置离东贸很近，如果开发的好的话，坚信会很有潜力”杨警官：“位置行，离迎宾路很近，据分析轻轨也将修在铁路南边”高先生：“我觉得燕郊南城发展很快，未来主要的发展趋势在南边，燕郊北边给人的感觉很荒，不是一个特别适合居住的地方。”王琳：“燕郊南边的放量少,如果项目品质做的比较好的话，肯定没问题。102国道以南1公里处以及迎宾路沿线属于燕郊的老核心区，配套比较齐全，项目离这儿也不远。”规划利好促使燕郊城市进入快速发展阶段，但当前燕郊城市发展

16、主要集中在102国道以北，综合配套设施及城市化生活方式滞后，还属于发展中的睡城。南城作为老燕郊的城市核心，具备地段及交通优势，未来发展前景广阔。本报告是严格保密的。WORLD UNION城市小结l依托交通驱动及城市挤压，燕郊区域房地产市场快速发展，城市化进程加快，但综合配套设施及城市化生活方式滞后，燕郊缺少真正的城市核心。l随着大北京经济圈规划利好，燕郊面临城市的快速升级，南城作为燕郊未来发展的重要一极，有机会成就燕郊城市新核心。l燕郊基础生活配套亟待改善，城市未来发展将与北京生活方式相对接。燕郊当前正处于城市化向都市化方向发展的初级阶段。本报告是严格保密的。WORLD UNION项目分析。l

17、城市层面l本体层面l市场层面l案例借鉴本项目所面临的机会点在哪？区位交通位于燕郊南部，城市发展潜力区，紧邻城市主干道，道路通达性好地理位置：地处河北燕郊开发区的南区，迎宾北路东侧；距102国道约1公里。距大秦铁路线约500米。G地段现状：102项目周边为村庄、农田及个别楼盘。京哈高速京哈高速连通京津冀，迎宾路贯穿燕郊南北，项目进入性良好燕郊站京哈高速以北是燕郊老城区，G102两大秦铁路冶金路侧为售楼处一条街交通状况：本项目公路：从北京：走京哈高速路，过收费站延迎宾南路102国道东行，迎宾路交汇口向南800米即到，过路费15元。从天津：走京津塘高速，经南六环上京关于大秦线哈高速，至迎宾路向南即到

18、。公交：?纯住宅性项目客户对铁路的影响有一定程度的抗性，大秦沿线的维多利亚项目销售已受到影响。930专线?本项目距大秦线约0.5公里，且北侧半壁店村形成区隔，一定铁路：程度上削弱了铁路干扰对项目的影响。大秦铁路线燕郊站。本报告是严格保密的。WORLD UNION迎宾路周边环境项目周边多为大片农田和村庄，无城市居住氛围北区新锐时代G102大秦铁路城美·维多利亚半壁店村代刘庄村四街村项目地块未开发土地绿地未开发土地南区多为未开发用地，只有维多利亚、新锐时代等个盘在G102南侧。本报告是严格保密的。WORLD UNION项目四至商业立项，大体量综合体项目，现状农田，地块方正平整地块基本情况

19、东北角：半壁北：冶金路，双向2店村委会车道，道路另一侧用地性质：综合用地（以商业为主，为半壁村村房地块内电线杆50年产权）；用地面积：333333平方米（合500亩）规划控制指标京哈高速容积率大秦铁路东：乡间土路，路另一侧为村房2.0建筑密度20%绿地率35%建筑高度和功能要求：建筑高度以30-冶金路50米为主（占总建筑面积的70%以上），地标性建筑最高不得超过70米。具体要求南：土路，与另一地块分界线，有成排成树沿迎宾南路（地块西侧）建设配套商务办公楼、酒店、展示中心；迎宾地块中部建设为商业交易中心：建南筑面积路20万平方米；地块东部建设仓储中心及生活配套设施，公寓面积5万平方米，可类别建筑

20、面积建筑高度西：迎宾南路西南角：地规划设计为住宅产品；商务办公楼5万平方米50米块土堆SOHO30万平方米，可规划设计酒店5万平方米50米为住宅产品。展示中心1.5万平方米/本报告是严格保密的。WORLD UNION世联对本项目价值的理解项目属性：城市发展潜力区大体量商业综合体项目本体质素优势折损因素地段：燕郊南城，城市发展潜力区?新城开发，周边配套匮乏；交通：紧邻主干道，道路通达性好?大秦铁路，天然屏障；?公寓50年产权；体量：66万平米，规模开发优势产权：50年产权城市综合体，大体量商业配套，提升整个区域价值判断：本项目作为66万体量的大型商业综合体，具备与北京生活方式相对接的基本条件，有

