亿城新天地推盘规划

1、亿城新天地推盘规划（最终版）一、推盘方案（一）推盘方案图解第三批房源：6#、7#、10#、19#推盘时间：2008年1月5日推出套数：258套第二批房源：4#、11#、13#、14#、17#推盘时间：2007年11月17日推出套数：344套第一批房源：1#、2#、3#、 5#、 8#、9#、12#、15#、16#、18#推盘时间：2007年9月15日推出套数：658套其中内部房源：2#（西单元）、8#、9#（东单元）推盘时间：2007年9月1日推出套数：80套12178916546153718121013141119（二）推盘体量统计：推盘时间推盘顺序推量户型分布总推套数（套）总推面积（）占总

2、套数的比率（）1房2房2+1房年份时间套数（套）套数（套）套数（套）2007年9月15日1#、2#、3#、5#、8#、9#、12#、15#、16#、18#4646714565858273.0 52%11月17日4#、11#、13#、14#、17#21612834431524.628%累计-46683273100289797.680%2008年1月5日6#、7#、10#、19#261636925822958.720%累计261636925822958.720%合计728463421260112756.3100%（三）推盘方案说明：1推盘总体原则：搭配推盘、均衡去化。1）小高层与高层搭配推盘，依靠

3、小高层的快速去化带动高层有效去化。2）户型搭配推盘，利用一房、三房的需求带动二房的需求。3）物业价值差异搭配推盘，利用物业价值（价格）差异，促进楼盘均衡去化。2根据目前的预约情况来看，截止到8月22日有效预约量达到了2403组，经过长时间跟客户的沟通，我了解到：目前预约客户普遍担心自己买不到房，希望第一批推量能够多些。因此我们认为首批推量可以适当放大，推量小高层高层搭配，户型尽量齐全，物业价值差异较明显。3按照方案去除内部房源80套，正式对外的房源套数为578套，预计到开盘现场参加开盘的有效预约为2500组，因此房源与客户比为4.325:1，基本理想比例。412、17楼在客户和销售人员意识中是

4、公认的差房源，可能出现去化缓慢问题，因此认为将两幢房源分开推出，先推较好的12楼，再推最差的17楼。这样利用第一批好房源、优惠价格、各幢之间价格差来带动12楼去化，同时也确保首批房源的95以上去化目标。第二批推出17楼，由于首批房源成功去化，为第二批房源的推出已经做好了预热，所以第二批房源在价格上可以适当上调，因此17推出价格肯定要迎合项目价格策略。利用首批房源的余热，以及第二批房源的价格策略，确保17楼有效去化。59月15日首批房源开盘，与第二批房源开盘时间相差两个月，为第二批房源积客预留的时间。在这期间的重点是：1)尽量将首批未选到房源客户预留住，期待第二批房源的推出。2)参加十一苏州住博

5、会，去化首批未售房源，积累第二批推盘客户。3)利用样板房、样板段的公开作为营销主题，进入第二阶段推广人文地产概念打造，进一步积累第二批推盘客户。6方案最大的风险就是8#、12#以及18#对外时未取得预售许可证，也就是提前预售，这样必须考虑法规风险。所以这三栋房源将采用内部意向认购的方式对外公开。二、亿城新天地项目推盘价格测算：（一）分幢价格系数测算：价格考虑因素12345678910111213141516171819项目北面高压线10101010101010101010104444001010小区变电房4444144410444444442小区垃圾房2222222222222002222小区

6、地下车库出入口2222222222220020022紧邻主干道0222244422224444444离小区入口远近100111111010110.50.50.50.50.5采光3333333222222333003景观0012088225855101010888物业类型8888888888800000000朝向0.50.50.50.50.500.500.50.500.50.50.50.50111合计30.531.532.534.529.54242.53530.531.53921.522.526.52823.519.531.532.5销售面积（）3123347934793123600938353

7、835276752026687276783568356872385558555855587468601销售面积权重3%3%3%3%5%3%3%2%5%6%2%7%7%8%8%8%8%8%8%修正后价格系数（x)1.572.573.575.570.5713.0713.576.071.572.5710.07-7.43-6.43-2.43-0.93-5.43-9.432.573.57修正后价格（元/)5282533453865490523058805906551652825334572448144866507451524918471053345386总销金额（万元）16501856187417153

8、14322552265152627483567158440224066442644074207402946654632整体均价（元/)5200.17 注：以上楼栋价格测算以5200元/平方米的价格设定的。（二）结合推盘方案的价格测算：推量批次5200均价前提下各楼栋均价低开高走前提下各楼栋均价规划楼栋建面（）均价（元/）总销（元）建面（）均价（元/）总销（元）涨价金额（元）第一批房源1#3123 5282 16494562 3123 5317 16603867 352#3479 5334 18557334 3479 5369 18679109 353#3479 5386 18738257 34

9、79 5421 18860033 355#6009 5230 31426476 6009 5265 31636801 358#2767 5516 15263982 2767 5551 15360841 359#5203 5282 27477732 5203 5317 27659820 3512#8356 4814 40220850 8356 4849 40513296 3515#8555 5152 44072795 8555 5187 44372224 3516#8555 4918 42070902 8555 4953 42370330 3518#8746 5334 46650149 8746

10、 5369 46956273 35合计58273 5165 300973039 58273 5200 303012594 第二批房源4#3123 5490 17146342 3123 5690 17771022 20011#2767 5724 15839601 2767 5924 16393081 20013#8356 4866 40655342 8356 5266 43997582 40014#8723 5074 44257869 8723 5474 47747109 40017#8555 4710 40291441 8555 5210 44568991 500合计31525 5018 15

11、8190595 31525 5408 170477785 第三批房源6#3835 5880 22550771 3835 6280 24084931 4007#3835 5906 22650492 3835 6306 24184652 40010#6687 5334 35667117 6687 5734 38341997 40019#8601 5386 46320274 8601 5786 49760554 400合计22959 5540 127188654 22959 5940 136372134 整体均价112756 5200 586352288 112756 5409 609862513

12、价格测算分析：1 第一批房源价格分析：1) 小高层价格与高层价格最大价差在702元/平方米。2) 小高层最高价格在8#楼，价格为5551元/平方米，按B3户型建筑面积计算，房屋总价为：88.73×5551492540元。首付为：98540元，贷款39.4万元，按20年月等额还款，每月还款金额为：2920.42（按照2007年8月22日利率下限计算）。目前积累客户的普遍情况是：工作两年；家庭月收入为6500元；家庭月缴公积金为2300元，其两年的公积金为55200可冲抵55% 的首付，同时每月的公积金已冲抵了2300元，因此，客户只需再筹集43340元，且每月只需再负担620.42元还款。所以这样的价格客户的购买力没有问题。3) 高层价格也分两个层次：12#和16#均在5000元/平方米以下，15#和18#价格在5100元/平方米以上。18#价格由于没有高压线影响所以最贵，15# 价格主要是区分12#和16#的价格优势，确保快速、有效去化。2 第二批房源价格分析：从现在规划价目表看，整体均价上升243元/平方米，特别是11#价格已经到达5900元/平方米。我们认为完全可以实现，原因：1) 首批房源与第二批房源推出间隔二个月，价格自然上涨因素必然存在。2) 期间十一苏州住博会的参加，客户积累猛增，供求关系再一次明显存在。