21、机会成为燕郊城市新核心。本报告是严格保密的。WORLD UNION项目分析。l城市层面l本体层面l市场层面l案例借鉴本项目所面临的机会点在哪？板块划分随着城市发展，燕郊住宅市场逐渐呈现板块格局，当前住宅项目主要集中在燕顺路、迎宾路及G102沿线西部低密景观居住区：燕顺路沿线，高价值板迎宾路块，在售项目较为高端；市场平台：住宅800011000元/平米，别墅7002200万元；代表项目：星河185华堂高尔夫庄园、纳丹堡。8200元/平燕京航城美林湾右堤路天8洋20城0元/平西部低密景800观0元/平老城区主流居住区：上上城第三季7800元/平迎宾路沿线，老城区，配居住区7600元/平老城区主流居

22、神威住北路纳丹堡华堂高尔夫庄园9000元/平夏威夷北岸区套齐权，居住氛围好，市场认知度高，市场供应集6906元/平东外环路700万元/套2200万元/套中；市场价格平台7000燕南园10000元/平米；代表项燕顺路7800元/平目：天洋城、燕南园、燕东杉国际京航城。11000元/平意华东贸国际102国道沿线居住区：9000元/平现代幸福城交通利好，承接京东挤压4300元/平102国道型刚需首置客户，市场价10城2美维国多利道亚沿线居住区格43009000元/平7800凤 元凰/国平际米；代表项目：东贸国际、7500元/平维多利亚。南迎宾区南路南区：G102以南，居住性用地放量少，市场几乎无供应

23、本报告是严格保密的。WORLD UNION项目盘点在售项目均为70年产权的纯居住用地开发，主要面向京东挤压客户及地缘性客户区域在售项目盘点项目名称总建面（万）容积率产品类型产权主力户型项目卖点定位意华东贸国际品质、环境、位置、新一代超大规模703.69住宅、公寓70年、50年40120平多功能会所建筑综合体城美·维多利亚16.73.8住宅、公寓、商住楼70年45-110平位置、户型精品高档公寓凤凰国际8.52.99住宅70年-96平位置、价格投资、居住、度57假燕京航城运动公园；精装；1142.99住宅70年40-130平板楼全精装生态社区天洋城大盘规模；园林；中国温哥华轨迹1802

24、.97住宅70年50-200平商街配套社区燕南园交通、园林、周边百万平米新古典372.9住宅70年50-140平配套主义建筑大宅星河185251.98住宅70年环境资源、湿地高品质高舒适度60-126平的公园名盘上上城第三季百万平米生活阵36.82.9住宅70年180-300平品牌、客户认知地纳丹堡教育配套产品品902.75住宅70年37-143平质燕郊的星河湾美林湾住宅、花园洋房、景501.97观公寓70年资源+配套美景家园，风景100-195平中的家各项目物业类型、社区规划及项目卖点相似度高，区域内同质化竞争严重。本项目将挑战燕郊传统开发模式，必须通过产品差异化获取市场机会。本报告是严格保

25、密的。WORLD UNION竞品分析本项目预计2011年6月入市，市场主流在售项目较多，且后续存量充足，本项目面临激烈的竞争环境主流竞品盘点2010年2011年2012年燕京航城当前余量694套，剩余面积约54807平米，面积区间38133平米一到三居后期剩余4、5期西星部低密河燕南园当前余量742套，剩余面积约58005平米，面积集中在51-163平米的一到四居后续约940套左右房源上市185天洋城燕京航线天洋城当前剩余763套，剩余面积约68634平米，面积集中在53-120平米稍微一到三居剩余北期9栋住宅楼及南期2栋燕南老园城区星河185当前剩余569套普宅，剩余面积约约50049平米，

26、面积60-126平米一到三居；剩27套LOFT，剩余面积2683.8平米，面积集中在85-100平米主流一期剩余竞1518套左右品房源维多利亚当前剩余343套，剩余面积约27663平米，面积集中在70115平米的一到三居二期为商住公寓东贸国际线凤凰国际当前剩余138套，剩余面积约10758平米，面积集中在57-96的一到两居G102沿东贸国际前两期售罄，三期预计12月开盘剩余800套，四期LOFT还在规划中维多利亚上上城三期当前剩余98套，剩余面积约8758平米，面积集中在57-96的一到两居本项目11年6月入市，与老城区板块和G102板块项目均有竞争图例：在售存量后期推出本报告是严格保密的。

27、WORLD UNION竞品分析意华·东贸国际CBD东超大规模高品质建筑综合体，燕郊城市地标项目参数项目规划及销售情况总建筑面积：69.75万；套数/栋数：6394套, 27-33一期、二期住宅已经全部售层；磬；容积率：3.69；产品：一二期住宅零居44-46 四期两栋板楼，分为酒店和，一居63-66 ，二居86-写字楼，目前规划未定；90 ，三居100-120 ，三四期酒店式公寓40-80；项目三期为两栋塔楼，酒店期一期、二期配套：五星级酒店、甲级写字式公寓，共楼、3万购物中心、1000 800套左右，四双语幼儿园、3000 会所、3梯18户，40-80，将于12万园林景观；月份推出

28、，价格未定；三期走城市化路线，细节处理打造高端品质，项目整体塑造已超越燕郊现有市场水平外立面会所电梯间本报告是严格保密的。WORLD UNION竞品分析天洋城城北大规模居住项目，社区品质较好，园林规划突出，后续供应量巨大5l总建筑面积：183万；46l类型/栋数：44栋，18-35层，板楼，共13200套，三期共193北区售完部分72482121259栋，约80万；l容积率：2.97；1014182226403511151941l开盘时间：预计2010年5月；1636l产品：50-60 一居，70-90 两居，110-120 三居；124217374313二期售罄l价格：目前报价均价9500-

29、11000元/，毛坯交房；313844l物管公司/物业费：天融物业1.4元/月。283239762775929337374产品三期共4000余套。其中74#与76#：53平米、61平米的一居占20%，88平米、85平米、91平米的两居占60%。109平米、119平米的三居占20% 。73#、28#：一居、两居、三居比例为1：3：1。本报告是严格保密的。WORLD UNION竞品分析燕京航城全精装生态大盘，明星代言，社区品质一般，价值实现较低基本情况l总建筑面积：114万；l类型/栋数：40栋，1633层；l容积率：2.99；l产品：2梯3户或4户，39-134平米；l价格：目前报价均价8000

30、元/；l交房标准：精装修；l物管公司/物业费：世邦魏理仕/1.4元-月。现售情况一期已售罄。l三期共售5栋，分别为：2梯6户，33层共198套，73、79、28、29、31、33、34。开盘当天推出87两居各66套；4栋楼，28#楼以没有获得预售二期整体产品面积在55160，一许可证为由暂停推售。主力户型为二居产品，目前全部期l三期户型面积：一居70售罄；二平米期79平米占5%；二三期为26-33层板楼，2梯3户或4居68平米四91平米占70%；三居三期六98平米户，39-134户型现接受排号，目前报价8000元/；期期134平米占25% 。l小户型39平米已无可售后续四至六期约70万体量，推

31、五房源，所剩房源中售时间待定，产品与二、三期相期100平米至134平米户型居同38本报告是严格保密的。多。WORLD UNION竞品分析星河185潮白河畔中等体量宜居项目，纯欧式园林风格，楼间距较宽B6B7A7CB5A6B4A5B3A4B2A3B1A2在售A1项目定位：“私属的纯欧式全溪境美宅”会所基本情况：位置：东燕郊开发区燕顺路930总站西侧建筑面积：25万平方米容积率：1.98绿化率：40%产品：楼间距80-100米，层高2.9米现售产品情况：五期一共3000余套。一栋临近潮白河，一栋紧邻会所。五期户型面积：一居56-61平米占30%；二居78平米85平米占50%本外报立告是面严效格果保

32、密的。三室两厅一卫三居120平米占2W0%O。RLD UNION竞品分析燕南园城市核心地段主流居住社区，高性价比路线北区三期三期共5栋。一居500套，二居600套，三居500套，户型面积50-1402523本次开盘26二期九栋位于一期西北部，共约250027套，一居50-70平米占20%，二居79-8328二期售完平米占60%，三居115平米占20%；目前一期已售完还余4套，报价8500元/平米.一期已经全部售磬，南区已入住基本情况：位置：东燕郊102国道北侧占地面积：37万平方米建筑面积：100万平方米现售产品情况：三期为5栋。一居500套二居700-800套三居200-300套27#、28

33、#，为12层板楼，共计400套源，外立面其中住宅380套，底商20套。本报告是严格保密的。WORLD UNION竞品分析城美维多利亚北侧紧邻102国道，南侧距离京秦铁路300米，噪音影响项目价值实现基本情况：位置：燕郊三河市燕郊经济技术开发区102国道南占地面积：1.9万平方米建筑面积：17万平方米产品：75-78平米一居。76-99平米两居，101-115平米三居报价：8500-9000元/平米容积率：3.8绿化率：37%开发商：三河城美房地产开发有限公司本外报立告是面严效格果保密的。样板间WORLD UNION点对点分析区在售面积区域项目名称物业类别间（平米）户型配比近期成交均容积价（元率

34、绿化率项目卖点/平米）西部板楼、一居：两居：三居1.9840%片星河185板塔结561207477环境资源、湿地区合3：5：2板楼、一居：两居：三大盘规模；园林；商街配2.9730%老天洋城塔板结53119居8125套城合1：3：1区一居：两居：三主燕京航城板楼居2.9935%运动公园；精装；板楼701136625流1：14：5居住板楼、区燕南园塔楼、一居：两居：三居2.935%交通、园林、周边配套板塔结531547693合5：8：3102维多利亚塔楼708090以下占50%75783.837%位置、户型国道沿零居：一居：两线东贸国际塔楼居环境、位置、多功35品质、9590003.6933.1

35、5%能会所1：1：1市场主流在售项目容积率多为3.0左右，经济型两居市场认可度较高；本项目容积率在2.0以下，具备优势。本报告是严格保密的。WORLD UNION点对点分析项目层级项目名称层高楼间距(米）（米）装修标准外立面建筑风格园林品质内部配套停车情况西部一园、一带、高端星河休闲主题公园地上地下都有1852.980100毛坯高级外墙涂料欧式一组团片区商业街具体情况未定四季温哥华25万平米商街、幼天洋城高级外墙砖和新古典主义风情景观，2.880毛坯喷涂真石漆建筑风格原生树移植儿园、会所、写字全地下车位，比例1：楼1老城区主燕京航城精装修500运动休闲公流居2.980100元涂料现代简约的/平

36、设计风格园商街，会所地上车位1：1.8住区首、二层外墙燕南园会所、底商、2.880毛坯砖，三层以上新古典主义涂料建筑成树移植独立商业地下车库维多利亚公共部分现代简约的全地下停车位3.380精装修喷砂设计风格无商场比例1：1102国道全地库,1:0.2,环氧沿线东贸国际公共部分一期砖二期漆现代简约的成树移植，会所、写字楼、酒地坪2148个，地面2.980100精装三期玻璃幕设计风格坡地景观、水景贯穿店、幼儿园、商业297个，地下1851个市场主流在售项目层高多为2.8和2.9米，多为毛坯，部分项目公共部分为精装修，但品质一般。本报告是严格保密的。WORLD UNION市场小结l燕郊在售项目均为7

37、0年纯住宅用地开发，本项目将挑战燕郊传统开发模式，存在一定的市场风险。l本项目入市时，市场主流在售项目较多，且后续存在充足，本项目面临激烈的竞争环境。l目前市场主流项目产品品质一般，本项目具备产品发力的市场机会。本报告是严格保密的。WORLD UNION项目分析。l城市层面l本体层面l市场层面l案例借鉴本项目所面临的机会点在哪？案例借鉴朝阳大悦城都市时尚综合体，商业公寓两用社区，公建立面，和谐统一基本信息：l占地面积：84610平米l总建筑面积：40万平米，其中购物中心23万平米，高档公寓7万平米；l楼层：B1-F11共12层；l停车位：3000个；商公l租金:18元/天/平方米，开业前签约率

38、已达80%。业寓大悦城，一个商业的崛起，体现一个区域的活力，新城市中心逐步形成。朝阳大悦城致力倡导“快乐生活”的消费理念，以丰富的业态品类和温馨的服务融入人们的生活，带来品质时尚生活的感受。朝青商圈项目定位：超级家庭生活娱乐购物中心本报告是严格保密的。WORLD UNION案例借鉴朝阳大悦城集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲等六大主题于一体的大型购物中心日本永旺集团世界500强永旺集团是日本最大的零售集团。永旺朝北大悦城店将通过现代化得装饰和陈列，力求将其包装成独特的日式购物场所，同时AEON拟引入众多日本本土品牌，以物超所值的价格为顾客提供日常生活需要的各种商品。AEON超市面积近1000

39、0平米，为周边居民提供新鲜和富有特色的食品，方便社区居民生活。金逸国际影院-震撼视听感受蓝天城职业体验乐园-感知万千世界金逸影院按照国际影院最高标精心设计的职业体验乐园是朝阳大悦城的亮点项目，模拟准，影院采用89层跨层设的70多个职业涵盖了真实社会生活的方方面面，街道、医计，面积达4500平方米，拥有院、超市、学校、机场等设施无所不包，俨然一座小型的8个豪华电影厅，总座位数超现实社会。感受各种真实的职业体验，为家人打开了一扇过1000多个。通向社会的大门，在增加他们阅历与见识的同时，也为将来的成长及职业选择做了充分准备。冠军空中滑冰场-冰舞绚丽世界符合国际标准的冠军滑冰场，可以举行花样滑冰、速

40、滑、冰球等各种冰上项目，世界冠军及国家级教练员组成了高水平优秀教练员团队。丰富多样业态模式，满足家庭休闲需求。本报告是严格保密的。WORLD UNION案例借鉴朝阳大悦城时尚、潮流、国际、活力中心，代表了都市化生活方式，与年轻人生活方式相对位家庭生活舒适体验:让您在购物中轻松轻松休闲畅快娱乐:打破传统购物模体验全方位的异国风情！式，引入各类娱乐项目.实用艺术灵性景观:朝阳大悦城精心打服饰由型品味由心:朝阳大悦城汇集众造的室内景观带给你美妙的消费体验.多国际时尚服饰品牌.本报告是严格保密的。WORLD UNION案例借鉴朝阳大悦城多样园林、酒店式物业，承接住宅与商业l针对于大悦公寓的设计特点l3

41、5%的较高绿化率，为住宅区和客群的分析，凯莱物业为提供不同于商业区的公园氛围；大悦公寓量身定做了l其中包括上百类的成熟树种移“Familycare”的星级服植；务，服务中以体现公寓和商l另有雕塑、水景等园林小品；业之间有机关系为核心理l用灯带、庭院灯、灯柱等设念，以人性化的全方位服务施，点缀、隔离商住区域为终端表现，具体为以下几个方面：l酒店式“一站式服务前台”l酒店式礼宾岗服务l酒店式客房服务l物业资产管理服务（房地产经纪业务服务）l民水、民电（民电正在办理商业住宅中）外接秒表插卡式服务l豪华温泉会所本报告是严格保密的。WORLD UNION案例启示l一个商业的崛起，代表了一个区域的活力中心

42、，往往成为新城市中心的载体。l大悦城时尚、潮流、国际化的市场定位与北京国际化生活方式相对位，满足区域客户的需求。本项目66万商业综合体有机会成就燕郊新城市核心，引领燕郊国际化生活方式。本报告是严格保密的。WORLD UNION客户解读。l本次客户来源及客户需求是建立在大量的实地市场调研及区域客户访谈的基础之上。l通过访谈客户的真实想法和真实需求来验证和指导本项目产品定位和产品打造。访谈对象。客户来源燕郊购房客户多来自外地，占比高达80%以上，包括刚需挤压及部分投资客户，燕郊本地客户相对较少项目市调项目客户来源年龄结构置业目的置业经历主要来自北京，占80%左30岁左右居多，天洋城右，其中以北京东

43、部工作的两口之家为主，自住客占到80%以上，以首次置业为主，部分投资客购买小户型，周边区域升外地人为主部分三口之家多购买中小户型居多级客户购买三居户型；主要来自北京，占70%左燕京航城右，以北京东部及北部工作集中在以自住为主，占80%左3040其他区的客户为主；前期主要为民岁，多数为三口右，极少数来自东燕郊域的投资客户，主要用两居产品多为首次置业客群航员工及社科院人士团购；之家于资产处置主要来自北京，占目前自住客占到60%以70%左东贸国际右，其中以北京东部朝阳客20-40岁居多，两上，多购买中小户型，以首次置业为主，部分投资户为主口之家或单身前期小户型客户投资所客占比例较高；主要来自北京，占

44、60%左目前自住客占到70%以燕南园右，其中以北京东部朝阳和30-40岁居多，普上，多购买中大户型，以二次和多次置业为主，部通州客户为主，东北和华北遍三口之家前期小户型客户投资所分投资客购买小户型区域客户所占比例也较高占比例较高访谈问卷业内访谈客户来源人数占比燕郊访谈客户来源北京“燕郊本地客户极少，85%都是外地客户，1653%燕郊工作930%17%很大一部分都在北京工作，年龄集中在30-燕郊本地人517%40岁之间，小夫妻占一部分，还有一部分是总计30100%孩子买给老人的。以自住为主，小两居特别53%受欢迎。”通过燕郊区域购房客户随机访谈，30%外地客户占83%，其中北京客户占东贸国际策划

45、王琳比最大，达50%以上。北京燕郊工作燕郊本地人本报告是严格保密的。WORLD UNION客户访谈客户对项目地段认知较高，产权抗性相对较弱。产品方面客户重点关注的是价格和社区品质，商业配套方面客户重点关注的是衣食住行的便捷和可承受性客户语录：天洋城业主王女士：“商业配套我觉得还是一体的好，像北京的大型商场都是好几层的，超市、商场、家电啊什么都有的。燕郊的生活档次还是中等的”医生王女士：“产品一定要合乎消费者的品味，吃、住、行方便和舒适。周边的环境、房间的布局和结构、装修的档次、小区的会所啊，这些建的有档次会符合消费者的品味”刘女士：“考虑燕郊自住的话，超市、商场、幼儿园一定要有，最起码的吃、住

46、、行这几块要解决，LOFT这种产品我还是很喜欢的，如果价格合适可以考虑”辛先生:“房子朝向的话还是有要求的，尽量避免西晒的户型”闫女士：“小学可有可无，周边有就可以”王先生：“50年产权还是70年产权没特意的去关注”家具城老板：“50年的产权，年轻人可以接受吧，年老的应该不容易接受。”王琳：“燕郊五成以上的客户来自外地。东贸包括整个燕郊，主力需求为两居，一居和零居卖的不好。小两居是很受欢迎的。房子的品质还是要好一点。超市还是缺，引进一个平价超市会大受欢迎。消费层次要控制”本报告是严格保密的。WORLD UNION业内人士访谈东贸国际策划王琳燕郊近几年发展较快，作为特区发展的首站，距离国贸比较近

47、，尤其现在越来越多的利对燕郊区域的看法好政策驱使燕郊会有更快更好的发展，轨道交通也将逐步进入燕郊，有地铁的地方就会有更快的发展，燕郊也不例外，利好政策一出，就有大量的客户驶向燕郊，人群的涌入将推动燕郊发展的步伐。燕郊的发展很像北京的通州，先北后南，未来燕郊的南城很有可塑性，政府一系列的规划都将在南城实施，例如轨道交通，目前虽然还没有确定具体的位置，但是从燕郊的实对燕郊南城的看法际情况来看，北城相对饱和，定在南城的可能性很大，房地产来说，这个区域有很大空间，只是还需要时间来印证。燕郊本地客户极少，85%都是外地客户，很大一部分都在北京工作，年龄集中在30-40岁之间，小夫妻占一部分，还有一部分是

48、孩子买给老人的。以自住为主，小两居特别受对燕郊客群的分析欢迎。位置不错，迎宾路与G102交汇处属于燕郊的老核心区。政府、医院、购物中心、市场、银行等都聚集于此。燕郊南边的放量少,现售楼盘品质高的很少，如果项目品质做的比较好的话，肯定没问题。对本项目的看法50年产权会有一定的抗性，关键还是看价格，品质起支撑作用。户型不要太大，主力户型以两居为主，不要做开间，品质要做好有些，做出口碑。目前的京客隆超市普遍反映太贵，如能引进“家乐福”一类的平价超市将会大受欢迎。北边的物美虽然也有点贵，但规模大就很火。对本项目的建议商业最好引进一些二三线品牌，太高端客户消费不起，买的人档次会高一些，但真正住的人经济实

49、力可能会比较一般。南边暂时没什么餐饮娱乐之类，引进一个影院及一些中档有特色的餐饮应该挺好。本报告是严格保密的。WORLD UNION客户写真北京工作的外地客户客客户户简简介介：方敏，男，：方敏，男，3300岁岁左左右右，未司未婚销婚有售有女，女友目友，前，知居知识住识分在分子公子型司型、单、有位有较公较好寓好修。修养首养、次、干购干净房净整。整洁家洁，庭，在年在亦收亦庄工作，是公交车电视公庄工作，是公交车电视公司销售，目前居住在公司单位公寓。首次购房。家庭年收入在入在11001155万万。对燕郊区域的看法：燕郊的发展很快，政府对燕郊的规划也很好，发展比北京周边地区比如廊坊要快一些，相信以后会有

50、更好的发展。对燕郊南城的看法：102国道以南现在比较荒凉，未来的发展空间应该很大，如果这个项目能把品质做的高一些，配套齐全一些、新颖一些，应该会有市场的。?对产品的需求：考虑63-66平米一居室和86-90平米两居，一定要朝南，能承担30-50万元的首付。价格要适中、就现在燕郊的市场来看最好不要超过10000元/平，平层要毛坯房或者简装，LOFT最好是精装，重要的是建材一定要好。如有车位，费用不要太高，八万左右可以接受，但最好是租车位。社区要有儿童和老年人的活动空间、聚会空间和休闲空间；一定要有幼儿园和小学。园林中档次就行，最好多植被多活动空间。会所理要游泳池、健身房、阅览室、KTV、棋牌室、

51、儿童游乐园、餐饮店、洗衣店等。商业要打造成超市和商场，生活方便。?对本项目的看法：对于50年产权的房子会有条件的接受，主要看价格。本报配告是套严格以保密及的产。品情况，如能做到品质高、生活方便，可以考虑购买。WORLD UNION客户写真北京工作的外地客户客客户户简简介介：辛洪盛，男：辛洪第盛一，套男，房，3子300岁在岁，东，建贸建材国材销际销售，售，东东北北人人，通通州州工工作作，目目前前跟跟爱爱人人住住在在公公司司。二二次次购房，购房，第一套房子在东贸国际，4455平平，投投资资使使用用，现现在在要要买买第第二二套套，自自住住，能能承承担担2200万万左左右右首首付付，家家庭庭年年收收入

52、入2200万万左左右右。对燕郊区域的看法：燕郊是远郊中离东三环最近的地方，交通相当方便，很有潜力，发展很不错，北京人已经发自内心的认可燕郊了，现在要建轨道交通了，未来的燕郊交通会更加方便，发展更快。对燕郊南城的看法：位置相当不错，但是对于商业来说，燕郊北边已经有几家比较大的商业，所以本项目一定要定位好才会有市场。对产品的需求：考虑63-66平米一居室，一定要朝南，能承担20万元的首付。会所一定要有游泳池、健身房、阅览室、KTV、洗衣店等。喜欢毛坯房，能根据自己的喜好装修。需要车位，但不想买车位，最好是租的。对于园林，希望打造成中间档次，多活动空间、多植被、多水系，立面最好时尚一些。社区要有儿童

53、和老年人的活动空间、聚会空间和休闲空间；一定要有幼儿园和小学。商业要打造成商业街、大超市、百货商场。对本项目的看法：?住宅是最主要的一部分，也是主流市场需求，商业方面存在风险，希望打造一个燕郊最好的商业，商业方面平层比较好，现在燕郊多层的商铺比较多，不是很有市场，现在很多人需要小面积的商铺。?50年产权没有问题，可以接受。?建材一定要用最好的，获得好的口碑，才能卖的好。本报告是严格保密的。WORLD UNION客户写真北京工作的外地客户客客户户情情况况：闫欣，女，：闫欣，女，2299岁岁，河河南南人人，在在北北京京东一东直套直门住门上房上班。班，家，做庭做广年广告收告的入的，在，居居住住在在北

54、北京京望望京京。夫妻二人与孩子同住，在昌平沙河有夫妻二人与孩子同住，在昌平沙河有一套住房。家庭年收入在1100-15万之间.能承担首付在-15万之间.能承担首付在3300-40万之间。-40万之间。对燕郊区域的看法：交通便利，政府对区域的规划很好，房价也便宜。升值空间很大。对燕郊南城的看法：目前配套不够全，交通也不是很便利，如果未来能得到很大的改善还是不错的，区域发展空间很大。可能需要很长时间来发展。对产品的需求：能够接受50年产权，挺喜欢loft的模式，考虑两居。精装或毛坯都行，如果精装修，标准控制在1500以内。做成地下车位，收费在5万以下可以接受。商业配套一定要有大型超市，方便生活。社区

55、内要有健身中心、绿地广场、儿童游乐场等。园林要多植被和活动空间。小学或幼儿园可有可无。喜欢现代时尚的风格，面砖的外立面。会所一定要有健身房和游泳池。最好是南北通透。主卧一定要设计成朝南向。对本项目的看法：如将来配套和交通都得到改善，加上政府的利好政策，项目会很好卖。本报告是严格保密的。WORLD UNION客户写真老燕郊本地客户客户情况：马政宏，女，35岁，燕郊本地人，在北京工作，五方汽配城私营业主，目前居住在燕郊燕灵小区，夫妻与孩子和父母同住。已有两套住房，其中东贸国际一套。家庭年收入在15万左右。对燕郊区域的看法：燕郊距离北京很近，发展的比较快，政府对燕郊的规划也很好，未来发展空间很大。对

56、燕郊南城的看法：102国道以南现在比较荒，以村子和农田为主，未来的发展空间应该很大，而且迎宾路一带是燕郊的核心区域。对产品的需求：考虑60-70平米左右的一居室，最好朝南，能承担30-40万元的首付。价格要适中、要毛坯房。如有车位，费用不要太高，五万以下可以接受。社区要有儿童和老年人的活动空间、运动空间以及休闲空间；有没有小学都无所谓。园林喜欢高档次的欧式风格。会所理要偶阅览室、健身房、游泳池、瑜伽室、咖啡店、洗衣店、儿童游乐园等。商业要打造成商业街，购物方便。对本项目的看法：对于50年产权的房子会有条件的接受，主要看价格。环境还有装修情况，如能达到满意，愿意购买。本报告是严格保密的。WORL

57、D UNION客户写真燕郊工作的外地客户客户情况：杨先生，男，28岁，燕郊东城派出所警察，三河人，在燕郊工作，住在燕郊。目前自己租房住。能承担10-15万首付。对燕郊区域的看法：发展不错，就是交通有点堵。不过要建轨道交通了，未来的燕郊交通会方便的多，也能带动区域的发展，尤其是燕郊南边的区域，交通相当不错。对燕郊南城的看法：位置相当不错，比天洋城好，据说轻轨在铁路南边，南城发展空间比北边大，铁路南边修条路，与新华大街对接，首钢迁至大厂。而且项目临着迎宾路，地理位置相当好。对产品的需求：loft不错，很喜欢，考虑一居室。做成精装修更好，越省事越好，就是装修质量一定要好。地下车位，车位尽量多些，收费

58、在10万以下可以接受。商业要看区域发展，如发展不好，做的太高档会没有受众群体。现在燕郊居住人的购买力达不到很高档次的标准。可以引进像阿迪达斯、耐克一类的工厂店以及电影院等。餐饮可以档次高一些。现代一点的风格，稍微特色一些，年轻人会喜欢。对本项目的看法：地理位置不错，仅次于东贸国际。地铁+青年社区+商业配套的模式能够吸引很多人。本报告是严格保密的。WORLD UNION客户小结客户访谈结论：l燕郊置业的北京客户年龄集中在30岁左右，普遍较为年轻，投资客年龄偏大。l客户对燕郊未来发展普遍看好，对本项目所在区域抗性较小，认可本项目所在地段。l客户来燕郊置业，除了位置，最看重的就是环境，希望居住的地方有公园、有绿色。l客户对产品品质和社区配套有一定的要求。希望社区环境好，有品质感，社区配套能够满足日常生活需求。l燕郊现有的商业配套虽然能满足人们的基本生活需求，但普遍形象低端，品质不高，与北京客户的生活方式相脱节。l对于时尚特色的商场或商业街区，客户接受度高，客户希望能够提供自己一